一．關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)大躍進
我嘗試用最簡單地兩句話澄清購物中心和百貨的本質(zhì)區(qū)別，即購物中心是統(tǒng)一管理分散經(jīng)營的商業(yè)集合體，百貨是自行管理自行經(jīng)營的商業(yè)集成商。購物中心做的是體，而百貨做的是商。購物中心和百貨的本質(zhì)區(qū)別是管理和經(jīng)營的分離，購物中心不介入零售經(jīng)營而是只負(fù)責(zé)管理場地供零售商自行經(jīng)營，而百貨是自行管理又自行經(jīng)營。一個簡單直接的辨別方法就是購物中心開不出零售終端的發(fā)票，而百貨可以開出自己名下的零售發(fā)票。比如你到上海正大廣場消費是拿不到正大廣場開具的零售發(fā)票的，但是你到八佰伴則不一樣，那些從集中收銀的柜臺內(nèi)開給你的都是上海八佰伴名下的發(fā)票。說到這里你也應(yīng)該對購物中心和百貨有了一個更進一步的認(rèn)識。這樣你在上海就不會把正大廣場和八佰伴混為一談，在北京你也不會把國貿(mào)商城和星光天地混為一談，在杭州你也不會把萬象城和杭州大廈混為一談等等。
進一步地還要說一下中國的百貨，中國的百貨是在計劃經(jīng)濟年代和供給經(jīng)濟下的渠道演變而來的，中國的百貨經(jīng)營方式形式上看似和國外百貨形態(tài)類似，但國內(nèi)百貨主要實行聯(lián)營制，即出租柜臺由零售商家在百貨公司的名義下經(jīng)營，很多情況下連營業(yè)員都是零售商家提供的，盡管穿著該百貨名下的制服，商品自然也都是零售商家提供的，而往往是二房東的百貨經(jīng)營商收取保底加扣點的租金。所以從這個意義上講中國聯(lián)營制的百貨又是一個準(zhǔn)購物中心。理解這一點很重要，中國百貨作為一個準(zhǔn)購物中心，則它在空間優(yōu)勢和零售經(jīng)營方面的優(yōu)勢又是和購物中心不能相比的。比如說Mango服裝品牌，在上海八佰伴只能開一個400平米左右的柜位，而在上海正大廣場輕松可以開出一個1500平米的旗艦店。而上海正大廣場就具有這種可以將各種品牌旗艦店聚合在一起的優(yōu)勢。對于購物中心來說除了聚人氣的空間優(yōu)勢外，因為各零售商家也有了很大的靈活經(jīng)營自主權(quán)，這個對一般在國內(nèi)百貨開店的零售商來說也是一個很大的限制。另外隨著人們的收入和生活水平的提高，服務(wù)類消費的占比也會越來越高（我從來不拿所謂體驗式消費誤導(dǎo)，因為體驗貫穿于商品類和服務(wù)類消費的全部），而具有更大空間的購物中心在這個方面之于中國的百貨更是優(yōu)勢明顯。所以作為一個準(zhǔn)購物中心和一個即不擁有物業(yè)也不掌控商品的中國聯(lián)營制的百貨在購物中心過量供應(yīng)的情況下壓力更是首當(dāng)其沖，而不是什么電商沖擊。
我2013年在和國內(nèi)好些位前沿的百貨公司老總交流時我們都有一個共識就是他們不怕電商而是怕泛濫成災(zāi)的購物中心。事實也是這樣，這些年電商沖擊的數(shù)據(jù)10%明擺在那里，絕大多數(shù)企業(yè)不會因為10%的波動而要關(guān)店的，而你一個在某一商圈里經(jīng)營了數(shù)年或十多年和當(dāng)?shù)厥袌鲞_(dá)到平衡的百貨突然間在你旁邊的前后左右或不遠(yuǎn)的地方開出了好幾個購物中心，你想這樣的沖擊何止10%，那是100%，200%，300%甚至更多，這才是造成百貨關(guān)店的最主要的原因！聯(lián)營制的百貨本身需要提升和變革以及電商沖擊有一些影響，但與泛濫的購物中心大潮的沖擊相比基本可以忽略不計。這也是我要給大多數(shù)的媒體記者們提醒的，不要過分夸大電商和百貨本身的內(nèi)因而使得造成今天百貨困局的罪魁禍?zhǔn)缀涟l(fā)無損地繼續(xù)作亂，從而誤導(dǎo)和損害整個行業(yè)。
我今年5月和前歐盟零售協(xié)會主席也是德國百貨集團的CEO默克爾教授一起出席全球百貨峰會并考察歐洲商業(yè)。教授告訴我在歐洲這些國家你很難想象政府會容許一個大盒子的購物中心突然間出現(xiàn)在傳統(tǒng)街區(qū)的中心，這些政府懂得不能讓購物中心沖擊和摧毀這些城市幾十年甚至幾百年達(dá)到的商業(yè)平衡。所以你在倫敦的牛津街和巴黎的香榭里舍大街根本不要想象什么時候會突然冒出一個大盒子購物中心。這次出席全球的百貨峰會，我從頭至尾沒有聽到過一句“百貨不行了”或者“將被什么取代或顛覆”的說法。像德國的高端百貨卡迪威集團CEO的發(fā)言談到2018年全球即將迎來有人類歷史以來15億的最龐大的工作人口，所以卡迪威現(xiàn)在大力投資改造自己的百貨。這些百貨巨頭們也都沒有一點點責(zé)怪電商的怨言，而是利用數(shù)據(jù)工具極大地提升了自己的經(jīng)營效率和效益，像英國的百貨John Lewis這些年通過投資全渠道，在成熟市場保持2%線下穩(wěn)定增長的同時，線上銷售占比達(dá)John Lewis總銷售的40%。我對意大利、法國、英國和德國考察后的一個最強烈的感受就是購物還是百貨。而且這種以方便消費者可以通過比較同類商品購物的業(yè)態(tài)再過多少年也不會消失。開在英國城西和東郊的兩個西田標(biāo)桿購物中心為購物中心和百貨在新形勢下的融合提供了最新的樣板。像英國的John Lewis、M&S、DEBENHAMS 和House of Fraser等都是西田購物中心的百貨主力店。不僅如此，西田還把英國的John Lewis和法國的老佛爺帶到了正在開發(fā)中的意大利米蘭的西田購物中心里。
卡迪威百貨
拉里那百貨
記得去年我組織過一場贏商網(wǎng)的關(guān)于國內(nèi)百貨的論壇，我聽一位之前在百聯(lián)工作的業(yè)內(nèi)朋友提到，百聯(lián)的百貨銷售雖然總體下滑，但開在購物中心內(nèi)的百貨都呈現(xiàn)強勁的上升勢頭。這從另個側(cè)面使我相信比較類購物的百貨業(yè)態(tài)不會消失。不過我當(dāng)時以為在傳統(tǒng)街區(qū)百貨的銷售下降歸因于停車條件的限制等，則這次從歐洲回來我要毫不猶豫地加上一點就是地方政府的無序規(guī)劃而且把太多的大盒子開在了傳統(tǒng)的中心街區(qū)。你靜安區(qū)政府沒有資格提什么“重振梅泰恒”（金三角），因為就是你周邊后來開出了太多的商業(yè)設(shè)施稀釋了南京西路的商業(yè)坪效。而久光百貨和瑞歐還能活得下來也從另一個側(cè)面說明了百貨的生命力。
在這里我也要提醒廣大的媒體朋友不要以為現(xiàn)在只有百貨的壓力大，其實購物中心的壓力也很大。大家可以看一下我對2015年根據(jù)上海購物中心協(xié)會的148個開業(yè)的購物中心報告的延展分析《新常態(tài)的新內(nèi)涵》。即使在上海這個中國最前沿和商業(yè)最發(fā)達(dá)的城市和市場，76%的購物中心的經(jīng)營狀況從資產(chǎn)管理的角度來說都是不及格和難以為繼的。我還要告訴你們的是上海的購物中心的平均坪效8,300元比上海的百貨的20,000元的平均坪效還差很多，中國還是一個百貨主導(dǎo)的市場。
說到這里我應(yīng)該對我歸納的第一個原因即購物中心泛濫是造成目前百貨經(jīng)營困局的最主要的原因。我由衷地希望我們的媒體朋友也拿出一點良知和專業(yè)，不要再宣兵奪主，回避問題的本質(zhì)。
二．關(guān)于中國百貨的自身原因
關(guān)于第二個原因中國傳統(tǒng)百貨面臨理念和變革的問題。中國的聯(lián)營制的百貨確實也需要面臨改變和提升，也不是簡單的買手制。首先要認(rèn)識到生存環(huán)境確實很惡劣。要從內(nèi)部和外部找原因。我記得我在主持贏商網(wǎng)的百貨論壇時我直接批評那些早年進入中國的像百盛和伊斯丹等都是跟著國內(nèi)百貨學(xué)壞了，當(dāng)然也享受了早年的人口和改革開放的紅利，加上外資百貨相對高一些的經(jīng)營效率等，但是今天的情況逼的你要像在自己的市場一樣，不斷地?fù)?dān)當(dāng)、變革和創(chuàng)新。當(dāng)然面對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大躍進和購物中心泛濫，外部的環(huán)境挑戰(zhàn)是巨大的。內(nèi)部的機制改革和創(chuàng)新也要付出很大的投入包括時間，但中國未來的30年畢竟會成為全球最大的消費市場是誰也改變不了的趨勢和事實。我們的媒體也不要簡單地議論外資百貨在國內(nèi)的潰退，原因我也說了。像這次也是在蘇黎世我遇到了泰國中央百貨集團的CEO Yuwadee女士，在歐洲的四大高端主流百貨英國的哈羅德、法國的巴黎春天、德國的卡迪威以及意大利的拉麗娜，中央集團控股集中的后兩家也為亞洲百貨的經(jīng)營者在國際舞臺贏得了極大的地位和尊敬。所以我們的媒體真得不要簡單地也拿泰國的尚泰百貨退出說事，正是泰國中央百貨的高層清楚地認(rèn)識到了目前國內(nèi)惡劣的商業(yè)環(huán)境和尚待時日的機制改造先不在你中國市場玩了，而把發(fā)展重點放到了歐洲和東南亞。泰國中央集團也正要策劃如何慶祝位于米蘭大教堂對面作為全球第一個現(xiàn)代購物中心的意大利Vitoria Emanuele的主力店的200周年百貨的慶典。所以關(guān)于第二點，我只能說是一個原因，但絕不是主要原因。順便說一句，外資百貨在國內(nèi)經(jīng)營確實也有水土不服比如英國的M&S，從這個意義上講，我到是很期待即將在南京新街口開業(yè)的已經(jīng)在宏圖三胞集團掌控下的House of Fraser,如果可以把英國的House of Fraser搬過來，至少我想他們應(yīng)該不會為招募LV和Gucci煩惱，因為那就是他們買斷的產(chǎn)品。南京為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)無論是綜合體、購物中心、開放街區(qū)、零售商等都為國內(nèi)樹立了很好的榜樣，見我的《南京的商業(yè)地產(chǎn)成就值得國人欽佩》一文。我期待并祝愿House of Fraser可以在南京有所作為、另辟新徑。
三．關(guān)于電商沖擊
最后我說的第三點所謂“電商沖擊”，我相信這一直是我們媒體喜歡炒作的話題，不過目前大家對當(dāng)初的馬王之賭的所謂“顛覆實體商業(yè)”的說法也不再多議，因為以現(xiàn)在的電商發(fā)展速度和社會消費品總額比較，我們的電商滲透率到2020年是無法突破20％的，更不用說打賭時說的50%了。在這個期間業(yè)內(nèi)人士也都看見阿里巴巴都投資了這么多的實體商業(yè)，相信聰明的馬云不是為了要顛覆自己做這些么多的投資的。而且如果我們和國際市場和那些電商滲透率高的國家作比較，我們的電商沖擊真得不算什么。要知道我們的電商由于法規(guī)的不完善和監(jiān)管不到位實際上是以幾乎沒有稅的銷售和我們這個全球稅負(fù)最高的實體店進行著最不公平的競爭，就這樣去年滲透率據(jù)說也不過13%。要知道人家排第一的英國的電商可是和實體店同樣納稅的。長遠(yuǎn)看你長期不對電商嚴(yán)格納稅也是最實體店最大的不公，應(yīng)該不可持續(xù)。但目前國家也許還是很在意這塊看似我們比美國大的業(yè)務(wù)。但10%或13%不是造成百貨關(guān)店的主要原因。
所以綜上所述，回到我們開頭的問題，百貨關(guān)店的首要也是主要原因就是商業(yè)地產(chǎn)過剩造成的購物中心泛濫。
商業(yè)與地產(chǎn)ID:Commercialproperty
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主編簡介：【王傳宏】英國皇家特許測量師(MRICS)、11年商業(yè)地產(chǎn)策劃招商和運營管理經(jīng)驗。歡迎交流與合作，個人微信 malltowinunited
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