中國大部分人都是房東，都有買房的經(jīng)驗(yàn)，聽國內(nèi)家人和朋友講怎樣買房，發(fā)覺與法國買房的過程和經(jīng)驗(yàn)大不一樣。
法國的年輕人基本上是租房族，沒錢買房子。到三十五歲至四十歲左右，事業(yè)和家庭趨于穩(wěn)定，也有了一定的積蓄，一部分人開始考慮買房子。
怎樣尋找房子，尋找怎樣的房子，買房子的人心中早有計(jì)劃和安排。法國人生性浪漫，但買房子卻很理性，量身裁衣選擇房子，有的喜歡市區(qū)有的喜歡郊區(qū)，有的鐘情樓房，有的迷戀獨(dú)立住房，有的青睞兩手房，有的向往新建房，口味雖各不相同，但有一點(diǎn)是共同的，找的房子必須苻合自己的收入條件。
法國90%人買的是二手房，他們通過中介和房產(chǎn)網(wǎng)尋找房子，房產(chǎn)的信息多而廣，大部分的中介是連鎖的，開在每個(gè)城市的所有街區(qū)上。房產(chǎn)中介的老板須有開業(yè)執(zhí)照，工作人員也都是有一定工作經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)專業(yè)人員。買房子的人一般來說，首先會(huì)長時(shí)間先看廣告，了解行情和作比較，初步選中幾套房子，打電話或去中介公司咨詢，或直接要求約會(huì)看房。也有的人會(huì)吿訴中介自已想要怎么樣的房子，希望中介能推薦。中介是買主和賣主的橋梁，掌握著賣主價(jià)格的底線和買主實(shí)際能出的最高心理價(jià)位。有經(jīng)驗(yàn)的中介人員，在買賣雙方間傳遞著信息和周旋，在雙方都能接受的價(jià)位上促成交易，做成買賣。
中介工作人員先向客人們介紹房屋的所有信息，面積，樓層，朝向，雜費(fèi)和地產(chǎn)稅等等，實(shí)事求是地說明房屋的優(yōu)點(diǎn)也指出缺點(diǎn)，讓客人自己考慮，大部分客人會(huì)要求看房，中介約時(shí)間陪他們?nèi)タ捶?。進(jìn)門后，中介會(huì)一一介紹，客人也會(huì)仔仔細(xì)細(xì)觀察。很多時(shí)，客人馬上會(huì)作出判斷，要或不要。不要的人會(huì)要求再看其他房或干脆離開。想要這房的客人則會(huì)多次再來看此房，并開始了與中介討價(jià)還價(jià)的過程。幾乎沒有一個(gè)客人不討價(jià)還價(jià)的(一般來說可以在房價(jià)的5%至10%間降價(jià)，這要視市場的行情和想要這套房子人的多寡而定) 。買主千方百計(jì)找出房子的缺點(diǎn)(如沒有電梯樓層又太高，有電梯但住房在底樓，樓下有飯店戓奶酪店等) ，以此作為降價(jià)的理由。面對(duì)客人降價(jià)的要求，中介人員既不能拒絕，又不能立馬答應(yīng)，一怕客人跑了，二怕房東不肯降價(jià)，所以好言穩(wěn)住客人，再與房東說明利害與之商量降價(jià)。此時(shí)的客人的心理也十分緊張，內(nèi)心希望降價(jià)，但又不敢過分，因?yàn)橐徊恢婪繓|賣房的底價(jià)，二怕其他人出價(jià)高過他而捷足先登。這種微妙復(fù)雜的心理幾乎每個(gè)買房人都體驗(yàn)過，滋味不好受。誰判斷準(zhǔn)確，誰更有智慧，如果成交價(jià)能最便宜，那么此人一定是高手。
這是二手房的交易。新房的買賣相對(duì)簡單。有新房的廣告，有開盤樓房的售樓處，想買新房子去那兒就是。法國實(shí)行的是預(yù)售新房，在售樓處有房型彩照，有模型，但沒樣板房。房子從一至五間，買房者可按照家庭需要選擇合適的面積和房型，大小房型混雜便于建筑設(shè)計(jì)師布局。法國新房都是簡易的裝修房，如果客人沒有特殊喜好和要求，交房后配備好家俱馬上就能入住。在簽合同時(shí)買者可以選擇室內(nèi)裝修的材料，如地毯或地板，選墻紙或油漆(有幾種顏色或花紋供挑選) ，也能改變室內(nèi)房屋的結(jié)構(gòu)和布局，這樣做的好處是苻合屋主的口味，同時(shí)也避免了重新裝修的浪費(fèi)。新房的價(jià)格在開盤時(shí)已經(jīng)訂下來，開盤之初為吸引人開發(fā)商還會(huì)有短時(shí)期的優(yōu)惠。與中國最大的不同是，價(jià)格是固定的，不會(huì)因買的人多而提價(jià)，也不會(huì)因買的人少而降價(jià)，當(dāng)然也有促銷手段，如送廚房傢俱，停車位或交易的公證費(fèi)，這種實(shí)惠不是人人都能得到，關(guān)鍵看供求關(guān)系和討價(jià)還價(jià)的策略和手段。
不管是二手房和新房，客人一旦決定買下這房，馬上要簽定買房意向書，需付房款的10%作為定金，由中介或公證人辦理，定金由他們保管。如果買賣雙方任何一方毀約，則賠償房價(jià)的10%。只有一種情況例外，買主如貸不到款買不成房子，這定金可全部收回。
簽訂意向合同后還有10天的考慮期，防止買主一時(shí)的沖動(dòng)和不理性，或者他又在同時(shí)期看中了更心儀的房子?？紤]期結(jié)束后，買主開始了同銀行打交道，尋找貸款。
在法國買房子，幾乎無人一次性付款，即使有這能力，也沒這膽量(法國稅務(wù)局已經(jīng)在笫一時(shí)間知道了你要買房的信息，他們正等待和尋找偷稅漏稅分子，聽說有一中國人做導(dǎo)游，幾年下來有不少積蓄，沒貸款買了一套20萬歐元的住房，一個(gè)月后，稅務(wù)局找上門來，讓他仔細(xì)說明錢的來源，因沒有申報(bào)拿不出證據(jù)，被視為偷稅漏稅，按稅務(wù)局的推算，被罰了好幾萬歐元的款) 。所以貸款買房成了人們唯一的途徑。
法國銀行對(duì)房屋貸款控制很嚴(yán)，寧缺毋濫，因?yàn)楹ε聣膸?/span>(所以美國的次貸金融危機(jī)在法國影響不是很大，這得益于銀行對(duì)貸款的嚴(yán)格控制)。一般來講，買房者須自備20到30%的首付，其余的是貸款，貸款的年限最長不超過25年(法國人選15年最多，很少有人選25年) 。銀行根據(jù)申請(qǐng)者的買房金額，收入以及還款年限，會(huì)立刻作出同意與否的口頭回答，客人也可以貨比三家，尋找條件最優(yōu)惠的銀行。銀行貸款的原則是每月還款額只占收入的三分之一。如果收入不足或客人信用不佳，銀行一般都會(huì)拒絕的。
客人和銀行互選的結(jié)果確定后，那么銀行會(huì)讓客人填寫一份詳細(xì)的健康信息表，有無重病，有無開刀住院的歷史以及父母生過什么病，填寫者不得欺騙和隱瞞。因?yàn)榉▏梢?guī)定，貸款者必須買死亡保險(xiǎn)，一個(gè)家庭買一份，夫妻倆人或50%對(duì)50%，或40%對(duì)60&(以此類推) ，也可以一個(gè)人買100%，如果在貸款期間，投保人死亡，他保的這部分貸款就不用再付了，由保險(xiǎn)公司來承擔(dān)，這樣即避免了死亡家庭的成員因死者的死亡而交不起貸款陷入困境，也保證了銀行不遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以健康信息很重要，如你年老多病，保險(xiǎn)公司要么拒絕要么提高保費(fèi)，把風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。
銀行做好了所有紙張，送到總行去審批，大約等三周到一個(gè)月，90%的申請(qǐng)會(huì)被批準(zhǔn)并書面通知申請(qǐng)者。
與此同時(shí)買賣房屋必須要找一個(gè)公證人進(jìn)行過戶手續(xù)，買賣雙方要把房屋的所有信息交給公證人，公證人會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，并做成厚達(dá)幾十頁的法律文件，以保護(hù)買賣雙方的利益(如要有專業(yè)公司測量面積的證書，如少于所標(biāo)面積，那么買主有權(quán)讓賣主降價(jià)。又如房屋公用處的修理工程只要是在買賣房屋前進(jìn)行表決的，買賣后才進(jìn)行施工的所有費(fèi)用，由老房主承擔(dān)) 。公證費(fèi)很貴，二手房是房價(jià)的7到10%，新房和次新房為2%，其中大部分是稅收交入國庫，只有一小部分歸公證人所有。
從看中房到最后交易，一般需要三個(gè)月時(shí)間，主要是等貸款和公證人做成文件，其中最關(guān)鍵的是等待房屋所在區(qū)政府不買此房屋的證書。法國有很多無房子居住的窮人，每個(gè)地區(qū)的政府手中都有一批房子，可臨時(shí)救急隨時(shí)分配給這些無家可歸之人。政府的這些房子從哪兒來，主要是得益于政府有優(yōu)先購買的法令。當(dāng)一個(gè)房產(chǎn)簽了意向書，公證人已經(jīng)向政府申報(bào)，政府如果覺得這房產(chǎn)低于市場價(jià)很便宜，會(huì)考慮買下這房產(chǎn)。此時(shí)房主就不能賣給已簽意向書的買主了，只能賣給政府。所以，如果你找到一處房價(jià)特別便宜，低于周邊的房價(jià)，那么就要當(dāng)心很有可能會(huì)被政府收購，到時(shí)你只能空歡喜一場(我朋友就碰到過此等好事) 。
最后萬事俱備，貸款銀行也開出了一張支票(買主要將自備款存入這銀行，由銀行開出買房的全額支票)，公證人訂一日期簽約。那天買賣雙方到場，共同在每一頁文件上簽名，這份文件就成為房產(chǎn)契約。
法國人很少炒作和投機(jī)房產(chǎn)(但也有投資房產(chǎn)的，與投機(jī)炒作不同)，一是買時(shí)公證費(fèi)太高，二是賣時(shí)國家又收取太高的增值部分(除笫一套房外，其他房屋50%増值部分歸國家)，三是出租，要向國家交納一定比例的稅。因此短期內(nèi)買進(jìn)賣出似乎不太可能。另外銀行的嚴(yán)格控制也限制了炒房人的熱情?？傊?，法國的房地產(chǎn)是個(gè)比較成熟和規(guī)范的行業(yè)。
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