在房產(chǎn)調(diào)控政策將會長期存在的預(yù)期下，房地產(chǎn)市場長效機制的完善需要在此期間不斷磨合和修正，近期政策重心已經(jīng)在逐漸向住房市場傾斜，配套制度和國企資源也將會跟上，這將會對整個租房購房市場乃至社會產(chǎn)生深遠的影響。
房價：影響有限，城市繼續(xù)分化
雖然鼓勵租房政策正在一波一波接踵而至，但若短時間大量低價租賃房供應(yīng)上市，或者“同權(quán)”程度過于激進，勢必會沖擊目前的房地產(chǎn)市場，房價將會有大幅波動，并引發(fā)不必要的經(jīng)濟震蕩，這不是政策目的所在。綜合分析政策走向，其核心目標仍然是探索建立一套能夠保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，漸進式消除房地產(chǎn)泡沫和緩解住房供需矛盾，而租房市場是調(diào)節(jié)整個房地產(chǎn)市場一個非常有效的杠桿和抓手。因此各地在制定“租售同權(quán)”等類似鼓勵租房政策的同時，以滿足常住人口教育公共服務(wù)需求和緩解職住矛盾為現(xiàn)實目標，充分考慮了政策的預(yù)期可達效果，尤其是對現(xiàn)有人群利益和房地產(chǎn)市場的沖擊影響，斟酌“同權(quán)”時因城施策增加適當門檻，甚至暫時不提“同權(quán)”，如佛山、深圳等。由此看來，租房市場鼓勵政策對房價預(yù)期上漲的所在城市的整體趨勢方向不會產(chǎn)生較大影響，但會大幅放緩房價上漲速度，而房產(chǎn)缺乏吸引力的城市，并沒有出臺鼓勵租房政策的必要和動力，城市房價繼續(xù)分化的趨勢將長時間延續(xù)。
投資：因素共振，總體相對平
從政策面來看，如前所述，包括“租售同權(quán)”在內(nèi)的鼓勵租房政策并不是以改變各城市房價長期趨勢為目的，相關(guān)政策更多是從呵護房地產(chǎn)市場、保持穩(wěn)定發(fā)展的原則出發(fā)來進行設(shè)計，在房價預(yù)期不變及政策護航的基礎(chǔ)上可以預(yù)見房地產(chǎn)投資所受影響有限。
資源緊缺的核心一二線城市，“租售”很長時間內(nèi)都不可能完全“同權(quán)”，鼓勵租房政策更多解決人才短期居住問題，長期來看一旦經(jīng)濟條件允許，租房客就會快速轉(zhuǎn)向購房市場。
附帶門檻“租售同權(quán)”的二線及部分三線城市，長期房價穩(wěn)定上漲預(yù)期具有其內(nèi)在原因，“租售同權(quán)”政策更大程度的是作為人口導入策略的配套，本質(zhì)是降低所需人才進入和安家門檻，先租后買將成為大部分人的選擇。
近期土地及房產(chǎn)交易市場活躍的三四線城市，其原因是房企對土地的補庫存和資本外溢激發(fā)本地改善需求，并非由于人口大幅流入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展有質(zhì)的變化，因此未來影響其房地產(chǎn)投資的基本面并沒有惡化的風險。
供地向租賃用地傾斜的政策是以高額地價為犧牲，將短期風險可控的收益轉(zhuǎn)換為長期風險較高的收益，對企業(yè)長期承受能力和穩(wěn)定性要求較高，因此上海兩幅只租不售的租賃用地均為國企購得，此模式導向意義和點狀效應(yīng)較強，但在絕對量上很難大范圍復(fù)制，預(yù)計對正常商住用地供應(yīng)沖擊較小。
增加租賃住房措施本身也會刺激房地產(chǎn)投資，各地基本均有增加租賃住房用地有效供應(yīng)、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房等多元渠道增加租賃住房供給的政策，其實際政策效果并不會導致本地房地產(chǎn)投資額總量產(chǎn)生重大變化。
綜上所述，在各種因素的共同作用下，租售同權(quán)對房地產(chǎn)投資并無太多負面影響。就2017年而言，在土地供給增加、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流改善等因素作用下，我們對房地產(chǎn)投資實際完成情況并不悲觀，預(yù)計在幾輪強力調(diào)控政策的影響下，下半年房地產(chǎn)投資增速逐漸放緩后將保持一個相對穩(wěn)定的水平，不會對經(jīng)濟穩(wěn)定增長起到拖累作用。
租金：政策支撐，分層穩(wěn)步上漲
在各地鼓勵租房政策中都有著多渠道加大租賃房供給的政策，甚至在土地拍賣中，“只租不賣”用地也低價被國企購入，這些政策形成低價租賃房在短期內(nèi)會對租房市場價格產(chǎn)生沖擊。如前所述，政策目標是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而不是建立一套住房福利制度，因此低價租賃房有其區(qū)域或者人群特殊針對性和時效性，在絕對規(guī)模上難以和個人或機構(gòu)租賃用房相比，且租賃用房根據(jù)區(qū)位、配套等條件不同有著自身定價體系。因此，隨著城市發(fā)展和成本的逐漸提高、從購房市場轉(zhuǎn)移至租房市場需求不斷增多，長期來看房租將分層次上漲趨勢，政府供給租賃房上漲速度將慢于個人或機構(gòu)提供租賃房。另外，“租售同權(quán)”政策本身也將會帶動資源集中區(qū)域房租上漲。
人口：一線調(diào)結(jié)構(gòu)，二線搶人才
類似“租售同權(quán)”的將部分公共服務(wù)和租房進行掛鉤的政策為城市控制人口、調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)提供了非常有效的抓手。一線城市在制定“租售同權(quán)”政策時通過與戶籍等其他權(quán)利配套設(shè)臵較高門檻，在控制人口增長速度的同時還對人口結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整。如上海通過居住證和教育掛鉤、租房和居住證掛鉤等形式調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)配合郊區(qū)進行城市更新、產(chǎn)業(yè)升級。二線城市則利用將戶籍等權(quán)利和租房掛鉤，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決后顧之憂，增強城市親和力，提高對人才的吸引力。
制度：擴大稅基，對接長效機制
目前，租房市場房源以個人住房出租為主，很大一部分游離在管理體系和稅收體系之外，在安全和權(quán)益保障方面存在很大隱患。此次鼓勵租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平臺，同時強調(diào)必須是在有關(guān)部門備案的租賃行為才能作為“租售同權(quán)”的依據(jù)，這將為規(guī)范租房市場打下較好的基礎(chǔ)，為租房市場形成長效機制重要一環(huán)積累重要的信息。另外，租房相關(guān)信息規(guī)范化后，還可以與未來將出臺的房產(chǎn)稅、不產(chǎn)登記制度進行對接，同時還能與金融部門聯(lián)動，為整體房地產(chǎn)長效機制的完善和地方財政收入轉(zhuǎn)型做好必要的準備。
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