在買(mǎi)房的時(shí)候，高層、小高、洋房這些名詞是常常被提起的。那么，它們之間有什么區(qū)別呢？

在一般人眼里，可能區(qū)別是這樣的：洋房樓層最少，樓最矮，小高次之，高層最高，超高很少見(jiàn)。公攤方面，洋房最少，得房率最高，小高次之，高層最少，當(dāng)然很少見(jiàn)的超高層就更少了。

但是，風(fēng)水師要追問(wèn)一句：為什么樓層越少的房子，公攤也就越少呢？

很多人說(shuō)到這里，就答不上來(lái)了。其實(shí)就答案就一句話：樓越高，對(duì)消防的要求越高。

逃生通道、消防電梯、防煙樓梯間、設(shè)備/避難層都會(huì)占公攤。所以，你懂得。

依照不同的建筑高度，把建筑歸類(lèi)的依據(jù)來(lái)自一部大名鼎鼎的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，那就是GB50016-2014，如果記不住也不要緊，它還有另外一個(gè)名字，那就是《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。

相信如果參加過(guò)一級(jí)消防工程師考試的各位親們，只要認(rèn)真學(xué)習(xí)了教材，縱使考試通不過(guò)，各種類(lèi)型的建筑分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)至少也能背個(gè)滾瓜爛熟。

在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中，根據(jù)建筑高度可將建筑分為單、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。

1）超高層建筑是指建筑高度超過(guò)100m的建筑。

近些年，我國(guó)的超高層建筑越來(lái)越多，甚至還有很多建筑超過(guò)了200m和300m，目前國(guó)家也在討論是否對(duì)超過(guò)250m的超超高層建筑重新設(shè)置規(guī)范。在新規(guī)范還沒(méi)出來(lái)之前，我們把所有超過(guò)100m的建筑歸類(lèi)為超高層建筑。

融創(chuàng)中心計(jì)劃建設(shè)高度超過(guò)400米的青島第一高樓，即屬于超高層建筑。

2）對(duì)于低于100米的建筑，我們劃分為單多層建筑和高層建筑。根據(jù)如下劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)：

從上表我們可以看出，住宅建筑和其他建筑（公共建筑和工業(yè)建筑）的劃分標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。不要小瞧這個(gè)不一樣，后續(xù)會(huì)涉及很多消防設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的不同。比如消防電梯和防煙樓梯間的設(shè)置，公共建筑要求32m以上就必須設(shè)置，但是住宅建筑就放寬到了33m。這個(gè)后面講到小高層的時(shí)候我們會(huì)再次提到。

另外，有些人可能會(huì)問(wèn)，為什么在劃分公共建筑和工業(yè)建筑的高層的時(shí)候，除了規(guī)定建筑的高度以外，還要同時(shí)滿足非單層的要求，而對(duì)住宅卻無(wú)此要求呢？

道理比較簡(jiǎn)單，因?yàn)閺臎](méi)有誰(shuí)會(huì)搞一棟高度超過(guò)27m的單層住宅。而對(duì)于公共建筑和工業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，超過(guò)24米的單層建筑卻非常常見(jiàn)，比如一些大型的體育館，高層的生產(chǎn)車(chē)間等。這里和文章主題關(guān)系不是很大，我們明白就可以了。

3）高層建筑根據(jù)高度不同，我們還需要細(xì)分為一類(lèi)高層建筑和二類(lèi)高層建筑。根據(jù)如下劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)：

對(duì)于住宅建筑，劃分標(biāo)準(zhǔn)是這樣的：

對(duì)于公共/商業(yè)建筑、工業(yè)建筑，劃分標(biāo)準(zhǔn)是這樣的：

這里需要注意的是節(jié)點(diǎn)，譬如一棟住宅建筑的高度不多不少，恰好是54米，那么它屬于二類(lèi)高層建筑。以下同理。至于如何判斷建筑的高度，限于文章的篇幅，這里就不講了。如果有興趣，可以去查詢(xún)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》或者歷年一級(jí)注冊(cè)消防工程師考試教材。

很明顯，該規(guī)范中規(guī)定的單、多層住宅建筑就是我們常說(shuō)的洋房，二類(lèi)高層住宅建筑就是小高層、一類(lèi)建筑就是普通的高層。

若按照住宅建筑3米/層的高度計(jì)算，9層及以下為洋房、10-18層為小高層、19-33層為高層，大于33層為超高層。

洋房（單、多層住宅建筑）對(duì)消防設(shè)施的部分要求

1）建筑耐火等級(jí)不低于二級(jí)

2）建筑保溫材料的燃燒性能不低于Ｂ2級(jí)（可燃）

3）單層建筑面積小于650平方米時(shí)，可只設(shè)置1個(gè)安全出口（一部疏散樓梯）

小高層（二類(lèi)高層住宅建筑）對(duì)消防設(shè)施的部分要求

1）建筑耐火等級(jí)不低于二級(jí)

2）建筑保溫材料的燃燒性能不低于Ｂ1級(jí)（難燃）

3）單層建筑面積小于650平方米時(shí)，可只設(shè)置1個(gè)安全出口（一部疏散樓梯），疏散樓梯應(yīng)通至屋面，且單元之間的疏散樓梯應(yīng)能通過(guò)屋面連通，戶(hù)門(mén)應(yīng)采用乙級(jí)防火門(mén)。當(dāng)不能通至屋面或不能通過(guò)屋面連通時(shí)，應(yīng)設(shè)置2個(gè)安全出口。

高層（一類(lèi)高層住宅建筑）對(duì)消防設(shè)施的部分要求

1）建筑耐火等級(jí)不低于一級(jí)

2）建筑保溫材料的燃燒性能不低于Ｂ1級(jí)（難燃）

3）2個(gè)安全出口（兩部疏散樓梯）

注意高層建筑一般單元之間都會(huì)設(shè)置連廊，小高層無(wú)需設(shè)置，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的出處就在于第三條。

超高層住宅建筑對(duì)消防設(shè)施的部分要求

1）建筑耐火等級(jí)不低于一級(jí)

2）建筑保溫材料的燃燒性能不低于A級(jí)（不燃）

3）2個(gè)安全出口（兩部疏散樓梯）

4）每隔50米設(shè)置避難層，避難層可兼作設(shè)備層

很明顯，隨著層數(shù)的增高，洋房、小高層、高層、超高層的防火要求是逐步提高的。

文章寫(xiě)到這里，似乎該結(jié)束了，但是這里頭似乎有點(diǎn)問(wèn)題：

按照消防標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定不高于27米的建筑為單多層，為什么很少見(jiàn)到開(kāi)發(fā)商建設(shè)9層的洋房，一般洋房也就是7層，還有一些開(kāi)發(fā)商會(huì)建設(shè)11層的'洋房'（實(shí)際是小高），這么做的道理何在呢？

其實(shí)一般生活中認(rèn)定7層以下的住宅建筑為洋房，還有開(kāi)發(fā)商經(jīng)常修建11層的'洋房'，它們的根據(jù)依然來(lái)自《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。沒(méi)錯(cuò)，剛才我們?cè)谥v消防標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，是挖了一個(gè)坑的。現(xiàn)在是時(shí)候填坑了。

1）根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，住宅建筑高于21米，應(yīng)設(shè)置封閉樓梯間，并設(shè)置室內(nèi)消火栓。

是的，你沒(méi)有看錯(cuò)，以3米層高計(jì)，建設(shè)7層住宅，是可以不設(shè)置封閉樓梯間和室內(nèi)消火栓的最高層數(shù)。

2）根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，住宅建筑高于33米，應(yīng)設(shè)置防煙樓梯間，并設(shè)置消防電梯。

是的，你沒(méi)有看錯(cuò)，以3米層高計(jì)，建設(shè)11層住宅，是可以不設(shè)置防煙樓梯間和消防電梯的最高層數(shù)。

寫(xiě)到這里，洋房、小高層、高層、超高層建筑的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，基本上已經(jīng)講明白了。開(kāi)發(fā)商追逐利潤(rùn)，必然在標(biāo)準(zhǔn)允許的情況下，盡量多的利用有限的土地。所以7層洋房、11層'洋房'，18層小高、33-34（層高2.9）層高層是住宅建筑里最常見(jiàn)的幾種層高，就非常好解釋了。

為什么建筑層數(shù)越高，公攤也就越大，其實(shí)道理很簡(jiǎn)單：

小高層建筑相比洋房，防煙樓梯間必須的前室需要占用公攤面積。

高層建筑相比小高層，第二逃生通道或者連廊需要占用公攤面積。

超高層建筑相比高層，避難層更是個(gè)占用公攤面積的大戶(hù)。

但是沒(méi)有這些東西行不行？不行啊。消防無(wú)小事，萬(wàn)一起火，你的安全可就沒(méi)有保障了。對(duì)吧。

青島置業(yè)指南針，一家專(zhuān)業(yè)做青島房產(chǎn)咨詢(xún)的平臺(tái)，見(jiàn)證青島30年房地產(chǎn)發(fā)展，親身歷經(jīng)東部大開(kāi)發(fā)，主城區(qū)、西海岸、城陽(yáng)日月變遷，房?jī)r(jià)起伏跌宕。