作者：T_Jane
編輯：漲停板
居高不下的房價市場加上搖號買房的大趨勢，以及逐步向租房傾斜的政策，都給房屋出租市場帶來了利好的消息。之前我們已經(jīng)聊過長租公寓的市場情況和盈利模式，但長租公寓看似可觀盈利的背后同樣有面臨資金投入大、短期盈利難的問題，平臺想要長期發(fā)展其實還是取決于融資和運營的成本的管理。
融資方面
痛點：盈利周期長、租金貸暗箱操作、資金鏈斷裂
目前市面上大部分平臺都在通過租金貸、家裝貸等金融產(chǎn)品解決高成本融資問題。這種方式確實是增加平臺盈利的一種有效方式，先利用這種資金杠桿來獲得資金，投入擴張，再看后期資金能否跟上。目前長租公寓處于一個新風口，會有較多資本支持，但當風口過了投資者看不到可靠的后續(xù)利潤資金鏈很容易會斷裂。
這里值得注意的是涉及金融，必然需要以合法合規(guī)的方式運作，同時還需配合有效的平臺運營、管理，否則只以“高利潤”掩蓋管理混亂、資金來源不穩(wěn)定等問題，長此以往平臺很難支撐下去。以今年上海某長租公寓品牌為例，因為資金鏈斷裂加上存在利用租客個人身份信息申請小額貸款、借款不償還房東而用于拓展規(guī)模等暗箱操作行為，已經(jīng)出讓股權，還面臨房東討租、租客維權的尷尬局面。
運營管理
痛點：競爭力弱、營銷手段落后、售后管理差
長租公寓市場還在發(fā)展初期，很多涌入的平臺包裝手法不盡相同，而真正的競爭力也離不開“價格”、“服務”兩點。長租公寓現(xiàn)在還沒有完全凸顯了品牌溢價，現(xiàn)在一些主流大平臺做的就是口碑，但其價格也偏高。
現(xiàn)在許多租客的認知都會選擇服務好、價格適中，并非一味追求低價。要打出口碑最開始就是考驗各家營銷推廣能力。很多新入局的長租公寓玩家，由于市場知名度不夠，需要獲得租客的認同后，才會有市場，所以在前期的推廣上成本較高。
解決方法
引入眾籌模式
融資與運營，兩座大山讓不少人望而卻步，但想不到的是，也正是這兩座大山成了“眾籌”在租房市場的新機遇。
何謂“眾籌”？眾籌是指項目發(fā)起人通過互聯(lián)網(wǎng)向投資人發(fā)布其創(chuàng)意，以實物、服務或股權等為回報募集資金的模式。參與人一般是發(fā)起人、平臺管理方以及投資人。傳統(tǒng)的眾籌分為幾類：股權眾籌、產(chǎn)品眾籌、債權眾籌和公益眾籌。其中股權眾籌是許多中小企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)手段獲得融資的有效方式，其后衍生了不少諸如權益眾籌、房地產(chǎn)眾籌等等。
說了這么多，眾籌到底是如何幫助長租公寓破解這兩大難題的呢？
（整體流程圖）
作用1：緩解長租公寓融資難、途徑單一、資金鏈斷裂風險大等問題。
長租公寓相比于其他短租類項目更適合眾籌的模式：
1.政策明晰——政策風險、項目方信用風險低；
2.運營相對容易，租金收入穩(wěn)定；
3.收益結構簡單清晰，易于監(jiān)管和審計。
這類眾籌項目擁有實際項目，每個項目都對應真實物業(yè)甚至會具體到門牌號，投資人可以直觀地了解資金去向；收益來源租金或者經(jīng)營租差，收益穩(wěn)定，往往伴隨附加回報?；诋斍胺吭传@取方式，長租公寓一般都是“重資產(chǎn)模式”，而眾籌可以把長租公寓的 “重資產(chǎn)模式”間接轉為“輕資產(chǎn)運營”，極大地降低了公寓運營方現(xiàn)金流的占用。
結合方式
1、 收益權眾籌：權益眾籌項目需要有預期可見的收益，如酒店的經(jīng)營收益、房屋出租的租金收益、商品出售收益；收益可做階梯設置和組合設置，如投資5萬與投資10萬的利率與回報可設置不同，在回報中也可添加實物或消費權益；利息也可設置為范圍收益。
產(chǎn)權收益：投入產(chǎn)出比高/浮動收益/項目周期較長（3-5年）
投資人按照份額投資房屋產(chǎn)權，獲得租金收入和空間改造后的不動產(chǎn)（房產(chǎn)）增值收入。這一方式下投資人收益會根據(jù)項目方的運營狀況、租金幅度以及房屋價值的浮動而變動，投入產(chǎn)出比較高。
長租公寓運營方等項目發(fā)起人可以獲得項目投資資金用于拓展規(guī)模、空間改造等用途，創(chuàng)造價值后將收益按照協(xié)議規(guī)定比例分配給眾籌投資人。由于項目周期長，又有一定的退出期限限制，公寓運營方突然“被撤資”，資金鏈斷裂的風險會大大降低。
租賃收益：年化高/固定收益/項目周期較短（3-12月）
投資人可按照份額投資資產(chǎn)未來的租賃收益權，用折扣價一次性買入租約，在合約期內獲得租金收入。這種模式下投資人可享受到的收益較為固定，年化約在8%~13%之間，投資風險遠低于很多其他的互聯(lián)網(wǎng)借貸項目。
這種模式下運營方可以一次性拿到整年的租金，解決了按月收租，資金盤活效率低的問題。
2、 產(chǎn)品眾籌：眾籌的支持者可以獲得公寓免費入住、優(yōu)先選房以及運營商提供的諸如機票、咖啡券、辦公工位等其他實物或福利作為回報。
作用2：投資人和項目方共擔成本，共享運營收益，自帶引流，有助于項目方精準營銷。
對于長租公寓運營方而言，眾籌的另一個目的是將投資人拉進項目，進而產(chǎn)生流量，從而形成互聯(lián)網(wǎng)式的營銷。發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)最核心的功能——鏈接，即以最便捷最快速的方式進行資訊的融通；結合長租公寓的穩(wěn)定特質，互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓的聯(lián)動優(yōu)勢得以體現(xiàn)。
1、 互聯(lián)網(wǎng)核心競爭力：人流。
眾籌發(fā)起人其實已經(jīng)綁定了投資人與項目方的利益，項目的成敗直接關系到眾籌投資人能否獲利。因此，項目獲利越多，眾籌投資人獲利也會增加。對于一大部分的眾籌投資人而言，利益驅使他們具有幫助項目進行推廣宣傳的動力。
當項目的眾籌投資人的群體逐漸擴大的時候，項目將形成一定的輻射范圍，從投資人自身向其朋友圈進行宣傳推廣。同時以互聯(lián)網(wǎng)為載體，將傳播范圍快速擴張，這也是項目方自身難以直接形成的品牌溢價與宣傳的效果。良好的宣傳效果會增加項目的收益，進而形成口碑，長此以往投資人會更加樂于為項目做推廣和傳播，形成循環(huán)。
2、 特定范圍，精準營銷。
眾籌投資人雖然不會設定硬性標準，但對投資人會具備一定的理財觀念和經(jīng)濟實力，其推廣的主要社交圈也會有相應的范圍。一類是對長租公寓等項目有興趣，另一類是對公寓本身具有需求，有助于運營方提前獲得市場反饋，抓取目標客戶。這種眾籌的宣傳效應是對于運營方來說是附加回報，還減少了一部分營銷推廣的費用。
融 都
融都科技作為國內領先的新金融系統(tǒng)方案專家，在眾籌市場中結合自身技術優(yōu)勢為業(yè)務方提供專業(yè)的業(yè)務系統(tǒng)，可根據(jù)不同客戶的不同需求，提供集合設計、開發(fā)、部署、運維等一整套業(yè)務系統(tǒng)解決方案。
融都科技權益眾籌產(chǎn)品的功能架構上，我們結合行業(yè)經(jīng)驗和市場分析，功能基本涵蓋了權益眾籌的所有業(yè)務要求，包括了：用戶管理、營銷活動、產(chǎn)品管理、運營管理、數(shù)據(jù)報表、系統(tǒng)配置、宣傳管理、權限管理等等功能，同時在微信端、PC端、APP端（IOS和微信）多渠道的產(chǎn)品均已完成開發(fā)設計。
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