再審申請(qǐng)人鄒東洋、鄒季君因與被申請(qǐng)人三亞中鐵置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鐵公司）及一審第三人淮創(chuàng)實(shí)業(yè)發(fā)展（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱淮創(chuàng)公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服海南省高級(jí)人民法院（2016）瓊民終206號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?017年6月24日作出（2017）最高法民申1862號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鄒東洋、鄒季君申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，（一）二審判決認(rèn)定鄒東洋、鄒季君于2013年2月7日向貸款銀行提供完整有效的申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料，該認(rèn)定缺乏證據(jù)證明。鄒東洋、鄒季君在簽訂《商品房買賣合同》后，在銀行工作人員準(zhǔn)備的貸款資料上簽完字，提交了相關(guān)貸款手續(xù)后，才領(lǐng)取了《商品房買賣合同》，以上行為是在三亞期間連續(xù)完成的。貸款手續(xù)上的時(shí)間是銀行工作人員填寫的，取決于中鐵公司何時(shí)聯(lián)系該合作銀行，導(dǎo)致貸款手續(xù)遲交的責(zé)任不在鄒東洋、鄒季君。鄒東洋、鄒季君向二審法院提交了證明上述事實(shí)的中鐵公司銷售經(jīng)理張兵、銷售員鄭顯振談話錄音，二審法院對(duì)該證據(jù)沒有質(zhì)證，也沒有采納，就認(rèn)定“未能提供有效證據(jù)予以證實(shí)”，隱瞞了鄒東洋、鄒季君已提供證據(jù)的事實(shí)。（二）二審判決調(diào)整違約金計(jì)算方式及標(biāo)準(zhǔn)無依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同解釋》）第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”之規(guī)定，適當(dāng)減少應(yīng)當(dāng)以雙方當(dāng)事人約定為適當(dāng)減少基點(diǎn)。根據(jù)鄒東洋、鄒季君與貸款銀行簽訂的《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》第二十八條28.1約定：“借款執(zhí)行利率以借款發(fā)放日中國(guó)人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)上浮百分之拾（大寫）后確定”，鄒東洋、鄒季君實(shí)際支付利息高于同期貸款利率。二審判決認(rèn)定“酌情將違約金調(diào)整為中鐵公司逾期交房期間占用鄒東洋、鄒季君已付房款貸款利息的130%”不當(dāng)，應(yīng)以鄒東洋、鄒季君實(shí)際利息支付額為依據(jù)計(jì)算，不應(yīng)按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期一年期流動(dòng)資金貸款基準(zhǔn)利率130%計(jì)算。（三）二審判決對(duì)同一期間重復(fù)認(rèn)定交房順延期。一審判決是以鄒東洋、鄒季君付清房款的時(shí)間即2013年3月26日作為計(jì)算違約金的起始日，在鄒東洋、鄒季君付清全部房款前的期間已進(jìn)行了房屋交付期順延。二審判決從2013年3月26日再次順延11個(gè)月及22天，屬重復(fù)順延，重復(fù)抵減了逾期交房違約金。綜上，請(qǐng)求本院依法撤銷海南省高級(jí)人民法院（2016）瓊民終206號(hào)民事判決，維持海南省三亞市中級(jí)人民法院（2014）三亞民一初字第33號(hào)民事判決。
中鐵公司辯稱，（一）鄒東洋、鄒季君對(duì)其提供完整有效的申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料的確切時(shí)日并未充分舉證加以證明，也不能提供合法有效證據(jù)證明其已經(jīng)如約提供貸款所需資料，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故二審法院以《書面?zhèn)€人信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》上載明的日期即2013年2月7日作為其提供完整有效申請(qǐng)文件資料的日期，并無不當(dāng)。（二）《商品房買賣合同》中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，違反了以補(bǔ)償為主以懲罰為輔的違約金性質(zhì)，一審法院調(diào)整為日萬分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，二審法院之后也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，一審判決折算后的年利率是7.56%，二審判決折算的是7.54%，僅差了0.02%，鄒東洋、鄒季君認(rèn)為二審判決認(rèn)定完全錯(cuò)誤，不符合事實(shí)。（三）根據(jù)《商品房買賣合同》約定，鄒東洋、鄒季君在商品房交付時(shí)應(yīng)向中鐵公司付清全部購(gòu)房款。鄒東洋、鄒季君直到2013年3月26日才付清全部購(gòu)房款，在其逾期向貸款銀行提交商業(yè)按揭貸款資料的違約期限內(nèi)，其缺乏向中鐵公司主張逾期交房違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，二審判決自2013年3月26日起相應(yīng)順延鄒東洋、鄒季君的違約天數(shù)11個(gè)月及22天計(jì)算中鐵公司的逾期交房違約金，并無不當(dāng)。根據(jù)《商品房買賣合同》第八條約定，中鐵公司應(yīng)于2012年12月31日前交付案涉房屋；同時(shí)，《商品房買賣合同》附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”第3.2款約定，鄒東洋、鄒季君在商品房交付時(shí)付清全部購(gòu)房款。即在鄒東洋、鄒季君付清全部購(gòu)房款之日（2013年3月26日）起，中鐵公司履行交房義務(wù)的抗辯權(quán)消滅，中鐵公司應(yīng)繼續(xù)履行交房義務(wù)，故二審判決認(rèn)定中鐵公司應(yīng)于2013年3月26日履行交房義務(wù)并非是對(duì)房屋交付期限的順延。二審判決認(rèn)定鄒東洋、鄒季君向貸款銀行提交完整有效的申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料日期為2013年2月7日，距離《商品房買賣合同》附件四約定的鄒東洋、鄒季君應(yīng)履行提供資料義務(wù)的時(shí)間即2012年2月16日已延遲天數(shù)為11個(gè)月及22天，中鐵公司有權(quán)依據(jù)《商品房買賣合同》第八條主張延期交付商品房且無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。綜上，鄒東洋、鄒季君的再審請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求本院依法駁回其再審請(qǐng)求，維持二審判決。
鄒東洋、鄒季君向一審法院起訴請(qǐng)求：1.中鐵公司立即向鄒東洋、鄒季君交付已購(gòu)房屋；2.中鐵公司向鄒東洋、鄒季君支付已付房款974.75萬元每日萬分之五的違約金；3.訴訟費(fèi)由中鐵公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：鄒東洋、鄒季君與中鐵公司簽訂《商品房買賣合同》及《合同附件》，合同及附件均無簽訂時(shí)間?！渡唐贩抠I賣合同》約定，鄒東洋、鄒季君購(gòu)買中鐵公司開發(fā)的三亞中鐵月川項(xiàng)目(子悅薹)酒店3號(hào)﹝幢﹞1﹝層﹞115商鋪號(hào)房，建筑面積：278.5平方米，套內(nèi)面積：257.98平方米，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e20.52平方米。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)為每平方米37783.94元，總金額974.75萬元。付款方式及期限：簽約當(dāng)日買受人須支付房款487.75萬元，剩余房款487萬元向銀行申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款。交付期限：出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備經(jīng)驗(yàn)收合格并取得工程竣工驗(yàn)收備案證明，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起45日內(nèi)告知買受人的。2.1)因法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章和政策等發(fā)生變化，導(dǎo)致出賣人交付商品房逾期的；2)因與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的市政配套工程發(fā)生突發(fā)事件，導(dǎo)致商品房交付逾期的；3)施工中遇突發(fā)事件，導(dǎo)致工程停工或延期，且該變更或突發(fā)事故非出賣人所能避免或克服的；4)買受人有違約行為的。出現(xiàn)上述1、2中任何一種情況的，出賣人可以延期交付商品房，且無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。出賣人逾期交房的違約責(zé)任：(1)如逾期超過10日的，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金，并于實(shí)際交付當(dāng)日向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行；（2)逾期超過10日后，買受人有權(quán)選擇A、B二種方式處置：A、買受人有權(quán)隨時(shí)行使合同解除權(quán)。買受人實(shí)際選擇解除合同的，按照附件四-2第十一條關(guān)于因出賣人原因?qū)е潞贤獬募s定處理；B、買受人不行使合同解除權(quán)的，出賣人應(yīng)每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金，并于實(shí)付當(dāng)日向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。交接：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：視為出賣人已于房屋交接書面通知載明的買受人應(yīng)收房的起始日，向買受人交付了房屋，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸買受人所有，房屋的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)自房屋交接通知書載明的買受人應(yīng)收房的起始日轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)，房屋產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)用以及因該房發(fā)生的其他費(fèi)用由買受人承擔(dān)?！逗贤a(bǔ)充協(xié)議》第三條關(guān)于房屋交付的補(bǔ)充約定，3.1條，雙方確認(rèn)：如商品房的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施在房屋交付時(shí)未達(dá)到合同約定交付條件，但出賣人采取補(bǔ)救措施(如保障使用臨時(shí)用水、臨時(shí)用電等)不影響買受人進(jìn)行房屋精裝修的，則視為該等基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到合同約定的使用條件，買受人同意接收房屋，出賣人無需因此承擔(dān)違約責(zé)任；3.2條，買受人應(yīng)在商品房交付時(shí)：（D）向出賣人付清全部購(gòu)房款(如以貸款方式付款的，銀行貸款需付至出賣人指定的賬戶)；3.3條，雙方確認(rèn)：買受人未按照第3.2條的約定履行相關(guān)合同義務(wù)的，不會(huì)對(duì)房屋交付這一法律事實(shí)產(chǎn)生影響，仍視為出賣人已于房屋交接書面通知載明的買受人應(yīng)收房的起始日，向買受人交付了房屋，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸買受人所有，房屋的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)自房屋交接書面通知載明的買受人應(yīng)收房的起始日轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。第四條關(guān)于房屋質(zhì)量、裝修、設(shè)備的補(bǔ)充約定，4.2條，如商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程以外的質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)按照主合同和質(zhì)量保修書的約定整改、修復(fù)，但買受人不能以此為理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)，出賣人亦無須承擔(dān)其他賠償責(zé)任。合同附件四-3第一條第1項(xiàng)約定，“買受人應(yīng)于簽署主合同當(dāng)日向貸款銀行提供完整有效的申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料，繳納辦理貸款所需全部費(fèi)用，并按照貸款銀行要求簽署相關(guān)文件。若買受人違反上述約定，則每遲延一日，買受人應(yīng)向出賣人支付相當(dāng)于房屋總價(jià)款的萬分之三的違約金?！?/div>
合同簽訂后，鄒東洋、鄒季君按合同約定以轉(zhuǎn)賬及貸款方式分二次支付了房款，2012年2月16日，中鐵公司向鄒東洋、鄒季君出具收到487.75萬元的收據(jù)，貸款部分487萬元于2013年3月26日進(jìn)入中鐵公司的賬戶，中鐵公司于2013年3月27日出具收到487萬元收據(jù)。2013年3月26日，鄒東洋、鄒季君付清全部購(gòu)房款。2011年期間，中鐵公司與三亞市人民政府及部隊(duì)就案涉項(xiàng)目進(jìn)行多次協(xié)調(diào)處理。2012年12月5日工程竣工。中鐵公司將案涉項(xiàng)目房屋的銷售交由淮創(chuàng)公司包銷。鄒東洋、鄒季君通過淮創(chuàng)公司購(gòu)買案涉房屋。截止2013年3月26日，鄒東洋、鄒季君付清全部購(gòu)房款。中鐵公司于2011年12月22日取得“三亞中鐵月川項(xiàng)目”(子悅薹)三房預(yù)許字﹝2011﹞038號(hào)商品房預(yù)售許可證，有效期自2011年12月22日至2012年12月22日止。之后，中鐵公司又申請(qǐng)辦理預(yù)售展期，于2015年4月27日取得三房預(yù)許字(展期)﹝2011﹞038號(hào)商品房預(yù)售許可證，有效期自2015年4月27日至2017年4月26日止。2014年5月7日，三亞市工程質(zhì)量安全監(jiān)督站對(duì)三亞中鐵月川項(xiàng)目4#地塊作出建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，質(zhì)量等級(jí)評(píng)為合格。三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2015年1月4日對(duì)三亞中鐵月川項(xiàng)目4#地塊(土建工程，不含裝修)出具了海南省建筑工程竣工驗(yàn)收備案證。2014年6月18日鄒東洋、鄒季君向中鐵公司提交了《逾期交付房屋違約通知函》，2014年7月31日中鐵公司致業(yè)主的《回復(fù)函》中要求鄒東洋、鄒季君及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。中鐵公司并于2015年1月5日以郵寄方式通知鄒東洋、鄒季君自2015年1月5日至2015年1月30日辦理收房手續(xù)。但鄒東洋、鄒季君以未達(dá)到交付條件為由，拒絕辦理交房手續(xù)。訴訟中，鄒東洋、鄒季君和中鐵公司對(duì)于鄒東洋、鄒季君于2015年1月15日已收取案涉房屋并無異議，且鄒東洋、鄒季君于當(dāng)日也撤銷要求中鐵公司交付房屋的訴訟請(qǐng)求。鄒東洋、鄒季君對(duì)中鐵公司提交的《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》的真實(shí)性予以認(rèn)可。
一審法院判決：中鐵公司于判決生效之日起十日內(nèi)向鄒東洋、鄒季君支付逾期交房違約金1348956.5元。
中鐵公司不服一審判決，上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判不予支持逾期交房違約金或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.一、二審訴訟費(fèi)用由鄒東洋、鄒季君承擔(dān)。
二審法院審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。另查明，鄒東洋、鄒季軍向銀行提交《書面?zhèn)€人信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》的日期為2013年2月7日。
二審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.一審法院認(rèn)定違約金按已付購(gòu)房款日萬分之二點(diǎn)一計(jì)算是否正確；2.因政府行為導(dǎo)致案涉房產(chǎn)延期交付中鐵公司可否免責(zé)；3.中鐵公司是否享有抵扣違約金的權(quán)利。
一、關(guān)于合同約定的違約金問題
雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，出賣人逾期交房超過10日的，買受人不選擇解除合同的，出賣人應(yīng)每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金。一審中，鄒東洋、鄒季君訴請(qǐng)要求中鐵公司承擔(dān)逾期交房違約金，中鐵公司認(rèn)為購(gòu)房合同約定的逾期交房違約金過高請(qǐng)求法院以不超過實(shí)際損失的30%進(jìn)行調(diào)整。二審中，中鐵公司上訴主張一審法院按金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金錯(cuò)誤，應(yīng)按同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第十六條的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。因鄒東洋、鄒季君未提交任何證據(jù)證明因中鐵公司逾期交房行為造成其實(shí)際損失的數(shù)額，故鄒東洋、鄒季君的實(shí)際損失應(yīng)認(rèn)定為：鄒東洋、鄒季君已付房款被中鐵公司逾期交房期間占用的貸款利息（按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期一年期一般流動(dòng)資金貸款基準(zhǔn)利率計(jì)息）。因違約金為以補(bǔ)償實(shí)際損失為主、以懲罰性為輔的基本性質(zhì)，綜合考慮本案事實(shí)，二審法院酌情將違約金調(diào)整為中鐵公司逾期交房期間占用鄒東洋、鄒季君已付房款貸款利息的130%。依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條第5項(xiàng)及合同附件四-3第一條第1項(xiàng)約定：買受人有違約行為的，出賣人可以延期交付商品房，且無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；買受人應(yīng)于簽署“主合同”當(dāng)日向貸款銀行提供完整有效的申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料……本案中，鄒東洋、鄒季君與中鐵公司簽訂購(gòu)房合同無具體日期，但一審中鄒東洋、鄒季君的起訴狀及中鐵公司的答辯狀均認(rèn)可簽約時(shí)間為2012年2月16日，故應(yīng)認(rèn)定雙方簽約日期為2012年2月16日。鄒東洋、鄒季君向貸款銀行提供完整有效的申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料日期為2013年2月7日，鄒東洋、鄒季君共計(jì)遲延申請(qǐng)辦理貸款11個(gè)月及22天。因此，對(duì)鄒東洋、鄒季君違約延遲申請(qǐng)貸款的期間，中鐵公司享有順延交房且無需承擔(dān)該期間逾期交房的違約責(zé)任。《商品房買賣合同》約定，中鐵公司應(yīng)于2012年12月31日前交付房屋，但合同附件亦約定，交房時(shí)買受人向出賣人付清全部購(gòu)房款。鄒東洋、鄒季君于2013年3月26日付清全部購(gòu)房款9747500元，故中鐵公司應(yīng)于2013年3月26日履行交房義務(wù)。自該交房日期2013年3月26日順延11個(gè)月及22天的日期應(yīng)為2014年3月20日，故中鐵公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約金為：以9747500元為本金，按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期一年期一般流動(dòng)資金貸款基準(zhǔn)利率130%計(jì)息，自2014年3月20日計(jì)至2015年1月14日（一審雙方交房日期的前一天）止。因此，中鐵公司主張以同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，該觀點(diǎn)不能成立。鄒東洋、鄒季君辯稱，簽約當(dāng)日已將申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料交由中鐵公司指定的銀行工作人員，但其未能提供有效證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)其主張的事實(shí)不予采信?！渡唐贩抠I賣合同解釋》第十七條系針對(duì)雙方簽訂的《商品房買賣合同》中未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法不明的情形，但本案雙方簽訂的購(gòu)房合同對(duì)逾期交房的違約金數(shù)額是有明確約定的，故一審法院依據(jù)該條規(guī)定并作出判決不當(dāng)，予以糾正。
二、關(guān)于政府行為可否免責(zé)問題
中鐵公司訴稱，一審法院遺漏查明：自2012年12月5日竣工后，三亞市質(zhì)監(jiān)站直至2014年5月7日才出具同意工程備案的質(zhì)檢報(bào)告。因政府原因?qū)е卵舆t取得備案證明，中鐵公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該延遲期間逾期交房的違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條之規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，中鐵公司逾期交房所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任系無過錯(cuò)責(zé)任?，F(xiàn)中鐵公司逾期交房已構(gòu)成違約，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。且從合同相對(duì)性分析，若因政府行為導(dǎo)致中鐵公司在履行與購(gòu)房者簽訂的《商品房買賣合同》中造成的損失，中鐵公司可通過行政訴訟訴請(qǐng)行政部門承擔(dān)行政責(zé)任，不能將此責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給行政審批關(guān)系之外的購(gòu)房者。因此，對(duì)中鐵公司該項(xiàng)主張，不予支持。
三、中鐵公司是否享有抵扣違約金的權(quán)利
根據(jù)《商品房買賣合同》第八條第5項(xiàng)及合同附件四-3第一條第1項(xiàng)約定：買受人有違約行為的，出賣人可以延期交付商品房，且無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；買受人應(yīng)于簽署“主合同”當(dāng)日向貸款銀行提供完整有效的申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料……；買受人違反上述約定，則每遲延一日，鄒東洋、鄒季君應(yīng)支付相當(dāng)于房屋總價(jià)款的萬分之三的違約金。中鐵公司上訴主張鄒東洋、鄒季君遲延了向銀行提交申請(qǐng)表構(gòu)成違約產(chǎn)生的違約金應(yīng)與鄒東洋、鄒季君主張中鐵公司逾期交房的違約金為互付到期債務(wù)，應(yīng)當(dāng)相互抵扣。上述約定系針對(duì)買受人一種違約行為（逾期向銀行提交申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款資料）而產(chǎn)生兩種違約責(zé)任的情形，如果買受人構(gòu)成違約，出賣人有權(quán)選擇要求買受人承擔(dān)其中一種違約責(zé)任。經(jīng)釋明，中鐵公司當(dāng)庭明確表示選擇適用可順延交房的免責(zé)條款，放棄要求鄒東洋、鄒季君承擔(dān)因遲延向銀行提交申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款資料而支付違約金的責(zé)任。因此，對(duì)中鐵公司抵扣違約金的主張，不再審理。
二審法院判決：一、撤銷海南省三亞市中級(jí)人民法院（2014）三亞民一初字第33號(hào)民事判決；二、中鐵公司于判決生效之日起十日內(nèi)向鄒東洋、鄒季君支付逾期交房的違約金619492.35元（以9747500元為本金計(jì)息，按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期一年期一般流動(dòng)資金貸款基準(zhǔn)利率130%計(jì)算，自2014年3月20日計(jì)至2015年1月14日止）；三、駁回中鐵公司的其他上訴請(qǐng)求。
圍繞當(dāng)事人的再審請(qǐng)求，本院對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)認(rèn)定如下：
再審期間，鄒東洋、鄒季君為證明其主張，向本院提交下列證據(jù)：證據(jù)1、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同（復(fù)印件），以證明鄒東洋、鄒季君貸款利率高于中國(guó)人民銀行同期貸款利率的10%；證據(jù)2、談話錄音及錄音整理資料，以證明由中鐵公司通知貸款銀行為鄒東洋、鄒季君辦理貸款申請(qǐng)，且該貸款銀行是中鐵公司的合作單位，貸款申請(qǐng)手續(xù)的辦理是貸款銀行工作人員到中鐵公司銷售處辦理的，銀行接收鄒東洋、鄒季君的貸款申請(qǐng)資料后未給鄒東洋、鄒季君出具收條。
中鐵公司質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1和證據(jù)2均不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》規(guī)定的新證據(jù)。就證據(jù)1的證明目的而言，鄒東洋、鄒季君主張的借款利率并非其經(jīng)濟(jì)損失，而是其選擇貸款方式必然支出的購(gòu)房成本，該購(gòu)房成本與中鐵公司是否逾期交房無關(guān)。借款利率是以借款本金為基數(shù)，二審判決是以鄒東洋、鄒季君交付的全部購(gòu)房款為基數(shù)，兩者沒有可比性。就證據(jù)2而言，張兵、鄭顯振和林傳未出庭作證，無法核實(shí)被錄音人的身份，亦無法核實(shí)錄音資料是否是在三人允許、知情的情況下制作，錄音資料即使為真，該三人亦非本案當(dāng)事人。
淮創(chuàng)公司未發(fā)表質(zhì)證意見。
關(guān)于證據(jù)1，本院認(rèn)為，一該證據(jù)為復(fù)印件，二該證據(jù)旨在證明鄒東洋、鄒季君貸款利率高于中國(guó)人民銀行同期貸款利率的10%，與本案涉及違約金的起算時(shí)間與計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并無關(guān)聯(lián)性，且鄒東洋、鄒季君在再審中已經(jīng)放棄調(diào)整二審判決違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)求，故對(duì)證據(jù)1本院不予采信。關(guān)于證據(jù)2，該證據(jù)為錄音證據(jù)及整理資料，因鄒東洋、鄒季君主張的該錄音證據(jù)中的張兵、鄭顯振和林傳未出庭作證，無法核實(shí)被錄音人的身份，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第七十一條“人民法院對(duì)視聽資料，應(yīng)當(dāng)辨別真?zhèn)?，并結(jié)合本案的其他證據(jù)，審查確定能否作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)”的規(guī)定，在無其他證據(jù)予以佐證的情況下，本院不予采信。
本院再審查明的事實(shí)與一、二審法院查明的事實(shí)一致。
本院再審認(rèn)為，結(jié)合鄒東洋、鄒季君的再審請(qǐng)求、中鐵公司的答辯意見及淮創(chuàng)公司的陳述意見，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.案涉違約金應(yīng)從何時(shí)起算;2.案涉違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
一、案涉違約金應(yīng)從何時(shí)起算
首先，《商品房買賣合同》第八條規(guī)定了交付期限，該條內(nèi)容分為兩部分，前部分主要內(nèi)容是：出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)政府主管部門驗(yàn)收合格條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用。后部分主要內(nèi)容是規(guī)定了何種特殊原因情況下，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可延期交付商品房，且無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，其中第2點(diǎn)約定了四種情形，第四種情形是買受人有違約行為的。二審判決依據(jù)《商品房買賣合同》第八條認(rèn)定“買受人有違約行為的，出賣人可以延期交付商品房，且無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任”，符合雙方約定。二審判決所載明的“第5項(xiàng)”實(shí)為筆誤，不影響對(duì)案件事實(shí)的認(rèn)定。
其次，《商品房買賣合同》附件四-3第一條第1項(xiàng)約定：“買受人應(yīng)予簽署‘主合同’當(dāng)日向貸款銀行提供完整有效的申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料，交納辦理貸款所需全部費(fèi)用，并按照貸款銀行要求簽署相關(guān)文件……買受人已提供的申請(qǐng)貸款文件資料，以買受人與貸款銀行之間的文件交接記錄為準(zhǔn)。”鄒東洋、鄒季君雖主張其已于簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)日，將申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料交由中鐵公司指定的銀行工作人員，但其未能提供日期為簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)日的文件交接記錄。中鐵公司提交的《書面?zhèn)€人信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》上的日期是2013年2月7日，該份證據(jù)是證明鄒東洋和鄒季君提交完整有效的申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料時(shí)間的直接證據(jù)。鄒東洋、鄒季君提供的與中鐵公司銷售經(jīng)理張兵等人的談話錄音內(nèi)容，只說明中鐵公司聯(lián)系貸款銀行來辦理相關(guān)手續(xù)，貸款手續(xù)在現(xiàn)場(chǎng)辦理，在沒有其他證據(jù)佐證的情況下，僅憑談話錄音不足以推翻二審判決以《書面?zhèn)€人信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》上載明日期為貸款文件交接日期的認(rèn)定。鄒東洋、鄒季君關(guān)于二審判決認(rèn)定其于2013年2月7日向貸款銀行提供完整有效的申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款文件資料缺乏證據(jù)證明的再審理由不能成立。鄒東洋和鄒季君還主張其于2016年10月14日將對(duì)“中鐵公司銷售經(jīng)理張兵及售樓員鄭顯振”的錄音資料郵寄二審法院，但二審法院未組織質(zhì)證。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十二條第二款“當(dāng)事人在二審程序中提供新的證據(jù)的，應(yīng)當(dāng)在二審開庭前或者開庭審理時(shí)提出；二審不需要開庭審理的，應(yīng)當(dāng)在人民法院指定的期限內(nèi)提出”的規(guī)定，鄒東洋和鄒季君于二審法院開庭審理之后才提交該錄音資料，二審法院對(duì)該證據(jù)不予采信，并無不當(dāng)。
第三，案涉《商品房買賣合同》第八條規(guī)定，買受人有違約行為的，出賣人可以延期交付商品房，且無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。二審判決將鄒東洋、鄒季君遲延申請(qǐng)辦理貸款11個(gè)月及22天的期間，認(rèn)定為中鐵公司順延交付期間，并無不當(dāng)。根據(jù)《商品房買賣合同》的約定，中鐵公司應(yīng)于2012年12月31日交付房屋。《合同補(bǔ)充協(xié)議》第三條3.2約定買受人應(yīng)在商品房交付時(shí)向出賣人付清全部購(gòu)房款，而鄒東洋、鄒季君于2013年3月26日才付清全部購(gòu)房款。因此，中鐵公司可延期至2013年3月26日交付房屋。但是，鄒東洋、鄒季君于2013年3月26日才付清全部購(gòu)房款是因其遲延申請(qǐng)辦理貸款所致。就商品房買賣合同而言，鄒東洋、鄒季君的主要義務(wù)是交付房款，中鐵公司的主要義務(wù)是交付房屋。一審判決以鄒東洋、鄒季君付清房款的時(shí)間即2013年3月26日作為計(jì)算中鐵公司支付逾期交房違約金的起始日，實(shí)際上，在鄒東洋、鄒季君付清全部房款之前已進(jìn)行了房屋交付期順延。二審判決再以鄒東洋、鄒季君在《商品房買賣合同》簽訂之日未向貸款銀行提供完整有效的申請(qǐng)商業(yè)貸款文件資料，構(gòu)成違約為由，扣減中鐵公司逾期交房順延期，屬于重復(fù)抵扣。二審判決對(duì)鄒東洋、鄒季君的交付房款義務(wù)，重復(fù)追究違約責(zé)任，顯然有失公平。因此，中鐵公司不應(yīng)因鄒東洋、鄒季君的遲延申請(qǐng)辦理貸款行為享受兩次交房時(shí)間的順延，但一審判決僅順延交房時(shí)間約為3個(gè)月，也有失公平，中鐵公司的交房時(shí)間應(yīng)從2012年12月31日順延11個(gè)月22天至2013年11月22日止?！渡唐贩抠I賣合同》第九條第2項(xiàng)約定，“（2）逾期超過10日后……買受人不行使合同解除權(quán)的，出賣人應(yīng)每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金，并于實(shí)付當(dāng)日向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行”。鄒東洋、鄒季君于2015年1月15日已收取案涉房屋，因此，中鐵公司應(yīng)支付鄒東洋、鄒季君相應(yīng)違約金自2013年11月23日起計(jì)至2015年1月14日止。鄒東洋、鄒季君關(guān)于二審判決重復(fù)抵減了逾期交房違約金的再審理由成立，本院予以支持。
二、案涉違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)雙方當(dāng)事人就逾期交房違約金約定為日萬分之五，中鐵公司認(rèn)為該違約金過高，明確主張法院予以調(diào)整。二審法院認(rèn)定鄒東洋和鄒季君的實(shí)際損失為已付房款被中鐵公司逾期交房期間占用的貸款利息，判令將違約金酌減為已付房款貸款利息的130%，符合《商品房買賣合同解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”之規(guī)定。再審期間，鄒東洋和鄒季君向本院提交書面申請(qǐng)，明確表示對(duì)二審判決酌定的違約金標(biāo)準(zhǔn)予以認(rèn)可，因此本院對(duì)該標(biāo)準(zhǔn)不予調(diào)整。故中鐵公司應(yīng)支付鄒東洋、鄒季君的違約金為899905.45元（以9747500元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率的130%自2013年11月23日起計(jì)算至2015年1月14日止）。
綜上，鄒東洋、鄒季君的再審請(qǐng)求部分成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)和《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
一、撤銷海南省高級(jí)人民法院（2016）瓊民終206號(hào)民事判決；
二、撤銷海南省三亞市中級(jí)人民法院（2014）三亞民一初字第33號(hào)民事判決；
三、三亞中鐵置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向鄒東洋、鄒季君支付逾期交房的違約金899905.45元；
四、駁回鄒東洋、鄒季君的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)102338.5元，由鄒東洋、鄒季君負(fù)擔(dān)95477.5元，三亞中鐵置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)6861元；二審案件受理費(fèi)102338.5元，由鄒東洋、鄒季君負(fù)擔(dān)95477.5元，三亞中鐵置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)6861元。
審 判 長(zhǎng) 錢小紅
審 判 員 奚向陽
審 判 員 張穎新
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 王智鋒
書 記 員 陳文波
