股權(quán)性投資的稅務(wù)處理
（一）以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)進行投資
【案例3】某大型企業(yè)集團下設(shè)眾多子公司，其中一家子公司為藥業(yè)公司。為操控該子公司的利潤，母子公司間進行了一系列財務(wù)安排，其方案中包括商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容——將母公司一項商標(biāo)權(quán)以500萬元的價格轉(zhuǎn)讓給藥業(yè)子公司。在方案實施的過程中，該公司被稅務(wù)機關(guān)告知轉(zhuǎn)讓專利權(quán)需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，合計27.5萬元。該公司在制定方案時未考慮到該項支出，而且該項稅款支出較大，該公司不得不中止了專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
問題：對于該項行為如何進行納稅籌劃？
1.營業(yè)稅
轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)則需要征收營業(yè)稅。注意稅收優(yōu)惠：對單位和個人從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)以及與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營業(yè)稅。其中免征營業(yè)稅的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)指的是自然科學(xué)領(lǐng)域的技術(shù)開發(fā)和技術(shù)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。
財稅[2002]191號——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》：從2003年1月1日起，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。
【案例3解析】
籌劃方案：以商標(biāo)權(quán)投資入股，之后轉(zhuǎn)讓股權(quán)
注意事項：
（1）投資的界定：參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為。如果未承擔(dān)投資風(fēng)險，而是分取固定的股息、紅利，則按照銷售不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅。
（2）操作的時間間隔
（3）《公司法》中對非貨幣資產(chǎn)投資入股的比例限制：全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的30%。
（4）企業(yè)所得稅——企業(yè)所得稅不同于營業(yè)稅
一般情況下，應(yīng)分解為以公允價值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價值進行投資兩項業(yè)務(wù)，繳納企業(yè)所得稅
2.土地增值稅
根據(jù)財稅字[1995]48號——《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
財稅[2006]21號——《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》中明確：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
合作建房：對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
3.房產(chǎn)稅
對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)區(qū)別對待。
①從價計征：對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅
②從租計征：對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)對出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。
4.企業(yè)所得稅——企業(yè)所得稅不同于營業(yè)稅
一般情況下，應(yīng)分解為以公允價值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價值進行投資兩項業(yè)務(wù)。
注意：一個納稅年度內(nèi)，居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓技術(shù)所有權(quán)所得不超過500萬元的部分，免征企業(yè)所得稅；超過500萬元的部分，減半征收企業(yè)所得稅。
注意：
（1）技術(shù)轉(zhuǎn)讓的范圍：居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓專利技術(shù)、計算機軟件著作權(quán)、集成電路布圖設(shè)計權(quán)、植物新品種、生物醫(yī)藥新品種以及財政部、國家稅務(wù)總局確定的其他技術(shù)。
（2）技術(shù)轉(zhuǎn)讓需要簽訂技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同：境內(nèi)技術(shù)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)省級以上（含省級）科技部門認定登記，跨境的技術(shù)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)省級以上（含省級）商務(wù)部門認定登記，涉及財政經(jīng)費支持產(chǎn)生技術(shù)的轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)省級以上（含省級）科技部門審批。
（3）居民企業(yè)取得禁止出口和限制出口技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得，不享受技術(shù)轉(zhuǎn)讓減免企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。
（4）居民企業(yè)從直接或間接持有股權(quán)之和達到100%的關(guān)聯(lián)方取得的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得，不享受技術(shù)轉(zhuǎn)讓減免企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。
【案例4】某化工廠在北京市區(qū)有一家工廠，工廠占地面積比較大，工廠土地為出讓方式獲得，共計支付地價款700萬元，現(xiàn)在土地、廠房的賬面凈值為500萬元。由于城市發(fā)展，現(xiàn)在這塊地已經(jīng)處于中心位置，一家大型零售公司想在此地建設(shè)一個大型商場。該零售公司找到該化工廠洽購此地塊，出價6000萬元。該地塊上房屋的評估價格為400萬元。如何操作，較為合理？
[答疑編號4146020101：針對該題提問]『解析』
方案一：化工廠將該房地產(chǎn)銷售給零售公司
1.化工廠應(yīng)該繳納的稅收：
（1）應(yīng)納營業(yè)稅＝6000×5%＝300萬元；
（2）應(yīng)納城建稅及附加＝300×10%＝30萬元；
（3）印花稅＝6000×0.5‰＝3萬元
（4）土地增值稅：
增值額＝6000－（700＋400＋333）＝4567萬元
增值率＝4567/1433＝318.7%；
應(yīng)納土地增值稅＝4567×60%－1433×35%＝2238.65萬元；
（5）應(yīng)納企業(yè)所得稅＝（6000－500－333－2238.65）×25%＝732.09萬元；
出售方繳稅合計：333＋2238.65＋732.09＝3303.74萬元；
出售方轉(zhuǎn)讓該土地的凈收益＝6000－500－3303.74＝2196.26萬元。
2.零售公司應(yīng)該繳納的稅收
（1）契稅＝6000×3%＝180萬元；
（2）印花稅3萬元。
方案二：化工廠以房地產(chǎn)投資入股到零售公司，之后轉(zhuǎn)讓股權(quán)
1.化工廠應(yīng)該繳納的稅收：
（1）需繳納印花稅＝6000×0.5‰＝3萬元；
（2）企業(yè)所得稅＝（6000－500－3）×25%＝1374.25萬元；
節(jié)稅總額＝3303.74 －（3＋1374.25 ）＝1926.49萬元
2.零售公司應(yīng)該繳納的稅收：
（1）契稅＝6000×3%＝180萬元；
（2）印花稅3萬元；
其他增加費用：土地評估費用、咨詢費用
方案一VS方案二
方案一 方案二
化工廠 營業(yè)稅 300 0
城建稅及附加 30 0
印花稅 3 3
土地增值稅 2238.65 0
企業(yè)所得稅 732.09 1374.25
合計 3303.74 1377.25
零售公司 契稅 180 180
印花稅 3 3
合計 183 183
需要注意的問題：
（1）操作時點
（2）對零售公司今后的影響
（二）以使用過的機器設(shè)備等有形動產(chǎn)進行投資
1.增值稅——視同銷售
納稅人將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經(jīng)營者，應(yīng)該視同銷售，征收增值稅。
納稅人 分類 稅務(wù)處理
一般納稅人使用過的、已經(jīng)抵扣進項稅額的固定資產(chǎn) 按適用稅率征收增值稅
銷項稅額=含稅銷售額/（1+17%或13%）×17%或13%
可以開具增值稅專用發(fā)票
使用過的、未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn) 按照簡易辦法依照4%征收率減半征收增值稅
應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+4%）×4%×50%
只能開具普通發(fā)票
小規(guī)模納稅人自己使用過的固定資產(chǎn) 減按2%的征收率征收增值稅
應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+3%）×2%
只能開具普通發(fā)票
2.企業(yè)所得稅——同“以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)進行投資”的企業(yè)所得稅政策
一般情況下，應(yīng)分解為以公允價值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價值進行投資兩項業(yè)務(wù)。
（三）以原材料、存貨等有形動產(chǎn)進行投資
1.增值稅——視同銷售
納稅人將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經(jīng)營者，應(yīng)該視同銷售，征收增值稅。
視同銷售行為銷售額的確定：
（1）按納稅人最近時期同類貨物平均售價；
（2）按其他納稅人最近時期同類貨物平均售價；
（3）按組成計稅價格。
組成計稅價格＝成本+利潤+消費稅
2.企業(yè)所得稅——同“以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、使用過的固定資產(chǎn)進行投資”的企業(yè)所得稅政策
一般情況下，應(yīng)分解為以公允價值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價值進行投資兩項業(yè)務(wù)。
（四）以貨幣資金進行投資
以貨幣資金投資但收取固定利潤或保底利潤的行為，屬于貸款行為，應(yīng)該按照金融保險業(yè)征收營業(yè)稅。
【案例5】某企業(yè)（位于市區(qū)）現(xiàn)有一臺閑置的設(shè)備和一幢自建房屋。該設(shè)備系2005年購入，賬面原值為200萬元，累計已提折舊100萬元，經(jīng)評估確認評估價值為120萬元；該幢房屋賬面原值110萬元，累計已提折舊50萬元，經(jīng)評估確認評估價值為120萬元。該企業(yè)經(jīng)與有關(guān)單位協(xié)商約定以設(shè)備或房屋投資組成聯(lián)營企業(yè)，第一種方式：以設(shè)備作為投資，房屋由聯(lián)營企業(yè)購進；第二種方式：以房屋作為投資，設(shè)備由聯(lián)營企業(yè)購進。無論投資還是購進行為均以評估價值計算。假定該企業(yè)當(dāng)年盈利，不享受任何稅收優(yōu)惠政策，試比較上述兩種不同方式相關(guān)稅種的稅負差異。（不考慮土地增值稅）
[答疑編號4146020201：針對該題提問]『解析』
方案一：以設(shè)備進行投資
（1）設(shè)備投資應(yīng)征收的增值稅=120÷（1+4%）×4%×50%=2.31（萬元）
應(yīng)繳納城建稅＝2.31×7%＝0.16（萬元）
應(yīng)繳納教育費附加＝2.31×3%＝0.07（萬元）
（2）銷售房屋應(yīng)繳納營業(yè)稅＝120×5%＝6（萬元）
應(yīng)繳納城建稅＝6×7%＝0.42（萬元）
應(yīng)繳納教育費附加＝6×3%＝0.18（萬元）
（3）影響當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：
[（120-2.31）-（200-100）-（0.16+0.07）] ＋[l20-（110-50）-（6+0.42+0.18]=70.86（萬元）
影響企業(yè)所得稅額＝70.86×25%＝17.72（萬元）
方案二：以房屋進行投資
（1）出售設(shè)備應(yīng)征收的增值稅=120 ÷ （1+4%）×4%×50%=2.31（萬元）
應(yīng)繳納城建稅＝2.31×7%＝0.16（萬元）
應(yīng)繳納教育費附加＝2.31×3%＝0.07（萬元）
（2）房屋對外投資，不征收營業(yè)稅；
（3）影響應(yīng)納稅所得額=[（120-2.31）-（200-100）-（0.16+0.07）]+[120-（110-50）]＝77.46（萬元）
影響企業(yè)所得稅額：77.46×25%＝19.37（萬元）
結(jié)論：
以設(shè)備對外投資與以房屋對外投資方式相比，會多繳納營業(yè)稅6萬元，城建稅0.42萬元，教育費附加0.18萬元，也因此而少繳企業(yè)所得稅1.65萬元。
從總體稅負看，該企業(yè)應(yīng)選擇以房屋對外投資方式更為有利。
【2011年考題】南方股份的子公司——乙公司主要經(jīng)營太陽能產(chǎn)品。2011年5月，南方股份與某境外私募基金達成協(xié)議，由該私募基金向乙公司投入1 000萬美元，獲得乙公司30%的股權(quán)。乙公司每年向該私募基金支付10%的固定收益，并將按協(xié)議約定在10年后向該私募基金歸還其所投入的 1000萬美元資本。
一旦問稅務(wù)處理，如何回答？
[答疑編號4146020202：針對該題提問]『解析』以貨幣資金投資但收取固定利潤或保底利潤的行為，屬于貸款行為，應(yīng)該按照金融保險業(yè)征收營業(yè)稅。因此乙公司每年向私募基金支付的100萬美元的固定收益應(yīng)該在向其支付時代扣代繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和預(yù)提所得稅。
【2011年考題】南方股份在2011年成功研發(fā)了一項新技術(shù)，并申請了專利。2011年10月1日，南方股份將開發(fā)階段符合資本化條件的開發(fā)費用500萬元確認為無形資產(chǎn)，預(yù)計該項無形資產(chǎn)的使用壽命為5年，殘值為0。2011年12月31日，南方股份將該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三方，并收訖轉(zhuǎn)讓款860萬元。
一旦問稅務(wù)處理，如何回答？
[答疑編號4146020203：針對該題提問]『解析』
1.該項技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入免營業(yè)稅；
2.該項技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得減免企業(yè)所得稅，需要注意：技術(shù)轉(zhuǎn)讓需要簽訂技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同：境內(nèi)技術(shù)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)省級以上（含省級）科技部門認定登記，跨境的技術(shù)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)省級以上（含省級）商務(wù)部門認定登記，涉及財政經(jīng)費支持產(chǎn)生技術(shù)的轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)省級以上（含省級）科技部門審批。
文號滬地稅地[1997]25號
發(fā)文單位 上海市地方稅務(wù)局
頒布日期 1997-3-28
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》、財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》、《關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，現(xiàn)對本市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)土地增值稅若干具體征收問題規(guī)定如下：
一、關(guān)于土地增值稅計稅依據(jù)問題
土地增值稅的計稅單位，是以納稅人房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算中最基本的核算項目或核算對象為單位計算，也就是計稅單位要與成本核算的最基本的核算項目相一致。具體可解釋為房地產(chǎn)開發(fā)納稅人在某一項目核算上的單位與計稅時的單位基本一致。
所謂基本一致是指在成本費用核算中，按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度規(guī)定的方法核算，作為土地增值稅主要扣除項目金額的依據(jù)，但對其中三項費用的扣除（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）是按滬地稅地（1995）36號文（編者注：見《企業(yè)財稅法規(guī)選編》第13冊第1059頁）第一款的規(guī)定核算的。需要明確，開發(fā)企業(yè)的管理費用中支付的非銷售稅金（房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅）已包括在整個三項費用核算中，故不能重復(fù)列進扣項目金額。
土地增值稅計稅依據(jù)的確定，是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的每一計稅項目所取得的轉(zhuǎn)讓收入減去規(guī)定的扣除項目金額后的余額，再確定增值比率，依照適用稅率計算應(yīng)納稅額。納稅人在工程項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)一次或分次取得收入，應(yīng)按土地增值稅預(yù)征的規(guī)定實行預(yù)征，待項目竣工辦理結(jié)算時按每一計稅項目進行清算。
所謂每一計稅項目是指每一筆房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)或簽訂的每一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，即納稅人在發(fā)生部份或分次的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的具體計算須與銷售對象相一致。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅的增值額計算都是以每一計稅項目為單位的。
二、關(guān)于企業(yè)、機關(guān)、人民團體和事業(yè)單位出售存量房產(chǎn)如何征稅問題
企業(yè)、機關(guān)、人民團體和事業(yè)單位將存量房產(chǎn)（含廠房）出售，不屬于滬地稅地（1995）52號文所稱的企業(yè)置換土地使用權(quán)的范圍，應(yīng)按規(guī)定計征土地增值稅。出售存量房產(chǎn)的增值額計算是按出售房地產(chǎn)取得的收入減去三項內(nèi)容：①取得土地使用權(quán)時所支付的地價款（按轉(zhuǎn)讓存量房產(chǎn)的土地使用面積占總面積的比例計算分攤，如屬行政劃撥的無償用地應(yīng)為零數(shù)）；②房產(chǎn)評估值為重置成本價乘以成新度折扣率；③銷售稅金。
三、關(guān)于企業(yè)、機關(guān)、人民團體和事業(yè)單位用原有的土地使用權(quán)置換房產(chǎn)如何征稅問題
企業(yè)、機關(guān)、人民團體和事業(yè)單位用原有的土地使用權(quán)與其他單位或個人置換成房產(chǎn)后再行轉(zhuǎn)讓，取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅，其增值額的計算只允許減去第二條所述三項內(nèi)容中的第一項和第三項，以及支付過的動拆遷費用，既不能扣除開發(fā)成本和費用，也不能作加計扣除。
這些單位用原有的土地使用權(quán)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置換房產(chǎn)，前者本身不具備開發(fā)資質(zhì)，而將換得房產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓的，盡管簽訂的開發(fā)合同是在1994年之前，不能享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓減免的優(yōu)惠。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用房產(chǎn)換取土地使用權(quán)的部分，其房產(chǎn)的建造成本可計入扣除項目金額。
四、關(guān)于購進普通標(biāo)準住宅出售的征免稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進普通標(biāo)準住宅用于自身動遷的，可計入開發(fā)成本作為扣除項目金額，若用于動遷多余后出售，取得的轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，不能享受普通標(biāo)準住宅增值比率不超過20%免征的優(yōu)惠。
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進普通標(biāo)準住宅出售，也不能享受增值比率不超過20%免征的優(yōu)惠。只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準住宅出售，按每一計稅項目的增值比率不超過20%的，才能享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，如增值比率超過20%的均按全額征稅。
五、關(guān)于房地產(chǎn)買賣三項費用如何扣除的問題
納稅人從事房地產(chǎn)經(jīng)營，購進房地產(chǎn)用于出售的，其增值額中的三項費用（包括利息支出）的計算，采取確定適當(dāng)?shù)目鄢壤霓k法，即統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入的1.5%給予扣除。
計算公式：增值額＝出售商品房取得的收入－購入商品房支付的價款－三項費用（出售商品房取得的收入×l.5%）－銷售稅金
六、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更征免稅問題
原投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東，由于種種原因，將所持的部份或全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新的股東名下，無論是在境內(nèi)還是境外辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，都應(yīng)按規(guī)定辦理納稅申報，繳納土地增值稅。原投資股東開發(fā)的項目是在1994年以前簽訂的開發(fā)合同，而在以后發(fā)生股權(quán)5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的，可免征土地增值稅，新投資股東再發(fā)生轉(zhuǎn)讓不再享受5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓免稅的優(yōu)惠。
七、關(guān)于投資聯(lián)營、合作建房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免稅具體問題
以房地產(chǎn)投資聯(lián)營、合作建房（或稱聯(lián)建、參建）等形式發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，只有作為簽訂開發(fā)合同各方之一的投資者，在1994年以前簽訂開發(fā)合同的可享受5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的免稅優(yōu)惠。
非屬簽訂開發(fā)合同各方之一的投資者，以房地產(chǎn)投資聯(lián)營、合作建房等形式轉(zhuǎn)讓或委托轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，盡管投資開發(fā)項目的合同是在1994年之前簽訂，或者投資開發(fā)項目認定屬于普通標(biāo)準住宅的，或者尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，都不屬于開發(fā)、建造房地產(chǎn)的納稅人，不能享受5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅的優(yōu)惠，也不能享受建造普通標(biāo)準住宅增值比率未超過20%的免稅優(yōu)惠，其發(fā)生的增值收益都應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人計征土地增值稅。
八、關(guān)于市政府規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用如何計稅問題
對市政府規(guī)走向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用（如市解困基金等），允許在計算扣除項目金額時予以扣除，但不能作為三項費用和加計20%扣除的基數(shù)。
九、關(guān)于縣級及縣以上人民政府要求企業(yè)代收的費用如何計稅問題
對于縣級及縣以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各種費用，如果計入房價中向買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，但不能作為三項費用和加計20%扣除的基數(shù)。
十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外支付的各類贊助款如何計稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于各種需要對外支付的各類贊助款（如用于開發(fā)小區(qū)以外的道路綠化等），不能作為開發(fā)成本、費用列進扣除項目金額，顯然不能作為三項費用和加計20%扣除的基數(shù)，如果確有特殊情況需要作為扣除項目金額的，應(yīng)報市局核準。
借道股權(quán)轉(zhuǎn)讓避土地增值稅 方興項目避稅或4億央企中化集團旗下企業(yè)方興地產(chǎn)（00817，HK）日前發(fā)布的2011年中報顯示，在上半年稅前所有者溢利較去年同期增長64%的大背景下，所得稅費用卻下滑了4%。奧秘在于方興地產(chǎn)將一筆11.37億港元的收入，作為投資收益列入“其他收入和收益”一欄，方興地產(chǎn)因此可以大幅節(jié)稅。sy.bbs.house.sina.com.cn0 O' ^5 v: q& D/ O7 R0 l
9 t3 I1 U3 ^新浪樂居論壇 記者根據(jù)方興地產(chǎn)上半年業(yè)績公告估算的結(jié)果，方興地產(chǎn)上述會計處理，可以使企業(yè)節(jié)稅近4億元人民幣。方興地產(chǎn)上述通過股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)節(jié)稅的做法，極有可能被其他房地產(chǎn)商仿效。
7 X0 V8 a新浪樂居 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇4 k1 j; b
上海新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元說，上述方式很可能成為房地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時采用的主要節(jié)稅方法。
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1 `/ G u/ h新浪樂居 收入猛增稅收開支減少
( d; F I" i房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇
3 F9 ?8 _- dsy.bbs.house.sina.com.cn 今年6月，方興地產(chǎn)發(fā)布公告稱，全資附屬公司上海晨拓投資與寶鋼資源簽訂協(xié)議，同意以9.33億元人民幣向?qū)氫撡Y源出售全部股份，并由寶鋼資源代為清償方興地產(chǎn)全資子公司北京凱晨置業(yè)全部債務(wù)，約人民幣6.09億元。而上海晨拓所擁有的物業(yè)是上海港國際客運中心商業(yè)配套項目1號樓（以下簡稱上海港客運中心1號樓）。
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6 C% n4 D1 @' ]# u新浪樂居 8月22日，方興地產(chǎn)的主席羅東江在中期業(yè)績報告主席致辭部分，提及上半年主要開發(fā)業(yè)績之一就是成功簽約售出位于上海北外灘核心區(qū)域的特色濱水項目——上海港客運中心1號樓。新浪樂居論壇5 w3 O) t+ e
' A8 ~. Y 方興地產(chǎn)中期業(yè)績報告顯示，售出的上海港國際客運中心1號樓，簽約金額18.3億元港幣，所取得的投資收益高達11.37億港元。但該項目并未計入今年上半年的物業(yè)銷售收入。對此，方興地產(chǎn)未作回應(yīng)。
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! {- W& e- ~/ v3 q1 M新浪樂居論壇 方興地產(chǎn)中報數(shù)據(jù)顯示，方興地產(chǎn)的物業(yè)銷售收入要比去年同期下滑100%，僅為港幣670萬元。（報告原文如此）。所得稅費用由此下滑，由去年同期的6.37億元，下滑至6.12億元，下滑幅度達到4%，原因是“上半年物業(yè)銷售收入減少導(dǎo)致土地增值稅的減少”。
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劉福元說，如果開發(fā)商選擇直接出售物業(yè)房地產(chǎn)，需要按30%~60%的稅率清算土地增值稅，而以股權(quán)出讓方式轉(zhuǎn)移擁有房屋產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)公司股權(quán)，需要支付的僅僅是可抵扣的企業(yè)所得稅。
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在某央企任財務(wù)經(jīng)理的一位中級會計師說，由于企業(yè)所得稅的計稅時間橫跨一個會計年度。在這一會計年度中，企業(yè)的任何虧損和費用，均可抵扣上述股權(quán)出讓收益，所以實際計征稅的應(yīng)稅稅額，有可能比方興地產(chǎn)出讓股權(quán)的所得稅少。新浪樂居論壇5 b" J3 V* ]' o6 q
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避稅金額或約4億元
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那么，方興地產(chǎn)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售上海港客運中心1號樓，可以規(guī)避多少土地增值稅呢？記者按照方興地產(chǎn)公布的轉(zhuǎn)讓收益，以及購買者的投資總價，計算項目大概的土地增值稅。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇6 l4 E' t5 K @1 W
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按照方興地產(chǎn)中期業(yè)績報告，上海港客運中心1號樓的簽約金額18.3億元港幣，投資收益是11.37億港元，收益相當(dāng)于成本6.93億元的1.6倍。按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則財法字[1995]第6號公布的土地增值稅速算公式，計算公式為（土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%），該項目的土地增值稅至少4.6455億元港幣，按照人民幣對港幣1:0.83計，約3.86億元人民幣。sy.bbs.house.sina.com.cn, Q$ @$ q8 s+ z
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不過，上述稅費只是記者按照土地增值稅征稅條例頒布的公式計算的結(jié)果。截至記者發(fā)稿，方興地產(chǎn)方面未公布上述以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓寫字樓，究竟能為企業(yè)節(jié)省多少土地增值稅。至于通過規(guī)避土地增值稅提高收益的做法，公司也未作出解釋。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇/ a% ] d- [& {
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方興地產(chǎn)上述通過股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)節(jié)稅的做法，極有可能被其他房地產(chǎn)商仿效。劉福元說，上述方式很可能成為房地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時采用的主要節(jié)稅方法。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇8 b7 R; R
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根據(jù)土地增值稅的有關(guān)條例，土地增值稅的作用是為了調(diào)節(jié)土地增值收益，減少囤地捂盤的行為。而在開發(fā)商大規(guī)模以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售房地產(chǎn)的大背景下，土地增值稅設(shè)計的初衷是否還能成功實現(xiàn)，被打上了一個大大的問號。
