相對于其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整是一個更為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要平衡多方利益，包括購房人、建筑工程的承包人、抵押權(quán)人、職工、政府、普通債權(quán)人、債務(wù)人等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整任重而道遠(yuǎn)。
以下就法院受理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件的可行性及必要性、達(dá)到法院受理前需開展的前期工作以及房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的一些熱點和難點問題進(jìn)行討論，以總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整之經(jīng)驗。
一、房地產(chǎn)企業(yè)重整的可行性及必要性
1.符合《企業(yè)破產(chǎn)法》第二條的規(guī)定
《《企業(yè)破產(chǎn)法》第二條1和第七十條2規(guī)定，債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，且資產(chǎn)不足以償還全部債務(wù)的，或者有明顯喪失清償能力可能的,債務(wù)人、債權(quán)人或者符合法定條件的出資人可以向法院申請依照《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定對債務(wù)人進(jìn)行重整。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)已經(jīng)為負(fù)，或者銀行或其他債權(quán)人已經(jīng)將房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資產(chǎn)予以查封或保全，房地產(chǎn)企業(yè)雖仍有資產(chǎn)，但沒有資金繼續(xù)開發(fā)，明顯喪失清償能力的，則該房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到可依法進(jìn)行重整的條件。
2.具有重整價值
滿足上述第1點所述的法定重整條件后，還要看房地產(chǎn)企業(yè)是否具有重整價值。重整價值的判斷更多是一個商業(yè)判斷和測算，如果通過重整適當(dāng)消減房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)上，通過投入一定資金能恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，房地產(chǎn)企業(yè)能死而復(fù)生的，則房地產(chǎn)企業(yè)具有重整價值。反之，則無重整價值。
3.有利于妥善安置職工
在重整程序中能否妥善安置職工，也是重整是否具有可行性的重要考量因素之一，法院在受理時也肯定會考慮該問題。重整工作中將保護職工權(quán)益、維護職工穩(wěn)定放在首位，職工債權(quán)將嚴(yán)格依法予以優(yōu)先清償。同時，重整期間將嚴(yán)格遵守相關(guān)法律規(guī)定，凡涉及職工重大切身利益的事項，事先向全體職工進(jìn)行公示，并按照法規(guī)、政策的要求，召開職工大會或職工代表大會對相關(guān)事項進(jìn)行表決，充分做到公開、公平、公正。
4.最大限度保障債權(quán)人利益
一般而言，因房地產(chǎn)企業(yè)在土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的過程中，其資金來源中銀行貸款都占到很高的比例，房地產(chǎn)企業(yè)往往都將土地和在建工程抵押給銀行作為擔(dān)保。如果直接實施破產(chǎn)清算，普通債權(quán)人的清償率極低。同時，對于未完工的在建工程，在破產(chǎn)清算過程中處理價值也將受到很大的貶損。但如果能通過破產(chǎn)重整，則在建工程能夠得以完工，同時，債務(wù)人所欠政府的稅款及相關(guān)的規(guī)費等，也有可能申請減免，則債權(quán)人（包括購房人）的利益將得到更好地保護。
從技術(shù)操作層面而言，要抵押權(quán)人解除抵押登記和購房人解除房產(chǎn)的預(yù)售網(wǎng)簽登記手續(xù)，都只能在執(zhí)行重整計劃中各方才可能同意。如果不進(jìn)入重整，任何一方都對其他方可能都無法完全信任，因而，房地產(chǎn)企業(yè)的死結(jié)則無法解開。
5.化解社會穩(wěn)定問題
房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨大量購房人（小業(yè)主）和高利貸出借人的維穩(wěn)問題。大量的購房人因付房款后拿不到房子，大量的高利貸的出借人因出借款項給房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的法定代表人或?qū)嶋H控制人無法收回借款，都可能造成嚴(yán)重的社會問題。
通過重整程序內(nèi)的債務(wù)清償安排，包括工程款、待安置職工、金融機構(gòu)及高利貸出借人在內(nèi)的各類債權(quán)人均將在司法程序內(nèi)依法獲得公平清償，從而徹底化解因延期清償債務(wù)而誘發(fā)的社會問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)重整受理前的工作
1.向政府提交重整可行性報告
在房地產(chǎn)企業(yè)重整過程中，得到政府的支持是必不可少的條件。因在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及大量與政府部門的溝通工作，同時，如前所述的，房地產(chǎn)企業(yè)重整也涉及社會穩(wěn)定問題，因此，提前與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，取得政府部門的支持，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的重整以及法院對重整案件的受理。
2.與投資人溝通，引入投資人
一般而言，由于債務(wù)人或者管理人應(yīng)當(dāng)自法院裁定債務(wù)人重整之日起六個月內(nèi)，同時向法院和債權(quán)人會議提交重整計劃草案。由于重整過程中涉及主體很多，各方利益也不同，因此，要在六個月內(nèi)提交重整計劃草案，完成招募潛在投資人或資產(chǎn)購買人，配合潛在投資人或資產(chǎn)購買人對房地產(chǎn)企業(yè)的盡職調(diào)查，聽取潛在投資人或資產(chǎn)購買人對重整計劃意見，確定重整參與人（獲取投資人或資產(chǎn)購買人承諾），擬定并提交重整計劃草案，不是一件容易的事情。因此，非常有必要在法院受理重整前提前與投資人進(jìn)行溝通。
3.準(zhǔn)備法院受理重整需要的相關(guān)文件和資料
根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的要求，準(zhǔn)備房地產(chǎn)企業(yè)自行申請重整的相關(guān)文件和資料，除申請書外，還需要向法院提交財產(chǎn)狀況說明、債務(wù)清冊、債權(quán)清冊、有關(guān)財務(wù)會計報告(包括審計報告)、職工安置預(yù)案以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況等相關(guān)文件。如果是債權(quán)人申請，則需提交證明其為債務(wù)人的債權(quán)人的文件。
4.報請有管轄權(quán)的法院依法裁定受理重整申請
在申請債務(wù)人重整后，需積極與有管轄權(quán)法院進(jìn)行溝通，以促使法院裁定受理重整申請。
5.促使政府成立清算組
《企業(yè)破產(chǎn)法》第二十四條規(guī)定，管理人可以由有關(guān)部門、機構(gòu)的人員組成的清算組或者依法設(shè)立的律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、破產(chǎn)清算事務(wù)所等社會中介機構(gòu)擔(dān)任?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第十三條規(guī)定，法院裁定受理破產(chǎn)申請的，應(yīng)當(dāng)同時指定管理人。結(jié)合該兩條的規(guī)定，如果政府可先期成立由政府相關(guān)部門牽頭、律師事務(wù)所等中介機構(gòu)參與的清算組。在法院受理重整申請后，可依法直接指定重整清算組擔(dān)任重整管理人。
三、房地產(chǎn)企業(yè)重整中部分熱點和難點問題
1.高利貸維穩(wěn)
高利貸維穩(wěn)問題在房地產(chǎn)企業(yè)重整中是一個非?，F(xiàn)實的熱點問題。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金除向銀行等金融機構(gòu)貸款外，其他大量運營資金會通過民間借貸，甚至高利貸的方式取得。相較于金融機構(gòu)的借款而言，高利貸的出借人往往都是自然人，出借人數(shù)眾多，且一般不會享有抵押權(quán)。因此，因高利貸而產(chǎn)生的債權(quán)在房地產(chǎn)企業(yè)重整中屬于普通債權(quán)。鑒于高利貸的出借人的出借款項一般系其自有資金，而作為普通債權(quán)的清償率較低，因此，高利貸出借人在房地產(chǎn)企業(yè)重整過程中是一大不穩(wěn)定因素。
高利貸維穩(wěn)和購房人的維穩(wěn)、職工的維穩(wěn)不同。如下面第2點所述，購房人有相關(guān)的法律規(guī)定予以保護，而職工一般所涉及的金額不大。高利貸所涉及的金額，動輒幾十萬元，乃至幾百萬元，因此，在作為普通債權(quán)清償率非常低的情形下，非常容易導(dǎo)致不穩(wěn)定。因而，對高利貸維穩(wěn)必須特別重視并積極溝通。
2.購房人利益保護
購房人特指已經(jīng)支付全部或者大部分房款，但尚未取得房屋所有權(quán)的購房者。依據(jù)最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋［2002］16號）第二條的規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。即承包人不得對購房人已經(jīng)支付全部或者大部分房款的商品房行使工程價款優(yōu)先權(quán)。所以，在破產(chǎn)重整中，購房人的利益優(yōu)先保護。
3.債權(quán)分類
一般而言，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中，重整計劃對債權(quán)的分類可做如下考慮：（一）優(yōu)先債權(quán)組：優(yōu)先債權(quán)包括購房人的購房款債權(quán)、建筑工程款債權(quán)以及有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)，優(yōu)先債權(quán)就已預(yù)售房屋和擔(dān)保財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。（二）職工債權(quán)組。（三）稅款債權(quán)組。（四）普通債權(quán)組。
4.關(guān)聯(lián)企業(yè)的重整安排
一家房地產(chǎn)企業(yè)重整，受影響的肯定不止這一家公司，很可能涉及幾家甚至幾十家關(guān)聯(lián)企業(yè)。因此，在一個系列的關(guān)聯(lián)公司中，怎樣取舍進(jìn)入重整的企業(yè)，以及企業(yè)進(jìn)入重整的時間先后，是一門技術(shù)活兒。根據(jù)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資產(chǎn)及負(fù)債情況，確定重整的公司范圍時，應(yīng)重點篩選資產(chǎn)質(zhì)量較好、項目開發(fā)條件成熟、持續(xù)經(jīng)營能力和盈利水平較強、負(fù)債集中的優(yōu)先推動進(jìn)入重整程序，以便于在短時間內(nèi)最為有效地整體承接和盤活關(guān)聯(lián)企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，并一攬子化解整體的債務(wù)風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，再篩選一批土地儲備充足，且項目開發(fā)條件成熟的項目公司啟動重整程序。
此外，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三條規(guī)定，破產(chǎn)案件由債務(wù)人住所地人民法院管轄，因此，在關(guān)聯(lián)企業(yè)重整案件中，還需進(jìn)一步協(xié)調(diào)法院管轄。在此情形下，最好的辦法是能集中管轄，但目前就此并未有相關(guān)的法律規(guī)定。因而，根據(jù)關(guān)聯(lián)企業(yè)的具體情況，可能涉及協(xié)調(diào)有管轄權(quán)的高級法院乃至最高級法院指定法院管轄的問題。
5.后續(xù)建房
既然是破產(chǎn)重整，如果重整成功的話，房地產(chǎn)企業(yè)就不會被法院宣告破產(chǎn)，則房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)經(jīng)營，尚未完工的房屋可以繼續(xù)建設(shè)，購房人還有希望拿到房屋。下面的案例就是典型的通過重整，后續(xù)建房成功的案例。
2014年10月15日，江蘇省無錫市南長區(qū)人民法院裁定受理了債權(quán)人要求無錫嘉寶置業(yè)有限公司破產(chǎn)重整的申請，并于次日指定無錫嘉寶置業(yè)有限公司清算組擔(dān)任管理人。自此，無錫嘉寶置業(yè)有限公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序。2015年9月22日，該法院作出裁定，依法批準(zhǔn)了無錫嘉寶置業(yè)有限公司的重整計劃。從而，瀕臨破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)“重整旗鼓”，開始有序引入土建工程隊、裝修隊以及后期銷售團隊。管理人通過融資籌集資金，組織、監(jiān)督施工團隊開始進(jìn)行未完工程的建設(shè)，并在工程竣工后會同相關(guān)部門檢查，最終取得竣工驗收合格憑證。
1.《企業(yè)破產(chǎn)法》第二條：企業(yè)法人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力的，依照本法規(guī)定清理債務(wù)。
企業(yè)法人有前款規(guī)定情形，或者有明顯喪失清償能力可能的，可以依照本法規(guī)定進(jìn)行重整。
2.《企業(yè)破產(chǎn)法》第七十條：債務(wù)人或者債權(quán)人可以依照本法規(guī)定，直接向人民法院申請對債務(wù)人進(jìn)行重整。
債權(quán)人申請對債務(wù)人進(jìn)行破產(chǎn)清算的，在人民法院受理破產(chǎn)申請后、宣告?zhèn)鶆?wù)人破產(chǎn)前，債務(wù)人或者出資額占債務(wù)人注冊資本十分之一以上的出資人，可以向人民法院申請重整。
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