物業(yè)管理費糾紛案件訴訟策略與技巧
任何案件的代理都需抓住主要矛盾，物業(yè)管理費糾紛案件也不例外。以下幾個方面是物業(yè)管理費糾紛案的主要矛盾，無論是代理原告還是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在訴訟中立于不敗之地。
開發(fā)商身份的證明
有很多物業(yè)管理費糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開發(fā)商身份的真實性，這對原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開發(fā)商身份的證據(jù)，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進(jìn)行有效的抗辯。
實踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù)，想當(dāng)然地認(rèn)為某公司就是開發(fā)商，想當(dāng)然的認(rèn)為這還有什么要證明的？而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對發(fā)展商身份不提異議，實質(zhì)是對前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無妨，一旦業(yè)主方以此抗辯，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地。
訴訟就是一場規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則。如果一方不按規(guī)則出牌，對方堅持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。尤其是做為物業(yè)管理糾紛一方的代理律師，更應(yīng)熟習(xí)規(guī)則，擅用規(guī)則，否則便是自己的失誤，一旦因自己的失誤造成委托人的損失，不但代理的訴訟要敗訴，還要承擔(dān)包括退還律師費、支付違約金甚至賠償損失等在內(nèi)的相應(yīng)的法律責(zé)任。
哪些證據(jù)能夠證明小區(qū)開發(fā)商身份呢？土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)則許可證、施工許可證、竣工驗收資料、商品房買賣合同、住宅使用說明書及質(zhì)量保證書、住房廣告、房地產(chǎn)立項批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。
物業(yè)管理公司管理資質(zhì)的證明
作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權(quán)從事相應(yīng)面積的小區(qū)物業(yè)管理。
1、物業(yè)管理資質(zhì)證書
《物業(yè)管理條例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定?！?div>
如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，則其所實施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費等訴訟請求將難以獲得支持。
2、物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)證書
《物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！?div>
物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無疑將使物業(yè)公司處于不利境地。
實踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中，物業(yè)公司的訴訟請求很少得到支持，一個重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質(zhì)證明材料。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實依據(jù)，而物業(yè)公司能否在爭議小區(qū)實施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實依據(jù)外，還要物業(yè)公司舉證相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的，不受法律保護(hù)的。
物業(yè)公司往往能夠及時舉證物業(yè)管理合同證據(jù)，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，與前述第一個問題相同，失誤的原因在于相當(dāng)然，認(rèn)為反正自己有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料，舉不舉證無所謂甚至在當(dāng)庭還拿不出而請求法庭允許其在庭后補(bǔ)交。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無證據(jù)論處。物業(yè)管理方當(dāng)庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權(quán)利，這個權(quán)利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，法庭才能組織質(zhì)證，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據(jù)組織質(zhì)證，從而不能將此類證據(jù)做為認(rèn)定事實的依據(jù)。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質(zhì)在法律上被視為證據(jù)，此類證據(jù)和其它證據(jù)一樣，對其舉證、質(zhì)證和認(rèn)證沒有例外的規(guī)定和要求。
作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)的舉證；作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)便成為一項重要的抗辯理由。
物業(yè)管理公司收費許可的證明
1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費的證據(jù)
《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第6條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”
《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第7條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”
《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第10條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 ”
上述收費規(guī)定的核心內(nèi)容是，物業(yè)服務(wù)收費不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒有具體的收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過政府主管部門備案的收費標(biāo)準(zhǔn)做為其收取物業(yè)管理費的依據(jù)。筆者認(rèn)為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因為物業(yè)公司報備的收費標(biāo)準(zhǔn)無證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的，仍然不能做為確定爭議收費金額的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。
2、舉證物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)報備的證據(jù)
《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第20條規(guī)定：“經(jīng)價格主管部門核準(zhǔn)備案的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，是業(yè)主（使用人）繳費、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)收和價格主管部門執(zhí)法監(jiān)督的依據(jù)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不按規(guī)定備案的，不得作為收費依據(jù)。”
物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會收費標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，還要舉證收費標(biāo)準(zhǔn)向主管部門備案的證據(jù)，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù)，但無合法的收費標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的物業(yè)管理費的訴訟請求無法得到支持。
物業(yè)所有人或使用人的證明
《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納?！?div>
根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。因此，做為起訴物業(yè)管理費糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)的所有人。如所有人與使 用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。
在此項舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的證據(jù)，輕視誰是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費交納義務(wù)人的證據(jù)；重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。
物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權(quán)在爭議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實依據(jù)即爭議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應(yīng)受法律保護(hù)了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主或使用人是誰，從而使法院無法確定拖欠物業(yè)費的責(zé)任人是誰，因而無法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張。
物業(yè)管理公司為何不舉證爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰？筆者認(rèn)為與物業(yè)公司舉證本文前述第一、二項所述的關(guān)于開發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質(zhì)時所犯的錯誤如出一轍，即犯了想當(dāng)然的錯誤。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見面，爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰自然沒有爭議，無需舉證。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法，業(yè)主未必這樣想。業(yè)主認(rèn)為，既然打官司，就要講證據(jù)，因物業(yè)公司并未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主是誰，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞，做為被告的業(yè)主求之不得。也就是說，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主是誰的情況下，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認(rèn)，如果業(yè)主堅持不承認(rèn)自己就是拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，此時無論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點辦法都沒有。一個不言而喻的道理是：誰讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢？你原告總不會指望我被告為你原告的訴訟請求提供證據(jù)吧？！換言之，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭議物業(yè)所有人是誰的證據(jù)，即便業(yè)主再賴能賴得過去嗎？
因此，正是從這個意義上說，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實際意義的多。換個角度來說，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴也是不公平的。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費卻沒有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠信可言！在物業(yè)公司就誰是爭議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主？說到此，又回到了本文第一個問題所闡述的規(guī)則的重要性上來了，在被告業(yè)主一方尊重、遵守規(guī)則的前提下，原告物業(yè)公司因自己的舉證失誤指責(zé)業(yè)主的抵賴是徒勞的，無法改變原告物業(yè)公司敗訴的命運(yùn)。筆者在此強(qiáng)調(diào)說明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實與與被告業(yè)主方的品行與誠信無關(guān)，被告業(yè)主方只是堅守、利用了規(guī)則而已。
拖欠物業(yè)管理費的證明
做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費，在前述事項已被證明的基礎(chǔ)上，還必須舉證如下證據(jù)：
1、爭議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明
《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第21條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋售出后從未入住使用，或者連續(xù)三個月以上間斷入住使用的，按照物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的70%計收?！?div>
《物業(yè)服務(wù)收費辦法》第15條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納?！?div> 根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置，業(yè)主交納管理費的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù)，則物業(yè)的所有人或使用人往往會否認(rèn)其已使用了爭議的物業(yè)，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。
