【案例一】某日，某小區(qū)的保安人員在檢查進小區(qū)車輛時，發(fā)現(xiàn)某車輛上裝載的107膠時有灑落，隨后保安進行了清除。當晚下雨，次日下午1時，業(yè)主孫某（73歲）行至該坡道處，腳踩到未清除干凈的107膠摔倒，遂被送到醫(yī)院進行治療。醫(yī)院診斷業(yè)主孫某損傷系“頸椎外傷，脊髓損傷伴不全癱”，后經(jīng)鑒定為四級傷殘。
業(yè)主孫某以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時履行清掃、保潔義務(wù)造成人身損害為由，訴至某區(qū)人民法院，要求該物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任，賠償其醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工損失費、殘疾補償費、精神損失費共計九萬元。
一審法院判決認定，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)未清潔坡道上的107膠，業(yè)主孫某損害結(jié)果的發(fā)生與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于管理存在著必然的因果關(guān)系，因此，對業(yè)主孫某的經(jīng)濟損失，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，即賠償住院醫(yī)療費、出診治療費、鑒定費、就醫(yī)交通費、殘疾生活補助金等合計九萬元。
一審判決后該物業(yè)服務(wù)企業(yè)以一審法院賠償過高為由提出上訴。該物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為一審法院未能確定侵害人、責(zé)任人，未查明孫某致傷因果關(guān)系，草率認定其負有全部責(zé)任，有?！耙允聦崬橐罁?jù)，以法律為準繩”的原則。
二審法院判決認為，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主孫某系物業(yè)管理關(guān)系，作為管理部門應(yīng)當保證小區(qū)內(nèi)及轄區(qū)內(nèi)的清潔，現(xiàn)由于坡道上的107膠導(dǎo)致孫某摔傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。業(yè)主孫某系完全民事行為能力人，應(yīng)該預(yù)見自己的行為，由于其行走不慎摔傷，亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。因此對業(yè)主孫某的經(jīng)濟損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)部分賠償責(zé)任，包括住院治療費、鑒定費、營養(yǎng)費、誤工損失費等合計9萬元的80%即72000元。業(yè)主孫某自行承擔(dān)損失的20%，即18000元。
【律師評析】
判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任的核心在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)時是否按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同來提供相應(yīng)的服務(wù)。一般來講，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生是物業(yè)服務(wù)合同的一項基本內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行保潔義務(wù)，為業(yè)主提供一個安全、舒適的小區(qū)環(huán)境，若在合同履行過程中存在不當行為，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對此，《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔轄區(qū)路面時清除不凈，理應(yīng)預(yù)料到下雨天遺留在路面上的107膠可能會導(dǎo)致行人摔傷，卻因疏忽大意而不作為，當然應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。
孫某作為具有完全民事行為能力人，應(yīng)當預(yù)見到雨后地面濕滑，有滑倒摔傷的危險性，也應(yīng)在走路時提高注意力。孫某沒有預(yù)見，或雖有預(yù)見但抱有僥幸心理而輕信不會發(fā)生危害結(jié)果，即主觀上存在疏忽大意的過失，因此也應(yīng)當承擔(dān)一定的民事責(zé)任。
綜上所述，二審法院的判決結(jié)果是合理合法的。
【案例二】某市的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景，業(yè)主去辦理入住手續(xù)時，被告知要找物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)先讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交物業(yè)管理后再給鑰匙。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現(xiàn)問題。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主一次性交一年或者更長時間的物業(yè)管理費，業(yè)主對此不滿而拒絕交費；有些業(yè)主認為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主則是由于其他問題與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會采取不給業(yè)主鑰匙的做法。交房時發(fā)生矛盾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否扣押業(yè)主家鑰匙？
律師評析：業(yè)主購買房屋，就與開發(fā)商之間形成了一種商品房買賣關(guān)系，商品房買賣合同即他們之間法律關(guān)系的體現(xiàn)。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方各有多種權(quán)利、義務(wù)，但是對于開發(fā)商而言，最根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購房款，最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋。業(yè)主已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，向開發(fā)商支付全部購房款，開發(fā)商就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，否則要按照商品房買賣合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
從法律角度講，商品房買賣關(guān)系與物業(yè)管理關(guān)系是兩種獨立的法律關(guān)系，不應(yīng)該相互混淆。不管業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間如何，都是物業(yè)管理關(guān)系的內(nèi)容，與商品房買賣法律關(guān)系無關(guān)。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理關(guān)系中的義務(wù)作為交付商品房的條件，則是變相增加業(yè)主的合同義務(wù)與責(zé)任，是不符合商品房買賣合同約定和相關(guān)法律規(guī)定的。
無論開發(fā)商也好，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也好，都不能因為業(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理費有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。
【案例三】2009年1月，王某入住某小區(qū)一套住房，后王某以“房屋存在質(zhì)量問題，小區(qū)圍墻距離房屋過近，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有盡到物業(yè)管理義務(wù)，物業(yè)費與服務(wù)標準不相符”為由，至今未繳納物業(yè)管理費。王某的做法對嗎？
律師風(fēng)險提示：該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系，而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的買賣合同調(diào)整范疇。因此，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題為由，拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費。但是若在物業(yè)合同中約定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)有對房屋進行維修和修繕義務(wù)，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行維修，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費。律師提示廣大業(yè)主，切勿盲目拒絕交納物業(yè)管理費，且注意保存物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同義務(wù)的證據(jù)，否則會面臨支付高額滯納金的法律風(fēng)險。
【案例四】某小區(qū)業(yè)主張某住在老式混合結(jié)構(gòu)樓房的底層，樓上一業(yè)主宋某安裝了一部分離式空調(diào)。由于空調(diào)機長時間運轉(zhuǎn)，泠凝器出水像雨一樣滴下，濺得四處都是，底層院落無法曬衣，同時晚上滴水聲擾得張某一家老小無法休息。張某找到宋某，希望解決此問題，卻遭到拒絕，張某非常氣憤，于是找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求其處理，并稱其未盡到管理職責(zé)，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
律師評析：從相鄰關(guān)系上看，樓上裝空調(diào)的業(yè)主宋某在自己權(quán)利實現(xiàn)的同時，不能侵害相鄰關(guān)系人的權(quán)益。由于空調(diào)出水，對樓下的業(yè)主張某正常的生活造成了極大的影響，破壞了相鄰關(guān)系，對此樓上的宋某要排除妨礙，使相鄰關(guān)系恢復(fù)到原來的狀態(tài)，宋某應(yīng)當作為第一責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，對業(yè)主安裝空調(diào)的行為也有合理引導(dǎo)的義務(wù)，為了小區(qū)的整體美觀和防止對其他業(yè)主生活造成不良影響，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主安裝空調(diào)的位置、安全等都要求有統(tǒng)一的規(guī)定，對安裝行為進行檢查、監(jiān)督、驗收等。如果物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)沒有盡到這些義務(wù)，直接責(zé)任人又不能承擔(dān)責(zé)任或不承擔(dān)責(zé)任時，其也應(yīng)當承擔(dān)補充責(zé)任。
【案例五】某高校住戶范某發(fā)現(xiàn)其廁所頂棚往下漏水，于是與樓上住戶徐某交涉，要求其將廁所的防水再做一遍，費用由徐某承擔(dān)，徐某以自家沒有裝修為由不予理會，范某多次要求解決未果，因此將徐某告上了法庭，但在庭審中范某由于證據(jù)不足而敗訴。于是范某將自家的廁所頂棚重新更換。后范某家的廁所頂棚大面積漏水，范某又來到徐某家查看，原來暖氣管的閥門被徐某弄壞，大量暖氣水流到地面并向樓下滲漏。范某又向徐某提出更換廁所地磚、重做防水的要求。由于以前的糾紛，徐某執(zhí)意不肯。于是范某找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求給予解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解情況后，又親自到兩家調(diào)查，發(fā)現(xiàn)是由于管道多年未修，已經(jīng)腐爛，需要更換，管道系學(xué)校售房給個人時承諾由學(xué)校維修的公共部位，因此，維修費應(yīng)由學(xué)校支付。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向?qū)W校上報了申請專款的報告，并經(jīng)批準再與兩家協(xié)商后達成共識，將徐某家的防水重做一次，并保證使用與原地磚顏色相近的材料，從而解決了兩家的糾紛。此案例中，樓上漏水維修費應(yīng)由誰承擔(dān)？
律師評析：樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個重要因素，及時解決漏水問題有利于維護業(yè)主之間和睦共處的關(guān)系?！睹穹ㄍ▌t》第八十三條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/p>
由樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛可根據(jù)民法中的過錯責(zé)任原則來判定責(zé)任。過錯責(zé)任原則以過錯為要件，因當事人一方的過錯造成的后果，就由過錯者承擔(dān)責(zé)任負擔(dān)費用；沒有過錯就沒有責(zé)任，那么費用的承擔(dān)就適用公平原則，由雙方共同分擔(dān)。本糾紛由于是學(xué)校承諾的公共部位長久使用，管道損壞所致，所以應(yīng)由承諾方學(xué)校支付維修費用。
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