房屋與土地不可分離，合法的房屋買賣不僅是買了房子，也包括了房子下的宅基地使用權(quán)。我國(guó)是公有制國(guó)家，土地歸國(guó)家和村民集體所有，作為個(gè)人只享有土地的使用權(quán)。然而根據(jù)土地管理法，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，也就是說，村外的人無權(quán)獲得本村的宅基地使用權(quán)。那么，村外的人來本村買了房子，由于不享有房子下的宅基地的使用權(quán)，所以該宗買賣不受法律保護(hù)。任何一方可隨時(shí)訴諸法院，請(qǐng)求確認(rèn)買賣協(xié)議無效。
合同法規(guī)定，合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還。問題是，當(dāng)一方訴諸法院要求確認(rèn)合同無效時(shí)，皆是出現(xiàn)了重大利益情況。如下案例：
案例一
東村的李明1996年購得王麗位于西村的房屋兩間，價(jià)款3000元，該房屋僅有土地使用證，位于王麗名下。2015年，該房屋市場(chǎng)價(jià)值40萬元，王麗向法院起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效，并要求李明返還房屋。
案例二
東村的李文2010年購得王蘭位于西村的房屋一套，價(jià)款50萬元，該房屋僅有土地使用證，位于王蘭名下。2016年，該村舊村改造，原房屋被征收拆遷，王蘭于拆遷辦領(lǐng)得拆遷款200萬元。
上述案例中，買賣合同被確認(rèn)無效時(shí)，房屋已從當(dāng)初購買時(shí)升值了數(shù)倍、數(shù)十倍，如賣方僅返還原購房款，對(duì)買方顯然不公平，那么，可否要求賣方賠償損失呢？
合同法第五十八條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返 還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
合同被確認(rèn)無效，賣方并無損失，買方的損失即為房屋的升值部分。
買賣雙方對(duì)涉案房屋及土地的性質(zhì)均知情，因此買賣雙方對(duì)合同導(dǎo)致無效均有過錯(cuò)，此種情況下，一般賣方的責(zé)任大于買方，即賣方負(fù)主要責(zé)任，買方負(fù)次要責(zé)任。
因此，當(dāng)房屋價(jià)格上漲導(dǎo)致賣方反悔或者房屋被征收拆遷時(shí)，買方不僅可以要求返還原購房款，還可以要求賣方賠償因房屋升值而導(dǎo)致的損失。
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