天津濱海新區(qū)屬天津市轄區(qū)，2009年建區(qū)，占地2270平方公里，人口約300萬，副省級別，最早獲批的國家級綜合改革試驗區(qū)。GDP占整個天津市的比重超過70%，是天津市絕對的經(jīng)濟引擎。經(jīng)過多年的發(fā)展當前天津城市已經(jīng)形成獨特的“啞鈴型”空間布局，即以市內(nèi)六區(qū)為“中心”和以濱海新區(qū)為“副中心”的城市布局，兩個中心一東一西，既有緊密聯(lián)系又相對區(qū)隔，而在2020底天津進一步提出要“優(yōu)化空間布局”，打造“津城”“濱城”雙城發(fā)展格局，也正是在這個時候第一次將濱海新區(qū)稱作“濱城”，事實上已經(jīng)把新海新區(qū)擺在與天津市區(qū)對等的位置上。
天津空間發(fā)展規(guī)劃中指出：天津市區(qū)和濱海新區(qū)雙城發(fā)展的布局
濱海新區(qū)是一個“含著金鑰匙”出生的寵兒，誕生伊始被稱為繼深圳、浦東之后的“中國經(jīng)濟第三極”。十年前濱海新區(qū)啟動了一個宏大的“造城計劃”，要把濱海新區(qū)打造成“東方曼哈頓”，包含體量950萬平米于家堡金融區(qū)、400萬平米的響螺灣總部經(jīng)濟區(qū)、體量超過150萬平米泰達MSD（英文TEDA Modern Service District，天津開發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)），三個區(qū)域形成一個橫貫?zāi)媳钡摹包S金軸線”，構(gòu)成了濱海新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。
十年后的今天，天津發(fā)展陷入連續(xù)幾年“失速”狀態(tài)，面臨痛苦的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，濱海新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展也陷入停滯狀態(tài)。響螺灣地區(qū)多個項目陷入停工狀態(tài)，于家堡金融區(qū)也在調(diào)整規(guī)劃將大量商業(yè)地性的項目調(diào)整成住宅，泰達MSD則仍在艱難的消化開始階段啟動的20余萬平米的寫字樓。
于家堡金融區(qū)效果圖
雖然濱海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)舉步維艱，但是這都不能影響其自身的價值，畢竟中央商務(wù)區(qū)占據(jù)了整個濱海新區(qū)最好的位置，畢竟這里是城市的樞紐，畢竟這里疊加著濱海新區(qū)最好城市配套資源。而從房地產(chǎn)開發(fā)角度，中央商務(wù)區(qū)板塊也因為城市主導(dǎo)戰(zhàn)略應(yīng)運而生，這使得中央商務(wù)區(qū)板塊自誕生之日起就擁有了與其他板塊不同的先天基因。
中央商務(wù)區(qū)板塊居于濱海新區(qū)中心位置
交通：中央商務(wù)區(qū)板塊交通極為發(fā)達，路網(wǎng)密集、公交線路豐富。輕軌9號線從泰達東海路站經(jīng)過老城區(qū)直接抵達市區(qū)。建筑面積24萬平米的于家堡高鐵站為大型綜合性站（京津城際鐵路延線的終點站），間隔半小時發(fā)車一次，約70分鐘到北京南站。同時濱海新區(qū)當前有包括Z4\Z2\B1等多條地鐵線路正在開工，到時候這些線路在大多穿過中央商務(wù)區(qū)，與輕軌9號線和于家堡高鐵站（現(xiàn)更名“濱海站”）接駁，這些在2023-2024年大部分都將建成，屆時中央商務(wù)區(qū)板塊的交通將得到進一步強化。
于家堡高鐵站夜景
商業(yè)：中央商務(wù)區(qū)板塊匯聚了當前濱海新區(qū)最高端的商業(yè)資源，包括位于于家堡區(qū)域的寶龍城市廣場、濱海萬達、于家堡高鐵站地下“十字街”和濱海文化廣場（里面設(shè)有網(wǎng)紅圖書館和科技館，是市民休閑理想去處）；位于泰達MSD的伊勢丹、市民廣場、泰達永旺商城、泰達MALL和濱海周大福金融中心（現(xiàn)征名為“津沽棒”）。需要特別指出的是濱海周大福金融中心高530米，是北方第一高樓、世界第七高樓，是中國北方標志性建筑。
周大福濱海金融中心，中國北方第一高樓，世界排名第七
教育：中央商務(wù)區(qū)板塊遵從于濱海新區(qū)的入學(xué)政策，小學(xué)、初中一般采取劃片的方式，高中需要按照考試成績考取。當前泰達MSD主要是泰達一、二中（小學(xué)）或者實驗中學(xué)（小學(xué)）。區(qū)域內(nèi)還設(shè)有“泰達楓葉國際學(xué)校”是高端私立學(xué)校，另外天津南開大學(xué)在該區(qū)域設(shè)有分院—“南開大學(xué)泰達學(xué)院”。而于家堡區(qū)域當前只能上本區(qū)域內(nèi)的“紫云中學(xué)”，這是當前一個相對的短板，而區(qū)域已經(jīng)著手引進天津“耀華中學(xué)”。而響螺灣區(qū)域當前教育資源相對滯后，只能入學(xué)本區(qū)域“鹽場小學(xué)”。
泰達楓葉國際學(xué)校為高端私立學(xué)校
醫(yī)療：中央商務(wù)區(qū)板塊的醫(yī)療資源主要分布的泰達，包括三甲醫(yī)院泰達醫(yī)院和泰達心血管病醫(yī)院（亞洲最大）。
泰達心血管病醫(yī)院是亞洲最好的?？漆t(yī)院
1、華納豪園四、六期
位于濱海新區(qū)位于開發(fā)區(qū)第二大街與南海路交口，由天津漢周房地產(chǎn)建設(shè)有限公司開發(fā)。項目南側(cè)為標準的18洞高爾夫球場。項目占地46647.4平米，建筑面積193125平米，容積率2.8，由6棟23-25層到頂板式高層組成。
項目規(guī)劃效果圖
華納豪園四、六期定位于濱海頂級豪宅，于2020年11月14日首開，推出5#、6#高層，共計120套，主力戶型為230-260平米平層產(chǎn)品。該項目于2020年12月4日二次加推，推出1#、3#高層，共計120套，主力戶型為200平米平層產(chǎn)品。項目整體銷售均價36000元/平米，由于其自身的豪宅定位，面積大、總價高，當前去化較為緩慢，銷售開盤至今去化約30套左右，當前還在順銷中。
2、遠洋琨廷
位于開發(fā)區(qū)第一大街與順達街交口，由遠洋地產(chǎn)開發(fā)。項目占地54000平米，建筑面積114000平米,容積率2.1，該13棟洋房和6棟33層高層組成。
項目規(guī)劃效果圖
該項目定位于區(qū)域內(nèi)剛改客戶。2020年11月底推出2棟高層產(chǎn)品，約200套，戶型面積100-135平米三居，銷售均價19500元/平米，基本上已經(jīng)售罄，后續(xù)產(chǎn)品持續(xù)家推出中。
3、中海津門大院
該項目位于濱海新區(qū)第二大街與太湖西路交口，由中海地產(chǎn)開發(fā)。項目占地37289平米，建筑面積69609平米，容積率1.9，該項目由三棟小高層住宅、一棟洋房及八棟疊拼別墅成。
項目規(guī)劃效果圖
該項目為曾經(jīng)轟動開發(fā)區(qū)的地王項目，因此樓面價3.1萬元/平米，這給項目操盤帶來很大的難度。事實上此項目當前已經(jīng)整體銷售，但銷售狀況相當不理想，小高層主推戶型119-135㎡三居、四居，均價約26000元/平米。洋房主推戶型為100平米三居，均價約26000元/平米。疊拼主推戶型153-178平米四居，均價約35000-40000元/平米。即便是小高和洋房的價格低于樓面價了，但是市場仍然是不買賬。
4、萬科濱海大都會
項目位于洞庭路與上海道交口，由萬科地產(chǎn)開發(fā)。當前在售觀雅苑占地19393.8平米，建筑面積109764.6平米，容積率3.6，由8棟樓20-25層到頂高層組成。
項目規(guī)劃效果圖
該項目2020年12月開盤，六棟樓604套房源銷許一次性辦理完畢，主推戶型包括88平米的兩居 、106平米或114平米三居產(chǎn)品。萬科濱海大都會的銷售均價在23000元/平米，當前整體去化率接近50%，產(chǎn)品可選空間較大。
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