楊老師您好！問題：西城最優(yōu)學(xué)區(qū)換周邊非學(xué)區(qū)高品質(zhì)大面積物業(yè)。 換房的原因首先是孩子上初中不需要學(xué)區(qū)了，第二想改善生活，第三是手里有200W每天關(guān)注理財(cái)和股票非常麻煩，希望投出去。首先關(guān)于大方向，因?yàn)楹⒆右巡恍枰獙W(xué)區(qū)房，這個(gè)操作現(xiàn)在做是否合適。目前我們住在北三環(huán)90年代初建設(shè)的一個(gè)西城區(qū)的老舊小區(qū)。我家是頂層三居格局好，朝向不好，但采光不錯(cuò)。最近一套的成交價(jià)格是935萬。已經(jīng)比今年三月（1360萬）下降了30%多了。希望楊老師給提供一個(gè)換房的策略。首先是時(shí)機(jī)的把控，目前房子已掛在網(wǎng)上一周，大概有10家人來看過房。有客戶出價(jià)900萬折合單價(jià)10萬多一點(diǎn)兒。我希望房子能夠賣到11萬的單價(jià)，也就是960萬左右。目前周邊朝陽和海淀的一些大戶型的小區(qū)。價(jià)格下降不明顯但是一些樓齡短，朝向好，樓層高的房子已經(jīng)可以買到了約1300-1400左右。我覺得這類物業(yè)未來升值空間更大。但是結(jié)合目前政府的政策。我想問問是否可以先賣再買。明年上半年是否會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金為王的情況。第二關(guān)于實(shí)際操作，我家的房是頂層，并且朝向不好，可是采光不錯(cuò)，沒有遮擋，景觀也不錯(cuò)日出日落都能看。我想咨詢我是應(yīng)該當(dāng)機(jī)立斷降價(jià)賣出還是適當(dāng)?shù)姆砰L周期，比如放到18年3月底之前，等到喜歡這種特點(diǎn)房的客戶（我當(dāng)初就是看中景色買了頂層放棄了中樓層）。這個(gè)時(shí)間可能比較長，我不清楚現(xiàn)在是否適宜等待。關(guān)于賣這套房的回款我自己的想法，如果真的現(xiàn)金為王，還要看會(huì)持續(xù)多長時(shí)間，如果時(shí)間夠長，到時(shí)可以適當(dāng)?shù)纫坏龋詈迷?/span>5月份拿到全款，就可以開始看房了。我覺得一些比較高端物業(yè)，從17年三月到現(xiàn)在也沒有出現(xiàn)明顯的下降。我不知道此類物業(yè)18年會(huì)不會(huì)還是會(huì)跟著整體向下，有一個(gè)緩慢的下降的趨勢。之所以糾結(jié)主要是900賣的話需要補(bǔ)差價(jià)400以上，我希望補(bǔ)差價(jià)控制在300（200自有+100貸款）左右，以上是我的問題，也包含了自己的一些假想，望您能明確指導(dǎo)指導(dǎo)。謝謝。
你的目標(biāo)比較明確，就是換大房住，改善居住條件。非常合理！
當(dāng)前，從操作技術(shù)上看，難點(diǎn)有二：一是北京二手房市場走勢；二是老破學(xué)區(qū)房與次新房小區(qū)的房價(jià)演變節(jié)奏。
關(guān)于北京二手房市場的整體判斷，我認(rèn)為在一二線城市中，當(dāng)前處于領(lǐng)跌位置，且跌幅最大，全市已跌15%左右，西城區(qū)學(xué)房和通州之前漲幅最大，當(dāng)前跌幅也較大，25%左右，另西城區(qū)學(xué)區(qū)房跌幅大，也與教改有一定關(guān)系。
從各主要城市下跌邏輯來看，先跌者、跌幅大者，將會(huì)先筑底、企穩(wěn)。我估計(jì)北京的二手房價(jià)格再跌一成左右，就到底了，西城區(qū)學(xué)區(qū)房可能再跌5%左右，就到底了。但到底之后，如果政策長時(shí)間不放松，則會(huì)在底部盤整。估計(jì)明年主要以盤整、筑底為主。
當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)，房價(jià)下跌到這個(gè)位置，尤其是如你說，你們小區(qū)的房價(jià)已較高點(diǎn)大跌三成了，賣房的時(shí)機(jī)實(shí)在不好！但不賣，你又沒錢在低位買進(jìn)更大的房子。
我建議當(dāng)前掛牌出去，先不要急著賣，試探一下行情。如你所說，掛一周，10批人看房，說明接盤情況還不錯(cuò)。估計(jì)有些人急于買進(jìn)，為了明年小孩子上學(xué)。那你要搞清楚，為了明年上學(xué)的這批人，他們最晚會(huì)在哪個(gè)月份必須要買到房。
你可以利用這二三個(gè)月時(shí)間，從眾多買家當(dāng)中，試探到一個(gè)愿意出錢最多的主兒，然后賣掉。
賣完之后，就得考慮買進(jìn)的時(shí)機(jī)。優(yōu)質(zhì)次新房小區(qū)，一般比較扛跌，所以這次跌幅較小。但關(guān)鍵是，未來半年左右，會(huì)不會(huì)補(bǔ)跌一些？所以，18年上半年，需要密切關(guān)注房價(jià)走勢，更需要關(guān)注政策何時(shí)會(huì)放松。
一旦看到政策明確放松的信息，就要抓緊入市。
18年春節(jié)之后，二季度，關(guān)注一下市場成交量。如果明顯反彈，且持續(xù)兩三個(gè)月，則不管政策是否放松，也要入市了。
你屬于換房自住需求，賣房之后，就變成剛需了，所以寧可在見底之前提早入市，不要在反彈之后，再入市。
如果二季度量沒明顯反彈，價(jià)格也沒企穩(wěn)，則下一個(gè)時(shí)間窗口是18年9?10月；再下一個(gè)窗口，2019年春節(jié)前后，必須入市。
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