賣二手房的時(shí)候，有的房子貸款還未還清，這樣的房子怎么買賣？買這樣的房子怎么避免風(fēng)險(xiǎn)？很多人都關(guān)心這些問(wèn)題，提醒各位，貸款沒還清的房子本質(zhì)上是處于抵押狀態(tài)，不能直接買賣，需要到銀行解除抵押后才能正常買賣，一般有三種方法。
1、房貸轉(zhuǎn)按揭
官方定義是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。翻譯過(guò)來(lái)的意思就是將現(xiàn)有剩余貸款轉(zhuǎn)給新的買房人，這就需要取得貸款銀行的同意，同時(shí)如果買房的人不想在現(xiàn)有貸款銀行辦理貸款，還會(huì)涉及到跨行轉(zhuǎn)按揭。今年房貸政策收緊，銀行對(duì)“轉(zhuǎn)按揭”限制會(huì)更多了，只有少數(shù)銀行可以做，所以這種方法有一定局限性。
2、用買家首付還清貸款
這種方法比較常見，如果買家是全款買房就比較簡(jiǎn)單，賣家直接跟銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，將房子解除抵押。如果買家也需要貸款，要考慮到首付款不夠支付剩余貸款的情況，隨著信貸政策收緊，銀行審批房貸的周期也變長(zhǎng)了，急著賣房的話，也要考慮到買房人辦理貸款時(shí)間的問(wèn)題。
3、用抵押物申請(qǐng)抵押貸款還清房貸
最后這種方法，是在上面兩種方法都行不通的情況下可以嘗試的。賣房人可以用房產(chǎn)等抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款，償還剩余按揭貸款。待買家結(jié)清放款后再償還抵押貸款。房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)勢(shì)在于，由于房子屬于固定資產(chǎn)，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，貶值的可能性較低，因此最高貸款額度可以達(dá)到房產(chǎn)評(píng)估值的80%。
不過(guò)，抵押貸款需要支付貸款利息、服務(wù)費(fèi)，一般國(guó)有銀行年利率（含服務(wù)費(fèi)）約為6.6%-7.2%，放款時(shí)間30左右；股份制銀行年利率（含服務(wù)費(fèi)）7.2%-7.8%，放款時(shí)間15天-21天，地方銀行為7.8%-9%（含服務(wù)費(fèi)），放款時(shí)間10-15天，小貸公司的年利率比較高能達(dá)到15%以上，但是放款時(shí)間只需3-7天，也就是說(shuō)，國(guó)有銀行年利率較低但放款周期長(zhǎng)一些，而股份制銀行、小貸公司年利率高，放款周期相對(duì)短一些，這一點(diǎn)要注意。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買貸款還沒還清的房產(chǎn)同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，賣家對(duì)房屋價(jià)格反悔、房屋解除抵押辦理過(guò)戶期間，房主出現(xiàn)債權(quán)糾紛導(dǎo)致房子不能正常過(guò)戶，都是有可能發(fā)生的情況。
那么該如何避免這些風(fēng)險(xiǎn)呢？主要有以下幾種方法。
1、在合同中明確房屋權(quán)屬、付款方式、違約問(wèn)題
最簡(jiǎn)單的方法就是將房屋價(jià)格、權(quán)屬、稅費(fèi)，解除抵押過(guò)戶期間出現(xiàn)的違約問(wèn)題、違約責(zé)任落實(shí)到購(gòu)房合同中，出現(xiàn)問(wèn)題比較好維權(quán)。
估計(jì)該有朋友問(wèn)了，有沒有在簽合同前就能防止風(fēng)險(xiǎn)的方法？接下來(lái)說(shuō)的第二種方法就是在簽合同前就能做的。
2、對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)告登記
所謂預(yù)告登記，官方定義是：指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。
預(yù)告登記的主要的法律依據(jù)是2007年頒布的《物權(quán)法》第20條：登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。說(shuō)得通俗點(diǎn)就是，在雙方完成預(yù)告登記后，房主不能沒經(jīng)過(guò)買房人同意，就隨便把房子抵押、做擔(dān)保、變更房屋權(quán)屬人，即便是已經(jīng)跟第三方簽了抵押合同、擔(dān)保合同，合同也無(wú)效。在預(yù)告登記之后，房主還是可以繼續(xù)出租房屋獲得收益，直到買家辦理完過(guò)戶。這樣就能有效防止房主一房二賣，既保障了買房人權(quán)益，也保障了房主權(quán)益。
不過(guò)需要注意的是，預(yù)告登記是有有效期的，法律規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記時(shí)效”，也就是說(shuō)預(yù)告登記的有效期是三個(gè)月，在這三個(gè)月內(nèi)要完成不動(dòng)產(chǎn)登記，也就是產(chǎn)權(quán)登記。如果時(shí)間來(lái)不及也沒關(guān)系，可以反復(fù)申請(qǐng)預(yù)告登記，因?yàn)槟壳胺缮线€沒有對(duì)預(yù)告登記的次數(shù)進(jìn)行限制。需要注意的是，二手的經(jīng)適房不能進(jìn)行預(yù)告登記。
3、不動(dòng)產(chǎn)登記后，通過(guò)“宗地號(hào)”查詢房屋詳細(xì)信息
說(shuō)到房產(chǎn)預(yù)告登記，不得不提的還有最近比較熱的不動(dòng)產(chǎn)登記。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。說(shuō)白了就是，不動(dòng)產(chǎn)登記是房款什么的都交完了，就差過(guò)戶這一步了，完成不動(dòng)產(chǎn)登記后房子產(chǎn)權(quán)就是你的了。而預(yù)告登記是為以后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更、登記做的預(yù)防準(zhǔn)備，防止一房二賣、房子被抵押的情況的發(fā)生，預(yù)告登記后，房子的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人還是原來(lái)的房主。
實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記后，房產(chǎn)買賣雙方可以通過(guò)“宗地號(hào)”查詢房產(chǎn)詳細(xì)信息，宗地號(hào)又稱地號(hào)，根據(jù)宗地的劃分情況，每個(gè)宗地編號(hào)共長(zhǎng)13位，第1-10位為該宗地所屬行政區(qū)劃的代碼。像房屋產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)，抵押、查封等基本信息都可以查到，買房人可以通過(guò)這種方法獲得更加權(quán)威、真實(shí)的房屋信息，防止被欺騙。
在這提醒大家，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)多，特別是這種貸款沒還清的房子，無(wú)論是買方還是賣方都要留意交易中的風(fēng)險(xiǎn)。賣房人注意買方的首付款是否夠償還貸款，放款時(shí)間是否能接受；買房人要在購(gòu)房前確定房子的權(quán)屬、銀行是否允許提前還貸。
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