一、導(dǎo)言
盤點地產(chǎn)行業(yè)年度熱詞榜，集體土地入市（集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市）自然要C位出道，高居榜首。
不過，宅基地、自留地、集體土地、集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、集體未利用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地，吃瓜群眾有點分不清。
也沒啥了不起，吃瓜律師分得清張馨予、張予曦、張雨馨、張歆藝、張藝馨……?
好吧，不用著急，我們慢慢道來。
二、概念介紹
1.什么是集體土地
集體土地指農(nóng)民集體所有的土地或是說勞動群眾集體所有的土地，具體指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組等性質(zhì)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織對土地的所有權(quán)。
?小黑板敲起來，這里有重點：集體土地的所有權(quán)是三級所有，也就是說，一幅集體土地可能屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、也可能屬于村或者村民小組。在管理上三者是上下級，在集體土地所有權(quán)上可是平等的主體。所以，不是村長啥都說了算呦！
2.什么是農(nóng)村集體建設(shè)用地
農(nóng)村集體建設(shè)用地是指農(nóng)村集體土地中用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。
3.什么是集體經(jīng)營性建設(shè)用地
?農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地。
三、集體土地入市
集體土地入市，是指允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。
?敲黑板劃重點了：所謂集體土地入市，其實是指存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，可不是所有的集體土地都可以入市，也不是小產(chǎn)權(quán)房、宅基地入市哦！
下文從集體土地入市的政策背景、為什么要進行集體土地入市、集體土地怎么入市等方面進行全面解讀，揭開集體土地入市的面紗。
1.政策背景
2018年12月23日，土地管理法修正案（草案）（以下簡稱修正案草案）提請全國人大常委會審議。此次草案修改的主要內(nèi)容包括土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度、耕地尤其是永久基本農(nóng)田保護等方面。修正案草案刪除了現(xiàn)行《土地管理法》第43條[1]，取消了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定，并將第63條[2]修改為“縣級土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。”這意味著符合規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以不用經(jīng)過征收為國家所有，直接進入土地市場，也就是我們所說的集體土地入市。
視線向前拉長，早在2008年中共十七屆三中全會報告中就提出：“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。” 2014年12月2日，中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會議審議通過《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（即“三塊地”），明確了建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度是三塊地改革的主要任務(wù)之一。隨后，集體土地入市的相應(yīng)政策和試點方案陸續(xù)出臺，在一些試點地區(qū)開始了集體土地入市的嘗試，集體土地入市改革的大幕逐漸拉開。
2.為什么要進行集體土地入市改革
我國實行二元結(jié)構(gòu)的土地制度，城市土地歸屬國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。雖然我們實行土地公有制，但是按照土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，土地使用權(quán)等用益物權(quán)可以進入市場。在城鄉(xiāng)二元體制下，國有土地和集體土地在權(quán)能、市場地位等方面都存在差異，相比國有土地，集體土地受到的管控更加嚴(yán)格。與國有土地可以直接入市交易不同，集體土地需要先通過政府征收，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，才能入市交易。通俗來講，就是國有土地使用權(quán)可以直接賣給開發(fā)商進行建設(shè)，但是集體土地不能直接開發(fā)建設(shè)，需要經(jīng)過政府征收這一“中間商”后，使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓。
“中間商”政府征收帶來了很多問題。首先，政府通過征收再出讓可以獲得高額的土地出讓金。在這一環(huán)節(jié)中，政府“賺差價”，被征地農(nóng)民利益缺乏有效保護，也并未充分享受集體土地所帶來的增值收益，利益分配矛盾為拉大了城鄉(xiāng)差距。其次，集體土地必須先“國有化”才能入市交易，意味著地方政府壟斷了土地供給，土地供需失衡是目前房價上漲的動因之一。為緩解土地供需緊張，亟待釋放新的土地供給。
在上述背景下，允許集體土地入市，可以緩解土地供需矛盾，拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
3.什么樣的集體土地可以入市？
修正案草案對集體土地入市的范圍、條件進行了原則性規(guī)定，明確規(guī)定符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃等方式由單位或者個人使用。集體土地入市并不意味著所有的集體土地都可以直接入市交易，現(xiàn)有政策和制度下，可以入市的集體土地的范圍、主體和途徑還是受到一定限制的。
（1）入市的范圍
能夠入市的集體土地有三個限定詞：依法取得、符合規(guī)劃及用途管制。
集體建設(shè)用地包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地、宅基地和公益性建設(shè)用地。根據(jù)修正案草案的規(guī)定，目前只放開了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市。宅基地和公益性建設(shè)用地依然受到嚴(yán)格管控，這類集體土地不能直接入市。且集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃和用途屬性必須為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，原規(guī)劃為住宅用途的經(jīng)營性土地也不允許直接出讓。
具體有哪些土地符合規(guī)定？根據(jù)國土資源部組織修訂的國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010-2017)，規(guī)劃用途為工業(yè)、商業(yè)的土地具體包括商服用地和工礦倉儲用地兩大類。其中商服用地包括零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地、娛樂用地和其他商服用地，工礦倉儲用地包括工業(yè)用地、采礦用地、鹽田和倉儲用地。因此，集體經(jīng)營性建設(shè)用地中的商服用地和工礦倉儲用地是目前改革中可以直接入市的集體土地，其他類型的集體土地尚無法直接入市。
需要提醒的是，當(dāng)下的土地制度改革中，小產(chǎn)權(quán)房并不會隨此次集體土地入市而轉(zhuǎn)正。
（2）入市的主體
入市主體關(guān)系著誰來分配土地收益，這是集體土地入市面臨的關(guān)鍵問題。在入市主體設(shè)置上，各試點地區(qū)探索了多種形式，主要有村集體經(jīng)濟組織、村委會或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處、農(nóng)民集體委托授權(quán)的具有市場法人資格的土地股份合作社、土地專營公司等。例如吉林省長春市九臺區(qū)當(dāng)?shù)靥剿鞔逦瘯屑w經(jīng)濟組織職能，與土地使用者簽訂用地合同，激發(fā)村民自治能動性。北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)以鎮(zhèn)為基本單位，統(tǒng)一規(guī)劃調(diào)整，各個村集體土地統(tǒng)籌入市，成立鎮(zhèn)集體聯(lián)營公司，按照公司法人結(jié)構(gòu)運行，保證了鎮(zhèn)域內(nèi)各村共享土地收益。
（3）入市的途徑
根據(jù)修正案草案和各試點地區(qū)實踐，允許入市的集體土地可以通過出讓、租賃等途徑入市，也可以通過土地交易平臺直接入市，村莊內(nèi)分散的集體經(jīng)營性建設(shè)用地進行整合后可以入市，城中村集體建設(shè)用地進行整治后亦可入市。集體土地入市后的最高年限、登記等問題參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，實現(xiàn)與國有土地“同等入市、同權(quán)同價”。
四、結(jié)語
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