案情：
肖先生和凌女士(乙方)與ZA地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(甲方)于2012年10月13日簽訂了《北京市商品房認(rèn)購書》，約定以總價(jià)1226700.00元的價(jià)格購買其所開發(fā)的位于房山區(qū)ysjy項(xiàng)目中的第33幢4單元203號房，一共支付了購房定金100000.00元。認(rèn)購書上的預(yù)售許可證號為：京房售證字(2010)86號，但后來去此房售樓處不是協(xié)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，開發(fā)商讓我們簽訂的是《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，并且售樓人員只許我在他們事先準(zhǔn)備好的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》及其附件上簽字，不允許動一個(gè)字、增添一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，拒絕修改合同，導(dǎo)致《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》無法協(xié)商達(dá)成一致，開發(fā)商在簽訂《北京市商品房認(rèn)購書》不僅隱瞞了所購房屋已經(jīng)被抵押給銀行的事實(shí)，存在欺詐行為，而且并未向乙方出示其房屋的商品房現(xiàn)房銷售許可證，售樓人員也沒有出示其售房資格證明。
鑒于上述情況，乙方找到胡文友律師，胡文友律師認(rèn)真查看了乙方提供的相關(guān)材料和聽取了乙方的陳述，進(jìn)行綜合分析和判斷，認(rèn)定如下事實(shí)：
一：在約定的時(shí)間內(nèi)，乙方和甲方關(guān)于《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》沒有協(xié)商達(dá)成一致，雙方都沒有過錯(cuò)，合同是自由協(xié)商一致的結(jié)果，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿公平、誠實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不能把自己的意志強(qiáng)加給對方，甲方宣稱對于合同不能改一字、不能加一補(bǔ)充協(xié)議，嚴(yán)重侵犯了乙方訂立合同所應(yīng)該享有的權(quán)利。雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理北京市商品房現(xiàn)房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定處理，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
二：甲方在簽訂《北京市商品房認(rèn)購書》時(shí)隱瞞所購房屋已經(jīng)被抵押給銀行的事實(shí)，涉嫌欺詐，而且沒有向乙方出示商品房現(xiàn)房銷售許可證，而是用一個(gè)已經(jīng)過期的商品房預(yù)售許可證，涉嫌欺詐和違規(guī)，法律依據(jù)見《最高人民法院關(guān)于審理北京市商品房現(xiàn)房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”
三：甲方的售樓人員沒有出示其售房資格證明，涉嫌違規(guī)。
四：甲方?jīng)]有對《北京市商品房認(rèn)購書》進(jìn)行網(wǎng)上簽約，涉嫌違規(guī)。
于是，胡文友律師于2012年10月26日給甲方發(fā)了《律師函》說明法律關(guān)系和權(quán)利義務(wù)的同時(shí)也給北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)了情況反映信，果不其然，在甲方即開發(fā)商收到《律師函》后，積極聯(lián)系乙方即我方當(dāng)事人，協(xié)商退還定金事宜。在2012年12月12日，乙方到甲方售樓處領(lǐng)取了退還的全部定金。
律師說法：
本案中，甲方嚴(yán)重違反了《最高人民法院關(guān)于審理北京市商品房現(xiàn)房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，希望廣大朋友在買房或賣房時(shí)一定要找專業(yè)的律師陪同協(xié)助處理相關(guān)合同及法律問題。
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