房地產(chǎn)行業(yè)三大稅分別為增值稅、土增稅、所得稅，三大稅的計稅收入各不相同，本文對一般計稅模式下地產(chǎn)業(yè)務計稅收入進行分析同時對預繳稅金帶來的問題進行探討。
一、三大稅的計稅收入：
某項目公司采用一般計稅，銷售額為11000萬，對應的土地款為6600萬。
增值稅收入：國家稅務總局公告2016年第18號第四條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房文將土地地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1 當期稅率）”
財稅2016年140號對土地價款的概念進行的擴充和增加其他內(nèi)容具體如下：第七條“《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等?！?/span>
據(jù)此計算增值稅的銷售收入=(11000-6600)/(1 10%)=4000萬
土增稅收入：
財稅[2016]70號文規(guī)定第一條規(guī)定“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額?！?/span>
那么上例增值稅的銷項稅額計算=4000*10%=400萬
土增稅收入=11000-400=10600萬。
所得稅收入：企業(yè)所得稅計算收入是根據(jù)會計核算來的，具體參照財會2016年22號
賬務處理：借：預收賬款11000
貸：主營業(yè)務收入10000
應交稅費-應交增值稅-銷項稅額 1000
借：應交稅費-應交增值稅-銷項稅額抵減600
貸：主營業(yè)務成本 600
由此得出結(jié)論一般計稅房地產(chǎn)收入中土增稅收入>所得稅收入>增值稅收入。
二、三大稅預繳以及后續(xù)退稅處理
某項目公司采用一般計稅，當年取得普通住宅預售賬款為11000萬，當年項目尚未竣工備案。
增值稅：國家稅務總局[2016]18號公告第規(guī)定：“一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1 適用稅率或征收率）×3%”
得出本次預繳增值稅金額為11000/(1 10%)*0.03=300萬。
假設該房產(chǎn)取得的含稅成本為7700萬，那么該房產(chǎn)交房時應繳納增值稅金額為11000/(1 10%)*10%-7700/(1 10%)*10%=300萬，該金額=預繳稅金，此時該房產(chǎn)含稅毛利為（11000-7700）/11000=30%。
得出有結(jié)論房產(chǎn)公司如果毛利在30%那么增值稅最后的應繳金額等于其預繳金額如果最終結(jié)算毛利低于30%那么就存在多預繳現(xiàn)象。
土增稅：財稅[2016]70號文規(guī)定第一條規(guī)定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”
上例土增稅計算為（11000-300）*2%=214萬。土增稅匯算清繳后如存在多預繳情況可以申請退稅。
所得稅：房地產(chǎn)預交需要調(diào)整預計毛利。房地產(chǎn)企業(yè)計算預計利潤時，銷售未完工產(chǎn)品收入以不含增值稅額計收入。一般納稅人選擇一般計稅方法的，其預收款計收入額的計算方法是“銷售未完工產(chǎn)品收入/1.10”。房地產(chǎn)企業(yè)預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加允許稅前扣除。
以杭州為例需要納稅預計毛利納稅調(diào)增的金額為：
收入/1.1*15%（當?shù)匾?guī)定的預計毛利）-預繳的附加稅和土增稅
納稅調(diào)整的金額在后期交房后可以逐步作為納稅調(diào)減直至抵扣完畢，但是如果交房后整體毛利低于當?shù)匾?guī)定毛利那么就存在了多預繳所得稅稅金情況的存在。
綜上所述：目前三大稅實際稅負金額高于預繳稅負時則存在前期按照稅法規(guī)定多繳納的情況。目前只有土增稅明確了后期低于實際的稅負可以退回，其余兩個稅種目前沒有規(guī)定。一般稅局給的答復是多繳了目前沒有文件支撐可以退回。所以房地產(chǎn)含稅毛利低于30%則存在多預繳增值稅，實際毛利低于預計毛利那么則存在多預繳所得稅?？傊褪欠康禺a(chǎn)企業(yè)盈利能力越低反而額外的稅負較重。不知道從征管法的第五十一條“納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關發(fā)現(xiàn)后應當立即退還；納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實后應當立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關國庫管理的規(guī)定退還?！敝心芊竦玫酱鸢?？
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