最近，粉絲W女士遇上了煩心事。
年前，她將自己位于市中心的三線學(xué)區(qū)房掛出，面積約117平米的三房，報價520萬元。
應(yīng)該說，這個報價她是很有信心的。因為南京主城區(qū)里，帶有不錯的學(xué)區(qū)（非一線），同時房齡在10年左右，小區(qū)環(huán)境好物業(yè)管理嚴(yán)格的房源，滿足了既有學(xué)區(qū)又能改善自住的雙重要求，在二手房市場上，基本不愁銷路。之前，她了解到的同小區(qū)房源，在年前基本出一套秒一套。
然而，金三過去了，自己的這套房子紋絲不動。中介倒是有十多次帶看，然而買家的還價幅度都有點...狠，其中一位買家，開價490萬，一口氣砍掉30萬。
“這么便宜賣，心里怎么也過不去”W女士說：“但是中介說，目前二手市場確實不太行，所以他們主要賣新房”。
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確實，W女士的情況絕不是獨此一家。
事實上，有媒體報道，在南京的不少房產(chǎn)交流群中，有網(wǎng)友爆料：自己年后成交的房子，比一年前虧了近40萬！
另一方面，河西某小區(qū)業(yè)主，年后急于賣房，主動將價格從年前的680降到了648萬，核下來單價連3萬都沒有了！
面積224平，送25平地下室，總價648萬，單價29000！河西，單價不足3萬！
根據(jù)房東描述：
許多房主都表示，近期南京二手房很難賣，有價無市。但是遭遇上半年疫情期帶來的資金困難，為了保持現(xiàn)金流，只能考慮降價出手了。
因此，目前二手房市場上，年前價格堅挺的房源，年后下調(diào)價格不在少數(shù)，根據(jù)365二手房頻道數(shù)據(jù)監(jiān)控：
河西南學(xué)區(qū)房五礦崇文金城，因為是公辦南外小學(xué)&初中雙學(xué)區(qū)房，二手房價一直穩(wěn)定在5.5萬/㎡，但是最近，有一套房源顯示業(yè)主“降80萬”急售，單價降至4.6萬/㎡。
根據(jù)歷史成交紀(jì)錄來看，三年前，成交一套108平的房源，單價和這套房源持平。
江北地鐵10號線雨山路站附近的某二手房掛牌半年多無人問津，業(yè)主不得不把報價下調(diào)20萬，單價低至僅2.1萬/㎡！
而就在半年多以前的2019年6月，一套同樣的大戶型房源，成交單價達(dá)2.7萬/㎡。
02
事實上，從數(shù)據(jù)上看，南京3月份的二手房市場成交數(shù)據(jù)還是不錯的——
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，3月南京二手房成交9153套（含高淳、溧水），主城九大區(qū)成交8410套，環(huán)比2月回溫明顯，同比也上漲了65.6%。
圖片、數(shù)據(jù)來源：我愛我家研究院
當(dāng)然，這主要是自疫情發(fā)生后，各個小區(qū)實行嚴(yán)格管理后，二手房帶看難以成行。而如今，解除了小區(qū)“封閉”后，再撞上一波學(xué)區(qū)房行情，最終導(dǎo)致了二手房市場的“回暖”。
這一點我們也從和中介的溝通中得到了印證：
在成交量火爆的背后，一個事實也不容忽視，即：
南京目前二手房房源數(shù)量也空前巨大，僅鏈家網(wǎng)上的二手房房源數(shù)量即達(dá)到8萬多套。
截圖來自鏈家，4月5日庫存量數(shù)據(jù)
而根據(jù)中介反映，目前南京市場上，以下幾類二手房特別難賣：
1、非主城區(qū)地段相對偏遠(yuǎn)，房齡超過10年的二手房，如江寧多個區(qū)域二手房，報價下跌趨勢十分明顯，而同樣的情況在都市圈程度更深；
2、總價過高的二手房，目前掛牌價降價幅度特別明顯，而且即便降價后的總價較高的房源，仍然很難賣出，想真正實現(xiàn)成交，必須“再打折”。
3、主城區(qū)房齡長、社區(qū)環(huán)境折舊嚴(yán)重、戶型不科學(xué)、不帶學(xué)區(qū)的“老破小”，目前去化極為困難。
4、新房供應(yīng)量極大的片區(qū)，二手房幾乎沒有競爭優(yōu)勢，只要價格沒有顯著優(yōu)勢，幾乎毫無成交可能，最典型的案例就是江北新區(qū)，新房房源極大，二手房和新房競爭，無論成交量或者價格都沒有太大的優(yōu)勢。
目前3月全是跌幅最為明顯的9大小區(qū)排行，似乎也印證了這個結(jié)論：
| 小區(qū)名 | 2月報價 | 3月報價 | 降幅 | |
| 鼓樓區(qū) | 蘇寧睿城 | 68313 | 62053 | -9.16% |
| 江寧區(qū) | 錦繡花園 | 20893 | 19008 | -9.02% |
| 建鄴區(qū) | 康怡新寓 | 36750 | 33544 | -8.72 |
| 鼓樓區(qū) | 來鳳小區(qū) | 33590 | 30934 | -7.91 |
| 鼓樓區(qū) | 世紀(jì)花園 | 78358 | 72475 | -7.51 |
| 江寧區(qū) | 金王府 | 32308 | 29929 | -7.36 |
| 鼓樓區(qū) | 匯林綠洲 | 42236 | 39174 | -7.25 |
| 棲霞區(qū) | 鐘山晶典 | 31329 | 29078 | -7.19 |
| 江寧區(qū) | 翠屏清華園 | 288884 | 28617 | -7.16 |
03
更為可怕的是，還有一些區(qū)域，不僅二手房成交困難，連銀行貸款也來“參合”一腳，讓情況雪上加霜！
年前，關(guān)于南京某都市圈區(qū)域二手房不給放貸的消息傳出，而今年，關(guān)于這個傳言似乎得到了驗證！南京的買房群中有人透露：該區(qū)域二手房停貸屬實。
而我們向中介求證，也得到了差不多的答案：確實去年就有銀行陸續(xù)不給二手房放貸款了，想要買二手房必須全款才能購買。
同時，也有媒體向有關(guān)銀行求證，應(yīng)該說確實存在部分銀行對“二手房”停貸的狀況。
農(nóng)行來安汊河支行個貸部負(fù)責(zé)人：汊河二手房現(xiàn)在全部停辦，從年后就不給貸款，主要還是額度問題，還有其他一些因素，這邊不方便透露，具體以后還辦不辦不清楚。
工商銀行來安汊河支行個貸部負(fù)責(zé)人：汊河的二手房貸款都是停辦狀態(tài)。主要還是因為房管局（住建局）拒收二手房網(wǎng)簽業(yè)務(wù)的，這個網(wǎng)簽停了已經(jīng)有大半年了，具體原因我們也不清楚。
郵儲銀行來安汊河支行個貸部負(fù)責(zé)人：二手房貸款暫時沒有額度，排隊不知道排到什么時候，新房還有額度。
應(yīng)該說，房貸和房產(chǎn)銷售息息相關(guān)，一旦貸款受到限制，二手房的流動將受到極大的影響。雖說目前南京眾多都市圈中僅此一家出現(xiàn)停貸情況，但是足以讓其他都市圈業(yè)主倒吸一口涼氣。
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尾聲
應(yīng)該說，比起新房市場，二手房市場更能客觀的反映市場的真實溫度，無論從自住還是投資角度來看，二手房的報價、成交更能衡量“房與價”之間的真實關(guān)系。
在目前的局面下，地段好、帶學(xué)區(qū)的二手房，尤其是小戶型，仍然能賣出好價錢，這充分說明了經(jīng)過幾年的市場調(diào)節(jié)，目前市場上已經(jīng)開始真正接受“房住不炒”的概念，二手房市場上，已經(jīng)是“值得住”、“能自用”的房源才是穿越市場周期的“真硬通貨”。
而很多之前“虛假繁榮”的地段、產(chǎn)品，只要市場稍微一冷，就陷入“漲不起、賣不掉”的被動僵局。
總之，正如我們一直所言，南京市場，2020年，將會是一個具有風(fēng)水嶺意義的年份：
無論是新房還是二手房市場，房價保持穩(wěn)定，但是區(qū)域板塊、產(chǎn)品之間會拉開檔次，整個市場回歸理性。
尤其隨著二季度積壓的買房需求釋放，南京市場會進(jìn)入更加理性的平穩(wěn)期。
關(guān)于南京現(xiàn)階段二手房市場的真實情況，您有什么看法？在買房賣房的過程中，您有什么想法？歡迎在評論中和我們交流！
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