九色国产,午夜在线视频,新黄色网址,九九色综合,天天做夜夜做久久做狠狠,天天躁夜夜躁狠狠躁2021a,久久不卡一区二区三区

演講嘉賓：吳建斌 

演講論壇：2021年觀點年度論壇

全文編輯：地產(chǎn)總裁內(nèi)參

大家好，感謝觀點機(jī)構(gòu)邀請我參加此次論壇活動，主辦方今年給我出的題目是《新形勢下，房地產(chǎn)“投融資”的解讀》！

看長期，中國房地產(chǎn)市場還遠(yuǎn)沒有結(jié)束，中國房地產(chǎn)市場由于城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，由于改善性住房的需要，所以房地產(chǎn)市場的潛力依舊非常巨大，起碼未來的十年或者二十年，我相信中國房地產(chǎn)市場還是有得做。

但是看當(dāng)下，大家的確感覺很迷茫。

剛才有一個朋友問我，說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場到底怎么搞，很迷茫，因為他負(fù)責(zé)投資。

為什么會迷茫呢？我想可能有兩大原因。

一個原因是要求企業(yè)降杠桿，另一個原因是企業(yè)又要買地發(fā)展。

買地方面今年土地的價格大家也知道漲了很多，很多城市“面粉貴過面包”，很多地方即使是面包，稍微做的不好也會虧損，所以這種情況下確實很迷茫。

降杠桿還是不降杠桿？

投還是不投？

這對于我們中小房企來講，是個很關(guān)鍵的問題。

我一直在這個行業(yè)里面，因為這樣的情況，其實這么多年來我們一直都有遇到。怎么解決這個問題？

我自己作為負(fù)責(zé)財務(wù)或者戰(zhàn)略角度來講，談一下自己的想法，僅代表個人觀點，不代表公司。

國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控總思路始終沒變，現(xiàn)在的“房住不炒”“三穩(wěn)”，包括銀行方面實行的兩道紅線，房地產(chǎn)公司實行的三道紅線，這個的確是在當(dāng)前的情況下都是實現(xiàn)國家想推動的房住不炒、三穩(wěn)，建立長效機(jī)制所采取的必要措施，這是大家可以看到的。而且這個措施我認(rèn)為未來還會持續(xù)。預(yù)計整個“十四五”期間這方面的政策都不會有太大改變。

上個周末的時候我在上海參加了一個論壇，也是講宏觀經(jīng)濟(jì)。

宏觀經(jīng)濟(jì)有一位專家提醒。

也就是說，在整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，結(jié)構(gòu)在大調(diào)整的情況下，國家已經(jīng)給房地產(chǎn)市場在政策層面做了很多安排，但是結(jié)果好像部分房地產(chǎn)市場還在明顯跳升，這的確是一個值得深度思考的問題。

在這種情況下，土地市場，我們知道一個“兩集中”，大家對兩集中這個市場怎么看？

2月12日22個城市供地不超過2次或者3次，這個新土地政策，實際上是約束了地方政府土地的“無序供應(yīng)”，讓工地更有序及透明，從這個角度來看是好事。

作為房企來講怎么應(yīng)對這樣的變化？

我覺得可能至少有2點：

第一，作為財務(wù)人員來講，透明的市場，有計劃的市場，反而更好做事，因為資金可以很早做安排，平時也不需要浪費(fèi)那么多錢，只要在這個點把資金集中好就可以了。

第二，在這個階段留出很多時間，可以給大家找合作伙伴，大家抱團(tuán)取暖，一家不行找兩家，這種情況下估計成功的機(jī)會會更高。

因為你可以把自己有效的資金集中起來，比如說對哪一塊地特別感興趣，集中精力把這塊地拿下來，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，這樣中標(biāo)的機(jī)會可能會更大一點。

如果按照這個邏輯演繹，可能房地產(chǎn)土地市場并沒有降溫。

大家都希望它降溫，但事實可能沒有降溫，所以土地單方價格上升的太快，但這個反而有很大的風(fēng)險。

當(dāng)一塊土地算下來的凈利潤只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，寧可不做生意也不能做這樣的事情。

很多公司可能認(rèn)為流量很重要，買的時候可能感覺到拿了一塊地，但是買完之后可能是負(fù)擔(dān)。

同時我們覺得土地市場目前的招拍掛只是一種途徑，但更多還有其他的途徑。

特別是最近我們也知道，包括今天分享的城市更新，也是獲得土地最有效的方式，在粵港澳大灣區(qū)，我們知道城市更新獲得土地，無論是政策法規(guī)各個方面都已非常清晰，而且對房地產(chǎn)企業(yè)是越來越有利。

其實，未來獲取土地主要途徑有可能會調(diào)一下順序。

原來是招拍掛第一位

現(xiàn)在可能是城市更新排第一位

當(dāng)獲取土地方式有調(diào)整之后，我們會突然會感覺招拍掛這種低毛利的市場并不是我們中小房企要關(guān)注的。

另外新的兩道紅線，會導(dǎo)致什么？

我們會發(fā)現(xiàn)由于按揭的額度緊張而導(dǎo)致利潤所謂趨升。

關(guān)于這個政策非常有感受，我們很多時候賣房子，買房子的人拿不到錢，可能要等，有的時候是等很長的時候，特別現(xiàn)在大家都在爭按揭的額度。小業(yè)主的按揭額度各個銀行都愿意做，但是它沒有額度或者額度不夠。

在這種情況下其實對房地產(chǎn)的銷售來講，資金會來講是一個比較大的挑戰(zhàn)。即房子賣了，但拿不到錢或者拿錢的速度比原來慢很多。

另外我們發(fā)現(xiàn)目前首貸房利率5.26%，這是我們獲得的一些數(shù)據(jù)，其實比去年增加了一點，增加的不多。第二套房的平均利率也漲了一點，環(huán)比上漲3個bp。

所以怎么樣去獲得按揭，這就需要跟銀行建立很好的關(guān)系。

同時區(qū)域選擇很重要，可能一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會比較高，三四五線城市的機(jī)會會比較低，這是現(xiàn)在的一個現(xiàn)實。

另外我們也發(fā)現(xiàn)居民的杠桿率越來越高。

這說明我們家庭的杠桿率非常高了。

家庭杠桿率非常高，對房地產(chǎn)來說是一個警惕，再這么高下去房地產(chǎn)的市場到底朝哪一個方向走，大家都沒錢買或者買不起，或者擔(dān)心自己的負(fù)債率很高。

我們還會發(fā)現(xiàn)一線城市房子比較稀缺，這個稀缺，可能就是投資的機(jī)會。因為在一線房地產(chǎn)市場投資房子之后假設(shè)有20%~30%增長，因為它的總額基數(shù)大，那么，動輒幾百萬的收入最終就到手了。所以在一線城市，我們會發(fā)現(xiàn)房子投資的屬性可能更高一些，特別是資金比較寬裕的家庭。

同時，大多二線城市的供求是基本“飽和”的，三四五線城市則是“供大于求”，目前很多地級市、縣級市很多房子是空的，沒人買。

所以結(jié)合這種情況，我們怎么樣做土地儲備，我們怎么樣安排我們的銷售？實際上確確實實是一個很大的挑戰(zhàn)。

另外是融資市場。

剛才我已經(jīng)提到了按揭受限，所以房企資金回流速度也在放慢。另一方面，開發(fā)貸的資金實際上是向大房地產(chǎn)商集中。

大房地產(chǎn)公司獲得開發(fā)貸的資金是比較正常的，但是我們知道銀行也劃分了三等，很多銀行已經(jīng)沒有更多增加新量的機(jī)會，所以他只有把有限開發(fā)貸的資金都會集中在大房地產(chǎn)公司。

這樣以來，大多數(shù)中小房企拿資金的難度越來越大，特別是區(qū)域房地產(chǎn)公司沒有跟銀行建立關(guān)系，你想拿到更多的開發(fā)貸資金是很難的。

目前發(fā)債也正常，借新還舊，成本也正常，證券化融資也正常，也就是說市場有些是難的，有些是正常的，這對于我們負(fù)責(zé)融資的部門或者人士都要關(guān)注這個變化。

綜上，我一個總結(jié)論是這樣的。

其一、調(diào)控的總基調(diào)沒有變。

這個不是今天開始的，三年前就開始了，一直到現(xiàn)在。

其二，調(diào)控力度還在不斷加碼。

加碼的目的是希望房地產(chǎn)不斷降溫，或者保持平穩(wěn)的過渡，或者在高位上的有限振蕩。

客觀上，房企今天遇到的問題，跟往年遇到的問題，雖然有些不一樣，但其實，房地產(chǎn)這么多年，其實每年都在說難，有的時候更焦慮，每年都會這樣，但是這也正好倒逼我們房地產(chǎn)要變革，要向管理要效率。

今天也有專家說房地產(chǎn)企業(yè)有可能要向制造業(yè)去學(xué)習(xí)，確確實實要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，制造業(yè)可以把一件事情做到極致，可以節(jié)約每一分錢。

房地產(chǎn)行業(yè)過去收入高、毛利高，浪費(fèi)巨大，一個售樓處建不好就砸掉了，裝修不好，也可以砸掉重來……包括今天的信息化投入也是這樣。

原來是粗放的，現(xiàn)在必須要精益化管理。

房地產(chǎn)今后發(fā)展的方向，從當(dāng)前來看要控速度。

我觀察下來很多房企的速度要降下來，平均5%—10%已經(jīng)很了不起了。

2021年跟2020年比起來，哪一家公司能有10%的增長是非常不容易的，但是降負(fù)債，高質(zhì)量發(fā)展又是主旋律。

所以在這種情況下倒逼我們房企真的要調(diào)整自己一些打法，適應(yīng)市場的變化，否則的話有可能就會出現(xiàn)風(fēng)險。無論你是頭部企業(yè)還是中小型房企都會出現(xiàn)很嚴(yán)重的問題。

事實上，目前行業(yè)不是有幾家房企可能遇到一些困局，但這不是結(jié)束，這可能是剛開始，也可能未來幾年還有很多的企業(yè)都會這樣。

這是我對新政的解讀。

調(diào)控加碼一系列新政下，房企該如何應(yīng)對？

大家認(rèn)為流量快的城市有兩個大區(qū)，一個是華南區(qū)，一個是華東區(qū)。

華南區(qū)就是粵港澳大灣區(qū)，

華東區(qū)最主要是上海、杭州、南京那一帶。

目前，市場流量在向這兩個區(qū)域集中。

大家都認(rèn)為是這樣，所以這兩個區(qū)域競爭異常激勵。

除非你不計代價，保持一種流量，不計利潤，甚至只要打平，如果有這樣的心態(tài)我覺得也是OK的，然后在過程中尋找機(jī)會，否則將來就是花錢買吆喝，最后是不掙錢的。

原來我們都是短平快，招拍掛短平快，但未來土地儲備可能要轉(zhuǎn)向城市更新延展。

我們很多房子是70、80年代建的房子，現(xiàn)在很多人都不愿意住了，這樣的房子就有可能面臨拆的問題，每個城市都有這樣的問題。所以有可能將來市場獲得土地的方式就是剛才講的城市更新排第一位，產(chǎn)業(yè)勾地排第二位，第三個才是招拍掛，招拍掛已經(jīng)沒什么錢了，這是第2點。

順應(yīng)地方“供地節(jié)點”的安排，把有限的資金通過獨(dú)攬或者合作的方式，把你喜歡的土地拿下來。

拿一塊是一塊，這一塊反而給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了比較好的機(jī)會。

再一個是在投資方面，現(xiàn)在比較新的是帶融資方案。

幾乎所有房企現(xiàn)在都要求團(tuán)隊在買地的時候必須有融資方案，這樣財務(wù)可能會支持，如果你沒有融資方案，難度會越來越大，哪一家企業(yè)都不敢這么做。

要不然，幾塊土地就把幾百億資金消耗掉了！

消耗掉流動性，這就會有大問題。

一旦流動性出現(xiàn)大問題，企業(yè)就會出大問題。

融資方案就是從外地找錢，可能批的幾率大一點。

再一個是處理好機(jī)會主義與和長期主義的關(guān)系，從投資的源頭做起。

住宅開發(fā)的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲地，這才是關(guān)鍵。

如果投資錯了或者投資踩點錯了，投資方式錯了或者投資理念錯了，會整個公司進(jìn)入被動的局面，所以房企可能首要的任務(wù)是把投資的體系，投資的理念，未來的發(fā)展要建立好。這是投資方面的。

在當(dāng)下，要重點解決的問題還是現(xiàn)金流管理問題，尤其是經(jīng)營型現(xiàn)金流管理，永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)最核心最核心的事情。

原來我們是用杠桿撬動房地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在這個已經(jīng)過去的，所以房地產(chǎn)要真正把經(jīng)營現(xiàn)金流擺在第一位。

如果這個問題解決不好房企會遇到很大的挑戰(zhàn)。

現(xiàn)在很多企業(yè)是這么做的，剛才買地的時候盡可能用外面的資金，但有融資方案，把低效能的資產(chǎn)盡可能賣掉，再一個有自己的經(jīng)營辦公室，推動效益提升，最后建立一個有彈性的資金，不要把錢用完，留有余量。

需要強(qiáng)調(diào)的是，未來3到5年，整個“十四五”期間，房地產(chǎn)還是收緊的政策。

因為你要符合三道紅線的要求，所以，能讓你渡過困難就是經(jīng)營性現(xiàn)金流，如果沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流，你未來的幾年，是很困難的。

再一個是融資方面，融資的工具永遠(yuǎn)是存在的，有這樣的融資工具，那樣的融資工具，我們總結(jié)過有33種融資工具。

有些融資工具可能在這個階段不好，但大量的融資工具還是好用的，怎么樣把融資工具用好。我做了一個統(tǒng)計。

所以融資方面有很多的工具要去選，但關(guān)鍵是要做到最佳的選擇和配置。

最后就是三道紅線的看法。三道紅線我之前也講過，其實就是一個分水嶺。中國房地產(chǎn)市場走到今天，是高速推動的結(jié)果，這個跟中國經(jīng)濟(jì)高速成長的步伐是一致的。

目前，隨著土地紅利的消失，隨著金融融資方面紅利的消失，房企很多方面都要進(jìn)行調(diào)整，這正好倒逼我們企業(yè)進(jìn)步，把工作做的更細(xì)一點。

如果能把負(fù)債率通過三年的努力降下來，三年以后我們還活著，那就是一個好樣的企業(yè)。

如果三年以后你沒了，這個世界跟你一點關(guān)系都沒有。

所以，一定要把這三年活出來，而且要活的越來越好，這個也是中央政府用心良苦，它是倒逼市場在進(jìn)步。

在這種情況下，我想我們企業(yè)應(yīng)該好好順應(yīng)時代的發(fā)展，順應(yīng)國家的政策，作出有效的調(diào)整。

事實上，即使?jié)M足三道紅線，其實負(fù)債率還是有點太高了，因為三道紅線成功調(diào)下來后，70%其實還是很高的，你看香港哪一家房企負(fù)債率到達(dá)了70%。

所以三道紅線只是第一步，繼續(xù)降負(fù)債率，高質(zhì)量的發(fā)展，這樣調(diào)整優(yōu)化下來的房企才有未來。

我就分享這么多，謝謝大家！

（以上內(nèi)容未經(jīng)本人審核）