房地產(chǎn)企業(yè)在拉動我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展以及增加財政收入方面發(fā)揮了十分重要的職能，但是近年來隨著國家“房住不炒”、稅制改革等多項宏觀調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境壓力增加，盈利空間進一步被壓縮，因此多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開始從細化管理入手來合理控制各項成本費用支出，增強自身綜合競爭力，而進行科學、合理的納稅籌劃即是房地產(chǎn)企業(yè)強化內(nèi)部管理的一項重要措施?；诖耍疚膹姆康禺a(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的主要方法及其必要性分析入手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中涉及的主要稅種提出一些具體的籌劃路徑，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)稅負水平的降低以及涉稅風險的管控提供思路。
一、納稅籌劃概述
納稅籌劃主要是指企業(yè)在嚴格遵循國家稅收法規(guī)的前提下，通過對各類涉稅項目進行籌劃，并制定一系列完整、規(guī)范的納稅實際操作方案以實現(xiàn)稅負降低的目標。納稅籌劃主要具有以下六個主要特征：合法性、系統(tǒng)性、目的性、超前性、風險性和專業(yè)性。
在納稅籌劃實務中，可以采用的納稅籌劃方法主要有五種：
一是通過對各種稅收優(yōu)惠政策的使用來達到減、免、抵、退減輕稅負的目的；
二是推遲納稅時間的方式，即在符合稅收法規(guī)政策的前提下，通過推遲稅款繳納時間來獲取該部分稅款的資金時間價值，增加企業(yè)的流動性；
三是利用扣除技術來實現(xiàn)稅負降低的目的，即通過縮小涉稅業(yè)務的計稅稅基的方式來調(diào)整納稅金額，減輕稅負；
四是采用分割法實現(xiàn)稅負或稅種計稅依據(jù)的分離，從而來控制稅率爬升所帶來的稅負增加風險；
五是通過制定嚴格科學的發(fā)票管理制度等方式進行籌劃，這種方法對增值稅進項稅抵扣效果十分明顯。
二、房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的必要性
近年來隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)各種宏觀調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理環(huán)境發(fā)生了重大變化，潛在的涉稅風險因素增加，在內(nèi)部管理中融入精細化管理理念勢在必行，而進行納稅籌劃能夠從以下三個方面提升其內(nèi)部管理的精細化程度：
一是能夠合理減輕企業(yè)的稅負壓力，改善企業(yè)的盈利能力和核心競爭力，即通過納稅籌劃可以實現(xiàn)稅負的降低以及涉稅風險的防控，從而為企業(yè)利潤的增加以及流動性的改善具有積極意義；
二是能夠改善房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識，即所有的納稅籌劃都是建立在對稅收法規(guī)政策充分了解和熟悉的基礎上，因此進行納稅籌劃能夠增強企業(yè)的法律意識，合法穩(wěn)定持續(xù)運營；
三是能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)的資源優(yōu)化配置效果，即納稅籌劃是以企業(yè)總體的運營管理情況為基礎來進行規(guī)劃和實施的，客觀上對企業(yè)資源的優(yōu)化配置具有統(tǒng)籌作用。
三、房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的具體路徑
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在運營管理過程中會涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等多個稅種，但是從重要程度來說，增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅對其運營管理影響最大，因此本文重點圍繞增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的籌劃路徑加以分析：
（一）增值稅的納稅籌劃
增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中涉及的一個重要稅種，隨著“營改增”的全面鋪開，大部分行業(yè)之間的抵扣鏈條被打開，這為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃提供了一定的空間。在實務中可以采取的籌劃路徑主要有：
一是選擇合適的納稅人身份。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其運營管理主要是由各個開發(fā)項目所組成。對于開發(fā)項目來說，最好是設立獨立的子公司并保持納稅申報的獨立性，這種方法所具有的主要優(yōu)勢在于每個項目的財務和經(jīng)營狀況各不相同，在成立時可結(jié)合具體情況選擇一般納稅人或者小規(guī)模納稅人身份來進行納稅籌劃，減輕稅負。具體來說，就是根據(jù)一般納稅人與小規(guī)模納稅人之間的無差別平衡點抵扣率作為納稅人身份選擇的依據(jù)。無差別平衡點抵扣率的測算過程如下：
先算增值率：增值率=（不含稅的銷售額-可抵扣進項金額）/不含稅的銷售額=1-抵扣率。接著令一般納稅人增值稅應納稅額=小規(guī)模納稅人應納稅額，帶入各自的計算公式可得出如下等式：不含稅銷售額*適用的增值稅稅率（一般納稅人）*增值率=不含稅銷售額*適用的增值稅率（小規(guī)模納稅人），以房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人9%的稅率和小規(guī)模納稅人3%的稅率帶入計算可的抵扣率約為67%，也就是說當項目預計抵扣率可以超過67%時可選擇一般納稅人身份，否則應當選擇小規(guī)模納稅人身份。
二是增加房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅進項稅抵扣額。
在實際工作中能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)進項稅抵扣額的措施主要有三：
一是在選擇建筑公司時要綜合考慮信譽、價格以及納稅人身份等因素，因為一般納稅人身份的建筑公司能夠提供抵扣率較高的進項稅發(fā)票，降低增值稅負；
二是要積極爭取甲供材的方式，主要是因為在甲供材方式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以從一般納稅人身份的材料供應商處獲取13%進項稅率的專用發(fā)票，這與非甲供材方式下建筑商提供的9%進項稅率的專用發(fā)票之間存在著不小的抵扣差；
三是要加強增值稅進項稅發(fā)票取得的細化管理，例如出差、會議等盡量取得可抵扣的進項稅發(fā)票，同時對于車票、機票等要嚴格按照計提比例進行進項稅的計提，以增加企業(yè)總體的進項稅抵扣率，降低增值稅稅負。
（二）土地增值稅的納稅籌劃
土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)運營管理過程中的第一大稅種，它是一種超率累進的征收模式。在實際工作中，對于土地增值稅的納稅籌劃可采取的主要路徑有：
一是對土地增值稅清算時點的籌劃。
土地增值稅在實務中是以預繳清算的方式來進行征收的，而清算是需要達到一定條件才可以進行，據(jù)此可以考慮合理利用該征收方式來控制清算時點，以達到獲取稅金時間價值的目的。要控制清算時點，必須要找準清算額與預征額之間的土地增值率平衡點，即銷售額*預征率=扣除項目金額*土地增值率*土地增值稅率，銷售額=（1+土地增值率）*扣除項目金額，土地增值率=（銷售額-扣除項目）/扣除項目，將銷售額等式和土地增值率等式帶入第一個等式抵消計算之后可得：土地增值率=預征率（/土地增值率-預征率）。當實際的土地增值率大于預征率時，則可預計未來的清算額會超過預征額，此時企業(yè)可考慮采取適當?shù)暮弦?guī)合法措施來延遲清算時間，推遲稅金的流出時間，否則要盡快清算，加速多繳稅金的回籠，提前改善流動性。
二是科學利用利息費用來增加扣除額，降低土地增值率，減少土地增值稅。
房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中需要大量的資金，并且每個項目持續(xù)的時間較長，因此在實際工作中多數(shù)企業(yè)都會選擇負債融資的方式來緩解資金壓力，大規(guī)模的貸款給企業(yè)帶來了較高的利息支出。按照當前我國土地增值稅實施條例的相關規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息的支出主要有兩種方案：一種是貸款沒有金融機構(gòu)的證明、利息支出不能進行獨立核算或者不能根據(jù)具體項目進行利息支出分攤時，利息支出的扣除額計算公式為獲取項目土地使用權支出額+開發(fā)成本-資本化利息）*10%；另一種是上述三個條件同時符合時，利息支出的扣除額計算公式為利息+（獲取項目土地使用權支出額+開發(fā)成本-資本化利息）*5%。兩種方案決策的依據(jù)就是看哪種最終所計算利息扣除額較高，一般是在負債融資較高的情況下選擇第二種方案，否則若權益融資規(guī)模較大則宜選擇第一種方案。
三是利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策來進行籌劃。
當房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的普通住宅增值率不超過20%時，按照現(xiàn)行政策是可以免征土地增值稅的，這一優(yōu)惠政策結(jié)合土地增值稅的四級超率累進稅率存在的跳躍臨界點給企業(yè)帶來一定的籌劃空間，即以稅率跳躍的臨界點為基準，可設定增值率=20%，計算公式倒推商品房的最高定價，然后再細化定價策略，在增加企業(yè)總體利潤的情況下享受土地增值稅的免征優(yōu)惠政策。關于定價策略，先前有為大家分享，點擊文章《如何判定普通標準住宅的免稅臨界點》學習。
（三）企業(yè)所得稅的納稅籌劃
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于企業(yè)所得稅的納稅籌劃可采取的具體路徑有：
一是結(jié)合現(xiàn)有的企業(yè)所得稅相關規(guī)定，對廣告費、宣傳費以及業(yè)務招待費等進行統(tǒng)籌規(guī)劃，將各項費用支出控制在所得稅稅前扣除的限額標準之內(nèi)，以業(yè)務招待費為例，所得稅法規(guī)定業(yè)務招待費的扣除額為其發(fā)生額的60%與營業(yè)收入0.5%之間較小者，房地產(chǎn)企業(yè)在實際工作中可作為參考；
二是通過成立獨立的銷售公司的方式來降低企業(yè)所得稅，在一定條件下成立獨立的銷售公司并將開發(fā)商品房以一定的價格出售給銷售公司進行銷售會降低企業(yè)所得稅稅負。
本文以房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理為研究對象，結(jié)合納稅籌劃的常用方法，結(jié)合房地產(chǎn)運營管理實際，概括了其開展納稅籌劃的必要性，然后圍繞房地產(chǎn)企業(yè)在稅務管理過程中涉及的增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅三個重點稅種，從合理選擇納稅人身份、增加房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅進項稅抵扣額、對土地增值稅清算時點進行籌劃、科學利用利息費用來增加扣除額等多角度提出了較為具體、切實可行的納稅籌劃途徑，希望能夠?qū)ζ浜侠斫档妥陨矶愗?、控制涉稅風險，保持持續(xù)穩(wěn)定運營提供有益參考。
作者：方宏
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