開(kāi)放商禁止業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)的條款是否有效？應(yīng)該屬于無(wú)效條款。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分行駛所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)公司也不能禁止小區(qū)業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)而采取私自拆除和停水停電行為。接下來(lái)法律快車小編為您一一介紹。
購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商在合同書上與業(yè)主約定，不得對(duì)房屋外墻及陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行任何更改，不允許自行封閉陽(yáng)臺(tái)。但事實(shí)上，很多業(yè)主入住后，都無(wú)視合同約定對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉式改造。那么，開(kāi)發(fā)商將不得更改陽(yáng)臺(tái)的條款寫進(jìn)合同有法律效力嗎？業(yè)主改造陽(yáng)臺(tái)的行為屬違約嗎？
開(kāi)發(fā)商為了保持建筑的協(xié)調(diào)一致，不允許業(yè)主隨意改造，但業(yè)主出于安全等方面的考慮進(jìn)行改造，這種事情很容易引起雙方的糾紛。應(yīng)該說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在合同中禁止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的約定是格式條款，排除了業(yè)主的主要權(quán)利，只從其單方面來(lái)考慮，應(yīng)屬無(wú)效條款。這是因?yàn)殛?yáng)臺(tái)屬于房屋主體的特定部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨(dú)立性，應(yīng)當(dāng)確定為房屋的專有部分，而業(yè)主依法享有專有所有權(quán)。業(yè)主因居住安全需要封閉陽(yáng)臺(tái)，如未損害其他建筑物所有人的合法權(quán)益，不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。
業(yè)主對(duì)陽(yáng)臺(tái)加以封閉，對(duì)建筑物和小區(qū)的整體美觀造成一定的影響，但在建筑物和小區(qū)的整體美觀和業(yè)主的居住利益發(fā)生沖突時(shí)，業(yè)主基于專有所有權(quán)而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)的整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，理應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。
業(yè)主是否有權(quán)封閉陽(yáng)臺(tái)暫且不論，物業(yè)公司為了禁止小區(qū)業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)而采取的私自拆除、停水停電等做法是否符合有關(guān)規(guī)定？
首先《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒(méi)有相關(guān)規(guī)定不可以封陽(yáng)臺(tái)，但物業(yè)公司可按照和業(yè)主簽定的臨時(shí)公約來(lái)對(duì)其進(jìn)行管理。
為做到小區(qū)人性化管理，很多物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)了，先加以勸阻，如果勸阻不行，為避免矛盾激化，不夠強(qiáng)勢(shì)的物業(yè)公司會(huì)默認(rèn)業(yè)主的強(qiáng)封行為，同時(shí)也會(huì)告知其他業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)要有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；而強(qiáng)勢(shì)的物業(yè)公司會(huì)對(duì)封陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)拆等暴力解決方式，物業(yè)公司的行為肯定是不妥當(dāng)?shù)?，所以業(yè)主需要維權(quán)只能通過(guò)起訴來(lái)達(dá)到自己的訴求。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第三十六條：造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。
第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第七十一條：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第七十二條第一款：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
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