本文根據(jù)李鐵在“2018金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會(huì)”的演講速記整理
2017年12月19日，鳳凰網(wǎng)、鳳凰房產(chǎn)攜手舉辦的2018金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會(huì)在北京康萊德酒店舉辦。會(huì)上，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵就《都市圈、人口疏解與高房?jī)r(jià)》發(fā)表演講。以下根據(jù)發(fā)言速記整理：
非常高興來(lái)到鳳凰地產(chǎn)，跟大家談一下高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)是冰火兩重天，我今天有一些新的思路，主要講一下都市圈、人口疏解與高房?jī)r(jià)的關(guān)系。
一、都市圈特點(diǎn)
十九大報(bào)告在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展中提出了“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，城市群就是都市圈的表現(xiàn)形式，而 “都市圈”就是城市群里有著千萬(wàn)人口以上的特大城市以及它輻射范圍內(nèi)形成的城市群。接下來(lái)就分析一下都市圈的特點(diǎn)。
首先，我們比較了首爾、東京、北京、上海都市圈不同半徑范圍的人口分布和面積情況。在核心區(qū)范圍內(nèi)，東京23區(qū)部的人口895萬(wàn)，首爾特別市1014萬(wàn)，北京五環(huán)內(nèi)有1000萬(wàn)人口，上海外環(huán)線以內(nèi)也是1000萬(wàn)人。核心區(qū)人口1000萬(wàn)的區(qū)域再向外輻射，就形成了整個(gè)都市圈。如果把核心區(qū)的范圍再向外延伸放大，大概30公里左右半徑的都市區(qū)范圍，東京都的面積是2187平方公里，人口1315萬(wàn)；北京六環(huán)內(nèi)2267平方公里，人口是1477萬(wàn)。如果再進(jìn)一步放大到50公里半徑的都市圈范圍，東京1都3縣大約1.3萬(wàn)平方公里，人口不足3600萬(wàn)人；首爾仁川京畿道面積1.2萬(wàn)平方公里，人口2500多萬(wàn)人；北京市域再加上50公里半徑覆蓋的周邊范圍內(nèi)，面積2萬(wàn)平方公里，人口近2500萬(wàn)人。我們可以看到在都市圈內(nèi)，隨著半徑范圍的不斷向外延伸，都市圈的人在不斷的變化。這就是都市圈的特點(diǎn)。
第二，我們同樣比較了都市圈周邊的中小城市發(fā)展的情況。北京都市圈（50公里半徑范圍）的中小城市數(shù)量和東京都市圈的差距較大，北京都市圈5－20萬(wàn)的城市數(shù)量?jī)H24個(gè)，僅為東京都市圈的1/3。大家所說(shuō)的高房?jī)r(jià)，其實(shí)主要是集中在主城區(qū)，因?yàn)閷?duì)于中低收入人口而言，主城區(qū)沒有他們有能力購(gòu)買的相對(duì)便宜的房子，才會(huì)使得矛盾更加突出。正因?yàn)槎际腥χ苓呏行〕鞘泻托〕擎?zhèn)發(fā)育不足，這樣使房?jī)r(jià)在空間上得不到緩解。所以如果能更多地發(fā)揮周邊中小城市和小城鎮(zhèn)的作用，就可以使在主城區(qū)內(nèi)集中的高房?jī)r(jià)與中低收入人口住房需求的矛盾在更大范圍空間得到充分的緩解。
第三，移民城市構(gòu)成了都市圈的活力。2015年法國(guó)移民人數(shù)是778萬(wàn)，約相當(dāng)于法國(guó)總?cè)丝冢?670萬(wàn)）的1/8。2016年德國(guó)移民人數(shù)是1860萬(wàn)，約相當(dāng)于德國(guó)總?cè)丝冢?260萬(wàn)）的1/5。北京的常住外來(lái)人口是807萬(wàn)，約占2173萬(wàn)常住總?cè)丝诘?/3；上海市外來(lái)常住人口是980萬(wàn)人，約占2420萬(wàn)常住總?cè)丝诘?/5，深圳的非戶籍人口806萬(wàn)，約占1190萬(wàn)常住人口的2/3?？梢钥吹剑泼袢丝谠蕉嗟某鞘性骄哂谢盍?。
二、人口疏解
都市圈內(nèi)的龐大移民人口也成為現(xiàn)在高房?jī)r(jià)調(diào)控政策的最重要的對(duì)象。人口控制政策與調(diào)控高房?jī)r(jià)有著很重要的聯(lián)系，控制人口的邏輯是，只要人都不愿意來(lái)，就沒有那多人要居住，就可以不蓋那么多的房子。那么是不是全世界其他國(guó)家也都在采取人口控制政策？
首先，全世界沒有一個(gè)特大城市成功地完成了人口疏解。有人經(jīng)常舉東京的例子，想說(shuō)明東京也控制了人口。我前幾年去東京的次數(shù)比較多，跟日本各個(gè)區(qū)域進(jìn)行過(guò)深入交流。日本曾經(jīng)提出了六次國(guó)土整治規(guī)劃，也都用各種措施控制人口，但是并沒有成功。我們可以看到都市圈人口是一直處于上升的趨勢(shì)，并沒有下降的過(guò)程。所以，那些提出日本成功控制人口的觀點(diǎn)并不正確。
雖然東京的房?jī)r(jià)高，但是在都市圈的空間范圍內(nèi)，周邊中小城市的發(fā)展大大緩解了東京市區(qū)的房?jī)r(jià)壓力，我們可以看到人口沿著軌道交通線從市區(qū)向外疏解的趨勢(shì)，在這個(gè)疏解的過(guò)程中，都市圈范圍內(nèi)的84個(gè)中小城市發(fā)揮了重要的作用。在特大城市，很多人沒有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買主城區(qū)的房子，那么我們是不是可以在都市圈周邊的中小城市和小城鎮(zhèn)建一些居住區(qū)，吸引中低收入人口前往置業(yè)，以緩解主城區(qū)房?jī)r(jià)高與中低收入人口住房需求得不到滿足的矛盾壓力。在這方面我們其實(shí)是有很多政策手段可以運(yùn)用的。
第二，雖然我們的一些城市一直在控制人口，但實(shí)際上傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和簡(jiǎn)單勞動(dòng)的就業(yè)崗位在特大城市非常稀缺。我們看到1990-2009年紐約服務(wù)業(yè)就業(yè)人數(shù)在上升，服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位增加了104萬(wàn)個(gè)。而2016年上海崗位需求情況中，崗位空缺大于求職人數(shù)缺口最大的職業(yè)是餐廳服務(wù)員和廚工，崗位空缺與求職人數(shù)比是8：1，缺7個(gè)人。其他服務(wù)人員的短缺也是非常嚴(yán)重的，這說(shuō)明都市圈服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá)的地方，越是缺從事基本生活服務(wù)業(yè)的人口，而不是這些人太多了，所以采取人口控制政策并不符合城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律。
第三，城市化發(fā)展到一定程度時(shí)，服務(wù)業(yè)比重會(huì)越來(lái)越高。北京、上海、廣州的城市化率都超過(guò)了80%，深圳的城市化率達(dá)到了100%；而北京的服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重已超過(guò)80%；上海、廣州均是70%，深圳是60%。事實(shí)上，一些人眼中的“低端產(chǎn)業(yè)”和“中低收入人口”基本上都是城市居民生活中不可或缺的服務(wù)業(yè)和從業(yè)人員，這些人對(duì)城市來(lái)講是非常短缺的。
第四，目前都市圈內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了居住的逆特大城市化和消費(fèi)的逆城市化的特點(diǎn)。居住的逆特大城市化主要是針對(duì)特大城市的“城市病”，因?yàn)槎际腥诵膮^(qū)的人們面臨都市的生活空間的壓力、交通擁堵等問(wèn)題，希望到郊區(qū)尋找新的居住環(huán)境。全世界無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家如歐美國(guó)家，還是發(fā)展中國(guó)家如巴西等新興國(guó)家，富人都喜歡住在郊區(qū)，而不是住在城里。這是一類。第二類是消費(fèi)趨勢(shì)的逆城市化。我們很多人周六周日小長(zhǎng)假經(jīng)常要從城里到郊區(qū)去，去農(nóng)家樂，吃吃農(nóng)家飯，體驗(yàn)農(nóng)活、采摘，欣賞田園風(fēng)光，這就意味著未來(lái)住宅、酒店等類型房地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)隨著空間的變化而進(jìn)行調(diào)整。
在這種情況下，人口疏解的重點(diǎn)不是疏解人，是要疏解過(guò)度集中的功能。當(dāng)然雄安新區(qū)在疏解非首都功能方面是非常重要的戰(zhàn)略舉措。另外，還有很多措施可以用，比如，利用周邊的中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展，但是北京的周邊沒有那么多的小城鎮(zhèn)。我們將浙江、江蘇、四川、河南、廣東等省的中小城市與英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)家的中小城市數(shù)量進(jìn)行比較，人口規(guī)模相當(dāng)?shù)那闆r下，我們的中小城鎮(zhèn)發(fā)展非常滯后。即便是中小城市相對(duì)發(fā)達(dá)的廣東省，5-20萬(wàn)人口的中小城市也只相當(dāng)于日本的1/5。德國(guó)5萬(wàn)人以下的小城市有1800多個(gè)，我們沒有相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)?？梢?，我們的中小城市發(fā)展相當(dāng)滯后。如果能發(fā)揮都市核心區(qū)周邊的中小城市和小城鎮(zhèn)的作用，建設(shè)居住區(qū)，為中低收入者提供他們能支付得起的住房供給，這是非常重要的調(diào)控手段之一。
第五，都市圈空間范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)。我們看到，隨著都市圈半徑向外擴(kuò)大，二產(chǎn)比重在大幅度下降，距離核心區(qū)越遠(yuǎn)，比重越高。北京核心區(qū)內(nèi)，東城和西城的二產(chǎn)占比低于10%，而三產(chǎn)比重超過(guò)了90%，到15公里半徑內(nèi)，二產(chǎn)比重上升，三產(chǎn)比重降低，當(dāng)半徑在50公里左右的時(shí)候，二產(chǎn)占比在40%以上，有的區(qū)域已經(jīng)超過(guò)50%了。廣州也是如此，核心區(qū)的越秀區(qū)和荔灣區(qū)三產(chǎn)比重分別是98%和80%，當(dāng)范圍到50公里半徑的時(shí)候，黃埔、花都、南沙等區(qū)二產(chǎn)比較分別達(dá)到60%、66%和56%。可以看到，隨著空間范圍向外延伸，工業(yè)比重將大幅度的上升。可想而知，房地產(chǎn)發(fā)展的最佳距離是30公里到50公里之間，這樣才能形成宜居居住環(huán)境。
都市圈內(nèi)房?jī)r(jià)也是按照半徑范圍的擴(kuò)大在發(fā)生變化。北京核心區(qū)的房?jī)r(jià)在10萬(wàn)以上，廣州核心區(qū)房?jī)r(jià)5萬(wàn)－7萬(wàn)，而15公里半徑內(nèi)的區(qū)域，北京的房?jī)r(jià)是5萬(wàn)－8萬(wàn)，50公里半徑左右的房?jī)r(jià)在3萬(wàn)元左右，燕郊房?jī)r(jià)則已經(jīng)2萬(wàn)多了。廣州也是如此，50公里半徑內(nèi)的房?jī)r(jià)主要在2萬(wàn)左右，中山小欖鎮(zhèn)房?jī)r(jià)不到1萬(wàn)元。很多人有疑問(wèn)，燕郊的房?jī)r(jià)也是在上漲的。那是因?yàn)槲覀冞€沒有放開空間內(nèi)住房供給的限制，使得這塊區(qū)域內(nèi)的住房供給非常短缺，而燕郊、香河、三河是因?yàn)橥溯p軌房?jī)r(jià)才上漲的，如果我們把輕軌通到涿州、固安、永清等周邊房?jī)r(jià)相對(duì)便宜的其他中小城市和小城鎮(zhèn)，只要對(duì)住房供給的限制取消，那么一旦住房供給增加之后，房?jī)r(jià)還是會(huì)降下來(lái)的。
我們目前對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，只要你漲就不讓你賣，即便是周邊城市的房?jī)r(jià)1.5萬(wàn)到2萬(wàn)也不行，也要限制。實(shí)際上，我們的決策思維需要換一個(gè)思路來(lái)想問(wèn)題。雖然周邊中小城市的房?jī)r(jià)和自身的歷史價(jià)位相比是在上漲的，但是對(duì)于沒有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買主城區(qū)高價(jià)位住房的居民來(lái)說(shuō)，這些中小城市和小城鎮(zhèn)的相對(duì)房?jī)r(jià)是在下降的。我們可以再看一下京津冀周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)情況，河北省沿北京邊界的一些城市，涿州、香河、固安和廊坊的房?jī)r(jià)均價(jià)不足2萬(wàn)元，而大廠、三河、燕郊的不足3萬(wàn)元。佛山的房?jī)r(jià)相當(dāng)于廣州主城區(qū)房?jī)r(jià)的1/4或1/5，北京更是如此。很多人寧可犧牲一個(gè)多小時(shí)甚至更多的交通時(shí)間，也愿意到燕郊、到香河、甚至到北京周邊更遠(yuǎn)的地方去買兩三萬(wàn)的房子，因?yàn)槟抢锏姆績(jī)r(jià)相對(duì)更便宜、價(jià)格更能承受得了。
我們?nèi)绾卫斫庀迌r(jià)政策？限價(jià)政策的核心問(wèn)題不是控制房?jī)r(jià)的漲高，而是要針對(duì)主城區(qū)的高房?jī)r(jià)，在空間范圍盡可能進(jìn)行適度的政策調(diào)節(jié)，可是我們的決策者，甚至地方的政策決策者，寧可限購(gòu)、限售，也不愿意看到房?jī)r(jià)數(shù)字的上漲。實(shí)際上是在制造一種“房?jī)r(jià)不漲”、“房?jī)r(jià)下跌”的假象，房子不讓賣，當(dāng)然房?jī)r(jià)就跌下來(lái)了，可是一旦鐵鏈子松開，可以賣房了，那房?jī)r(jià)就會(huì)飛漲上去。所以，要站在更大范圍空間的角度來(lái)看待房?jī)r(jià)的問(wèn)題，有很多重大的調(diào)整手段可以實(shí)施。
三、建議
第一，要調(diào)整總體規(guī)劃思路，發(fā)揮都市圈周邊中小城市和小城鎮(zhèn)的疏解功能。房地產(chǎn)有沒有未來(lái)？有未來(lái)，我們要充分認(rèn)識(shí)一線、二線城市房地產(chǎn)發(fā)展前景，這樣我們才可以充分利用空間手段，來(lái)發(fā)揮疏解的作用。
第二，下放權(quán)限，允許周邊的中小城市根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和居住的功能定位。因?yàn)槲覀儧]有給中小城市和小城鎮(zhèn)充分的放權(quán)，反而在規(guī)劃中對(duì)周邊的中小城市和小城鎮(zhèn)進(jìn)行嚴(yán)格的限制，所以他們沒有權(quán)限，他們的作用也得不到發(fā)揮。我們可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)和功能定位來(lái)釋放這些中小城市的活力，來(lái)緩解高房?jī)r(jià)帶來(lái)的壓力，特別是解決中低收入人口的居住問(wèn)題。
第三，要取消對(duì)河北境內(nèi)沿北京邊界的城市發(fā)展房地產(chǎn)的限制，因?yàn)榫┙蚣絽f(xié)同發(fā)展，河北省委書記一直在表示說(shuō)沿北京邊界的城市不能發(fā)展房地產(chǎn)，這種做法不客觀。北京的房?jī)r(jià)漲了，很多中低收入人口買不起房，去房?jī)r(jià)相對(duì)便宜的大河北買房還不行嗎？
第四，都市圈周邊的中小城鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)適度的上漲是可以的。如果這個(gè)地方的房?jī)r(jià)漲了，只要?jiǎng)e的地方蓋房子，供給增加后，房?jī)r(jià)自然就下來(lái)了，這對(duì)北京的居民來(lái)說(shuō)有很大的利好。因此要調(diào)整對(duì)沿北京邊界的河北周邊城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，允許房?jī)r(jià)適度上漲，取消對(duì)小幅度房?jī)r(jià)上漲的行政限制。
第五，加快集體建設(shè)用地改革。租賃住房最大的空間在這里，可以滿足兩套房，三套房的需求。我們要看到消費(fèi)逆城市化和居住逆特大城市化的趨勢(shì)，這兩個(gè)都可以發(fā)揮集體建設(shè)用地的疏解作用。
第六，要增加北京轄區(qū)內(nèi)或周邊中小城市和小城鎮(zhèn)的住房供給，政府要改善基礎(chǔ)設(shè)施，提高公共服務(wù)配置水準(zhǔn)。
第七，鼓勵(lì)主城區(qū)企事業(yè)單位到30公里半徑以外的中小城市和小城鎮(zhèn)落戶。我們現(xiàn)在看到的規(guī)劃思路是園區(qū)思路。我最近見了上地的一些企業(yè)家，他們抱怨說(shuō)騰訊、百度等全部搬到那里去了，嚴(yán)重堵車。國(guó)際上不是采取這種形式的，而是企業(yè)自行選擇，愿意去哪個(gè)小鎮(zhèn)就去哪個(gè)小鎮(zhèn)，蘋果、微軟、波音都是如此。我們把這么多企業(yè)都集中在上地這一個(gè)區(qū)域，幾十萬(wàn)人都放在那里，能不堵車嗎，人為地造成了“城市病”。實(shí)際上我們可以利用周邊中小城市和小城鎮(zhèn)單獨(dú)成立總部，各自選擇地方去落戶，這樣也會(huì)緩解我們的交通壓力。
第八，放開轄區(qū)內(nèi)的人口限制。要區(qū)分特大城市主城區(qū)和轄區(qū)的功能，特大城市的主城區(qū)要控制人口，但是轄區(qū)內(nèi)要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，戶籍政策要大幅度的放開，這樣可以充分利用轄區(qū)調(diào)節(jié)人口方面的功能。
第九，我們不強(qiáng)求利用小城市和小城鎮(zhèn)的居住區(qū)進(jìn)行產(chǎn)城融合，我們要加快服務(wù)業(yè)的進(jìn)入，建設(shè)有特色的居住區(qū)，同時(shí)可以進(jìn)行房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。
我想說(shuō)明的是，高房?jī)r(jià)的問(wèn)題我們有辦法解決，房地產(chǎn)的發(fā)展在一線城市還有未來(lái)，關(guān)鍵是政府采取什么樣的政策，是尊重市場(chǎng)，還是沿襲過(guò)去的行政控制的老路，這個(gè)決定了2018年的房市。
來(lái)源：中國(guó)城市中心
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