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導(dǎo)讀：《民法典》施行后，優(yōu)先承租權(quán)由一項(xiàng)意定權(quán)利演變?yōu)榉课莩凶馊酥ǘ?quán)利，亦成為商事主體商鋪續(xù)租利益的法定保障。然而，以往司法實(shí)踐中商事優(yōu)先承租權(quán)的行使及適用情況并不盡如人意，目前也未好轉(zhuǎn)，承租人在優(yōu)先承租權(quán)糾紛中屢屢敗訴，優(yōu)先承租權(quán)的制度價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。本文擬對(duì)商事優(yōu)先承租權(quán)的適用困境進(jìn)行梳理并剖析其產(chǎn)生原因，結(jié)合優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利定位，提出完善商事優(yōu)先承租權(quán)制度的幾點(diǎn)淺見(jiàn)，以期協(xié)助優(yōu)先承租權(quán)制度更好地發(fā)揮實(shí)效。
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一、商事優(yōu)先承租權(quán)之淵源及重要意義
《民法典》頒行前，已有部分地方法規(guī)對(duì)優(yōu)先承租權(quán)作出規(guī)定，如《上海市房屋租賃條例》《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》《鄭州市城市房屋租賃管理?xiàng)l例》等［1］，規(guī)定了“房屋租賃期滿(mǎn)，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)”。同時(shí)，市場(chǎng)交易過(guò)程中，合同主體將優(yōu)先承租權(quán)約定于房屋租賃合同中的情況也并不罕見(jiàn)，典型案例如北京貝集妙公司與銀都公司房屋租賃合同糾紛案等。［2］
根據(jù)《民法典》第734條第2款的規(guī)定，房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)可以同等條件優(yōu)先承租。至此，優(yōu)先承租權(quán)成為房屋承租人一項(xiàng)法定權(quán)利，遺憾的是該優(yōu)先權(quán)的權(quán)利性質(zhì)、構(gòu)成要件、行使方式等未有明文規(guī)定。因此，有必要探討、研究?jī)?yōu)先承租權(quán)所涉相關(guān)問(wèn)題，檢視此項(xiàng)法定權(quán)利在現(xiàn)實(shí)生活及司法實(shí)踐中的行使和適用情況，并針對(duì)實(shí)務(wù)中適用困境思考具備可行性的解決思路，以期優(yōu)先承租權(quán)能夠真正“落地實(shí)施”，而非僅僅停留在立法的條文上。
優(yōu)先承租權(quán)對(duì)于商事主體具有特殊意義。商事主體可通過(guò)商鋪?zhàn)赓U的形式，以較低成本獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所來(lái)進(jìn)行營(yíng)業(yè)活動(dòng)，且有持續(xù)性占有使用所承租商鋪的需求。這主要由于兩點(diǎn)，一方面，商鋪承租人在承租伊始勢(shì)必需要對(duì)商鋪進(jìn)行裝修與宣傳，投入進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所必須的人力、物力、財(cái)力；另一方面，商鋪承租人在承租期間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將會(huì)使其積累一定的商業(yè)影響力與客戶(hù)群，這些均會(huì)讓其潛在交易機(jī)會(huì)大增，因此租賃的商鋪對(duì)商事主體本身來(lái)說(shuō)已經(jīng)形成了一種“專(zhuān)有增值”。
在此情況下，商鋪的優(yōu)先承租權(quán)無(wú)疑有利于商事主體對(duì)于前述良性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的延續(xù)；反之，如果在房屋租賃合同到期后無(wú)法續(xù)租，承租人不僅要承擔(dān)另尋經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的成本，其前期入駐投入以及經(jīng)營(yíng)期間的商業(yè)積累將付諸東流。事實(shí)上，在英國(guó)的《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》和《法國(guó)商法典》中，也以成文法形式肯認(rèn)了商事主體的這部分法益，規(guī)定承租人在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)有權(quán)續(xù)展租約，否則出租人應(yīng)補(bǔ)償承租人之商譽(yù)損失。［3］
另外，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體利益角度而言，商事優(yōu)先承租權(quán)有助于商事主體對(duì)于續(xù)租商鋪有一定的預(yù)期，激發(fā)其長(zhǎng)久投資的積極性，從而促使整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性投資往縱深處發(fā)展。［4］有鑒于此，本文擬從商鋪?zhàn)赓U的角度出發(fā)，通過(guò)探究商事優(yōu)先承租權(quán)在行使、適用上的困境，分析其原因，并嘗試提出完善優(yōu)先承租權(quán)制度的可行性路徑。
二、司法實(shí)踐中商事優(yōu)先承租權(quán)面臨的適用困境
承租人在現(xiàn)實(shí)交易中于租賃期限屆滿(mǎn)之際行使商事優(yōu)先承租權(quán)時(shí)阻力重重，即便起訴至法院，也很難獲得支持。如以2021年審結(jié)的公開(kāi)可查的裁判文書(shū)為樣本，筆者通過(guò)北大法寶以“優(yōu)先承租”為關(guān)鍵詞在法院認(rèn)為范圍內(nèi)進(jìn)行檢索，排除無(wú)關(guān)案例后共有51個(gè)有關(guān)商事優(yōu)先承租權(quán)的裁判，其中僅有2例支持了承租人的優(yōu)先承租權(quán)，占比不到4%。［5］
通過(guò)進(jìn)一步的案例分析，筆者總結(jié)出法院不支持商鋪承租人優(yōu)先承租權(quán)主要有以下幾點(diǎn)理由。
（一）出租人“收回房屋自用”
出租人不再繼續(xù)對(duì)外出租房屋，成為商事主體行使優(yōu)先承租權(quán)的一大“絆腳石”。出租人繼續(xù)對(duì)外出租房屋而不是收回自用，是法院在裁判優(yōu)先承租權(quán)過(guò)程中考量的首要因素，如果出租人在庭審中或者在庭審之前明確表示不再對(duì)外出租案涉房屋，而承租人又沒(méi)有有效證據(jù)可以證明出租人將案涉房屋繼續(xù)出租給其他第三人，那么法院一般認(rèn)為承租人的優(yōu)先承租權(quán)不存在適用前提，更不涉及所謂優(yōu)先承租權(quán)被侵害的問(wèn)題。
示例而言，在河北省唐山市中級(jí)人民法院(2021)冀02民終1042號(hào)“谷某芳、李某庚與百千盛商貿(mào)公司租賃合同糾紛”一案中，法院認(rèn)為，“在本案一審和二審過(guò)程中，百千盛商貿(mào)公司明確表示案涉租賃鋪位場(chǎng)地因涉及一些安全問(wèn)題不再向外出租，而谷某芳、李某庚亦未能舉證證實(shí)百千盛商貿(mào)公司已將案涉鋪位場(chǎng)地出租給其他人，承租人谷某芳、李某庚所主張的優(yōu)先承租權(quán)問(wèn)題不存在前提條件，故不予支持?！鳖?lèi)似的案例還有很多，如鄢某麗與郝某鵬租賃合同糾紛案、康某華與黃某華房屋租賃合同糾紛案、唐某妹與防護(hù)體系建設(shè)管理局租賃合同糾紛案等。［6］
另外，出租人繼續(xù)對(duì)外出租房屋不僅是審判實(shí)踐中判定承租人可行使優(yōu)先承租權(quán)的前提條件，甚至早在房屋租賃合同簽署階段，出租人就已在合同中明確約定：租賃期滿(mǎn)后，且在出租方有意繼續(xù)對(duì)外出租房屋的情況下，承租人在同等條件下才有優(yōu)先承租權(quán)。如在長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院（2021）吉01民終1391號(hào)“秦皇島市天綠公司與公主嶺商務(wù)局租賃合同糾紛”一案中，案涉租賃合同就有類(lèi)似約定。
（二）承租人不滿(mǎn)足優(yōu)先承租權(quán)行使的“同等條件”要求
“同等條件”作為優(yōu)先承租權(quán)行使的法定要件，是對(duì)房屋出租人與優(yōu)先承租權(quán)人利益的平衡。因此，在存在第三人與現(xiàn)承租人競(jìng)租的情形下，現(xiàn)承租人的續(xù)租方案要優(yōu)于或至少等于第三人的租賃條件，方可滿(mǎn)足優(yōu)先承租權(quán)“同等條件”的行使要求；反之，在現(xiàn)承租人無(wú)法接受或者無(wú)法履行出租人與第三人之間的交易對(duì)價(jià)的情況下，則無(wú)法行使優(yōu)先承租權(quán)。
示例而言，在浙江省杭州市中級(jí)人民法院（2020）浙01民終3911號(hào)“工享創(chuàng)夢(mèng)工場(chǎng)公司與新東方置業(yè)公司房屋租賃合同糾紛”一案中，新東方置業(yè)公司通過(guò)公開(kāi)招租的形式確認(rèn)下一期的商鋪承租人，并將招租事實(shí)、最優(yōu)承租方案、報(bào)價(jià)時(shí)間通知了工享創(chuàng)夢(mèng)工場(chǎng)公司，但現(xiàn)承租人工享創(chuàng)夢(mèng)工場(chǎng)公司先后提出的續(xù)租方案與其他第三人的方案相比處于劣勢(shì)，法院認(rèn)定“工享創(chuàng)夢(mèng)工場(chǎng)公司不符合優(yōu)先承租權(quán)同等條件的前提，對(duì)其提出的新東方置業(yè)公司侵犯其優(yōu)先承租權(quán)的主張不予支持并駁回其賠償損失之訴”。
（三）承租人在續(xù)租過(guò)程中未能與出租人達(dá)成合意
與前述第二點(diǎn)不同，在這種情況下，可能并不存在與現(xiàn)承租人競(jìng)租的第三人，只是現(xiàn)承租人與出租人就續(xù)租事宜一對(duì)一進(jìn)行協(xié)商溝通，然而雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)。示例而言，在山東省高級(jí)人民法院（2021）魯民申1338號(hào)“張某虎與中國(guó)石化公司山東分公司房屋租賃合同糾紛”一案中，出租人中國(guó)石化公司山東分公司于租賃期限即將屆滿(mǎn)前對(duì)張某虎發(fā)出要約，但承租人張某虎未予承諾，法院認(rèn)為“雙方未就訂立新的房屋租賃合同達(dá)成合意，出租人中國(guó)石化公司山東分公司對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)，在承租人不同意出租人新的締約條件且無(wú)證據(jù)證明出租人存在惡意規(guī)避締約的情況下，對(duì)承租人的賠償請(qǐng)求不予支持。”類(lèi)似的案例如津門(mén)之星公司與新華書(shū)店房屋租賃合同糾紛案、李某偉與好美惠超市租賃合同糾紛案、賽格物業(yè)公司與昀屹商貿(mào)公司房屋租賃合同糾紛案、寶安麗晶公司與萬(wàn)豐公司等物權(quán)保護(hù)及租賃合同糾紛案等等。［7］
（四）承租人在租賃期間違約
承租人在租賃期間嚴(yán)重違約，則不能要求出租人依照合同約定保障其優(yōu)先承租權(quán)。在陜西省漢中市中級(jí)人民法院（2021）陜07民終168號(hào)“貴夫人婚紗公司與汽車(chē)更新管理處房屋租賃合同糾紛”一案中，商鋪?zhàn)赓U雙方在合同第一條約定租賃期滿(mǎn)后如出租人繼續(xù)對(duì)外出租、同等價(jià)位下承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，在第五條約定承租人不得對(duì)外轉(zhuǎn)租。因貴夫人婚紗公司將房屋對(duì)外轉(zhuǎn)租，汽車(chē)更新管理處在租賃合同期滿(mǎn)后就將案涉房屋出租給了其他第三人。貴夫人婚紗公司主張可以更高價(jià)位續(xù)租房屋，請(qǐng)求法院確認(rèn)其對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先承租權(quán)。法院認(rèn)為，“貴夫人婚紗公司與案外人簽訂了房屋轉(zhuǎn)租合同，在未經(jīng)出租人同意的情況下擅自轉(zhuǎn)租房屋，已構(gòu)成違約。承租人不遵守合同約定在先，卻要求出租人對(duì)其履行合同約定的優(yōu)先承租，違背誠(chéng)實(shí)信用及公平原則，出租人于租賃期限屆滿(mǎn)后將房屋出租給其他第三人的行為并無(wú)不當(dāng)之處，對(duì)于貴夫人婚紗公司要求確認(rèn)享有案涉房屋優(yōu)先承租權(quán)的訴訟請(qǐng)求不予支持?！?/span>
《民法典》施行前，優(yōu)先承租權(quán)是一種約定權(quán)利，由出租人和承租人雙方在房屋租賃合同中協(xié)商確定并根據(jù)合同條款約定的條件行使權(quán)利?！睹穹ǖ洹肥┬泻螅瑑?yōu)先承租權(quán)不再依附于合同或協(xié)議，而轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N法定權(quán)利，即便租賃雙方在合同中未約定優(yōu)先承租權(quán)，承租人仍可依法享有。因此筆者認(rèn)為，考慮到優(yōu)先承租權(quán)現(xiàn)已演變?yōu)橐环N法定權(quán)利，在承租人租賃期間嚴(yán)重違約的情形下，其是否還能享有優(yōu)先承租權(quán)這一問(wèn)題，或許不能再依照以前的審判思路來(lái)論證。
（五）承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的方式不符合合同約定
如前所述，《民法典》施行后，優(yōu)先承租權(quán)已成為一種法定權(quán)利，無(wú)論租賃雙方在合同中是否明確約定，承租人均依法享有，但鑒于《民法典》對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定極為簡(jiǎn)潔、且目前尚未出臺(tái)配套的司法解釋或者通行的制度指引，所以不排除租賃雙方在商鋪?zhàn)赓U合同中進(jìn)一步對(duì)這一項(xiàng)法定權(quán)利的行使方式作出具體約定的可能。因此《民法典》實(shí)施之前，法院對(duì)于未按照合同約定的方式行使優(yōu)先承租權(quán)的效力如何裁判，仍具有相當(dāng)程度的參考借鑒意義。
在河南省鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2020）豫0191民初18192號(hào)“從某與繽紛城公司房屋租賃合同糾紛”一案中，法院認(rèn)為，從某與繽紛城公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》明確約定，合同期滿(mǎn)如需續(xù)約，承租人應(yīng)于距合同期滿(mǎn)60日前向出租人提出書(shū)面申請(qǐng)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。而從某未在合同約定期限內(nèi)向繽紛城公司提出續(xù)約申請(qǐng)，本院視為其放棄優(yōu)先承租權(quán)。
（六）競(jìng)標(biāo)招租模式下優(yōu)先承租權(quán)行使方式“類(lèi)案不同判”
在商鋪出租方以競(jìng)標(biāo)的形式確認(rèn)下一期承租者時(shí)，司法審判對(duì)于此招租模式下現(xiàn)承租人的優(yōu)先承租權(quán)有效行使方式難以統(tǒng)一，“類(lèi)案不同判”的現(xiàn)象非常明顯。一方面，大多數(shù)法院均認(rèn)可了“競(jìng)標(biāo)”這一招租模式，只要案涉商鋪?zhàn)赓U合同未明確排除招投標(biāo)這一招租形式，法院大多認(rèn)為此模式未違反法律規(guī)定及合同約定，是合法有效的招租形式。
另一方面，對(duì)于在“競(jìng)標(biāo)”招租模式下現(xiàn)承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的正確方式，學(xué)界、實(shí)務(wù)界認(rèn)定不一。部分法院認(rèn)為，只要出租人履行了通知義務(wù)、有證據(jù)證明其已告知承租人參與競(jìng)標(biāo)的時(shí)間及方式或者有證據(jù)證明承租人實(shí)際已參與了競(jìng)標(biāo)，那么承租人如因自己的原因未參加競(jìng)標(biāo)或者參加競(jìng)標(biāo)卻未中標(biāo),則視為承租人自動(dòng)放棄了優(yōu)先承租權(quán),承租人不能續(xù)租案涉商鋪不可歸責(zé)于出租人。［8］
與前述觀點(diǎn)并不矛盾，部分法院及學(xué)者亦明確指出，在“競(jìng)標(biāo)”這種招租模式下，承租人只能在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中通過(guò)與其他競(jìng)價(jià)者公平競(jìng)爭(zhēng)的方式行使其優(yōu)先承租權(quán)，平等地遵循“價(jià)高者得”規(guī)則，而不可事后報(bào)出最高價(jià)，也就是說(shuō)，如果承租人未能在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中競(jìng)得最高價(jià)，即便事后承租人同意以最高價(jià)的“同等條件”續(xù)租，也無(wú)法再享有其優(yōu)先承租權(quán)。［9］
與前述觀點(diǎn)相悖，部分法院則為競(jìng)標(biāo)模式下的優(yōu)先承租權(quán)潛在的開(kāi)辟了更寬廣的行使路徑，雖然他們最終也未支持承租人的優(yōu)先承租權(quán)，但在裁判說(shuō)理過(guò)程中，采用了“承租人在中標(biāo)結(jié)果公示后，未在合理期限內(nèi)/未在競(jìng)價(jià)結(jié)果的公告期內(nèi)表示以該最高價(jià)續(xù)租”等類(lèi)似表述，繼而才認(rèn)定承租人在同等條件下放棄了優(yōu)先權(quán)。［10］
按此裁判邏輯，意味著承租人可以在競(jìng)標(biāo)結(jié)果公示后的合理期限內(nèi)，在接受最高競(jìng)價(jià)方案的前提下行使其優(yōu)先承租權(quán)。
三、商事優(yōu)先承租權(quán)適用難之原因分析及權(quán)利定位
梳理商事優(yōu)先承租權(quán)的司法適用困境之后，筆者擬從原因剖析和權(quán)利定位兩個(gè)角度進(jìn)行探討，以期為完善優(yōu)先承租權(quán)制度提供思路。
（一）商事優(yōu)先承租權(quán)適用難之原因分析
1.出租人表達(dá)收回房屋自用而不再對(duì)外出租的任意性。從法律規(guī)定及基本邏輯角度，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)需以出租人繼續(xù)對(duì)外出租房屋為前提條件，若出租人不再繼續(xù)對(duì)外出租房屋，那么“優(yōu)先承租”也就無(wú)從談起，這也是出租方之于租賃房屋所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn)。然而，出租方的續(xù)租意愿是一種非常主觀的意思表示，其表達(dá)具有任意性、且真?zhèn)坞y辨，當(dāng)出租方有意規(guī)避與現(xiàn)承租人續(xù)約而表示“收回自用”、實(shí)則另行與第三人簽訂房屋租賃合同時(shí)，現(xiàn)承租人實(shí)難發(fā)現(xiàn)甚至證明其真實(shí)意圖。
2.承租人舉證困難。當(dāng)優(yōu)先承租權(quán)受到侵害，通過(guò)訴訟途徑尋求救濟(jì)時(shí)，承租人舉證困難維度有三。
第一，出租人有意抬高續(xù)租條件，謊報(bào)與第三人之間的交易對(duì)價(jià)，誘使現(xiàn)承租人因難以接受“同等條件”而放棄優(yōu)先承租權(quán)。在此情形下，現(xiàn)承租人無(wú)論是在出租人與第三人就租賃事宜的磋商階段、抑或是他們合同訂立與履行階段，都無(wú)從得知其真實(shí)的交易對(duì)價(jià)，即便有一定的線索也難以形成完整的證據(jù)鏈以證明自己的優(yōu)先承租權(quán)確實(shí)受到侵害的主張。
第二，出租人作出“收回房屋自用”的虛假意思表示，將房屋空置一段時(shí)間后再行對(duì)外出租。此時(shí)，優(yōu)先承租權(quán)人與出租人間的房屋租賃合同早已終止，其是否仍能主張優(yōu)先承租權(quán)恐是個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。
第三，損失范圍舉證難。一般情況下，商鋪承租人主張的損失范圍包括裝修殘值、不可移動(dòng)設(shè)備殘值、搬遷費(fèi)用、停業(yè)損失等。但前述相關(guān)損失的證明難度往往較高，例如裝修殘值和不可移動(dòng)設(shè)備殘值，通常只有承租人在租賃期限屆滿(mǎn)后、租賃雙方發(fā)生爭(zhēng)議階段仍持續(xù)占據(jù)租賃房屋，才可進(jìn)一步通過(guò)鑒定等方式對(duì)殘值進(jìn)行評(píng)估。而“強(qiáng)占”的做法承租人本身要承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，例如占用期間的使用費(fèi)以及未能按時(shí)騰退商鋪的違約責(zé)任等。
3.“同等條件”范圍的模糊性。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)的是，“同等條件”確實(shí)應(yīng)作為商事優(yōu)先承租權(quán)的必備要件，因?yàn)榉ǘ▋?yōu)先承租權(quán)本質(zhì)上犧牲了出租方一定程度的意思自治，只有在現(xiàn)承租人的續(xù)租條件等于第三人的交易條件時(shí)，對(duì)出租人而言其締約對(duì)象的重要性才降到最低，進(jìn)而其意思自治的“法定犧牲”才能獲得正當(dāng)性。
然而《民法典》并未就同等條件范圍作出規(guī)定，目前也未有相關(guān)配套司法解釋等對(duì)此做出限定。由此導(dǎo)致的后果就是，因?yàn)橥葪l件的范圍具有模糊性、不確定性，在現(xiàn)實(shí)生活及司法實(shí)踐中，房屋租賃的雙方當(dāng)事人、司法人員對(duì)于“同等條件”的理解千差萬(wàn)別，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)于想要續(xù)租的承租人是否滿(mǎn)足“同等條件”的判斷無(wú)法確定和統(tǒng)一。
有的認(rèn)為，“同等條件”主要是指房屋租賃合同的租金；［11］有的認(rèn)為，租金與租期是核心要素；［12］還有的認(rèn)為“同等條件”包含眾多因素，如租金、租金支付方式、租期、租賃用途、維修條款、違約責(zé)任、交易方的誠(chéng)信程度等。［13］
4.重視租賃雙方的續(xù)租合意。在無(wú)第三人競(jìng)租且出租方與現(xiàn)承租方無(wú)法就商鋪續(xù)租事宜達(dá)成一致的情況下，優(yōu)先承租權(quán)的“存在感”極低，實(shí)踐中法院在前述情況下的審判思路與不涉及優(yōu)先權(quán)的其他類(lèi)型合同的審判思路別無(wú)二致，均遵循合同雙方當(dāng)事人要達(dá)成合意這一原則，未將優(yōu)先承租權(quán)的制度價(jià)值納入考量，陷入了“雙方無(wú)法達(dá)成合意——租賃合同強(qiáng)調(diào)信賴(lài)基礎(chǔ)——優(yōu)先承租權(quán)不予支持”的邏輯閉環(huán)。［14］
（二）商事優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利定位
對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利定位，學(xué)界莫衷一是。大部分研究者采“債權(quán)說(shuō)”，認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)僅對(duì)租賃雙方具有約束力、不可對(duì)抗第三人，且不具備單方形成新合同關(guān)系的效力，此權(quán)利被侵害后出租人應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任。［15］有人采“債權(quán)的物權(quán)化說(shuō)”，認(rèn)為屬于附有強(qiáng)制締約義務(wù)的債權(quán)，理由是此權(quán)利畢竟因租賃合同而產(chǎn)生，因此是種債權(quán)，而承租人基于對(duì)租賃房屋的占有、使用、直接支配產(chǎn)生了一定對(duì)外公示效果，因此具備了一定具有對(duì)抗性質(zhì)的物權(quán)特征。［16］
還有研究者主張不能簡(jiǎn)單定性為是債權(quán)或者物權(quán)，優(yōu)先承租權(quán)本質(zhì)是在一定條件成就時(shí)的一種優(yōu)先權(quán)利，這種優(yōu)先權(quán)利的目的在于保障承租人基于營(yíng)業(yè)資產(chǎn)而產(chǎn)生的法益。［17］另有部分研究者認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是一種形成權(quán)，在房屋出租人與第三人簽訂房屋租賃合同時(shí)，優(yōu)先承租權(quán)才具備行使前提，此情況下如現(xiàn)承租人可以接受出租人與第三人簽訂的租賃合同內(nèi)容，其單方做出續(xù)租的意思表示即可與出租人成立一個(gè)與之相同的租賃合同，因而“同等條件”是作為行使優(yōu)先承租權(quán)的一種效果描述、而不是先決條件。［18］
盡管優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利定位尚未能形成一致意見(jiàn)，筆者認(rèn)為，以制度價(jià)值為導(dǎo)向，亦可摸索出解決商事優(yōu)先承租權(quán)行使難適用難的可行路徑。優(yōu)先承租權(quán)的目的在于，通過(guò)一定程度上限制商鋪出租人選擇交易方的自由，而讓其承擔(dān)一定的強(qiáng)制締約義務(wù)，在不損害出租人收益權(quán)能的基礎(chǔ)上降低續(xù)租方的交易成本，提升房屋租賃市場(chǎng)整體交易效率。筆者在下文將以制度價(jià)值為導(dǎo)向，提出完善商事優(yōu)先承租權(quán)制度的幾點(diǎn)淺見(jiàn)。
四、商事優(yōu)先承租權(quán)制度的完善路徑
如前所述，早在《民法典》施行前，司法實(shí)踐中就已依據(jù)意思自治原則肯認(rèn)了意定優(yōu)先承租權(quán)的法律效力，但囿于合同約定過(guò)于簡(jiǎn)單及更加偏重雙方當(dāng)事人對(duì)續(xù)租事宜協(xié)商一致，使得在出租方與承租方針對(duì)優(yōu)先承租權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)承租人的優(yōu)先權(quán)被支持的概率較低、承租方權(quán)益保障目的基本落空。
法定優(yōu)先承租權(quán)的產(chǎn)生，不應(yīng)僅僅是對(duì)“優(yōu)先承租權(quán)”的立法確認(rèn)，而理應(yīng)進(jìn)一步從發(fā)揮制度價(jià)值的角度出發(fā)，配套相關(guān)司法解釋或?qū)徟兄敢眄樒浞啥ㄎ患靶惺挂?guī)則，進(jìn)而真正發(fā)揮制度功能、同時(shí)避免審判實(shí)踐中因法律規(guī)范缺位而導(dǎo)致的“同案不同判”現(xiàn)象。
（一）明確并具化出租人的通知義務(wù)
首先，通過(guò)對(duì)交易場(chǎng)景進(jìn)行模擬與假設(shè)，可分析在商鋪續(xù)租階段存在如下幾種情形：（1）出租人表示收回房屋自用，不再對(duì)外出租，雙方租賃關(guān)系終止。（2）租賃期限屆滿(mǎn)前或?qū)脻M(mǎn)之時(shí)，出租人與承租人協(xié)商一致，按原租賃合同或新的租賃合同繼續(xù)延續(xù)租賃關(guān)系。在此情況下不存在“優(yōu)先”的問(wèn)題。（3）租賃期限即將屆滿(mǎn)，出現(xiàn)競(jìng)租第三人，出租人將第三人的擬租賃條件通知現(xiàn)承租人，現(xiàn)承租人表示接受的，出租人應(yīng)優(yōu)先與現(xiàn)承租人締約；現(xiàn)承租人不接受的，視為放棄優(yōu)先承租權(quán)。（4）出租人直接與第三人成立租賃合同，未通知承租人。
通過(guò)上述情景模擬不難發(fā)現(xiàn)，優(yōu)先承租權(quán)的行使特別依賴(lài)于出租人的誠(chéng)實(shí)信用以及其通知義務(wù)的妥善履行。在第（1）種情形下如出租人假意表示收回房屋自用、實(shí)則在承租人騰退房屋后繼續(xù)對(duì)外出租，無(wú)疑會(huì)侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)。在第（3）種情形下，如出租人未履行其通知義務(wù)，則將演變?yōu)榈冢?）種情形，也會(huì)妨礙承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使。
因此，應(yīng)將出租人的通知義務(wù)法定化、具體化，以出租人的通知義務(wù)輔助優(yōu)先承租權(quán)制度更大程度發(fā)揮其制度價(jià)值。筆者認(rèn)為，出租人的通知義務(wù)包含兩個(gè)方面的要求，一是時(shí)間上的要求，二是內(nèi)容上的要求。具言之，出租人應(yīng)及時(shí)通知承租人第三人競(jìng)租的情況，鑒于出租人通知義務(wù)的履行基本無(wú)需準(zhǔn)備，因此該期限不宜過(guò)長(zhǎng)，如可限定在出現(xiàn)第三人競(jìng)租情況的7日內(nèi)且在與第三人簽訂合同之前，出租人應(yīng)通知承租人相關(guān)競(jìng)租情況。通知的內(nèi)容必須全面、真實(shí)，達(dá)到足以讓現(xiàn)承租人了解出租人與第三人交易條件的程度。
（二）合理限定承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的期間
承租人應(yīng)在合理期間內(nèi)行使其優(yōu)先承租權(quán)包含兩層意義。第一，在出租人履行其通知義務(wù)，承租人已經(jīng)知悉出租人與第三人的交易條件后，應(yīng)及時(shí)回復(fù)出租人是否行使其在“同等條件”下的優(yōu)先承租權(quán)，以使懸而未決之法律關(guān)系盡早明確。
第二，在出租人聲稱(chēng)其收回房屋自用的情況下，應(yīng)適當(dāng)延長(zhǎng)優(yōu)先承租權(quán)的時(shí)間效力范圍。如出租人在租賃期限屆滿(mǎn)、承租人騰退房屋后的一定期限內(nèi)，違反誠(chéng)實(shí)信用原則未將房屋自用而是出租給了第三人，那么在此期限內(nèi)承租人的優(yōu)先承租權(quán)仍具效力，可據(jù)此行使其優(yōu)先權(quán)或訴請(qǐng)賠償損失，該期限可參照《俄羅斯民法典》的相關(guān)規(guī)定確定為一年。［19］
事實(shí)上，在司法審判實(shí)踐中，部分法院亦注意到此問(wèn)題，如丹東市中級(jí)人民法院（2021）遼06民終116號(hào)“楊某琦與虎躍公司房屋租賃合同糾紛”案中，法院裁判“在房屋不再續(xù)租的問(wèn)題上，承租人收集證據(jù)能力有限。因此，若出租人收回房屋后未自用而是租賃給他人，承租人可另案主張其優(yōu)先承租權(quán)”。
（三）限縮同等條件的核心要素
如果不對(duì)“同等條件”的核心要素加以限定，在邏輯上這將是個(gè)可以無(wú)限延展的范疇，顯然不利于優(yōu)先承租權(quán)行使要件的把控，也不利于統(tǒng)一司法裁判的尺度。因此，以司法解釋或?qū)徟兄敢姆绞綄?duì)“同等條件”的核心要素進(jìn)行限定和量化，無(wú)疑有助于明確優(yōu)先承租權(quán)的行使條件、有助于統(tǒng)一裁判。
筆者認(rèn)為，同等條件的核心要素有三——租金、租金支付方式、租賃期限，這三個(gè)要素對(duì)于出租方而言，是直接影響其租賃收益最重要的三個(gè)要素，如承租人在前述三個(gè)要素上可以與第三人等同，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其原則上滿(mǎn)足了優(yōu)先承租權(quán)“同等條件”的行使要求。至于其他交易條件，則應(yīng)由出租方舉證證明、解釋說(shuō)明這些條件足以對(duì)其產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，并由法官最終裁量是否將其納入“同等條件”的考慮范圍。
（四）提前約定損失計(jì)算方式
[2] 參見(jiàn)北京市高級(jí)人民法院（2020）京民申2371號(hào)民事裁定書(shū)、上海市高級(jí)人民法院（2018）滬民申259號(hào)民事裁定書(shū)、廣東省高級(jí)人民法院（2020）粵民終1524號(hào)判決書(shū)、浙江省高級(jí)人民法院（2019）浙民再36號(hào)判決書(shū)、江蘇省高級(jí)人民法院（2016）蘇民再163號(hào)判決書(shū)，相關(guān)案例非常多，在此不一一列舉。
[3] 謝靖華：“論商業(yè)租賃的優(yōu)先承租權(quán)”，載《法律適用》2012年第12期。
[4] 劉江芮：“論商事優(yōu)先承租權(quán)的虛無(wú)性”，載《東南大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2019年6月第21卷。
[5] 案例檢索基準(zhǔn)日：2021年5月22日。
[6] 參見(jiàn)商洛市商州區(qū)人民法院（2020）陜1002民初1844號(hào)判決書(shū)、佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2021）黑0804民初17號(hào)判決書(shū)、清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院（2017）粵18民終746號(hào)判決書(shū)。
[7] 參見(jiàn)天津市第二中級(jí)人民法院（2021）津02民終129號(hào)判決書(shū)、襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2020）鄂06民終4074號(hào)判決書(shū)、無(wú)錫市惠山區(qū)人民法院（2020）蘇0206民初2990號(hào)判決書(shū)、深圳市中級(jí)人民法院（2016）粵03民終16152號(hào)判決書(shū)。
[8] 參見(jiàn)淮北市中級(jí)人民法院（2021）皖06民終196號(hào)判決書(shū)、烏魯木齊市中級(jí)人民法院（2020）新01民終4318號(hào)判決書(shū)、徐州市銅山區(qū)人民法院（2020）蘇0312民初6667號(hào)判決書(shū)。
[9] 駱謙、鄧穎：“承租人在競(jìng)價(jià)招租中不應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)”，載《人民法院報(bào)》2017 年8月16日；北京市第三中級(jí)人民法院（2021）京03民終2215號(hào)判決書(shū)。
[10]參見(jiàn)福州市中級(jí)人民法院（2021）閩01民終911號(hào)判決書(shū)、鹽城市中級(jí)人民法院（2021）蘇09民終1631號(hào)判決書(shū)。
[11]參見(jiàn)武漢市中級(jí)人民法院（2014）鄂武漢中民終字第00820號(hào)判決書(shū)。
[12]參見(jiàn)山東省高級(jí)人民法院（2016）魯民申184號(hào)民事裁定書(shū)。
[13]參見(jiàn)黔東南苗族侗族自治州中級(jí)人民法院（2017）黔26民終1508號(hào)判決書(shū)、佛山市中級(jí)人民法院（2016）粵06民終5667號(hào)判決書(shū)。
[14]賈章范：“法經(jīng)濟(jì)學(xué)視野下商鋪優(yōu)先承租權(quán)的司法困境與化解路徑”，載《北京化工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2021年第1期。
[15]劉利平：“民法典視域中的房屋次承租人優(yōu)先承租權(quán)悖論”，載《哈爾濱工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2019年第2期；周峰、葉蘭、李興：“優(yōu)先租賃權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先締約權(quán)”，載《人民司法》2011年第22期。
[16]賈章范：“法經(jīng)濟(jì)學(xué)視野下商鋪優(yōu)先承租權(quán)的司法困境與化解路徑”，載《北京化工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2021年第1期。
[17]黃逸歡：“商事租賃優(yōu)先承租權(quán)法定化研究”，載《雞西大學(xué)學(xué)報(bào)》2017年第2期。
[18]袁野：“房屋租賃中的優(yōu)先承租權(quán)”，載《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版）》2020年1月。
[19]周珺：“優(yōu)先承租權(quán)的立法定位及其法律規(guī)制”，載《湖北社會(huì)科學(xué)》2012年第7期。
[20]參見(jiàn)福州市中級(jí)人民法院(2021)閩01民終911號(hào)判決書(shū)、宿遷市中級(jí)人民法院（2021）蘇13民終82號(hào)判決書(shū)。
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