2021年1月1日，《中華人民共和國(guó)民法典》（簡(jiǎn)稱民法典）正式實(shí)施。
而在此前，2020年的最后幾天，民政局爆滿，離婚人數(shù)幾乎是平時(shí)的三倍，因?yàn)槊穹ǖ湟?guī)定離婚開(kāi)始有30天的冷靜期。
這個(gè)歷時(shí)5年編纂，共7編，1260款條文，總字?jǐn)?shù)逾10萬(wàn)的《民法典》，終于來(lái)了。它對(duì)我們的生命健康、財(cái)產(chǎn)安全、交易便利、生活幸福、人格尊嚴(yán)等各方面權(quán)利平等進(jìn)行了保護(hù)。
其中，涉及房地產(chǎn)相關(guān)的條例部分也進(jìn)行了較大改動(dòng)，包括土地使用權(quán)續(xù)期、物業(yè)服務(wù)合同、居住權(quán)、抵押權(quán)、承租人優(yōu)先承租權(quán)等方面。
今天，重慶房市為大家提煉出來(lái)了，一目了然。
新增“居住權(quán)”，買二手房需謹(jǐn)慎
民法典新增了一個(gè)“居住權(quán)”，居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的權(quán)利。
居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的。租賃權(quán)仍是一種契約關(guān)系，居住權(quán)則具有獨(dú)立性和直接支配性，對(duì)房屋直接進(jìn)行管領(lǐng)、實(shí)現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。不難看出，居住權(quán)是增加規(guī)定的一項(xiàng)新型用益物權(quán)。
簡(jiǎn)而言之，房主可以通過(guò)合同或者遺囑，賦予任意一個(gè)人居住權(quán)，這個(gè)人可以一直住在這套房，直到合約失效，或者死亡。
此外，帶有居住權(quán)的房子，不能出租（另有約定的除外），居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承。
（圖/子木）
舉個(gè)例子：小劉有一套房，給小王無(wú)償設(shè)立了這套房的居住權(quán)，然后小劉把房子賣給了小孫。小孫成為新房主后，小王仍然能夠住在這套房子里，直到小王的居住權(quán)到期。
那么，有了這個(gè)居住權(quán)，又會(huì)給我們帶來(lái)什么影響呢？
首當(dāng)其沖是二手房的購(gòu)房，有了一條必備的手續(xù)。
以前我們購(gòu)買二手房，只需查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況，如今，還應(yīng)注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)。因?yàn)椋路繓|不能趕走居住權(quán)人。
因此，從2021年開(kāi)始，在二手房交易中，交易前一定要先查明房屋是否設(shè)立了居住權(quán)，更加細(xì)致和謹(jǐn)慎，避免購(gòu)房后不能入住的風(fēng)險(xiǎn)。
那么，問(wèn)題來(lái)了。設(shè)了居住權(quán)的房子，上學(xué)和落戶的權(quán)利歸誰(shuí)所有？如果買的還是稅房，誰(shuí)來(lái)交稅？
重慶合縱律師事務(wù)所安寧律師表示，根據(jù)現(xiàn)有政策，不管是上學(xué)落戶還是交稅，都由產(chǎn)權(quán)人享有權(quán)利或支付費(fèi)用。但也不排除，以后國(guó)家政策有變。
房子七十年產(chǎn)權(quán)，屆滿自動(dòng)續(xù)期
購(gòu)房者一般都比較糾結(jié)房產(chǎn)的土地使用年限，遇到項(xiàng)目爛尾、開(kāi)發(fā)商囤地等行為，土地使用權(quán)限就只有30、40年左右。
如今，民法典來(lái)了，不用擔(dān)心了。
民法典第359條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
不過(guò)目前只針對(duì)70年產(chǎn)權(quán)住宅，公寓和商辦類暫未規(guī)定。
（圖/子木）
房屋交易更簡(jiǎn)單，在押房產(chǎn)可直接過(guò)戶
在此前，有房產(chǎn)抵押的二手房交易一般是，房子出售方結(jié)清銀行貸款（抵押），將房子過(guò)戶給房子買家，買家再進(jìn)行貸款等流程。
民法典實(shí)施之后，這個(gè)問(wèn)題將迎刃而解。
《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
房東突然賣房，租戶可要賠償
對(duì)租房者而言，在租住期間，房東突然提出房子要賣，被趕出去的情況也常存在。如今，保護(hù)租賃者的民法典來(lái)了。
根據(jù)民法典，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
比如，租客與房東簽訂了3年的租房合同，但房東在這3年內(nèi)提前把房子賣了，房屋所有權(quán)產(chǎn)生變更，這并不影響與租客的租賃合同。租客仍可以繼續(xù)居住，直到租賃合同期滿為止。
買房找中介，不能跳單，要付報(bào)酬
很多朋友在進(jìn)行房子買賣時(shí)，通過(guò)房產(chǎn)中介接觸到買家/賣家后，為了節(jié)省中介費(fèi)，會(huì)私下跟對(duì)方聯(lián)系直接進(jìn)行交易。
如今民法典對(duì)房屋中介也進(jìn)行了明文保護(hù)。
根據(jù)民法典第964條的規(guī)定，中介人未促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定向中介人支付其從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
第965條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。
多項(xiàng)約束，物業(yè)管理也要講“武德”
不少物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系都是矛盾重重，就連知名歌手李榮浩也在微博寫小作文吐槽自家物業(yè)。
如今，民法典對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行了多項(xiàng)約束。
1、民法典規(guī)定，業(yè)主有權(quán)依法更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
2、民法典加強(qiáng)了對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，明確了公共收益的歸屬。小區(qū)內(nèi)的道路、綠地以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。
3、高空拋物找不到拋物者的，由未能盡責(zé)的物業(yè)承擔(dān)，倒逼物業(yè)公司做好監(jiān)控管理；
4、物業(yè)公司采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，屬違法行為；
5、炒掉物業(yè)公司以前需要三分之二的業(yè)主同意，現(xiàn)在只需要一半的業(yè)主同意。
房子與愛(ài)情、婚姻、繼承，民法典也有規(guī)定：
1、房子與愛(ài)情
婚前一方父母買的房，是共同財(cái)產(chǎn)嗎？
民法典規(guī)定，男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。
簡(jiǎn)而言之，就是房本上的名字很重要。如果沒(méi)有和子女訂立書面或者公開(kāi)的字據(jù)約定，那么結(jié)婚后男方在房本上加上女方名字，離婚時(shí)會(huì)所謂雙方共同財(cái)產(chǎn)，平均分割；但如果房本上沒(méi)有加上女方名字，將屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，男女反之也是如此。
（圖/子木）
2、房子與婚姻
離婚買房先冷靜30天，婚姻過(guò)錯(cuò)方要小心兜里的錢袋子。
在離婚方面，民法典規(guī)定了三十天“冷靜期”。自婚姻登記機(jī)關(guān)收到離婚登記申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，任何一方不愿意離婚的，可以向婚姻登記機(jī)關(guān)撤回離婚登記申請(qǐng)。要注意，遇到家暴等情況不用等對(duì)方同意，可以直接到法院訴訟離婚。
婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為的，夫妻一方可以向人民法院請(qǐng)求分割共同財(cái)產(chǎn)：
民法典還加大了對(duì)婚姻無(wú)過(guò)錯(cuò)方的保護(hù)，規(guī)定如果對(duì)方有重婚、實(shí)施家庭暴力、虐待家庭成員等重大過(guò)錯(cuò)，無(wú)過(guò)錯(cuò)方有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。
3、房子與繼承
《民法典》與時(shí)俱進(jìn)地，對(duì)遺產(chǎn)繼承人的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大和明確。
因?yàn)槿缃駟紊砺剩】思易鍞?shù)據(jù)的居高不下，很多房產(chǎn)可能面臨，無(wú)人可繼承的情況，所以明確了以下幾種人，可以繼承遺產(chǎn)。
1、出嫁的女兒，有平等的繼承權(quán)；
2、胎兒有繼承權(quán)，遺產(chǎn)分割保留其份額；
3、侄子侄女可以繼承叔伯遺產(chǎn)；
4、城鎮(zhèn)戶口子女，能繼承農(nóng)村戶口父母的房子。
（重慶房市/藍(lán)婭莉 ）
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