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一、對商業(yè)地產(chǎn)市場一般規(guī)律的幾點認識

1、商業(yè)地產(chǎn)價格與租金取決于承租企業(yè)的盈利能力，因此與經(jīng)濟增速密切相關(guān)。

2、以空置率為代表的供求關(guān)系對商業(yè)地產(chǎn)價格與租金有顯著影響。即使經(jīng)濟高速增長，但空置率較高的地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)售價與租金也可能長期下跌。

3、商業(yè)地產(chǎn)的凈租金收益率明顯低于名義租金收益率。

    稅收和空置率降低了商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率。主要稅負有分別相當(dāng)于租金收入5.5%和12%的營業(yè)稅（包括城建稅與教育費附加）和房產(chǎn)稅、25%的企業(yè)所得稅。

    實際租金收益率＝（0.825×名義收益率）×（1-25%）×（1-空置率）

    從目前北京、上海、廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)凈租金收益率來看，比長期無風(fēng)險收益（10年期國債收益率）高出約1個百分點。但這是商業(yè)地產(chǎn)流動性差（轉(zhuǎn)讓時間長、稅費成本高）與折舊（商業(yè)地產(chǎn)的土地使用權(quán)期限最長為50年，按50年直線法，每年折舊為售價的2%）必要的溢價與補償。

    二、中國商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險

    1、空置率較高。2009年上半年，中國15大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率明顯高于同期亞太地區(qū)其他主要城市。部分地區(qū)空置率驚人。北京CBD地區(qū)，上半年世邦魏理仕與仲量聯(lián)行的統(tǒng)計分別顯示，其空置率高達33%和38.4%。而北京市政府將CBD擴大一倍的計劃使其未來空置率還有上升的空間。

2、因前幾年新開工面積較多，未來新增供應(yīng)將保持在較高的水平。 

3、投資風(fēng)險小于住宅市場。商業(yè)地產(chǎn)買方以企業(yè)為主，而住宅市場以居民需求為主，企業(yè)相對于居民更理性。住宅只需三成甚至更低首付，并可享受基準(zhǔn)利率70%的優(yōu)惠。商業(yè)地產(chǎn)首付至少50%，也無利率優(yōu)惠。商業(yè)地產(chǎn)價格直接受制于租金水平和承租企業(yè)經(jīng)營利潤率。這導(dǎo)致目前中國一般商業(yè)地產(chǎn)售價低于住宅，租金卻又高于住宅，租金收益率高于住宅，中國15大城市高檔寫字樓平均租金收益率是公寓的1.87倍。

三、商業(yè)地產(chǎn)投資機會

1、部分城市租金收益率較高的寫字樓項目。租金收益率高、空置率低的部分商業(yè)地產(chǎn)租金回報誘人。以在香港上市的越秀房產(chǎn)信托基金為例。該基金擁有廣州白馬商務(wù)大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場和越秀新都會共5個商業(yè)地產(chǎn)項目。2008年末綜合入住率高達98.1%，同比提高0.7個百分點，租金回收率基本達到了100%，連續(xù)三年未出現(xiàn)壞賬。租金凈收益率較高。

2、由于國家規(guī)劃（如天津濱海新區(qū)、與臺灣島隔海相望的福建海西地區(qū)），或受益于某些特殊稟賦（如一些風(fēng)景名勝區(qū)），未來有較大發(fā)展空間的部分中小城市，或大城市邊緣區(qū)域之商業(yè)地產(chǎn)項目。

3、海南省等適宜養(yǎng)老的地區(qū)的中高檔養(yǎng)老院項目投資。中國已經(jīng)進入老齡化社會，未來中國老年人數(shù)量將有較大幅度的上升，相關(guān)服務(wù)的需求巨大。地產(chǎn)投資加養(yǎng)老服務(wù)大有可為。