本文整理自大悅城副總經(jīng)理周鵬在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化峰會(huì)的演講
來(lái)源：新浪房產(chǎn)
1、如何做好商業(yè)地產(chǎn)，一看標(biāo)桿，二看本質(zhì)
做任何事都不要跟風(fēng)，歸根結(jié)底，要做好實(shí)體商業(yè)，第一看標(biāo)桿，第二看本質(zhì)。
怎么看標(biāo)桿？去看看美國(guó)和歐洲就好了，畢竟他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度比我們要高，走得更快。我原來(lái)一直說(shuō)美國(guó)在過(guò)去的15年增長(zhǎng)速度也很快，但是近些年一直穩(wěn)定在社會(huì)消費(fèi)品總額的29%到35%之間，他們發(fā)展的好的是怎么做的？都不是在平臺(tái)上去解決的，更多的是通過(guò)垂直，在自己做的線上平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)的。
第二是看本質(zhì)，我們?yōu)槭裁丛谶@里面沒(méi)有說(shuō)要去投這個(gè)網(wǎng)，那個(gè)網(wǎng)，把大悅城搬到線上來(lái)賣貨。如果相信商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)存在以及實(shí)體商業(yè)還存在的話，那么一定要思考你的行業(yè)的本質(zhì)是什么？
2、實(shí)體商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)
我一直說(shuō)實(shí)體商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？就是一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)。
一個(gè)中心是地緣中心，你干實(shí)體商業(yè)的就是地緣輻射優(yōu)勢(shì)，如果你的項(xiàng)目在北京，北京就是你的地緣優(yōu)勢(shì)，你就夯實(shí)地緣輻射。
兩個(gè)基本點(diǎn)，一個(gè)是體驗(yàn)，一個(gè)是平臺(tái)，我們首先要做足體驗(yàn)，第二說(shuō)平臺(tái)其實(shí)是營(yíng)造一個(gè)空間，是客人聚會(huì)的東西。
另外，我們不是單純的渠道化，我們最害怕的就是把整個(gè)商業(yè)視為一個(gè)零售的渠道，把一件商品首先就按照成本核算市場(chǎng)的價(jià)格要賣多少，這東西太直接。
其實(shí)一定有一個(gè)更高的價(jià)值點(diǎn)在里面，如果一個(gè)商業(yè)我們永遠(yuǎn)定位為它是一個(gè)純粹的渠道，那么這是必死無(wú)疑的，它必須是一個(gè)平臺(tái)。同時(shí)它也是塑造一個(gè)品牌的形象，這個(gè)品牌的價(jià)值，相比商家的品牌價(jià)值應(yīng)該是更大的，跟顧客之間的接觸更深、連接更強(qiáng)。
3、用服務(wù)業(yè)的思維來(lái)重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
我們來(lái)說(shuō)購(gòu)物中心是干什么的，商業(yè)地產(chǎn)是什么行業(yè)？商業(yè)地產(chǎn)是應(yīng)該用地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)思考的嗎？其實(shí)不是。如果我們把它當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)，我們就搞錯(cuò)了。所以我提出來(lái)，要用服務(wù)業(yè)的思維，用服務(wù)業(yè)的視角，來(lái)重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
更重要的是，要通過(guò)消費(fèi)者洞察、消費(fèi)者連接，滿足他們的需求，進(jìn)行消費(fèi)者教育，最終實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者升級(jí)，然后再作消費(fèi)者洞察，形成這樣一個(gè)閉環(huán)。我們現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用也應(yīng)該是沿著這個(gè)方向來(lái)走，按照服務(wù)業(yè)的方向來(lái)打造。
4、做商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)本質(zhì)是B2C2B
我們說(shuō)實(shí)體商業(yè)是經(jīng)營(yíng)什么的，原來(lái)的觀點(diǎn)是很粗糙的，我們是向商家收租金的，是做B2B的。那么我們實(shí)際上是干什么？所有的B2B行業(yè)，我認(rèn)為都應(yīng)該是免費(fèi)的，但凡B2B行業(yè)都應(yīng)該是免費(fèi)的。那我們是干什么的呢？
實(shí)際上是B2C2B，無(wú)論你是做百貨還是購(gòu)物中心，我們是做B2C2B，我們一定經(jīng)營(yíng)的是客群。這棟樓我們的核心價(jià)值是什么？這棟樓的核心資產(chǎn)是一棟樓，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)你們更要看成這個(gè)核心的資產(chǎn)是客人，誰(shuí)拿走了你的客人，這個(gè)資產(chǎn)就是不值錢的。所以我們是做B2C2B的。
5、要做重運(yùn)營(yíng)重服務(wù)，不能一味做輕
我們這個(gè)年代是進(jìn)入到內(nèi)容為王和服務(wù)為王的時(shí)候，所有的想法，任何時(shí)候一個(gè)企業(yè)不要想著把所有的東西都做輕，運(yùn)營(yíng)太輕的東西，未來(lái)都是不太值錢的東西。
首先把資產(chǎn)做輕了，第二把運(yùn)營(yíng)做輕了，看起來(lái)這是省事了。但真正對(duì)未來(lái)來(lái)講，省事好干的事都已經(jīng)不存在了，都沒(méi)了，或者被免費(fèi)化了。所以重要的還是要運(yùn)營(yíng)做重做實(shí)，一方面要付出辛苦，一方面要多動(dòng)腦做創(chuàng)新。
6、創(chuàng)新就要支持試錯(cuò)，基礎(chǔ)設(shè)施更重要
我們公司專門指定了一個(gè)創(chuàng)新小組，這個(gè)部門我每年都給它一定的費(fèi)用，好幾百萬(wàn)，但是我對(duì)它的要求是：第一，你必須要花出去。第二，至少一年要做十件事，哪怕十件事全錯(cuò)了，你也得去做，去不停地摸索，不停地要有一些新的想法。
他們?cè)瓉?lái)也碰過(guò)一點(diǎn)交易、也碰貨，但是我跟他們說(shuō)，好歹是個(gè)噱頭，你們?nèi)ネ姘?。但是從?nèi)心來(lái)講，這幾年最最重視的是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，就是在IT方面的投入。我們這棟樓，有的說(shuō)只要一上app了，就感覺(jué)是玩大數(shù)據(jù)了。但如果很多商業(yè)連數(shù)據(jù)采集都不完整，提什么互聯(lián)網(wǎng)化、提什么大數(shù)據(jù)。所以探索互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的過(guò)程是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過(guò)程，要不斷探索，但首先要做好基礎(chǔ)工作。
7、要把購(gòu)物中心IP化
我不知道購(gòu)物中心互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的未來(lái)是什么，但我們線上的這一塊業(yè)務(wù)我們有一個(gè)原則，永遠(yuǎn)別碰交易，永遠(yuǎn)以社交和服務(wù)為核心。我們將來(lái)通過(guò)社交、通過(guò)服務(wù)，把這棟大樓IP化。因?yàn)槟憬?jīng)營(yíng)客群，必須要把大樓IP化，要通過(guò)這些小IP烘托出自己要做的東西，把這一棟建筑IP化了，才能經(jīng)營(yíng)客群。我們的互聯(lián)網(wǎng)思維，所有的東西都本著強(qiáng)化實(shí)體商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力去走。
8、 現(xiàn)階段的互聯(lián)網(wǎng)化要做好這三點(diǎn)
我們現(xiàn)階段的互聯(lián)網(wǎng)化，關(guān)鍵要做好三點(diǎn)。
第一，采集數(shù)據(jù)。第二，對(duì)數(shù)據(jù)的挖掘。第三，互聯(lián)網(wǎng)思維。購(gòu)物中心要平臺(tái)化，既然是平臺(tái)一定有兩個(gè)原則，一，界面友好。二，開(kāi)放，不開(kāi)放就不是一個(gè)平臺(tái)。我們所有的事情都要開(kāi)放。包括我們核心的這些銷售數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)只有交流起來(lái)才能有價(jià)值。什么叫大數(shù)據(jù)？大數(shù)據(jù)一塊是你把貌似不相關(guān)的東西能整合起來(lái)，把貌似無(wú)序，實(shí)際是有序的，它不是布朗運(yùn)動(dòng)。另外就是這些數(shù)據(jù)要進(jìn)行交換，只有交換才能產(chǎn)生價(jià)值，。
9、感謝互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)消費(fèi)者主權(quán)時(shí)代
我們做商業(yè)地產(chǎn)，我覺(jué)得永遠(yuǎn)要感謝互聯(lián)網(wǎng)，有了真正的互聯(lián)網(wǎng)之后，我們才能夠，第一，實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者主權(quán)。原來(lái)說(shuō)消費(fèi)者是上帝，可是從來(lái)誰(shuí)當(dāng)過(guò)上帝啊，因?yàn)槟銢](méi)有渠道，現(xiàn)在人人都是自媒體，有了消費(fèi)者主權(quán)的時(shí)候，我們的好壞就分開(kāi)了。第二，我們要做消費(fèi)者的連接，要做消費(fèi)者的關(guān)系，一切的一切繞著人來(lái)走。短期內(nèi)，我認(rèn)為實(shí)體商業(yè)做互聯(lián)網(wǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到時(shí)候，但長(zhǎng)期來(lái)看可以想象的空間非常大。
10、要做好運(yùn)營(yíng)，出租率就不能達(dá)到100%
經(jīng)常會(huì)有投資機(jī)構(gòu)和我說(shuō)，朝陽(yáng)大悅城和西單大悅城做的那么好，為什么出租率才有95%，像上海等地有些經(jīng)營(yíng)不好的購(gòu)物中心，出租率都達(dá)到都100%了。
我說(shuō)想要達(dá)到100%的出租率，把商鋪?zhàn)獬鋈ツ沁€不容易嗎？但是做好運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵是一定要給調(diào)整留出操作的空間，每年旺季六七月份，暑期來(lái)臨之前，還有寒假來(lái)臨之前，我都要求出租率不準(zhǔn)超過(guò)90%，要做好運(yùn)營(yíng)就要不停的調(diào)整、折騰，這樣才能保證這個(gè)購(gòu)物中心能夠不斷更新、保持長(zhǎng)久的活力。
商業(yè)與地產(chǎn)ID:Commercialproperty
關(guān)注零售、商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的新思維和新趨勢(shì)，20萬(wàn)業(yè)內(nèi)精英人群訂閱，已成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最具影響力的個(gè)人自媒體平臺(tái)。
主編簡(jiǎn)介：【王傳宏】英國(guó)皇家特許測(cè)量師(MRICS)、11年商業(yè)地產(chǎn)策劃招商和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。歡迎交流與合作，個(gè)人微信 malltowinunited
