與好品牌一同前行
今天商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生了一件重大新聞，就是印力收購(gòu)凱德旗下20家購(gòu)物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)及其相應(yīng)的債務(wù)。
我先解釋一下上面這句話(huà)為什么這么繞口，因?yàn)槲铱吹胶芏嗳税l(fā)表的言論，說(shuō)是印力收購(gòu)了凱德的20個(gè)購(gòu)物中心。這樣的表述是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。如果這筆交易最終經(jīng)過(guò)政府監(jiān)管部門(mén)的審批，能夠達(dá)成。它交易的標(biāo)的不是20個(gè)購(gòu)物中心的資產(chǎn)，而是資產(chǎn)背后的項(xiàng)目公司，也就是說(shuō)印力最終買(mǎi)的是20個(gè)公司，既然買(mǎi)的是公司，那么就相當(dāng)于它買(mǎi)了兩個(gè)東西，一個(gè)是股權(quán)，一個(gè)是債務(wù)。股權(quán)就是購(gòu)物中心的資產(chǎn)，債務(wù)就是原公司對(duì)外的負(fù)債。也就是說(shuō)在這種交易中，收購(gòu)方的收購(gòu)對(duì)價(jià)并不一定是全部的收購(gòu)成本。
這種交易模式對(duì)收購(gòu)方是有風(fēng)險(xiǎn)的，但是國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)大宗交易多數(shù)都是采取的這種模式。為什么？很簡(jiǎn)單，為了避掉土地增值稅。所以這提醒我們做商業(yè)地產(chǎn)的人，從一開(kāi)始拿地，你就要謀劃著，要把最終的商業(yè)物業(yè)放進(jìn)一個(gè)干凈的獨(dú)立公司中，以備你日后處置。
再來(lái)說(shuō)一說(shuō)印力，恐怕有些朋友還不了解這個(gè)公司，但是說(shuō)到它的產(chǎn)品線(xiàn)印象城，大家可能都知道。從在管理的購(gòu)物中心數(shù)量來(lái)說(shuō)，印力是國(guó)內(nèi)僅次于萬(wàn)達(dá)的第二大商業(yè)管理公司，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，它還是比較低調(diào)的，但是它的資本結(jié)構(gòu)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于萬(wàn)達(dá)的。
印力的前身是深國(guó)投商置，成立于2003年，當(dāng)時(shí)的控股股東是深國(guó)投，而深國(guó)投是沃爾瑪中國(guó)的中方股東。因?yàn)楫?dāng)年我還不會(huì)去關(guān)注這些公司的背景，現(xiàn)在我猜深國(guó)投應(yīng)該是深圳國(guó)資委下屬的公司。
而深國(guó)投成立深國(guó)投商置就是為了幫助沃爾瑪拓展，這個(gè)時(shí)候沃爾瑪又將它全球的兩個(gè)合作伙伴引入了中國(guó)，一個(gè)是美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商西蒙，西蒙與深國(guó)投商置合作了一個(gè)公司叫深圳格瑞，最初的五個(gè)印象城就是由這個(gè)公司運(yùn)營(yíng)管理的，我在08年左右接觸過(guò)這個(gè)團(tuán)隊(duì)，是非常專(zhuān)業(yè)的，這五個(gè)印象城就包括鄭州印象城，所以我們能看到它們的主力店都是沃爾瑪。
另一個(gè)是新加坡的嘉德，它現(xiàn)在就叫凱德。當(dāng)時(shí)深國(guó)投商置與嘉德也成立了一家公司叫深圳嘉德深國(guó)投物業(yè)服務(wù)有限公司，它的產(chǎn)品線(xiàn)叫凱德廣場(chǎng)，這次交易的20個(gè)項(xiàng)目，即使不是全部，應(yīng)該大多數(shù)就是由這家公司開(kāi)發(fā)的。所以這20家購(gòu)物中心大多數(shù)的主力店也是沃爾瑪，其中鄭州凱德廣場(chǎng)的主力店的北京華聯(lián)BHG，這個(gè)可能是因?yàn)楸本┤A聯(lián)、建業(yè)和凱德之間的復(fù)雜關(guān)系形成的。
深國(guó)投這個(gè)公司后來(lái)又經(jīng)歷了華潤(rùn)的重組、黑石的控股，在黑石控股期間，它還完成了對(duì)萬(wàn)達(dá)一代店的收購(gòu)，當(dāng)然不是從萬(wàn)達(dá)手里，而是從麥格理基金的手里收購(gòu)的，當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)的一代店已經(jīng)改名叫悅薈城了。而萬(wàn)達(dá)一代店的主力店也是沃爾瑪，這是一件很有趣事情。
2015年，深國(guó)投商置再次重組，完全脫離國(guó)資背景，更名為印力集團(tuán)。
2016年萬(wàn)科收購(gòu)印力96.55%的股份，成為印力的大股東。
最后看看交易，交易的標(biāo)的是凱德的20家項(xiàng)目公司，全部資產(chǎn)一共95萬(wàn)方，位于19個(gè)城市。交易的對(duì)價(jià)是83.65億，平均每家4.18億，平均單價(jià)為1萬(wàn)元。
這筆交易應(yīng)該是各取所需的，因?yàn)閮杉叶际琴Y產(chǎn)管理的高手，而且彼此非常熟悉，彼此對(duì)項(xiàng)目也非常了解。
首先凱德玩得就是資產(chǎn)管理，他就是按照資產(chǎn)的融投管退這個(gè)閉環(huán)來(lái)運(yùn)作的，所以你會(huì)看到他一邊在出售成熟型的資產(chǎn)，一邊在投入成長(zhǎng)型的資產(chǎn)。他一邊在賣(mài)，一邊又在投，你要是對(duì)資產(chǎn)管理沒(méi)有概念，你會(huì)看不懂他的玩法的。
這20個(gè)購(gòu)物中心都是凱德早期的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的特點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)和硬件上有缺陷。建筑缺乏亮點(diǎn)，空間體驗(yàn)性差。主力店面積過(guò)大，租金坪效低，整體回報(bào)率低。受物業(yè)條件的限制，品牌級(jí)數(shù)也低，商場(chǎng)檔次不高。
但是由于凱德是嚴(yán)格按照資本回報(bào)率來(lái)設(shè)定每年的績(jī)效指標(biāo)的，所以雖然他形象不好看，但是業(yè)績(jī)還是很穩(wěn)定的。那么這些項(xiàng)目也基本在他手里有十年了，他該賺的錢(qián)已經(jīng)賺夠了，按照中國(guó)的財(cái)務(wù)制度，他現(xiàn)在也基本收回投資了，它的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也到了天花板了。
這個(gè)時(shí)候如果要繼續(xù)持有，意味著他要額外投入一筆改造資金，對(duì)硬件、設(shè)備和裝修進(jìn)行翻新改造，才能再次拉升業(yè)績(jī)。
因?yàn)閯P德是利用基金來(lái)操作項(xiàng)目的，他花錢(qián)是受限制的，原有的基金里是沒(méi)有這筆錢(qián)的。這筆錢(qián)可以有幾個(gè)出處，第一，用自己的錢(qián)，這個(gè)有點(diǎn)沒(méi)有來(lái)歷，凱德有錢(qián)也不會(huì)這樣做。第二，重新向股東募集或者增加股東，過(guò)程會(huì)非常復(fù)雜，實(shí)現(xiàn)起來(lái)周期長(zhǎng)，并且有難度。第三，使用杠桿借錢(qián)，這個(gè)會(huì)攤薄股東的收益，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于凱德來(lái)講，把這些項(xiàng)目套現(xiàn)退出是最佳選擇。
對(duì)于印力來(lái)講，好處在哪里呢？因?yàn)橛×Ρ旧砭褪莻€(gè)商業(yè)管理公司，它的戰(zhàn)略就是做存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。在房地產(chǎn)的上半場(chǎng)，商業(yè)管理公司活的是很艱難的，很多商業(yè)管理公司都沒(méi)有撐到現(xiàn)在，而目前中國(guó)正在進(jìn)入存量時(shí)代，在存量時(shí)代擁有資產(chǎn)就擁有價(jià)值，但是價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必須靠運(yùn)營(yíng)管理。
而印力在運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域一直堅(jiān)持到現(xiàn)在，中間的股東變來(lái)變?nèi)?，但他做運(yùn)營(yíng)的初心一直沒(méi)改。今天物業(yè)的增量越來(lái)越少，而消費(fèi)卻在升級(jí)。那么在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，利用資本的力量迅速地去收購(gòu)物業(yè)就是他最佳的戰(zhàn)略選擇。
回到這次交易的20個(gè)購(gòu)物中心，雖然有上面的種種問(wèn)題，但是這些物業(yè)也有優(yōu)勢(shì)，就是他們的位置都很好，他們多數(shù)都處在城市的核心區(qū)域。而且正是因?yàn)榇嬖谏厦娴膯?wèn)題，因此，它們的售價(jià)不高，平均才1萬(wàn)元。這種物業(yè)就屬于地段好，但是因?yàn)槲飿I(yè)條件而被低估的資產(chǎn)。這個(gè)時(shí)候，你只要投一筆錢(qián)進(jìn)去，把它的物業(yè)條件提升起來(lái)，就能把資產(chǎn)盤(pán)活并提升它的價(jià)值。也就是說(shuō)我們所說(shuō)的在存量上做增量。
所以我覺(jué)得這筆交易是共贏的，交易雙方都能實(shí)現(xiàn)各自的戰(zhàn)略目標(biāo)。
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