原標(biāo)題：重磅!青島將試點(diǎn)用集體建設(shè)用地蓋租賃住房
1月17日，半島記者采訪獲悉，日前，自然資源部辦公廳住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳聯(lián)合發(fā)布通知，在青島等5個(gè)城市試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。目前，青島試點(diǎn)實(shí)施方案已出爐，申請(qǐng)人須為村集體經(jīng)濟(jì)組織，建設(shè)要求以90平方米以下中小戶型為主，最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)20年，期間，非本市戶籍承租人將享受當(dāng)?shù)亟逃t(yī)療等公共服務(wù)。此外，方案中明確要求，租賃住房不能以租代售，建設(shè)過(guò)程應(yīng)防止變相開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。2019年2月底前在全市部署開(kāi)展試點(diǎn)工作，城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)、膠州市將開(kāi)展第一批試點(diǎn)。
范圍：城陽(yáng)黃島膠州開(kāi)展第一批試點(diǎn)
記者了解到，此次試點(diǎn)始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房體系為方向，審慎穩(wěn)妥開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，旨在構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，提高存量土地利用效率，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，完善利用集體租賃住房規(guī)則，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，壯大集體經(jīng)濟(jì)，為滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要提供堅(jiān)實(shí)的用地保障。
據(jù)了解，此次試點(diǎn)范圍主要包括全市范圍內(nèi)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校集中區(qū)域周邊，此外，還有租賃住房需求量大、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備、醫(yī)療教育等公共設(shè)施配套齊全的區(qū)域和軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域。試點(diǎn)地塊由項(xiàng)目所在地區(qū)(市)政府確定，經(jīng)審批同意后進(jìn)行封閉運(yùn)行，待經(jīng)驗(yàn)成熟后逐步推開(kāi)。重點(diǎn)在城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)、膠州市開(kāi)展第一批試點(diǎn)。
條件：申請(qǐng)人須為村集體經(jīng)濟(jì)組織
記者梳理發(fā)現(xiàn)，申請(qǐng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房應(yīng)具備一定條件，項(xiàng)目選址必須符合土地利用總體規(guī)劃，在城市建設(shè)用地、鎮(zhèn)建設(shè)用地之外的村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)，且不屬于政府?dāng)M納入征收范圍內(nèi)的土地。項(xiàng)目選址土地在土地利用現(xiàn)狀庫(kù)中須為存量集體建設(shè)用地，權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議;優(yōu)先利用便于土地整理的地塊。 項(xiàng)目申請(qǐng)人須為項(xiàng)目所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織。村集體經(jīng)濟(jì)組織可自行建設(shè)運(yùn)營(yíng)，或通過(guò)入股、聯(lián)營(yíng)等方式優(yōu)先選擇與國(guó)有企業(yè)合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)。選址建設(shè)項(xiàng)目須符合環(huán)保有關(guān)法律法規(guī)要求。在供地方案報(bào)批前，選址地塊須完成權(quán)屬全部注銷、地上附著物全部拆除，達(dá)到“凈地”條件。
方案中對(duì)具體的申請(qǐng)流程進(jìn)行了說(shuō)明，首先應(yīng)對(duì)照試點(diǎn)申請(qǐng)條件，由區(qū)(市)政府牽頭組織相關(guān)部門在轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行調(diào)查梳理。具備試點(diǎn)條件的，由項(xiàng)目所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織擬定試點(diǎn)實(shí)施方案，并依照相關(guān)規(guī)定經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議通過(guò)，經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)政府)同意，報(bào)區(qū)(市)政府核準(zhǔn)后，由區(qū)(市)政府正式函報(bào)市住房租賃工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)。試點(diǎn)實(shí)施方案獲批后，一般應(yīng)由村集體經(jīng)濟(jì)組織或通過(guò)入股、聯(lián)營(yíng)等方式成立的合作公司(以下簡(jiǎn)稱“合作公司”)申請(qǐng)辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、環(huán)保、建設(shè)及不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)手續(xù)。各類手續(xù)均須注明：“集體租賃住房項(xiàng)目，只租不售”。
要求：以90平方米以下中小戶型為主
記者了解到，為完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，方案中提出了相應(yīng)的建設(shè)要求，其中集體租賃住房項(xiàng)目的套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)可參照青島公共租賃住房建設(shè)的有關(guān)技術(shù)規(guī)定，也可以結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，靈活安排，原則上以90平方米以下中小戶型為主。項(xiàng)目中可安排一定數(shù)量的集體宿舍，用以解決周邊為城市生產(chǎn)運(yùn)行服務(wù)的普通勞動(dòng)者住宿問(wèn)題。
在運(yùn)營(yíng)模式方面，集體租賃住房由村集體經(jīng)濟(jì)組織或合作公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理。其中由合作公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理的，房屋的租賃年期、經(jīng)營(yíng)方式和租金分配等事宜，由村集體經(jīng)濟(jì)組織與合作主體協(xié)商確定，并簽訂書面合同，特別要強(qiáng)化租金管理，穩(wěn)定租金價(jià)格，不得隨意變動(dòng)，做到透明、規(guī)范。
監(jiān)管：最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)20年
記者了解到，為了加強(qiáng)房屋租賃監(jiān)管。集體租賃住房全面納入青島市住房租賃市場(chǎng)信息化服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)統(tǒng)一監(jiān)管，租賃合同須通過(guò)市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)予以備案。集體租賃住房出租應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。租賃期限由合同雙方協(xié)商，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)20年，具體承租人不得轉(zhuǎn)租。鼓勵(lì)當(dāng)事人使用全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，一次收取租金不得超過(guò)1年，不得含有自動(dòng)續(xù)租條款，合同期滿符合條件的可以申請(qǐng)續(xù)租并重新簽訂租賃合同。對(duì)參與運(yùn)營(yíng)房源的住房租賃機(jī)構(gòu)加強(qiáng)備案管理，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合獎(jiǎng)勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。
此外，項(xiàng)目所在區(qū)(市)政府要加強(qiáng)集體租賃住房租賃情況的日常巡查，指導(dǎo)、督促居(村)委會(huì)開(kāi)展租賃管理具體事務(wù)、矛盾協(xié)調(diào)化解等工作，要求利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑質(zhì)量、裝飾裝修符合相關(guān)條件標(biāo)準(zhǔn)，不得違規(guī)使用租金貸。同時(shí)建立街道辦事處(鎮(zhèn)政府)、國(guó)土資源、房管、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、農(nóng)業(yè)、公安、工商、稅務(wù)等多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記、租賃備案管理、稅務(wù)、工商、防范非法銷售等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建規(guī)范有序的集體租賃住房租賃市場(chǎng)秩序。
優(yōu)勢(shì)：承租人享受教育醫(yī)療等公共服務(wù)
記者了解到，通過(guò)集體租賃住房，承租人將獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。方案中提出，通過(guò)市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，集體租賃住房租賃合同備案信息與稅務(wù)、金融、住房公積金、工商、公安、教育、人力資源社會(huì)保障、衛(wèi)生計(jì)生等主管部門共享。依法登記備案的非本市戶籍承租人申領(lǐng)居住證后，享受居住地醫(yī)療保障服務(wù)項(xiàng)目，符合條件的隨遷子女按居住地入學(xué)政策接受義務(wù)教育;集體租賃住房承租人符合條件的可納入社保體系;依托街道(鎮(zhèn))和居(村)委提供計(jì)劃生育、勞動(dòng)就業(yè)、法律援助等人口基本服務(wù);依托基層黨、團(tuán)、工會(huì)等組織開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)。
此外，職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月，本人及配偶在青島市行政區(qū)域內(nèi)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房(含尚未取得《房屋所有權(quán)證》)且租賃住房的，可按照青島市有關(guān)規(guī)定提取夫妻雙方住房公積金支付房租。集體租賃住房按照居民住宅水、電、氣價(jià)格執(zhí)行，非居住功能用房的水、電、氣實(shí)行分別計(jì)價(jià)。
提醒：租賃住房非小產(chǎn)權(quán)房，不能以租代售
記者了解到，租賃住房享受一定的支持政策。在土地政策方面集體租賃住房以使用集體建設(shè)用地方式辦理用地手續(xù)，土地用途為住宅(集體租賃住房)，使用年限70年，政府不收取土地價(jià)款。項(xiàng)目地塊由村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)交付凈地，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。項(xiàng)目可設(shè)置一定比例的商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施，建筑面積不超過(guò)總建筑面積的15%，與項(xiàng)目整體一并登記，使用權(quán)人不得出售，承租人不得轉(zhuǎn)租、抵押、轉(zhuǎn)讓。在金融政策和財(cái)稅政策方面，金融機(jī)構(gòu)、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行等將提款貸款等支持，財(cái)政、稅務(wù)部門將給予一定優(yōu)惠政策
方案中提到，2019年2月底前，在全市部署開(kāi)展試點(diǎn)工作。2019年4月底前，相關(guān)區(qū)(市)政府根據(jù)本實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，研究確定試點(diǎn)項(xiàng)目地塊，并按程序進(jìn)行試點(diǎn)申請(qǐng)、審批;負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題。2019年11月底前，按照要求組織開(kāi)展試點(diǎn)中期評(píng)估，形成中期評(píng)估報(bào)告，2020年年底前，總結(jié)試點(diǎn)工作實(shí)施效果、提出有關(guān)政策法規(guī)的修改建議，形成試點(diǎn)總結(jié)報(bào)告。
方案中還明確了各個(gè)部門的職責(zé)分工，并提出要求，各區(qū)(市)政府是本區(qū)域集體租賃住房試點(diǎn)工作的責(zé)任主體。此外，方案還明確要求，嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，防止借機(jī)違法用地，防止變相開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。嚴(yán)格遵守租賃相關(guān)法律規(guī)定，防止以租代售。
記者 于紅靚
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