銷售市場盡管有些許回暖，但對于房企即將到來的償債高峰來說，杯水車薪。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，2022年6-7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1755億元，其中，近兩個月民企到期債券合計約1178億元，占總規(guī)模的67%。
同期，民營房企的融資環(huán)境并無明顯改善。中指院統(tǒng)計顯示，今年1-4月，受行業(yè)短期流動性緊張、多家民企接連發(fā)生違約事件影響，行業(yè)信用債發(fā)行以國央企為主，民企僅成功發(fā)行8筆債券。5月至今，在監(jiān)管層的指導下，包括旭輝在內(nèi)的5家示范民企采用信用保護工具先后發(fā)行了債券，但并無更多民營房企得到類似的發(fā)債融資機會。而只能尋求更高利率水平的貸款或加大資產(chǎn)出售力度。
在這樣的背景下，房企持續(xù)對到期債務(wù)尋求展期。據(jù)中金公司統(tǒng)計顯示，2022年1-5月，已有25支境內(nèi)陸產(chǎn)債展期。業(yè)內(nèi)認為，在房企資金壓力尚無明顯改善的情況下，未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。
利率高達20%
上周的房地產(chǎn)市場傳來了兩則關(guān)于融資的消息。
一則來自民營房企代表旭輝。6月24日晚，旭輝集團對外披露，其完成了2022年第一期公司債券簿記建檔工作，發(fā)行規(guī)模5億元，發(fā)行期限4年期，票面利率定于5.5%。該筆債券使用了由中國證券金融股份有限公司與國泰君安證券創(chuàng)設(shè)的信用保護憑證。
至此，包括碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城、旭輝在內(nèi)的五家示范房企，都完成了帶有信用保護工具的相關(guān)公司債券的發(fā)行。
另一則融資消息則來自華南房企雅居樂。同樣是在24日晚間，雅居樂發(fā)布公告稱，其獲得不超過8.94億港元的夾層融資貸款。
據(jù)雅居樂上述公告，2021年4月15日，雅居樂間接全資附屬公司富銳發(fā)展有限公司（以下簡稱“富銳發(fā)展”，作為借款方）與優(yōu)先貸款人（作為原貸款方）等方面簽訂了優(yōu)先融資協(xié)議。優(yōu)先貸款人同意按年利率為HIBOR利率加1.4%，向借款人提供本金總額最高約為10.4億港元的定期貸款融資，為期24個月。
今年6月24日，富銳發(fā)展與優(yōu)先貸款方等方面簽訂優(yōu)先融資補充協(xié)議，將上述融資的最終到期期限延長12個月，同意簽署夾層融資協(xié)議并設(shè)立相關(guān)擔保等。
具體來看，根據(jù)該夾層融資協(xié)議，夾層貸款人同意向借款人提供本金總額最高為8.94億元港元的夾層融資，自提取日期起計為期24個月。同時，夾層融資需要雅居樂簽立擔保。
根據(jù)該夾層融資協(xié)議，在達到某些條件后，夾層貸款人可選擇將貸款轉(zhuǎn)換為借款人的所有已發(fā)行股份；前述條件中包括雅居樂無力償債等。
雅居樂在公告中表示，若夾層貸款人選擇行使選擇權(quán)，則富銳發(fā)展將不再是雅居樂附屬公司，并預計將錄得約14.37億港元的虧損。
據(jù)披露，富銳發(fā)展的主要資產(chǎn)為位于香港柏架山道的一幅土地，地盤面積約為2.42萬平方呎，以及位于香港英皇道的一幅土地，地盤面積約1萬平方呎。該物業(yè)擬發(fā)展為兩幢約有600個單位的住宅樓宇。
有長期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師透露，雅居樂獲得該筆融資主要就是靠在香港的項目，目前雅居樂還有其他的融資項目正在推進中，“其他民營房企也有類似的融資項目在推”。
“抵押融資基本上是民營房企僅有的渠道之一?！鄙鲜龉淌辗治鰩煴硎?，當前普通民營房企的融資環(huán)境并沒有明顯改善。
值得一提的是，雅居樂該筆夾層貸款的年利率高達20%。在匯生國際融資總裁黃立沖看來，“對于當前的民營房企來說，拿到錢就可以暫時生存，利息高低已經(jīng)不那么重要了?！?/p>
債務(wù)一展再展
事實上，在當前的市場背景下，大部分已進行過展期或出現(xiàn)違約行為的民營房企，再融資通道關(guān)閉，持續(xù)尋求展期成為應(yīng)對債務(wù)的主要方式。
4月份時已完成展期的“融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司2020年公開發(fā)行公司債券（第一期）”（以下簡稱“PR融創(chuàng)01”），如今面臨著新一輪展期。
公開信息顯示，“PR融創(chuàng)01”總發(fā)行規(guī)模40億元，票面利率4.78%，原應(yīng)于2022年4月1日兌付回售資金及利息。此后，該筆債券的展期方案通過，相應(yīng)的兌付方案為自2022年4月1日起的18個月內(nèi)，定期兌付一定的本金，直至第18個月累計付清本期債券全部本金，利隨本清。
根據(jù)上述方案，融創(chuàng)已經(jīng)完成了5月15日首筆10%的本金及其對應(yīng)利息的足額支付，并應(yīng)于6月30日第二次分期支付“PR融創(chuàng)01”發(fā)行總額10%的本金及其對應(yīng)利息。
如今，第二期款項的支付遭遇難題，出現(xiàn)不確定性。6月24日，融創(chuàng)在上交所發(fā)布公告稱，“截至目前，公司面臨短期較大的資金壓力，預計無法于2022年6月30日前籌措到足額的分期償付資金，擬對本期債券后續(xù)的還款節(jié)奏進行調(diào)整?！?/p>
融創(chuàng)在公告中表示，自其于2022年4月1日調(diào)整了本息兌付安排以來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售市場仍持續(xù)低迷，同時受疫情反復的影響，融創(chuàng)在今年前5個月累計實現(xiàn)合同銷售金額同比減少59.16%，使其短期的資金安排受到了極大的影響。
對于已經(jīng)展期的債務(wù)，再次調(diào)整支付節(jié)奏的情況同樣出現(xiàn)在世茂身上。公開信息顯示，世茂擔保的“中信建投-鑫荃供應(yīng)鏈金融第1期資產(chǎn)支持專項計劃”近日對調(diào)整后的展期計劃再進行調(diào)整，將原定展期11個月的方案改為展期18個月，即剩余各期本金的支付時間各延期了約7個月。該產(chǎn)品優(yōu)先級部分“PR1優(yōu)”發(fā)行規(guī)模7.15億元人民幣，存續(xù)金額約5億元。
奧園則開始對境內(nèi)債務(wù)的到期利息尋求展期。6月20日，奧園發(fā)布債券公告稱，“21奧園債”原應(yīng)于7月2日兌付第一年度利息，擬向債券持有人請求變更本期利息的兌付安排，由原來的一次性償付，調(diào)整為自7月2日起的12個月內(nèi)定期兌付一定比例的利息，直到第1年末累計付清本期利息。
據(jù)上述公告，“21奧園債”發(fā)行規(guī)模合計18.2億元，期限4年，票面利率為6.8%。包括上述展期方案在內(nèi)的三項議案的表決截止期限為6月27日。據(jù)知情人士透露，該場持有人會議召開前，已提前與投資人“溝通好了”。
據(jù)中金公司統(tǒng)計顯示，2022年1-5月，已有25支境內(nèi)陸產(chǎn)債展期。同時，截至目前，有13家房企對境外美元債尋求展期，包括大發(fā)、中梁、正榮等。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至6月初，共有26筆美元債新增發(fā)行，但有16筆為要約交換，將現(xiàn)有票據(jù)交換為新發(fā)行票據(jù)，變相展期。
7月再迎償債高峰
隨著房企下一個償債高峰的到來，未來一段時間內(nèi)，債券展期或?qū)⒏用芗爻霈F(xiàn)。
克而瑞統(tǒng)計顯示，2022年6-7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1755億元，其中，民企到期債務(wù)壓力巨大，約有1178億元債券到期，占比67%。同時，下半年，民營房企到期債券中，海外債約占總規(guī)模的56%。
另據(jù)公開信息，7月，共有58只境內(nèi)陸產(chǎn)債面臨到期及回售，合計金額約649億元。其中，恒大、華潤置地、金地、融信、寶龍等房企均有兩只以上的境內(nèi)債面臨兌付。
而與之相對應(yīng)的則是，民營房企始終不樂觀的融資環(huán)境。
中指院統(tǒng)計顯示，今年1-4月，受行業(yè)短期流動性緊張、多家民企接連發(fā)生違約事件影響，行業(yè)信用債發(fā)行以國央企為主，民企僅成功發(fā)行8筆債券。
5月以來，在監(jiān)管層的指導下，包括龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等在內(nèi)的五家示范民企采用信用保護工具，先后發(fā)行了6筆債券，發(fā)行規(guī)模合計約39億元。
不過截至目前，除了上述5家房企之外，鮮少有民營房企能夠在公開市場上實現(xiàn)融資。事實上，即便是上述被監(jiān)管層蓋章認定的示范民營房企，2022年以來發(fā)債的難度也不小。
5月底，在由上交所組織的五家民營房企與投資者的交流會上，有與會房企高管提及，2022年2月-5月期間，該公司曾兩次發(fā)債，盡管都發(fā)行成功，但第二次明顯感受到市場的壓力，發(fā)行顯得吃力，“有兩家過去與我們公司合作的大型銀行機構(gòu)，一些暴雷企業(yè)影響到他們對民營企業(yè)的投資，后來基本上'一刀切’，對民營房企的債券就不再投了?！?/p>
在融資渠道尚無明顯放開跡象，并且銷售回暖不明顯之時，房企還在努力加強回血。近日，奧園以5.68億港元的總價出售了位于澳大利亞兩家附屬公司股權(quán)；富力地產(chǎn)于5月時折價出售了海南大英山新城市中心項目，回血約10億元。
“整體來看，當前還有不少房企存在流動性問題，未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意?！笨硕鹧芯恐行闹赋?。
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