有時候，我們的成功就是要建立在別人的失敗之上。
前幾天和朋友閑聊，聽他聊他在買房路上的投資污點，很有分享的必要——如果你不知道怎么投資是對的，那就先記住哪些投資是錯的。
01
污點1，買了投資大盤的房子。
大概是幾年前，他在號稱“亞洲第一神盤”的貴陽花果園買了兩套房子。
其中一套房子持有一段時間后，拼死拼活地保本賣出；剩下的一套，不是他不想賣，而是根本賣不出去。
他說這套房子是他投資生涯里污點中的污點，“一定不要在投資客很多的小區(qū)買房子?！?/p>
為什么不要在投資客很多的樓盤/小區(qū)買房子，因為有兩大風險可能是你無法承受的。
其一，競爭太太太激烈。
百萬方大盤在花果園面前都是戰(zhàn)五渣，因為它的總建筑面積有1830萬平米、一共600棟房子。下面這張圖是花果園的“冰山一角”，密密麻麻全是房子
朋友說，整個小區(qū)有幾千套掛出來賣的二手房跟他這套房子競爭，非常激烈、毫無勝算。
我在貝殼找房查了下，貴陽花果園商圈共有4342套二手房掛牌。絕大部分來自花果園小區(qū)。就算以保守的70%估算，花果園也掛出了3000套二手房。
現在他的心態(tài)已經佛了：就把房子掛在那里，賣不賣得出去，隨緣。
其二，集體拋盤風險。
什么是拋盤？就是賣家為了盡快把房子賣出去，以低于市場水平的價格出售。
一個小區(qū)出現一兩套這種房子，可以稱之為“筍盤”。如果一個小區(qū)大量出現這種房子，只能稱它為“崩盤”。
舉個例子：
本來這個小區(qū)房子的市場價是120萬，投資客A為了盡快賣出，只掛115萬。巧了，投資客B也急需賣房，掛出了更低的110萬。
小區(qū)里還有其它急需賣房的投資客C、D、E、F、G……大家一起進行這個“神仙”操作，成功拉垮整個小區(qū)的房價。
而集體拋盤最容易出現在以投資客為主的小區(qū)。因為投資客最有可能進行“賣房—套現—離場”的操作。
這里有兩個辨別小區(qū)是否以投資客為主的小妙招，請收好。
1，晚上去小區(qū)轉悠，觀察每棟樓的亮燈情況。亮燈率越高，說明入住率越高。入住率越高，說明自住的人越多。
2，還是在晚上，去看小區(qū)外面和車庫里面停了多少車。道理同上。
02
污點2，買了一套自住兼投資的別墅。
這個污點來自他的朋友。聽完之后，我由衷地心疼這位朋友，簡直是虧了10個唐家沱。
這位朋友花350萬買了一套別墅，又花了350萬裝修。后來他要把這套別墅賣了。
前年開始掛在二手房市場，最初報價是500多萬。掛了兩年都沒賣出去，今年直接降到470萬，結果還是沒賣出去。
房款加裝修一共700萬，二手房掛價470萬，血虧230萬還賣不出去，實慘。
講到這件事時，他帶著一副“土豪的世界我不懂”的表情說，“一定不要買（投資）別墅?！?/p>
什么是投資？就是通過手上的房子獲得收益。最快速的方式，是把它賣出去。如果賣不出去、得不到收益，就不叫投資。
流動性更好的房子，更容易賣出去。而別墅恰恰是流動性不怎么好的房子，因為面積大、總價高，對應的客戶基數比較小。不像高層那樣，對應了市場中最廣泛剛需客戶，基數大、二手房需求多。
以及，買別墅的人也可能存在這種心態(tài)：不愿意買別人住過或者裝修過的房子，并且對品質和環(huán)境有更高的要求。重慶幾年前的別墅不一定能讓他們瞧得上。
03
污點3，買了小縣城的房子。
很早以前，他在一個小縣城買了一套房子。
10年前的2010年，有買家出16萬想買他這套房子，他傲嬌著沒有賣，認為價格還會漲。
10年后的2020年，戲劇性的一幕發(fā)生了：他以12萬的價格賣了這套房子，倒虧4萬。如果算上通貨膨脹的因素，虧得更多。
聊起這件事的時候，他滿臉都寫著后悔，“一定不要買（投資）小縣城的房子?！?/p>
為什么小縣城會出現“房價如蔥”的跌價奇觀，根本原因在于人口。
如果要用最簡單的方式形容人口和房價的關系，應該是這么一句話：人口帶來需求需求培育市場市場影響價格。
很不幸的是，除非天賦異稟，大多數小縣城都處在城市發(fā)展金字塔的末端：一二線城市吃肉、三四線城市喝湯、四五線城市啃骨頭。
換句話說，小縣城的普遍特征是經濟不足、產業(yè)匱乏，很難留住人才。導致勞動力人口不斷流出，去發(fā)展更好的城市掙錢。人口越流出、需求越不足。
當小縣城房子的數量沒有減少，買房子的人卻越來越少。供應明顯大于需求時，價格就會做出自己最真實的反應：跌跌更健康。
04
污點4，買了一套概念型新區(qū)的房子。
什么是概念型新區(qū)，就是要啥啥沒有、全靠規(guī)劃吹的純新區(qū)域。
買概念型新區(qū)的房子，至少要滿足兩個條件：
第一，找到規(guī)劃穩(wěn)、前景好、可實現的新區(qū)。
第二，踩準時機買入、踩準時機賣出。
如果你買的新區(qū)和這兩個條件完美錯過，就只能長期持有，用時間換空間，等概念落地。
但是，對于我們這些普通人，既要找到規(guī)劃穩(wěn)、前景好、可實現的新區(qū)，還要踩準時機買入賣出，難度系數爆表。眼光、膽量和運氣，一個都不能少。
再來說長期持有，這對心理和定力是很大的挑戰(zhàn)。
在這個“長期”里，很有可能在市場波動時，新區(qū)因為不夠成熟而領跌甚至大跌。以鄭州的新區(qū)為例，今年鄭州多個新區(qū)的房價跌幅明顯，普跌1500-3000元/㎡。
這個時候你是及時止損還是心懷美好等東山再起？太難了。要么就像今天這位朋友一樣，把佛系貫穿到底，放在那里、生死由命。
05
最后，給大家講一個來自資深中介的“投資四詞訣”：高層、小三房、換乘站、學區(qū)房。前兩個是基本，后兩個碰上了就優(yōu)先選擇。
高層和小三房就不用說了，對應的客戶基數最大、有最基本的流動性。
換乘站是指軌道換乘站，各位留意一下，換乘站所在的位置一般都是人口密集、配套豐富、生活區(qū)密集的地段。
學區(qū)房排在最后，有兩個原因。首先受教育政策的影響比較大且劃片并非萬無一失。以及，你買入學區(qū)房投資時，上家已經把學區(qū)的溢價算在房價里，成本并不低，強在保值抗跌性。
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