文/郭子龍
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隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，住房制度改革的逐步深化，房屋租賃市場日益活躍，而在房屋租賃中，人們對房屋裝飾裝修的要求越來越高，裝飾裝修的價值也越來越大。相應(yīng)的，在房屋租賃合同無效、解除或履行期限屆滿時，對于租賃房屋內(nèi)裝飾裝修物應(yīng)如何處理的爭議與糾紛也越來越多。而司法實踐中，各地法院對該問題的裁判標(biāo)準(zhǔn)又往往千差萬別，進而使律師在為當(dāng)事人提供相關(guān)法律服務(wù)時無所適從。有的未區(qū)分裝飾裝修是否形成附合，有的則直接忽略了出租人是否同意利用的認(rèn)定。本文則針對實踐中種種標(biāo)準(zhǔn)不一的現(xiàn)象，在對現(xiàn)行法律法規(guī)及司法解釋等相關(guān)規(guī)定解讀的基礎(chǔ)上，對該問題在實務(wù)過程中的處理方式進行系統(tǒng)梳理分析，以求拋磚引玉。
一、承租人未經(jīng)出租人同意對租賃房屋所做裝飾裝修，法律規(guī)定明確，一般不考慮導(dǎo)致租賃合同終止的原因。
根據(jù)《合同法》第二百二十三條第二款及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司法解釋》第十三條的規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意對租賃房屋進行裝飾裝修的，承租人應(yīng)當(dāng)自行拆除裝飾裝修物并將租賃房屋恢復(fù)原狀，如因拆除行為導(dǎo)致租賃房屋損毀的，還應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或賠償損失。
賴因在房屋租賃中，承租人雖基于租賃合同取得了房屋的使用權(quán)，但自始至終并未取得該房屋的所有權(quán)，即租賃房屋的所有權(quán)人一直為出租人。故承租人要對屬于出租人所有之租賃房屋進行裝飾裝修的，則必須事先經(jīng)出租人同意。如承租人未經(jīng)出租人同意擅自對租賃房屋進行裝飾裝修的，從行為性質(zhì)上講，應(yīng)屬違約行為，如因此造成租賃房屋損害的，還將構(gòu)成侵權(quán)。
換言之，在該種情形下，一般不考慮租賃合同終止的原因，亦不再考慮裝飾裝修是否形成附合。即使裝飾裝修物在事實上已不能拆除且對出租人具有一定利用價值，出租人也不必給予承租人任何補償。因為在此種情況下，如果要求出租人給予補償，對出租人而言，該補償將構(gòu)成強制得利的補償，而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則，強制得利是不應(yīng)補償?shù)摹?/p>
二、承租人經(jīng)出租人同意對租賃房屋所做的裝飾裝修，應(yīng)首先區(qū)分租賃合同無效、解除或履行期限屆滿的不同情形，其次結(jié)合裝飾裝修物是否已形成附合及/或出租人是否同意利用等因素，最后再確定不同的處理方式。
（一）裝飾裝修在租賃合同無效的情況下的應(yīng)如何處理？
1、租賃合同無效的情形
除《合同法》第52條所規(guī)定的無效情形外，根據(jù)《合同法》第214條及《房屋租賃合同司法解釋》第2條、第3條、第15條之規(guī)定，有下列情形之一的，租賃合同應(yīng)為無效：
（1）租賃期限超過二十年的，超過部分無效；
（2）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定在城鎮(zhèn)土地上建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；
（3）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容在城鎮(zhèn)土地上建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；
（4）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效；
（5）承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
2、根據(jù)租賃房屋中的裝飾裝修是否形成附合，并區(qū)分出租人是否同意利用以確定不同的處理方式。
（1）在裝飾裝修物未形成附合時：
①出租人同意利用的，可折價歸出租人所有。但實踐中適用的前提是，出租人和承租人應(yīng)能就該未形成附合的裝飾裝修物由出租人繼續(xù)使用及補償數(shù)額達成一致。
②出租人不同意利用的，則可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。在此需要注意的是，如房屋租賃合同無效系由出租人過錯造成的，并不影響承租人請求出租人賠償損失的權(quán)利，包括但不限于：裝飾裝修物折舊費用、拆除費用、恢復(fù)原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失等。
（2）在裝飾裝修物已形成附合時：
①出租人同意利用的，說明該裝飾裝修符合出租人的使用需求，對出租人具有使用價值，故可折價歸出租人所有。但此時折價的范圍應(yīng)僅限于租賃合同無效時裝飾裝修尚存的價值即現(xiàn)存價值，而不能以承租人支出的投資數(shù)額為準(zhǔn)。
②出租人不同意利用的，則由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
（參見《房屋租賃合同司法解釋》第9條）
3、實踐中應(yīng)重點把握的兩大難點：
（1）如何確定裝飾裝修的現(xiàn)值損失？
在合同無效的情況下，一般不再考慮租賃期限的長短，只考慮承租人對其裝飾裝修的實際使用時間，即按照承租人已使用的時間予以折舊，而不是按照租賃期限進行分?jǐn)偂?/p>
而實踐中，則往往通過鑒定的方式確定裝飾裝修的造價，并根據(jù)承租人占有使用房屋的期間扣除正常使用的損耗，最終確定裝飾裝修尚存的實際價值。而承租人占有使用房屋期間已享有的裝飾裝修利益，則不再在列入合同無效的損失范圍。
（2）如何判斷出租人是否同意利用？
出租人是否同意利用不能僅根據(jù)出租人的口頭表示，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合出租人的事實行為來判斷。
實踐中，有的出租人雖未明確表明同意對租賃房屋的裝飾裝修繼續(xù)利用，但其事實上已經(jīng)實際利用了裝飾裝修的，亦應(yīng)視為出租人同意利用。如：在未拆除原有裝飾裝修物的租賃房屋再次開業(yè)經(jīng)營；或是未拆除現(xiàn)有裝飾裝修即將租賃房屋出租給第三人，允許第三人對租賃房屋的裝飾裝修物進行利用；或是雖未自行使用或允許第三人使用該裝飾裝修，但亦未明確提出不同意對其進行利用。
（二）因一方違約解除而導(dǎo)致租賃合同終止的情況下應(yīng)如何處理？
1、應(yīng)首先區(qū)分租賃合同提前解除的原因。
（1）租賃合同履行過程中，承租人在哪些情況下可以請求解除合同？
一般情況下，如租賃合同具備《合同法》第94條之規(guī)定情形之一的，承租人可以依法行使解除權(quán)，請求解除合同。除此之外，實踐中，如因出租人存在下列違約情形之一，而導(dǎo)致租賃房屋無法使用的，承租人亦可以請求解除合同：
①租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；
②租賃房屋權(quán)屬有爭議，以致承租人無法對標(biāo)的房屋使用、收益，行使租賃權(quán)的；
③租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的；
④租賃房屋客觀狀況使租賃房屋無法通過相關(guān)行政審批，導(dǎo)致約定的使用目的無法實現(xiàn)，如未通過消防驗收或環(huán)評導(dǎo)致無法在租賃房屋從事約定的經(jīng)營項目；
⑤租賃房屋不具備正常使用的條件，如存在危及承租人的安全或者健康的情況，即使承租人明知的，其仍然可以隨時請求解除合同。
（2）租賃合同履行過程中，出租人在哪些情況下可以請求解除合同？
一般情況下，租賃合同具備《合同法》第94條之規(guī)定情形之一的，出租人可以依法行使解除權(quán)，請求解除合同。除此之外，實踐中，如因承租人存在下列違約情形的，出租人亦可以請求解除合同：
①承租人未按照約定的方法或租賃的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的；
②承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人對轉(zhuǎn)租行為不予認(rèn)可的；
③不定期租賃的，出租人可以隨時請求解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人；
④租賃物為房屋的，承租人未經(jīng)出租人同意擅自對房屋進行改建或擴建，出租人提出異議并要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失的，承租人不予恢復(fù)或賠償?shù)模?/p>
⑤承租人使用租賃物從事非法生產(chǎn)、加工、儲存、經(jīng)營爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或傳染病原體等危險物質(zhì)和其他違法活動的。
2、根據(jù)租賃房屋中的裝飾裝修物是否形成附合，并結(jié)合出租人是否同意利用以確定不同的處理方式。
（1）在裝飾裝修物未形成附合時：
①如雙方對未形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定處理；
②如雙方對未形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，則可由承租人拆除取回，且不以出租人同意為必要條件。但承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到安全注意義務(wù)，不得對租賃房屋造成毀損，一旦因拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應(yīng)恢復(fù)原狀或承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如承租人不拆除，卻反而向出租人要求補償裝飾裝修費用的，人民法院一般不予支持。
（2）在裝飾裝修物已形成附合時：
①雙方對已形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定處理；
②雙方對已形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照下列情形分別處理：
A、因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。也就是說，在出租人違約導(dǎo)致租賃合同解除情況下，承租人無法按照租賃合同約定的租賃期限使用房屋，也就同時意味不能完全享用附合的裝飾裝修價值。因此，對于承租人無法享用的剩余租賃期限內(nèi)附合的裝飾裝修價值，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。
B、因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償。也就是說，雖然承租人因自身過錯而不能繼續(xù)享用剩余租賃期限內(nèi)的裝飾裝修價值，責(zé)任自負。但不排除在該種情況下，出租人與承租人經(jīng)協(xié)商達成一致后，由出租人在其利用裝飾裝修物的價值范圍內(nèi)對承租人予以適當(dāng)?shù)难a償。
C、因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。司法實踐中，關(guān)于如何具體確定出租人與承租人的責(zé)任分擔(dān)比例，則應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的違約行為性質(zhì)、違約事實、違約原因、主觀心態(tài)等情節(jié)，綜合認(rèn)定雙方的過錯大小，以盡可能做到公平公正合理。
D、因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。司法實踐中，所謂不可歸責(zé)于雙方的事由，一般主要是但不限于不可抗力，即《民法通則》第153條和《合同法》第117條所指，不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。
（參見《合同法》第223條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條、第11條）
3、實踐中應(yīng)重點把握的三大難點：
（1）如何認(rèn)定裝飾裝修物是否已形成附合？
通常情況下，如裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起非毀損不可分離，則基本可以認(rèn)定裝飾裝修與租賃房屋構(gòu)成附合，如地板、水暖系統(tǒng)、天花板等；如裝飾裝修物與租賃房屋未完全結(jié)合或雖與租賃房屋結(jié)合但尚未達到不可分離的狀態(tài)，移除、更換時不會損壞房屋結(jié)構(gòu)或其表面裝飾裝修的，則不能認(rèn)定為構(gòu)成附合，如吊燈、窗簾等。
（2）租賃合同解除后，當(dāng)事人除主張裝飾裝修損失等經(jīng)濟損失外，是否還可依據(jù)合同約定的違約責(zé)任條款向?qū)Ψ街鲝堖`約金？
根據(jù)《合同法》第113條、第114條及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》第29條的規(guī)定，當(dāng)事人承擔(dān)的違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)與因其違約行為給對方造成的經(jīng)濟損失數(shù)額相適應(yīng)。如果違約金數(shù)額與經(jīng)濟損失數(shù)額相差較大的，當(dāng)事人可以要求調(diào)整。
因此，當(dāng)事人因租賃合同履行問題發(fā)生訴訟，如果租賃合同約定了違約條款，當(dāng)事人又主張其有裝飾裝修費、經(jīng)營損失等經(jīng)濟損失的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)選擇其一主張。如果當(dāng)事人在訴訟中既主張違約金又主張裝飾裝修等經(jīng)濟損失的，則法院應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人作出選擇。
如當(dāng)事人選擇主張違約金的，如違約金過分高于其實際經(jīng)濟損失數(shù)額的，對方當(dāng)事人可以要求法院降低；如違約金低于實際經(jīng)濟損失數(shù)額的，則當(dāng)事人可以要求法院以實際經(jīng)濟損失為基礎(chǔ)提高違約金。
（3）如何確定剩余租賃期間內(nèi)已形成附合的裝飾裝修的殘值？
通常情況下，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修時，不僅會考慮租賃房屋的用途及其個性化需求，而且還會將租賃期限的長短作為主要參考因素，即對于租賃期限較長的房屋，承租人可能會投入較大的裝飾裝修費用，而對于租賃期限較短的房屋，承租人可能只做一般的裝飾裝修或不做裝飾裝修。于是，在房屋租賃合同履行期限未滿而提前解除時，承租人對其按原約定履行期間投資的附合于租賃房屋的裝飾裝修物的價值并未完全享用，即在剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修物還存在一定的價值。
司法實踐中，關(guān)于殘值損失的確定方法，一般應(yīng)以裝飾裝修造價為基礎(chǔ)，根據(jù)合同約定的租賃期限計算攤銷費用，以合同未履行期間未攤銷費用與裝飾裝修現(xiàn)值進行比較，取其低者即為殘值損失。如出租人和承租人對附合裝飾裝修的投資數(shù)額無法達成一致的，則委托專業(yè)鑒定機構(gòu)對此進行鑒定。
（三）因租賃期間屆滿而導(dǎo)致租賃合同終止的情況下應(yīng)如何處理？
1、在裝飾裝修物尚未形成附合時：
（1）如雙方對未形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定處理；
（2）如雙方對未形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，則可由承租人拆除取回，且不以出租人同意為必要條件。但承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到安全注意義務(wù)，不得對租賃房屋造成毀損，一旦因拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應(yīng)恢復(fù)原狀或承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如承租人不拆除裝飾裝修物卻反而向出租人要求補償裝飾裝修費用的，人民法院一般不予支持。
2、在裝飾裝修物已形成附合時：
（1）雙方對已形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定處理；
（2）雙方對已形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，則當(dāng)租賃合同履行期限屆滿，即使已形成附合的裝飾裝修仍有利用價值，仍應(yīng)視為裝飾裝修費用在租賃期限內(nèi)已攤銷完畢，出租人無需再對該裝飾裝修給予補償。但如出租人自愿補償?shù)?，則另當(dāng)別論。
（參見《房屋租賃合同司法解釋》第10條）
實習(xí)編輯/雷彬
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