隨著城市化進(jìn)程強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，拆遷矛盾呈現(xiàn)日益尖銳的態(tài)勢(shì)。拆遷律師（www.jinglawyer.com）在咨詢和辦理的案件的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是面朝黃土背朝天的樸實(shí)農(nóng)民，還是顯赫一方的成功企業(yè)家，遇到拆遷問(wèn)題都會(huì)感覺束手無(wú)措。這不只是因?yàn)樗麄儧]有專業(yè)知識(shí)，更是因?yàn)楹翢o(wú)拆遷經(jīng)驗(yàn)。他們的眼神總是那么無(wú)助，語(yǔ)氣總是顯得無(wú)辜，一句“我不知道啊!”看似可以讓他們找到一些安慰，卻成為了維權(quán)路上最大的障礙。
因此，如何讓每一位被拆遷人都可以認(rèn)清自己的位置，了解到他們所不熟知的拆遷問(wèn)題，就應(yīng)該成為開啟拆遷維權(quán)之路的第一步。下面，小編為大家提供一些干貨!
什么樣的征收才符合公益目的?
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。”即征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋只能是為了公共利益的需要。但是，由于公共利益具有高度的抽象性和不確定性，作為征收事由的公共利益在實(shí)踐中有被濫用的傾向。個(gè)別政府以“舊城改造”為名進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，不僅引發(fā)爭(zhēng)議，更侵犯了被拆遷人的合法權(quán)益。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取消了2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中非因公共利益需要亦可拆遷城市房屋的情形，在法律規(guī)定層面，純粹的商業(yè)利益被明確排除在征收范圍之外。但是，由于個(gè)別商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目確實(shí)包含了公共利益的因素，其間接產(chǎn)生的公共利益亦為社會(huì)所需要，在極大程度上也為行政機(jī)關(guān)所鼓勵(lì)。因此，對(duì)于此類綜合公共利益與商業(yè)利益的項(xiàng)目到底如何定性就成為了解決征收糾紛的首要問(wèn)題。
對(duì)于這一問(wèn)題，小編認(rèn)為要從商業(yè)利益中是否包含公益因素、公益在整體構(gòu)成中所占的比例、公益是否為社會(huì)所急需以及是否為公共政策所倡導(dǎo)等方面作出綜合判斷。不可放任商業(yè)開發(fā)打著公共利益的旗號(hào)肆意妄為，更不可隨意認(rèn)定項(xiàng)目屬性。
被征收的房屋性質(zhì)如何認(rèn)定?
“律師，我們家已經(jīng)開了十多年的小餐館了，現(xiàn)在征收說(shuō)是住宅，沒有經(jīng)營(yíng)損失的補(bǔ)償，怎么辦啊?”這樣的問(wèn)題我們每天都會(huì)遇到，其實(shí)就是被征收的房屋性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題。此類問(wèn)題涉及到的多是“住改商”房屋，原本房屋登記的是住宅，但實(shí)際用以經(jīng)營(yíng)。
那么這類房屋遇到征收應(yīng)如何補(bǔ)償?
對(duì)此，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和司法解釋均沒有明確規(guī)定，但實(shí)踐中咨詢?nèi)祟H多，實(shí)際操作中爭(zhēng)議頗大，有人主張以產(chǎn)權(quán)登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，亦有人堅(jiān)持以房屋實(shí)際用途為判斷依據(jù)。就在爭(zhēng)論不休之時(shí)，國(guó)務(wù)院辦公廳于2003年9月19日作出了國(guó)辦發(fā)明電〔2003〕42號(hào)緊急通知，明確提出在認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作時(shí)，“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！本唧w而言：
1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù);
2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請(qǐng)變更登記;
3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實(shí)際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置;
4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置，同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！ ≡撏ㄖ獙儆谔厥庖?guī)范性文件，具有國(guó)家政策的效力，對(duì)行政機(jī)關(guān)具有約束力，人民法院可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)充依據(jù)。即認(rèn)定房屋性質(zhì)時(shí)，不僅根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，同時(shí)需要考慮房屋實(shí)際用途。
被征收房屋如何評(píng)估?
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！备鶕?jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達(dá)成一致意見時(shí)，才可以通過(guò)多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，屬違反法定程序，所作出的評(píng)估報(bào)告不能采用。
關(guān)于評(píng)估價(jià)格，2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定?！睂?duì)于這一規(guī)定的理解，應(yīng)當(dāng)明確以下兩點(diǎn)：
1、價(jià)格基準(zhǔn)日是“房屋征收決定公告之日”;
2、市場(chǎng)價(jià)格是補(bǔ)償?shù)拙€，補(bǔ)償可以高于或者等于市場(chǎng)價(jià)格，但不能低于市場(chǎng)價(jià)格;
其中，類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估點(diǎn)時(shí)與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，即被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格，包括被征收房屋的價(jià)值，也包括房屋占用內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。確定類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素。
了解拆遷常識(shí)可以避免因?yàn)橐罁?jù)“我不知道”而喪失權(quán)利、損失利益。但是，若想取得維權(quán)之勝利，唯有尋得實(shí)戰(zhàn)之經(jīng)驗(yàn)!
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