今天看到一篇文章，標(biāo)題叫做，買房是一種癌，那意思就是，得了病得治。大道理和財(cái)經(jīng)的評(píng)論我在另外兩個(gè)號(hào)里說(shuō)了很多，在這里我只從資金的使用率上來(lái)跟大家算一筆賬。
比如我最近看上了一套房子，逼格還算可以，同樣的樓盤，同等質(zhì)量的裝修，同樣的190平米戶型，租金只要23000元一個(gè)月，可以長(zhǎng)租，而售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了1550萬(wàn)元。同樣都是鏈家來(lái)的數(shù)據(jù)。
那么你會(huì)買這套房，還是會(huì)租這套房。我是這么想的，租售比來(lái)計(jì)算，23000元一個(gè)月，一年租金大概是27600元，也就是說(shuō)簡(jiǎn)單算這套房子的租售比不到1.8%，我把買房子的1550萬(wàn)元，放在銀行吃一個(gè)最低的定期存款利息，基本就相當(dāng)于不花錢住房子了，相當(dāng)于白住。
當(dāng)然這是絕對(duì)理論化的情景，現(xiàn)實(shí)中存在三個(gè)問(wèn)題肯定不一樣，第一是，買房不會(huì)不貸款，第二是，你的錢也不會(huì)都放在定期存款里，第三房東也不會(huì)不漲租。
先說(shuō)貸款，如果你買一套1550萬(wàn)的房子，貸款7成，就是1000萬(wàn)元，還款總額1869萬(wàn)，利息高達(dá)87%，再加上亂七八糟的稅費(fèi)，估計(jì)怎么也得2000萬(wàn)，30年下來(lái)你每月要還款52000元，這大概是租金的兩倍還多。而這樣的日子你要過(guò)30年，你要祈禱30年房?jī)r(jià)一直瘋下去。
第二是，定期存款已經(jīng)是上個(gè)世紀(jì)的理財(cái)方式了，如果你要換個(gè)銀行理財(cái)，那么至少收益能翻一倍，一年拿4%應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，如果稍微懂一點(diǎn)理財(cái)知識(shí)，做個(gè)最傻的配置，8成債券基金加2成指數(shù)基金，大概平均下來(lái)的年化收益能超過(guò)10%，基本股跌債漲，債跌股漲，年化很平均，股債雙殺近發(fā)生過(guò)2次，而且時(shí)間不超過(guò)半年。通常都是在經(jīng)濟(jì)最差，通脹高企，央行還不得不緊縮流動(dòng)性的時(shí)候，遇到這種情況，就在股債雙殺的末期，也就是股債雙跌半年左右的時(shí)間，棄債買股，很快你就能漲回來(lái)。而且還會(huì)有超額收益。因?yàn)楣蓚p殺的末端通常是股市的最低點(diǎn)。至少會(huì)有一波百分之幾十的反彈出現(xiàn)。所以僅用這種傻瓜方法，做一個(gè)一年10%的收益不成問(wèn)題。
第三，房東肯定會(huì)漲租，但租金漲幅大概只是每年5%，房租上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)，特別是高端房產(chǎn)的租金基本上漲不動(dòng)，因?yàn)椴缓米狻Ｋ悦磕昴軡q5%已經(jīng)很不錯(cuò)了，今年北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲了20-30%，而房租除了春節(jié)動(dòng)了一下，幾乎沒(méi)怎么變化，那么問(wèn)題來(lái)了，5%的每年漲幅，房租大概會(huì)每14年翻一倍，也就是說(shuō)我14年之后才會(huì)交5萬(wàn)的房租，而如果你要現(xiàn)在買這套房，每月還貸的錢就已經(jīng)是5萬(wàn)了。
所以算筆賬吧，如果我用1550萬(wàn)投資，每年10%，拋出該付的房租1.8%，大概9年翻一倍，而房租每年都增加的情況下（事實(shí)上如果房?jī)r(jià)扛不住了，房租也會(huì)降）14年才翻一倍，那么14年以后，我的本金大概能翻3倍，已經(jīng)達(dá)到了4550萬(wàn)，而房租只5萬(wàn)元，一年只有60萬(wàn)，只占到我這個(gè)本金的1.3%了。相當(dāng)于我租房越來(lái)越容易了，租房的游戲當(dāng)然可以繼續(xù)，又或者我可以選擇一個(gè)更好的房子更貴的房子接著租。
而如果我買了這套房，全款買的，沒(méi)有利息，14年后所唯一剩下的就是這套房子，能夠指望的也只有這套房子，房?jī)r(jià)再翻3倍，我的總資產(chǎn)也不過(guò)是4550萬(wàn)元（可能性極小）。先不說(shuō)能不能把這房子賣出去，先說(shuō)你覺(jué)得這十幾年怎么過(guò)更幸福？
如今這套房子的價(jià)格已經(jīng)是8萬(wàn)6,每平米，到時(shí)候大概的價(jià)格將超過(guò)25萬(wàn)元。那么普通住宅的價(jià)格，估計(jì)全都要過(guò)15萬(wàn)了，那么問(wèn)題來(lái)了，2030年70后也已經(jīng)60歲該退休，60后基本都70了，北京的核心區(qū)人口每年減少30萬(wàn)計(jì)算，到時(shí)候可能只有1600萬(wàn)人，這其中還有600萬(wàn)是老年人只領(lǐng)退休金的那種，你說(shuō)我這將近5000萬(wàn)的房子，賣給誰(shuí)合適？還能賣的出去嗎？
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