前言：此文章一個字都無關(guān)外匯，不敢興趣的童靴可以繞路。利用周末午覺的時間，主要說說長租公寓市場的融資邏輯，同時也會解開一些”套路“”“玄機”。沒準看完這篇段子的你也想創(chuàng)業(yè)開個“蛋花公寓”“咱如公寓”，聲明以下提到的內(nèi)容及舉例，如有巧合，純屬雷同，如有雷同，純屬巧合，勞資不負任何責(zé)任。
這世界上最長的路，就是房地產(chǎn)中介的套路。何謂長租公寓市場？長租的意義在哪？引用某品牌中介的業(yè)務(wù)員原話：“公司不要求他們多簽單，但一定要簽長租期?！笨赡芎芏嗳瞬焕斫鈱τ谝粋€中介業(yè)務(wù)員多簽單怎么還沒有租期重要了，沒關(guān)系往下看。
租客與房地產(chǎn)中介除了要簽定金合同和房租合同之外，還要同時通過手機在互聯(lián)網(wǎng)金融app上簽貸款合同。租房合同與網(wǎng)貸合同于起租日生效，網(wǎng)貸公司會把完整租期的全額租金一次性付給房地產(chǎn)中介，租客按月“還房貸”，押一付一。如果簽兩年的合同就等于通過房地產(chǎn)中介可以一次性從網(wǎng)貸公司融資兩年完整租期的租金。很多租過房子的童靴知道，房租不是一年一簽么？哈哈，現(xiàn)在理解長租公寓是名副其實的長期融資了吧，房地產(chǎn)中介會強制你必須簽兩年租房合同，不管租客實際租住需求是多久，反正一旦提前違約網(wǎng)貸平臺從第一天租房就直接從租客綁定的銀行卡上扣了一月押金。這真是一本萬利的生意，一個租房合同成立，房地產(chǎn)中介就可以低成本一次性從互聯(lián)網(wǎng)金融平臺收到最少一至兩年期的融資啊，可以拿個計算器算算，在北京市內(nèi)每套月租金取一個不容易引起民憤的數(shù)字5000元，簽兩年租房合同，房地產(chǎn)中介就等于一次性從網(wǎng)貸得到5000*12*2等于12萬，這是一間獨居房源所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，據(jù)貝殼找房統(tǒng)計北京有750萬套房源，面積大的房源還可以切割成三四五六七八九居，共計1600萬間，每間房只要成交就產(chǎn)生最少6至12萬人民幣的融資，假如一個房地產(chǎn)中介占了房源十份之一的分額160萬話，扣除拿房源的成本和簡易裝修成本，一年可以從網(wǎng)貸拿到的融資算算是多少個億？假如民企融資80億兩年貸款你去銀行看看能搞得來不？而且正常從銀行獲取兩年貸款審批走的是什么程序多長時間可以到位？直白的說房地產(chǎn)中介的投資收益根本不是租客的房屋租金與房源收購價的價差。這也是為何蛋花公寓和咱如公寓等不惜高于平均市場價格30%以上的價格占房源的根本，這點抬高的成本完全可以從資本運作方面找回來。8月17日，北京住建委約談自如、蛋殼、相寓不得惡性競爭推高房租。長租公寓品牌的背后的真正廝殺的是資本，那個某委約談管用個毛線啊。
這幾年大家都說融資難，融資成本高，但在這塊肥肉上面左看右看上看下看也沒看到難呢?可能也有難的地方吧？提到“融資”，我們可能更熟悉的是“大宗商品貿(mào)易融資”，必須以實需為基礎(chǔ)，就是“真實”和真實發(fā)生的國際貿(mào)易為基礎(chǔ)。在長租公寓市場融資里，必須也是同樣的道理，以真實發(fā)生的出租房屋為基礎(chǔ)。在北上廣深等外來人口高度集中的市場，房源就成為了核心的核心，客源反而成了次要。有了房源才可以成立租房合同，有了房源才可以進行資本運作，目前幾大長租品牌均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以說沒有房源就等于沒有一切。資本運作早已經(jīng)把傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介甩開了十八條街，房地產(chǎn)租賃 互聯(lián)網(wǎng)金融 資產(chǎn)證券化。
子曰：“收益越高，風(fēng)險越高?！保畲蟮娘L(fēng)險就是資金鏈斷裂，我愛我家副總裁胡景暉也是這樣認為的，這不是危言聳聽。一個完整的長租公寓租房關(guān)系中參與者是提供房源的房主、繳納房租的租客、房地產(chǎn)中介（資產(chǎn)管理公司）、APP扣房租的網(wǎng)貸平臺。如果房地產(chǎn)中介與網(wǎng)貸平臺是資金關(guān)聯(lián)方,會發(fā)生什么？
資本的瘋狂擴張不禁讓我想起前陣子共享單車的風(fēng)風(fēng)雨雨，大大小小的品牌依靠資本力量不斷擴張產(chǎn)能，完全不顧市場需求。資金鏈斷了自行車過?？梢匀舆M垃圾場，可出租屋里面住的是活生生的人。哦，忘說了，中國的物聯(lián)網(wǎng)太發(fā)達了，如果不按時繳納房租房鎖會自動鎖定，蒼蠅都進不去的。我不是房地產(chǎn)中介，也沒有在什么長租公寓品牌里租房子，純寫著玩。
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