來(lái)源：微信公眾號(hào)：櫻桃大房子（ytdfz8）
作者：櫻桃
提問(wèn)1：
您好，櫻桃，我在東莞有套48平的房子，一房一廳，最近有中介問(wèn)我是否出手賣了，實(shí)收85萬(wàn)，我現(xiàn)在住在深圳，現(xiàn)在想出售換深圳的農(nóng)民房，這個(gè)可行嗎？
櫻桃：
關(guān)于深圳的農(nóng)民房，我要跟大家說(shuō)一下，如果你有五六十萬(wàn)的現(xiàn)金，足夠你在深圳買個(gè)單身公寓付個(gè)首付了，哪怕是最小的房子，最偏遠(yuǎn)的地方，你們能買深圳的商品房，就買商品房。千萬(wàn)不要買農(nóng)民房！
因?yàn)檗r(nóng)民房沒(méi)有學(xué)位，環(huán)境又太差太差！不能貸款，沒(méi)有杠桿，以后象深圳這樣的社會(huì)就是以房子來(lái)劃分階層，這是很殘酷的現(xiàn)實(shí)。
你住商品房小區(qū)里，你的小孩子接觸到的人群都不一樣，而農(nóng)民房什么人都有，大都是社會(huì)最低收入人群租房子住的人。雖然我也是農(nóng)村出生，但農(nóng)村出生的成長(zhǎng)環(huán)境那么艱苦，有幾個(gè)孩子能出類拔萃的呢？一樣的道理，住農(nóng)民房里的父母都是為了生活奔波勞碌，賺點(diǎn)錢不容易，哪還有錢給孩子教育輔導(dǎo)。
農(nóng)民房你五十萬(wàn)買進(jìn)來(lái)，因?yàn)闆](méi)有杠桿，上漲也慢，因?yàn)椴荒苜J款，你漲到一定的程度，就有天花板了，別人寧可去貸款買商品房也不買農(nóng)民房。因?yàn)橐淮涡愿犊钭銐騽e人首付錢買商品房了干嘛還要買農(nóng)民房。
提問(wèn)2：
坐標(biāo)廣東清遠(yuǎn)，本月房?jī)r(jià)和銷量比上月還上升了，請(qǐng)問(wèn)怎么理解？該買還是該等？
櫻桃：
3月份出現(xiàn)小陽(yáng)春是很正常的現(xiàn)象。你主要關(guān)注一下你們當(dāng)?shù)氐倪@個(gè)銀行貸款的利率有沒(méi)有什么變化，銀行放款的速度有沒(méi)有加快？政策有沒(méi)有什么變化？有沒(méi)有放松？新房的供給量大不大？現(xiàn)在庫(kù)存多不多？因?yàn)檫^(guò)去兩年的三4線城市，很多地方的成交量都很大，新房供給量一時(shí)間沒(méi)有跟上來(lái)，所以房?jī)r(jià)暫時(shí)還沒(méi)有調(diào)下去。
現(xiàn)在政策的風(fēng)向又開始變化了，所以就給大家一種假象，就覺(jué)得這個(gè)房?jī)r(jià)不可能下跌。
但是三四線城市的需求是有限的，而上一輪的需求的反彈，除了正常的需求之外，很大一部分是靠這個(gè)棚改的需求在支撐，如今棚改相比前兩年下降了很多，所以需求未來(lái)幾年是會(huì)下降的，畢竟過(guò)去兩年透支了很多的需求，所以未來(lái)需求減少供給量的上升，房?jī)r(jià)沒(méi)有理由不下調(diào)。
假如說(shuō)房?jī)r(jià)從高點(diǎn)一直以來(lái)都沒(méi)有下調(diào)過(guò)，這個(gè)是很不正常的。那這種這種上漲就是一種假上漲，后續(xù)肯定還是要有補(bǔ)跌的。
提問(wèn)3：
櫻桃美女你好，坐標(biāo)河北唐山，自從2016年底房?jī)r(jià)啟動(dòng)以來(lái)，到2018年上半年就基本上翻倍了，2018年底到今年年初交易量有段時(shí)間的短暫萎縮，但是自從三月初以來(lái)，二手房交易量有所企穩(wěn)(但是不能跟以前大漲的時(shí)候相比)，新房賣的比較好，房?jī)r(jià)仍然一直有微漲，想請(qǐng)問(wèn)未來(lái)一段的走勢(shì)，謝謝。
櫻桃：
一二線都萎縮了那么嚴(yán)重，石家莊都跌了，唐山能維持那么好嗎？不可能的。只是先后的問(wèn)題。
提問(wèn)4：
蘇北三線城市，如果市中心的學(xué)區(qū)房（僅剩的一處新房，雙學(xué)區(qū)，排名前兩位），但是較周邊二手房無(wú)倒掛、戶型較大（最小140，總價(jià)200W起）、里面一期有大量回遷戶（不固定在某棟樓），二期新房蓋好后與一期合在一起為一個(gè)小區(qū)，這樣的新房無(wú)論是改善還是投資值得買嗎？還是考慮二手小戶型？
櫻桃：
關(guān)于商品房和回遷房大量混合在一起的那類型樓盤，不適合投資，因?yàn)橛写罅炕剡w房的話，它會(huì)擾亂你的市場(chǎng)價(jià)格。因?yàn)橘?gòu)房成本很低，如果他很著急用錢的話，就會(huì)低價(jià)拋盤。
那你以后賣房的話，價(jià)格就會(huì)受到它的影響，就是你那個(gè)房子的價(jià)格，可能會(huì)因?yàn)樗莻€(gè)低價(jià)拋售，你房子的價(jià)格就上不去。
如果說(shuō)你要投資學(xué)位房的話，最好是去買一個(gè)小一點(diǎn)的。
如果你要改善的話，最好是買那種純粹一點(diǎn)的商品房，不要跟那種大量回遷房混在一起，因?yàn)榛剡w房本身它的品質(zhì)一般，居住的人群又比較雜。
提問(wèn)5：
你好，想咨詢下，西安的房?jī)r(jià)還會(huì)大漲嗎？尤其是優(yōu)質(zhì)板塊曲江和高新會(huì)上漲幾成？
我是剛需，但是經(jīng)濟(jì)不寬?！，F(xiàn)在不買，害怕以后還會(huì)漲的厲害。如果不會(huì)漲的厲害，就想再等等，我該怎么做？請(qǐng)指教。謝謝。
櫻桃：
有政府在控制，大漲不會(huì)，這點(diǎn)放心。但優(yōu)質(zhì)板塊比較抗跌。經(jīng)濟(jì)不寬裕不知道是首付還沒(méi)有準(zhǔn)備好嗎？量力而行吧，夠了就買新房，不夠就等夠了再買新房。
提問(wèn)6：
坐標(biāo)上海梅隴，近一號(hào)線地鐵，想做置換，現(xiàn)有住房80平，99年的房子，想換3室，04年左右的二手房，但一直沒(méi)看到滿意的房源，看最近房市，是不是不能再等了，即使不滿意，也要快點(diǎn)下手？
櫻桃：
房子沒(méi)有100%滿意的，你有個(gè)80%的滿意度就可以了，上海房?jī)r(jià)我估計(jì)很快你就能見到價(jià)格的這個(gè)上漲了。
至少是說(shuō)很多筍盤，很多降價(jià)的房源，你可能會(huì)看不到了，很多業(yè)主他的這個(gè)心態(tài)會(huì)開始變化，信心會(huì)開始回升，特別是這種兩房和3房中小戶型，價(jià)格會(huì)有點(diǎn)反彈。
提問(wèn)7：
櫻桃美女，廣州增城的房子不限購(gòu)，現(xiàn)在可以買嗎？
櫻桃：
增城反正你短期呢也不要指望漲，就做個(gè)長(zhǎng)期投資的打算還差不多。
提問(wèn)8：
櫻桃，??杭州濱江區(qū)的公寓值得投資嗎？精裝買一層送一層的那種loft，單價(jià)都快三萬(wàn)了，坐標(biāo)網(wǎng)易阿里附近。
櫻桃：
loft長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)漲也是會(huì)漲一點(diǎn)的，但是百分比跑輸住宅，什么概念呢？同樣地段的新房，可能住宅翻一倍，loft漲50%的這種概念。長(zhǎng)期只能靠收租。
提問(wèn)9：
請(qǐng)問(wèn)下大連這個(gè)城市覺(jué)得潛力大不大，算不算二線?主城區(qū)學(xué)區(qū)入市最佳時(shí)機(jī)什么時(shí)候?有空來(lái)大連看看唄，雖然也屬于東北，被大家唱衰??
櫻桃：
東北因?yàn)槿丝诹鞒?，衰落趨?shì)好像不可逆轉(zhuǎn)。因?yàn)橐粋€(gè)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)太單一，重工業(yè)還是改變不了，現(xiàn)在大學(xué)生畢業(yè)不喜歡回去，回去干嘛呢，總不能讓他們?nèi)掍摪?。另一個(gè)是氣候問(wèn)題，太冷了。
東北還有個(gè)問(wèn)題是老齡化嚴(yán)重，甚至是一年比一年嚴(yán)重，馬上60歲以上人口占百分之25了，遼寧除去沈陽(yáng)大連，剩下的城市比25還要高一點(diǎn)，2018年遼寧四千多萬(wàn)的人口，常住人口減少了八九萬(wàn)人。
但大連和沈陽(yáng)現(xiàn)在還算不錯(cuò)的，因?yàn)檫€有地級(jí)市的人來(lái)支撐。為了孩子教育，所以學(xué)區(qū)房相對(duì)來(lái)說(shuō)比較保值。
其實(shí)每年最好是年前買，現(xiàn)在已經(jīng)年后了，那就干脆過(guò)了三月的學(xué)區(qū)房高峰期吧。
提問(wèn)10：
櫻桃姐姐，我想考慮杭州的首套房，一手二手都可以，想看下沙或蕭山的，寶寶2022年上小學(xué)，關(guān)于區(qū)域，一二手和入手時(shí)機(jī)給點(diǎn)建議唄，感謝！
櫻桃：
我偏向于蕭山科技城，下沙已經(jīng)成熟，蕭山才開始發(fā)展，有想象力，而且挨著錢江世紀(jì)城。有輻射。最好買新房。
提問(wèn)11：
我想問(wèn)下，天津環(huán)城四區(qū)哪個(gè)最有前途，買房在哪塊買好
櫻桃：
西青區(qū)居首，中北鎮(zhèn)那邊看看。
提問(wèn)12：
感覺(jué)櫻桃是不是對(duì)杭州樓市關(guān)注的比較少啊，上海樓市到底了，杭州的嘞，哈哈
櫻桃：
杭州我說(shuō)過(guò)很多次呀，他的調(diào)整不夠充分，所以今年并不是買杭州的好時(shí)機(jī)，我相信杭州的樓市還會(huì)有比現(xiàn)在更低的時(shí)候，比如說(shuō)今年下半年可能會(huì)比上半年的時(shí)機(jī)更好，因?yàn)槿ツ晗掳肽旰贾莸臉鞘姓{(diào)整就比較好，然后今年年后又回暖了，可能到下半年我覺(jué)得市場(chǎng)又會(huì)比上半年要低一些。
提問(wèn)13：
坐標(biāo)武漢。想買關(guān)山大道二手房?，F(xiàn)在價(jià)格基本回到2018年年初價(jià)格，可以入手嘛。你覺(jué)得關(guān)山大道的二手房調(diào)整到位沒(méi)？從去年來(lái)看，關(guān)山大道比較抗跌。
櫻桃：
我看你們武漢的價(jià)格根本沒(méi)有調(diào)整，還有武漢的問(wèn)題主要是利率太高了，不急的話可以等下半年再買吧，上半年一般價(jià)格都高一些。下半年筍盤多一些。
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