作者：楊光明、聶凱
伴隨監(jiān)管政策趨嚴(yán)與融資渠道收縮，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨資金鏈緊張的問(wèn)題，許多房地產(chǎn)企業(yè)因資不抵債進(jìn)入破產(chǎn)程序。除普通破產(chǎn)程序中的職工、社保、稅款以及普通債權(quán)人以外，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)還會(huì)涉及購(gòu)房人、建設(shè)工程承包人、金融機(jī)構(gòu)、被拆遷人等眾多利益主體，牽涉主體眾多、社會(huì)影響廣泛。如何平衡不同債權(quán)人之間的利益，特別是妥善處理購(gòu)房人的權(quán)益問(wèn)題，成為房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序的重中之重。本文從相關(guān)法律規(guī)范出發(fā)，結(jié)合司法實(shí)踐與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中如何保障消費(fèi)型購(gòu)房人的合法權(quán)益進(jìn)行分析與研究，以期為破產(chǎn)管理人、購(gòu)房人以及其他利益相關(guān)方提供參考。
一、消費(fèi)型購(gòu)房人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（即《批復(fù)》）規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人，且承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。雖然《批復(fù)》已于2021年1月1日起失效，但該批復(fù)的內(nèi)容已被《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（即《九民紀(jì)要》）第125條、126條吸收，因此該規(guī)則依然適用。根據(jù)《批復(fù)》規(guī)定，消費(fèi)型購(gòu)房人的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)，在破產(chǎn)清償順序中處于第一優(yōu)先順位。由于消費(fèi)型購(gòu)房人享有超級(jí)優(yōu)先地位，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中準(zhǔn)確認(rèn)定消費(fèi)型購(gòu)房人顯得尤為重要。根據(jù)《九民紀(jì)要》第125條、126條的規(guī)定，以及最高院的類案判例，司法實(shí)踐中通常以《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條作為消費(fèi)型購(gòu)房人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。消費(fèi)型購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
其一，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。具體到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，是指在進(jìn)入破產(chǎn)程序以前就簽訂了合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。司法實(shí)踐對(duì)于這一標(biāo)準(zhǔn)的判斷較為寬松，一方面，即使沒(méi)有簽訂書(shū)面的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，只要能夠證明雙方成立商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，就可以認(rèn)為符合本條件。（2021）最高法民申1386號(hào)案中，最高院指出，黎玉倩與金穗公司之間簽訂的是《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書(shū)》，據(jù)此交付的款項(xiàng)為“認(rèn)購(gòu)訂金”，約定“該款項(xiàng)于正式簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款”。雖然雙方事后未能簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，但雙方當(dāng)事人均同意上述款項(xiàng)屬于《批復(fù)》第二條規(guī)定的“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的款項(xiàng)”，最終最高院認(rèn)定黎玉倩屬于消費(fèi)型購(gòu)房人。另一方面，對(duì)于非因購(gòu)房人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效的，不影響消費(fèi)型購(gòu)房人的認(rèn)定。同樣是在（2021）最高法民申1386號(hào)案中，一審法院認(rèn)為，原告與金穗公司簽訂的購(gòu)房合同，因金穗公司未取得商品房預(yù)售許可證而導(dǎo)致合同無(wú)效，合同無(wú)效的主要過(guò)錯(cuò)不在購(gòu)房戶。從上述最高人民法院對(duì)相關(guān)案件的批復(fù)也可以看出合同的效力并不影響買(mǎi)受人主張優(yōu)先權(quán)。最高院最終維持一審判決。
其二，所購(gòu)房產(chǎn)系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋。一方面，購(gòu)買(mǎi)房屋應(yīng)當(dāng)用于居住，用于生存需要，這就說(shuō)明消費(fèi)型購(gòu)房人的主體只能是自然人，房屋類型應(yīng)為居住用房，實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的以房抵債情形是以房產(chǎn)來(lái)抵償債務(wù)，不屬于以居住為目的的消費(fèi)型購(gòu)房，不享有優(yōu)先權(quán)。另一方面，購(gòu)房人名下應(yīng)無(wú)其他用于居住的房屋，根據(jù)《九民紀(jì)要》第125條的規(guī)定，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)購(gòu)房人名下沒(méi)有用于居住的房屋，或者雖然購(gòu)房人名下已有一套房屋，但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿足居住需要。
其三，已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。根據(jù)這一條件，原則上來(lái)講，當(dāng)購(gòu)房人已付購(gòu)房款超過(guò)總價(jià)款50%的，才可能構(gòu)成消費(fèi)型購(gòu)房人。但是根據(jù)《九民紀(jì)要》第125條的規(guī)定，如果購(gòu)房人已付購(gòu)房款接近50%，可以理解為符合這一條件。因此支付50%以上購(gòu)房款并未絕對(duì)條件，對(duì)此下文將詳細(xì)討論。
二、已支付全部購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房人
（一）消費(fèi)型購(gòu)房人不能直接行使取回權(quán)
所謂“已支付全部購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房人”，是指在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，消費(fèi)型購(gòu)房人已經(jīng)按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定支付全部購(gòu)房款，但房地產(chǎn)企業(yè)尚未交房以及辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在此情形下，購(gòu)房人能否主張?jiān)摲慨a(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，能否直接行使取回權(quán)？司法實(shí)踐中對(duì)此存在爭(zhēng)議。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，已支付全款的房產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，無(wú)需作為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)對(duì)全體債權(quán)人進(jìn)行統(tǒng)一分配，購(gòu)房人有權(quán)取回。《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（即《破產(chǎn)案件若干問(wèn)題規(guī)定》）第七十一條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：（五）特定物買(mǎi)賣(mài)中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物；（六））尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向買(mǎi)方交付的財(cái)產(chǎn)?！彪m然《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法>若干問(wèn)題的規(guī)定（二）》（即《破產(chǎn)法解釋二》）第二條關(guān)于不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的規(guī)定并不包含上述情形，但是《破產(chǎn)案件若干問(wèn)題規(guī)定》并未廢止，至今仍然有效。（2016）浙民申3409號(hào)案中，浙江高院認(rèn)為，《破產(chǎn)法解釋二》第二條與《破產(chǎn)案件若干問(wèn)題規(guī)定》第七十一條均是對(duì)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，后者系對(duì)前者的補(bǔ)充，兩者并不矛盾，故二審認(rèn)定張麗君選定案涉房屋后，案涉房屋對(duì)于張麗君而言就是特定物，從而適用該條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。
但是，近年來(lái)更多案例傾向于認(rèn)為，《破產(chǎn)法解釋二》第二條是對(duì)《破產(chǎn)案件若干問(wèn)題規(guī)定》第七十一條的明確修改，無(wú)論是根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，還是根據(jù)《物權(quán)法》確立的不動(dòng)產(chǎn)登記生效的規(guī)范，已支付全款的房產(chǎn)仍然屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)對(duì)全體債權(quán)人進(jìn)行分配。（2017）最高法民申3088號(hào)案中，最高院認(rèn)為，《破產(chǎn)案件若干問(wèn)題規(guī)定》系為正確適用《企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》所制定的司法解釋，而隨著2007年6月1日《企業(yè)破產(chǎn)法》的施行，《企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》已經(jīng)廢止，針對(duì)該部法律所制定的司法解釋原則上應(yīng)不再適用。即使在《破產(chǎn)案件若干規(guī)定》尚未明確廢止的情況下，根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”的法律適用規(guī)則，本案亦應(yīng)適用《破產(chǎn)法解釋二》認(rèn)定案涉房產(chǎn)是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。本案案涉房產(chǎn)不應(yīng)排除在債務(wù)人財(cái)產(chǎn)之外，應(yīng)屬于鼎城公司的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。此外，《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。案涉商品房尚未變更登記至川惠公司名下，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，所有權(quán)仍歸屬于鼎城公司，應(yīng)為鼎城公司的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。川惠公司關(guān)于案涉房產(chǎn)不屬于鼎城公司債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的再審主張，依據(jù)不足。無(wú)獨(dú)有偶，最高院在（2020）最高法民申6469號(hào)案件中同樣秉承此種觀點(diǎn)。
綜上，由于法律規(guī)范的不明確以及相互沖突，司法實(shí)踐中對(duì)于已支付全款的購(gòu)房人是否享有取回權(quán)存在一定爭(zhēng)議。司法實(shí)踐中的傾向性裁判意見(jiàn)認(rèn)為，雖然購(gòu)房人已支付全款，但該房產(chǎn)并未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，因此房產(chǎn)依然屬于破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，依然屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房人難以直接要求取回房產(chǎn)。
（二）消費(fèi)型購(gòu)房人有權(quán)要求交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)
其一，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定，管理人僅對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，對(duì)于已支付全款的消費(fèi)型購(gòu)房人，管理人無(wú)權(quán)根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定選擇解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。一般而言，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，購(gòu)房人的主要義務(wù)就是支付購(gòu)房款，房地產(chǎn)企業(yè)的主要義務(wù)則是交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，當(dāng)消費(fèi)型購(gòu)房人付清房款后，購(gòu)房人的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，管理人此時(shí)無(wú)權(quán)決定解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
其二，在付清全款的情況下，消費(fèi)型購(gòu)房人有權(quán)要求交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，這是因?yàn)槠湟婪ㄏ碛袃?yōu)先權(quán)，并未損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益。（2021）豫民終300號(hào)案中，河南高院認(rèn)為，閆全振、何云飛與泰昊公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，沒(méi)有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。閆全振、何云飛已支付了全部購(gòu)房款，且已實(shí)際入住，閆全振、何云飛及其妻子名下無(wú)其他用于居住的房屋，閆全振、何云飛購(gòu)房行為屬于消費(fèi)，用于自用。一審法院關(guān)于閆全振、何云飛所購(gòu)案涉爭(zhēng)議房屋認(rèn)定為二人為居住所購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)性購(gòu)房行為正確。中原銀行周口分行以對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)為由要求對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的理由不能成立。
綜上，已支付全款的消費(fèi)型購(gòu)房人，雖然不能直接取回該房屋，但由于購(gòu)房人已履行完畢付款義務(wù)，管理人無(wú)權(quán)根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定決定解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，加之消費(fèi)型購(gòu)房人享有優(yōu)先權(quán)，購(gòu)房人有權(quán)要求房地產(chǎn)企業(yè)按照約定交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
三、已支付大部分購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房人
（一）管理人的履行合同選擇權(quán)及其限制
所謂“已支付大部分購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房人”，一般是指在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，消費(fèi)型購(gòu)房人已經(jīng)按照商品買(mǎi)賣(mài)合同的約定支付50%以上的購(gòu)房款?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同?！眱H從上述規(guī)定來(lái)看，管理人似乎完全可以自行決定是否繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者解除合同，而且?guī)缀鯖](méi)有任何前提和限制。但是在實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)涉及眾多購(gòu)房人的切身利益，對(duì)于已支付大部分購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，若房屋已經(jīng)建成，管理人通常會(huì)繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同；只有當(dāng)房屋尚未建成且房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)缺乏足夠資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)時(shí)，管理人才會(huì)選擇解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本文贊同此種處理思路，理由如下：
其一，符合利益平衡原則。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)涉及眾多利益主體，各利益相關(guān)方訴求各異，甚至相互沖突，這就需要對(duì)不同利益主體的權(quán)利進(jìn)行梳理與平衡。消費(fèi)型購(gòu)房人基于生存需要購(gòu)買(mǎi)房屋，往往需要付出個(gè)人的大部分收入，本就處于相對(duì)弱勢(shì)地位。而且消費(fèi)型購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)法了解、更無(wú)法預(yù)見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序并無(wú)過(guò)錯(cuò)。如果管理人有權(quán)任意解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，相當(dāng)于由購(gòu)房人來(lái)承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的損失，對(duì)于購(gòu)房人而言明顯不公，也不符合相關(guān)法律規(guī)范優(yōu)先保護(hù)生存權(quán)的精神。
其二，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序進(jìn)程。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)往往牽涉大量購(gòu)房人，如果管理人任意解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將極大影響購(gòu)房人的切身利益，勢(shì)必會(huì)激化與購(gòu)房人的矛盾，在購(gòu)房人不予配合甚至明確反對(duì)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序難以推進(jìn)。只有切實(shí)保障購(gòu)房人利益，取得購(gòu)房人的配合與諒解，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)工作才能達(dá)到法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。
（二）管理人解除合同后購(gòu)房人權(quán)益的保障
如前所述，原則上管理人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，只有當(dāng)房屋尚未建成且確實(shí)缺乏后續(xù)建設(shè)資金時(shí)，管理人才可以解除合同。若管理人決定解除合同，消費(fèi)型購(gòu)房人有權(quán)對(duì)應(yīng)當(dāng)返還的購(gòu)房款主張優(yōu)先債權(quán)，其破產(chǎn)清償順位優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)以及抵押權(quán)，處于第一優(yōu)先順位。除購(gòu)房款之外的其余損害賠償則屬于普通債權(quán)。最高院在《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》【（2014）執(zhí)他字第23、24號(hào)】中明確指出：“基于《批復(fù)》保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買(mǎi)受人的精神，對(duì)于《批復(fù)》第二條'承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為既不得對(duì)抗買(mǎi)受人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗買(mǎi)受人在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)。”因此，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，購(gòu)房人有權(quán)對(duì)應(yīng)當(dāng)返還的購(gòu)房款申報(bào)債權(quán)，且該債權(quán)屬于優(yōu)先債權(quán)，在破產(chǎn)清償順序中處于第一優(yōu)先順位。應(yīng)當(dāng)注意的是，具有優(yōu)先權(quán)的僅限于應(yīng)當(dāng)返還的購(gòu)房款，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第五十三條的規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金以及其他損害賠償責(zé)任，則屬于普通債權(quán)，并不具有優(yōu)先地位。
綜上，對(duì)于已支付大部分購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房人，管理人原則上不應(yīng)隨意解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照約定交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。即使在房屋尚未建成且確實(shí)缺乏后續(xù)建設(shè)資金的情況下，管理人選擇解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)返還消費(fèi)型購(gòu)房人的購(gòu)房款也應(yīng)屬于優(yōu)先債權(quán)，在破產(chǎn)清償順序中處于第一優(yōu)先順位。
四、僅支付少部分購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房人
（一）管理人的履行合同選擇權(quán)及其限制
所謂“僅支付少部分購(gòu)房款的購(gòu)房人”，一般是指在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，消費(fèi)型購(gòu)房人僅按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定支付50%及以下的少量購(gòu)房款。如前所述，無(wú)論購(gòu)房人已付大部分購(gòu)房款還是少量購(gòu)房款，只要尚未付清全款，理論上來(lái)講管理人就享有解除合同或者履行合同的選擇權(quán)。但是和支付大部分購(gòu)房款的情況相同，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，管理人對(duì)于購(gòu)房人的權(quán)益處理應(yīng)當(dāng)格外慎重，隨意解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不利于對(duì)購(gòu)房人權(quán)益進(jìn)行平等保護(hù)，不利于社會(huì)穩(wěn)定與破產(chǎn)程序的順利推進(jìn)。因此，原則上來(lái)講管理人依然應(yīng)當(dāng)盡可能履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，在房屋已經(jīng)建成的情況下，應(yīng)當(dāng)交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；只有當(dāng)房屋尚未建成且確實(shí)缺乏后續(xù)建設(shè)資金的情況下，才可考慮解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
（二）支付少部分購(gòu)房款的購(gòu)房人屬于消費(fèi)型購(gòu)房人的特殊情形
原則上來(lái)講，僅支付50%及以下購(gòu)房款的購(gòu)房人，不滿足《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定的條件，不屬于消費(fèi)型購(gòu)房人，其購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)自然也不具有優(yōu)先地位。但是，以50%購(gòu)房款作為消費(fèi)型購(gòu)房人的判斷標(biāo)準(zhǔn)，本就缺乏理論基礎(chǔ)，更多是出于實(shí)踐操作的需要，很難解釋支付51%購(gòu)房款的購(gòu)房人的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)比支付49%購(gòu)房款的購(gòu)房人的權(quán)利得到特殊保護(hù)。因此，在司法實(shí)踐中，支付50%以上購(gòu)房款并非是認(rèn)定消費(fèi)型購(gòu)房人、進(jìn)而認(rèn)定優(yōu)先權(quán)的絕對(duì)條件，若購(gòu)房人支付的購(gòu)房款接近于50%，出于平等保護(hù)購(gòu)房人的考量，購(gòu)房人仍然可能被認(rèn)定為消費(fèi)型購(gòu)房人，購(gòu)房人仍然可以對(duì)應(yīng)當(dāng)返還的購(gòu)房款主張優(yōu)先債權(quán)。
《九民紀(jì)要》第125條規(guī)定：“對(duì)于其中'已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十’如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)也不一致。如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神?！弊罡咴阂苍谙嚓P(guān)案件中踐行這一觀點(diǎn)。（2021）最高法民申1386號(hào)案中，黎玉倩的已付房款占合同約定的購(gòu)房款的50%，管理人確認(rèn)其購(gòu)房款本金為優(yōu)先債權(quán)，其他損失為普通債權(quán)。抵押權(quán)人長(zhǎng)城公司廣西分公司對(duì)黎玉倩的債權(quán)性質(zhì)提出異議，在管理人維持原審查意見(jiàn)的情況下提起訴訟。最高院經(jīng)審查認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中，為切實(shí)平衡好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、其他債權(quán)人之間的關(guān)系，公平保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院出臺(tái)的一系列解釋和答復(fù)意見(jiàn)均賦予已支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者特殊的法律保護(hù)，不僅可以對(duì)抗其他優(yōu)先權(quán)利，而且能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)的房屋買(mǎi)受人的法律精神，確立了購(gòu)房消費(fèi)與普通消費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以區(qū)別對(duì)待的原則。原判決基于對(duì)案涉購(gòu)房消費(fèi)者的統(tǒng)一平等保護(hù)以及實(shí)現(xiàn)案件處理的實(shí)質(zhì)公平，認(rèn)為黎玉倩作為購(gòu)房消費(fèi)者享有的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司享有的抵押權(quán)予以受償，符合本案實(shí)際，處理意見(jiàn)較為公允，本院予以認(rèn)可。長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司通過(guò)收購(gòu)債權(quán)而獲得抵押權(quán)，其基于處置不良債權(quán)所享有的經(jīng)營(yíng)性債權(quán)，在破產(chǎn)清償中不應(yīng)優(yōu)于黎玉倩作為消費(fèi)者享有的對(duì)已付購(gòu)房款本金債權(quán)予以受償。本案中，購(gòu)房人僅支付50%購(gòu)房款，并未支付大部分款項(xiàng)，但基于對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的平等保護(hù)，最高院仍然支持購(gòu)房人的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。
結(jié) 語(yǔ)
在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，應(yīng)當(dāng)重視對(duì)于消費(fèi)型購(gòu)房人的權(quán)益保護(hù)。判斷消費(fèi)型購(gòu)房人的關(guān)鍵要素在于是否基于居住目的購(gòu)買(mǎi)房屋，是否滿足生存需要。對(duì)于消費(fèi)型購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，若已支付全部房款，管理人無(wú)權(quán)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人有權(quán)要求交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。若已支付大部分房款，基于利益平衡與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要，管理人原則上應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；在特定情形下需解除合同的，購(gòu)房人的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)具有優(yōu)先性。若僅支付少部分房款，管理人原則上也應(yīng)交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，從而保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)地位的消費(fèi)型購(gòu)房人的生存權(quán)益，保障破產(chǎn)程序的順利進(jìn)程。在特定情形下需解除合同的，也應(yīng)盡量將購(gòu)房人的購(gòu)房款返還債權(quán)認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán)。
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