大家都知道，根據(jù)我國法律規(guī)定，拆遷安置分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，而產(chǎn)權(quán)調(diào)換主要就是我們老百姓經(jīng)常言到的安置房安置。
在拆遷安置過程中，作為被征收人或者說被拆遷人的廣大老百姓來說，一部分人愿意選擇安置房的方式進(jìn)行安置，那么，作為被拆遷人，想要踏踏實實地得到一套安置房，又需要注意哪些問題呢?
近期，有一些“特殊”的當(dāng)事人來創(chuàng)為律所咨詢問題，說其特殊，在于，他們并不是覺得補(bǔ)償價格低，也不是因為覺得征收違法，更不是因為沒有簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，而在于，他們都已經(jīng)簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議。那么，這些“特殊”的咨詢者都有一些什么共同特點(diǎn)?
1、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者土地置換。
他們都沒有選擇貨幣補(bǔ)償，而是選擇了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換(安置房置換)或者土地置換，而選擇這一類型的咨詢者大部分是經(jīng)濟(jì)條件較好或者企業(yè)、廠房、養(yǎng)殖場等，這一類型咨詢者一般沒有較多的物質(zhì)生存障礙，其對于房屋和用地需求較大，要么是把房屋用于出租，要么將房屋土地用于生產(chǎn)或者公司運(yùn)營。
2、簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議一般都比較早、比較順。
這些“特殊”的咨詢者一般產(chǎn)權(quán)手續(xù)比較完備，爭議問題不大，與拆遷部門的協(xié)商也比較順暢，大部分在拆遷項目較早階段即與政府征收部門簽訂了拆遷安置協(xié)議，這一部分被拆遷人一般從心態(tài)或者心情上都比較積極樂觀。
3、忽視協(xié)議具體內(nèi)容，特別是違約條款。
源于拆遷談判比較順暢，一般能較早的自愿簽訂協(xié)議，那么從補(bǔ)償安置的結(jié)果來講，被拆遷人大都比較滿意，無論是從精神松懈還是缺乏法律知識角度，這一類的被拆遷人在簽訂拆遷協(xié)議時往往比較粗心大意，主要表現(xiàn)在，簽訂空白的安置協(xié)議、不明確拆遷人的合同主體地位，不確定安置房的地點(diǎn)、位置以及房屋性質(zhì)，以及安置房的交付時間，交付的條件，稅費(fèi)等如何分擔(dān)，尤為關(guān)鍵的是，政府拆遷安置協(xié)議一般是格式合同，絕大部分的合同里沒有到期無法交付安置房的違約條款，而從律師專業(yè)角度來說，沒有約定違約條款的合同，等于“廢紙一張”，從而引來了如此多的唉聲嘆氣的“特殊”法律咨詢者。
實踐中過程中，除了個別連續(xù)征收或者市政工程項目，很少有現(xiàn)房讓廣大被拆遷人直接入住安置房，一般是簽訂安置協(xié)議約定過渡期，大部分是兩到三年，到期交房，在過渡期內(nèi)由政府支付過渡費(fèi)，具體的安置房一般是政府要求開發(fā)商在被征收的出讓土地地塊建造相應(yīng)比例的安置房，其房屋質(zhì)量以及容積率一般很難與同期的商品房相比。
然而，這些都只是規(guī)劃，而在實際過程中，政府的規(guī)劃以及相關(guān)開發(fā)商拿到規(guī)劃許可手續(xù)后是否按原規(guī)劃建設(shè)，則是一個未知數(shù)，這也就有了后面無法正常交房的“變數(shù)”。那么作為被征收人、被拆遷人，在選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償后簽訂協(xié)議以及驗房時要注意哪些問題呢?
1、慎重簽字，明確并合理設(shè)置合同權(quán)利義務(wù)。
簽訂拆遷安置協(xié)議時，協(xié)議里應(yīng)對調(diào)換房屋的價款、差價、坐落具體位置、朝向、結(jié)構(gòu)、用途、面積、對交付日期、逾期交房或者房屋不合格甚至無法完成交房時對方的違約責(zé)任、救濟(jì)途徑等都要有明確約定。
2、明確合同主體
拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議依法屬于行政協(xié)議，是政府行使行政管理職能而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，相比于一般的民事合同具有特殊性，而在實際拆遷安置的談判以及具體工作中，居委會、指揮部、村委會等都會充當(dāng)具體的工作機(jī)構(gòu)，但其并不是法定的征收主體，在簽協(xié)議時，楊勇律師認(rèn)為，一般以發(fā)布征收決定、征收公告或者補(bǔ)償安置方案的行政機(jī)關(guān)作為征收人，也就是拆遷安置協(xié)議的合同主體，一般為區(qū)、縣級人民政府、下屬國土局、住建局、征收辦或者街道辦、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，而不能是臨時機(jī)構(gòu)或者村委會，否則后期維權(quán)艱難。
3、保存一份合同原件。
被拆遷人作為征收補(bǔ)償安置中的被征收人，同時作為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的合同一方，有法定的權(quán)利向拆遷部門索取一份合同原件，這既是大家的法定權(quán)利，也是為了日后拆遷部門違約后主張權(quán)利時的有力武器，否則，后期非常被動。
4、要細(xì)心驗房、保障自身合法權(quán)益。
安置房雖然不能完全等同于商品房，但在質(zhì)量要求的標(biāo)準(zhǔn)上是一致的，不能標(biāo)準(zhǔn)不一，因此，一方面，被拆遷人要仔細(xì)查看相關(guān)安置房項目是否有完備的建房的相應(yīng)手續(xù)，交房時的房屋質(zhì)量必須要符合住宅質(zhì)量國家驗收規(guī)范，是否經(jīng)過監(jiān)理等單位進(jìn)行工程竣工驗收，是否經(jīng)過消防、規(guī)劃、環(huán)保等部門進(jìn)行的驗收。
創(chuàng)為律師提醒大家，在實踐中，因為地價、房價的不斷上漲等因素，地方政府和開發(fā)商會因利益因素改變規(guī)劃用途，將原本的安置房項目改為商品房項目對社會出售，從而無法保障已經(jīng)簽訂拆遷安置協(xié)議的被拆遷人的合法權(quán)益，在這種情況下，被拆遷人應(yīng)該怎么做呢?
1、做到上文提及的相關(guān)事項，規(guī)范合同權(quán)利義務(wù)，為追究政府違約責(zé)任做好鋪墊。
2、及時掌握證據(jù)，對于涉案項目是否改變用途或者用作商業(yè)開發(fā)的相關(guān)證據(jù)進(jìn)行采集和保存。
3、對于無法有效取證的，及時委托專業(yè)律師調(diào)取證據(jù)并依法進(jìn)行維權(quán)。
4、注意訴訟時效，在合同履行期滿后及時采取法律手段，更有利于事情的解決。
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