房地產企業(yè)融資渠道受阻，再度成為熱議話題，銀行、信托、債券等渠道紛紛收緊，加上房地產政策越來越嚴格，銷售并不順利。面對不斷高企的債務，如何度過資金荒成為不少房企面臨的首要問題。
目前，在貨幣收緊大趨勢下，房企各個融資渠道都受到限制，融資成本相比以前也上升了2-3個點。業(yè)內認為，今年房企資金鏈會面臨較大壓力，依賴大量融資激進拿地、銷售回款能力較弱以及債務結構偏短期的中小企業(yè)面臨更大的風險。面臨資金荒，房企應該加速去化、尋求合作以及發(fā)展多元化業(yè)務。
融資成本上升
" 近半年來，房地產企業(yè)融資成本明顯上升，不少融資渠道成本已經在8%以上，相對以前提升了2-3個點。"一位不愿具名的房企高管向北京商報記者表示，成本上升的同時，融資難度也開始增加。
據克而瑞研究中心發(fā)布的數據顯示，5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結構中，銀行貸款環(huán)比下降29.67%;受債市波動影響，房企的票據、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%;同期海外發(fā)債額為零。
在融創(chuàng)2017年股東大會上，執(zhí)行董事汪孟德曾表示，"從融創(chuàng)中國去年借貸情況看，借貸成本在快速下降，主要是由于公司規(guī)模、實力、品牌，特別是銀行的信譽度提升，未來兩三年我們的借貸成本還會下降"。但是，針對今年持續(xù)出臺房地產調控政策和資金監(jiān)管收緊的特殊情況，他也提到，包括融創(chuàng)中國在內，今年整個地產行業(yè)的融資成本都將有所上升。"我們去年當期新增借貸成本低于6%，平均在6%的水平，但今年我們會超過6%，可能到6.5%，這是借貸成本增長的趨勢"。
Wind數據顯示，無論是公司債、企業(yè)債、中票或短融，自2016年10月起至今，發(fā)行利率均呈現上行態(tài)勢。2017年6月至今，公司債、企業(yè)債、中票、短融的票面利率數據分別為6.0943%、5.8%、5.7726%、5.4274%，與之形成對比的是2016年10月，上述四種融資方式的票面利率還分別為3.7139%、4.007%、3.6587%、3.1629%。
從具體房企融資案例來看，5月所有已披露的融資成本均高于同期銀行貸款利率。榮盛發(fā)展的2017年第二期中期票據10億美元三年期成本6.8%，華夏幸福2017年第一期中期票據19億元五年期年利率為5.8%。在公司債方面，龍光地產在海外發(fā)行六年期4.5億美元優(yōu)先票據年利率為5.25%。在其他債權融資方式中，華夏幸福2017年第二期超短期融資券，借款270天，融資額度10億元，借款利率5.07%;華夏幸福與華能貴誠信托設立"永續(xù)債投資單一信托計劃"，起始利率6%;龍光地產發(fā)行3.5億美元永續(xù)債，起始利率7%。
融資渠道收緊
業(yè)內認為，房企融資成本上升、融資規(guī)模下滑的主要原因在于融資渠道的收緊。從目前房地產企業(yè)的融資渠道看，主要是銀行、信托、各類資管計劃、發(fā)行債券以及股權融資。從監(jiān)管看，對各類金融機構投向房地產的資金呈現嚴控態(tài)勢。
在4月21日銀監(jiān)會一季度經濟金融形勢分析會上，銀監(jiān)會主席郭樹清表示，要合理控制房地產融資業(yè)務增速，有效防范集中度風險，嚴禁銀行資金違規(guī)流入房地產領域。而銀行貸款一向是房企主要的融資渠道。
緊接著，銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)的《2017年信托公司現場檢查要點》，將違規(guī)開展房地產信托業(yè)務列入2017年信托公司現場檢查要點。涉及房地產信托業(yè)務的檢查要點包括:一、是否通過股債結合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權等模式，變相向房地產開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機構違規(guī)開展房地產信托業(yè)務。二、"股+債"項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業(yè)以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款。這份文件規(guī)定直指信托公司開展的"拿地融資業(yè)務"，而信托融資本是房企除銀行貸款外的主要融資方式。
除此之外，房企發(fā)債也開始收緊。據了解，年初至今，萬科和富力等房企紛紛取消發(fā)債，涉及金額至少為50億元。這兩家公司在取消發(fā)行的公告中均表示，鑒于近期市場的變化，決定取消中期票據的發(fā)行，萬科更兩度取消中期票據發(fā)行。
事實上，房企發(fā)債的困境在去年四季度已經顯現。海通證券在報告中指出，當季地產債券發(fā)行量和凈融資額僅為三季度的30%，主要源于公司債的收緊。從去年11月至今年2月底，地產公司債券發(fā)行29只。
房企該怎么辦
今年，房企面臨融資難、融資貴的窘境，同時，隨著市場整體下滑，房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷增加。這意味著，今年大部分房企將面臨資金荒，加上自身的債務壓力，房企資金鏈安全面臨較大壓力。
盡管融資成本在上升，但房企依然盡可能地尋求"輸血"渠道。不過，這背后卻是房企面臨的債務壓力所致。據Wind數據統(tǒng)計，107家上市房地產企業(yè)2015-2016年這兩年的新增有息債務規(guī)模高達8520億元，而2010-2014年五年間的新增有息債務總和為8200億元。顯而易見，2015-2016年有息債務規(guī)模擴張非?？?。同時，負債率也不斷攀升，并達到歷史高值。從上市房地產企業(yè)的數據看，整體資產負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，目前，無論是海外融資，還是境內融資，房企的債務融資情況均不容樂觀，加上房地產市場降溫的不斷顯現，未來，房地產企業(yè)的資金壓力會逐漸加大。目前來看，債務尤其是短期債務集中到期量大，前期經營比較激進和資質較差的民營企業(yè)面臨的壓力會更大。
對于房企該如何度過資金荒，嚴躍進認為，一方面，根據企業(yè)各個城市項目的情況，加速去化，實現快速銷售、回籠資金;另一方面，抱團取暖，也就是說，無論在拿地還是開發(fā)建設的過程中，企業(yè)可以尋求合作方，以降低風險和成本。此外，房企也可以積極進行多元化轉型，尋求新的利潤增長點，如物業(yè)板塊，可進行長租公寓業(yè)務以及房地產金融等相關業(yè)務的拓展。
記者 彭耀廣
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