有點看不下去了。扶我起來，我還能寫。
一
首先，我們來做一道情境題：如果你想做“二房東”的生意，你會怎么做？
所謂二房東，就是從房東那里租來房子，再租給別人，從中賺取差價。首先注意，二房東并不是中介，中介是讓房東直面租客的，從中賺取的是“中介費”。而二房東，賺的是租金差。
也不要認為“二房東生意”有什么道德瑕疵，這是一種很正常的商業(yè)模式。最近備受關(guān)注的長租公寓，以及絕大多數(shù)商場、酒店，共享辦公創(chuàng)業(yè)者，甚至高速公路運營商，本質(zhì)上都是二房東。
生意起步了，你去跟幾個業(yè)主談，簽下幾套房子的長約，稍加改造（不然憑什么提高租金），再租給別人。你還可以給租客提供保潔、網(wǎng)絡(luò)、維修等服務(wù)，再收取一些服務(wù)費用，或者把這些費用加到租金里。每月幾萬塊的租金流水，減去原房東的租金，小有盈余。這屬于小打小鬧，沒什么可說的。當然，也并沒有什么金融屬性，沒體現(xiàn)出什么平臺價值，也不會引起機構(gòu)與資本的興趣。
然而某一天，你發(fā)現(xiàn)，這種模式做著做著，做大了。
你簽下了幾萬套房子，每月租金流水上億元。你的產(chǎn)品，已經(jīng)成為市場上一個比較公認的品牌，占到了租房市場一個可觀的份額。這個時候，模式還是那個模式，但是價值卻不一樣了。為什么呢，因為“金融屬性”開始突顯。
在華爾街，有一條非常經(jīng)典的名言——如果你有一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那就將它證券化。
你現(xiàn)在管理著幾萬套房子，對應(yīng)的是幾萬份租約。而這些租客，經(jīng)過你的定價過濾與身份篩選，已經(jīng)精準定位在了一線城市有著穩(wěn)定工作與收入的白領(lǐng)人群。他們有能力履行租約，幾乎不會發(fā)生違約。那么，這每月上億元的租金流水，就是一個非常適合證券化的底層資產(chǎn)。
換言之，你不用每月坐著等那上億元的租金收入，你可以選擇將這部分預(yù)期，通過證券化來提前變現(xiàn)。找機構(gòu)做一個ABS（資產(chǎn)支持證券），通過債權(quán)抵押或轉(zhuǎn)移，去換取一部分融資。獲得的融資，在保證能按時支付原房東租金的前提下，多出來的，去拓展新業(yè)務(wù)，開拓更多的可出租房源。
這樣，你就獲得了資本支持，生意規(guī)?？梢愿罅?。如果你是生意人，誰不想繼續(xù)做大呢。
然后，你的市場影響力開始提升，除了金融屬性之外，“平臺價值”也開始顯現(xiàn)。什么是平臺價值？你想網(wǎng)購一件東西，總會先到淘寶或者京東看一看，這就是平臺價值。你出租的房子，已經(jīng)成為租客首選的渠道之一。甚至有房東主動來找你，把房源托付給你管理。
擁有了平臺價值，其實，你出租的房子賺不賺錢，甚至略有虧錢，都無所謂了。公司不斷擴張，份額逐步增加，你可以把公司包裝成一個創(chuàng)業(yè)項目，然后A輪、B輪……直至上市，去賺資本市場的錢。
生意足夠大的時候，你已經(jīng)掌握了一定的定價權(quán)。雖然你自詡為品質(zhì)租房，定位中高端。但隨著份額提升，你的租金，對這個市場總體租金影響的權(quán)重也在提升。
然后有一天，這座城市的整體租金漲了。輿論齊刷刷地指向你：是不是你干的？
二
我知道，你很委屈，你只是想做一個成功的“二房東”而已。
影響租金的因素有方方面面，你處在市場之中，也僅是其中的一個環(huán)節(jié)。有時候，不是你左右了市場，而是市場的邏輯在左右你。
我一直相信，是因為這個市場有痛點，才催生了這么多“二房東”創(chuàng)業(yè)者。品質(zhì)、省心、實惠的長租公寓，在這個市場多么稀缺，曾作為租客，或者被黑心中介坑過的的你我，應(yīng)該都懂。
相寓、蛋殼、自如等公司，依附于中介或租房平臺旗下，又相對獨立，它們本質(zhì)上是“二房東”，而不再是中介。當然，它們不會簡單認為自己是二房東，而是標榜以一個更加高大上的名字：資產(chǎn)管理。
租金上漲了，外界需要一個替罪羊，或者一個假想敵。這些所謂的資產(chǎn)管理公司首當其沖，這些唯利是圖的商人，理所當然地站在了道德批判的彼岸。批評他們不需要什么理由，因為更符合大眾積壓的情緒。
當然，他們以略高于市價的租金從房東手里收房，甚至為此喪失理性的競爭，大大提升了房東對租金的預(yù)期，也是最不容忽視的，是洗不白的。但這個鍋很大，僅僅兩三家公司背不動。
這些公司備受詬病的一點，還在于“利用租客的信用為他們的融資擴張背書”。具體形式是，跟金融公司合作，做租金分期。也就是讓租客向第三方公司貸取一年的租金，提前支付給他們，然后租客每月向第三方公司支付一定的本息，也就相當于支付租金了。這個有點類似于螞蟻花唄或者京東白條，屬于小額信用貸。
租客通過信用貸，提前支付了年租金，但是這些公司又不用全部支付給原房東，這種現(xiàn)金流時間差，積淀成一個資金池。這個資金池的存在，的確為公司的擴張?zhí)峁┝藦椝帯?/span>
租金分期對這些公司有利，他們當然更希望租客采用分期，如果你是二房東，你也會希望租客年付，甚至不惜在租金上打點折扣吧。但另一方面，租金分期的存在，也為租客提供了便利。這一點也不容忽視。
有人說，租金分期相當于讓租客背負了莫名的貸款，多付出了利息，相當于推高了租金。這個邏輯其實并不嚴密。
以買房為例。在一線城市，一套500萬的房子，你使用銀行貸款購買，二十年后，還完貸款，你實際付出的錢可能是700萬，多出的200萬是給銀行的利息。那你會認為按揭制度的存在，推高了房價，增加了你購房的壓力嗎？
事實正好相反。按揭制度的存在，讓你買房變得更容易。因為信用，讓人得以使用杠桿，把未來可以預(yù)期的收入變現(xiàn)使用。很少有人可以全款買房，大多數(shù)購房者都在享受信用與杠桿的便利。租金分期是這種按揭制度的變種，租客甚至都不用什么抵押物，就能分期，風(fēng)險并不是由租客在承擔(dān)。
金融工具的存在，的確可能讓你多付出一些租房成本（如利息），但也會交換一些便利（比如享受年付價格、減免服務(wù)費、按月支付等），最終對租金的影響微乎其微。
問題關(guān)鍵其實是，企業(yè)不要把這些工具強加給租客，讓租客享有充分的自主選擇權(quán)，就是合理的。如果有企業(yè)敢于強制捆綁租金分期，那建議租客用腳投票，不要租他們的房子。
在不懂金融的人看來，說到租金分期，說到長租企業(yè)發(fā)行ABS，當二房東不再只是二房東，當他們開始玩起了金融，似乎就成了“冠絕全球”的偉大創(chuàng)新，成了堪比P2P的最新龐氏騙局。最終人人喊打，覺得他們是推高租金的元兇。這種情緒，令人擔(dān)憂。
在我看來，這些其實都是最低級的金融形式，是最基礎(chǔ)不過的金融工具。它反映的現(xiàn)實是，大多數(shù)國人的金融素養(yǎng)，還處在一個很初級的階段?？恐鴥H有的知識儲備，尚無法分辨哪些是常態(tài)，哪些是陷阱。
三
租購并舉，是目前房地產(chǎn)市場的頂層設(shè)計。長租公寓，處在政策風(fēng)口的中央。資本早已躁動不已。資本有兩種形式介入這個領(lǐng)域，一是直接參與，二是借道金融。
不僅僅是這些中介背景的企業(yè)，在長租領(lǐng)域投入更大的，其實是更加財大氣粗的地產(chǎn)企業(yè)。查看主要房企過去一年的公告，你可以發(fā)現(xiàn)“長租公寓”已經(jīng)成為它們獲取融資的一個絕佳理由。不少以“長租公寓”為名義的資管計劃獲準發(fā)行，單個資管計劃的規(guī)模就是數(shù)十億甚至上百億。
這些才是長租公寓領(lǐng)域的正規(guī)軍，上文提到的蛋殼、自如等，頂多是游擊隊。
當然，這些幾十億、幾百億的資金，是否真正用在了長租公寓發(fā)展，就另當別論了。
換個角度，即便地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展長租公寓，也是為了賺錢，必定迎合中高端方向的租房需求，沒有人會賠錢為政府建廉租房。他們推高的租金，比這些中介背景的企業(yè)，更甚，更直接。萬科在深圳做的舊村改造，就是典型的例子。
還有個更極端的例子。萬科在北京海淀區(qū)五環(huán)外有個翡翠書院項目，是一個自持租賃房項目。一套90平米的房子，最低月租金1.5萬，甚至要求租客10年租金180萬一次性付清。這個租金，是周邊平均租金的兩到三倍。我其實很想知道，在計算這個片區(qū)的平均租金的時候，這個項目有沒有被計算在內(nèi)呢。
這個地塊是當年萬科競價得來。屬于自己搶來的山芋，即便燙嘴也要吃完。其實，如果企業(yè)可以自由選擇金融工具的話，這種長租公寓的項目并不難做。比如萬科當年就曾嘗試采用類似REITs的形式來發(fā)展這個項目，奈何政策不允許。說自持，就是自持，不允許賣，也不允許變相賣。當然，這種租十年一次性付款是不是變相賣呢？我不知道。
長租公寓屬于現(xiàn)金流穩(wěn)定、風(fēng)險可控、適合打包的一種底層資產(chǎn)，其實是最適合發(fā)揮金融工具作用的。目前，在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，金融工具已經(jīng)非常多樣、非常成熟，但在租房領(lǐng)域，還處在戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的探索階段。僅有的一些創(chuàng)新，也極易招來罵名。
然而，真正讓房租降下來的方法，正是開放更多、更成熟、更規(guī)范的金融工具的使用。讓真正有志于做長租公寓的企業(yè)，不必為持有物業(yè)的龐大成本而擔(dān)憂，而是專注于運營、管理。把物業(yè)的持有成本和收益，分攤給背后的資本，進而分配給普通的投資人。
舉個例子，即便是政府主導(dǎo)的廉租房，也可以在金融工具的改造下，變成一種可以全民持有的類似國債的投資品，比如REITs（類似新加坡）。這樣，就不會給政府增加額外的財政負擔(dān)，也可以加大低端租賃住房的供應(yīng)。
我有幾個金融圈的朋友，一直試圖在國內(nèi)推行REITs，吶喊十年了。這是一種更高級、更成熟的金融工具，在美國有上萬億的市場規(guī)模。他們非常有耐心，覺得這代表著未來。
然而現(xiàn)實很殘酷。一方面，政策不支持。另一方面，如果連租金分期或者簡單的ABS，都落得個一地雞毛的局面，那希望在國內(nèi)推行REITs，幾無可能。很簡單，沒有群眾基礎(chǔ)。
公眾的金融素養(yǎng)根本跟不上這些金融工具的發(fā)展。到頭來，說不定還會被壞人利用，成為坑取大眾錢財?shù)南葳?。我真替朋友們感到惋惜，他們的吶喊之路必將無限綿長。
不要以為買了幾支股票，存了幾個貨基，投了幾個P2P，就認為他們的金融素養(yǎng)有多高。真正具備金融素養(yǎng)的，其實是站在背后準備收割他們韭菜的人，他們更聰明，只是走偏了路。不要認為，杭州的一個長租公寓公司破產(chǎn)了，爆了雷，就認為租房金融比P2P跑路還可怕，比“販毒”還暴利。破產(chǎn)是一種極端情況，任何一個金融機構(gòu)的破產(chǎn)，其后果都遠大于這個租房公司。不信？你讓銀行破產(chǎn)試試。
工具沒有原罪，有罪的是使用工具干壞事的人。
談虎容易色變，因噎可以廢食。我不忍心見一個新興的領(lǐng)域，在一種不正常的注視之下，突然倒掉。他們的路，其實才剛剛開始。
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