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本期天同碼，案例來源于最高人民法院中國應(yīng)用法學(xué)研究所編《人民法院案例選》2017年第9-12輯（總第115-118輯）部分房產(chǎn)執(zhí)行糾紛典型案例。
文/陳枝輝 天同律師事務(wù)所合伙人
【規(guī)則摘要】
1.簽訂認(rèn)購協(xié)議，物權(quán)期待權(quán)仍可排除強(qiáng)制執(zhí)行情形
——認(rèn)購協(xié)議具備商品房買賣合同基本要素，同時(shí)滿足法定條件情況下，房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)可排除另案強(qiáng)制執(zhí)行。
2.拍賣被查封房產(chǎn)，法院嗣后同意的，交易行為有效
——被執(zhí)行人委托拍賣被查封財(cái)產(chǎn)并歸入執(zhí)行款后，執(zhí)行法院解除查封或同意處分的，相應(yīng)交易行為應(yīng)具有法律效力。
3.有權(quán)提執(zhí)行異議之訴“當(dāng)事人”，不包括被執(zhí)行人
——《民事訴訟法》第227條規(guī)定，案外人、當(dāng)事人有權(quán)提起執(zhí)行異議之訴，該條文所指“當(dāng)事人”不包括被執(zhí)行人。
4.買受人預(yù)售合同登記備案，不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行
——商品房預(yù)售合同登記備案，不等同于物權(quán)預(yù)告登記，不足以排除法院對登記在房地產(chǎn)開發(fā)商名下房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
【規(guī)則詳解】
1.簽訂認(rèn)購協(xié)議，物權(quán)期待權(quán)仍可排除強(qiáng)制執(zhí)行情形
——認(rèn)購協(xié)議具備商品房買賣合同基本要素，同時(shí)滿足法定條件情況下，房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)可排除另案強(qiáng)制執(zhí)行。
標(biāo)簽：房產(chǎn)執(zhí)行｜消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)｜法律適用｜房屋買賣｜預(yù)約合同｜認(rèn)購協(xié)議
案情簡介：2009年，史某與開發(fā)公司簽訂認(rèn)購協(xié)議后支付購房款79萬余元。2014年，法院依資產(chǎn)公司申請查封并執(zhí)行開發(fā)公司名下房產(chǎn)，史某提出案外人執(zhí)行異議。資產(chǎn)公司認(rèn)為史某異議不符合最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定。
法院認(rèn)為：①本案屬于案外人執(zhí)行異議之訴，應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》。該司法解釋第28條與第29條相同之處為申請執(zhí)行的債權(quán)都是金錢債權(quán)，均要求在法院查封前已簽訂合法有效書面買賣合同。不同之處在于，第28條是買受人對登記在被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)提出的異議，而第29條則針對的是買受人對登記在被執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商品房提出異議。應(yīng)當(dāng)說，第29條規(guī)定是第28條規(guī)定的特殊情形，即專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房出售情形。根據(jù)本案查明事實(shí)，案涉房屋系開發(fā)公司所開發(fā)商品房，史某系向開發(fā)公司認(rèn)購商品房，訴爭被執(zhí)行房屋即是登記于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商品房，故本案依史某訴訟主張的權(quán)利基礎(chǔ)，應(yīng)適用第29條規(guī)定。②房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議簽訂時(shí)間在執(zhí)行裁定之前，亦早于資產(chǎn)公司所稱實(shí)際查封時(shí)間。依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定及《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定，案涉房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議明確了當(dāng)事人名稱、商品房基本狀況，明確了具體位置、房號、價(jià)款、交付方式，且史某已按認(rèn)購協(xié)議約定交付全部款項(xiàng)，開發(fā)公司亦向史某出具收款發(fā)票。該認(rèn)購協(xié)議已具備商品房買賣合同基本要素，應(yīng)認(rèn)定雙方存在有效的商品房買賣合同關(guān)系。所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。已交付價(jià)款超過合同約定總價(jià)款百分之五十。史某訴請符合最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，依法應(yīng)予支持。資產(chǎn)公司所提案涉房屋未辦理登記過戶手續(xù)、未實(shí)際交付等訴訟主張均不影響對史某物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)。判決確認(rèn)史某享有案涉房屋物權(quán)期待權(quán)，資產(chǎn)公司申請執(zhí)行開發(fā)公司一案中，不得執(zhí)行案涉房屋。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：認(rèn)購協(xié)議具備商品房買賣合同基本要素，同時(shí)滿足法定條件情況下，房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)可排除另案強(qiáng)制執(zhí)行。
案例索引：最高院（2017）最高法民終278號“史某與某資產(chǎn)公司等案外人執(zhí)行異議糾紛案”，見《史雪瑩訴中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司云南省分公司、昆明明豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議糾紛案——房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行異議之訴中的保護(hù)》（湯莉婷，云南高院；審判長劉竹梅，審判員張純、李玉林），載《人民法院案例選》（201710/116:97）。
2.拍賣被查封房產(chǎn)，法院嗣后同意的，交易行為有效
——被執(zhí)行人委托拍賣被查封財(cái)產(chǎn)并歸入執(zhí)行款后，執(zhí)行法院解除查封或同意處分的，相應(yīng)交易行為應(yīng)具有法律效力。
標(biāo)簽：房屋買賣｜查封房｜合同效力｜執(zhí)行｜無權(quán)處分
案情簡介：2010年，因債務(wù)糾紛，化學(xué)廠房屋被法院查封。2011年，化學(xué)廠與拍賣公司簽訂委托拍賣合同。王某以725萬元競買成功。化學(xué)廠向法院提交了拍賣已成交、拍賣款已到賬，要求解除查封申請，法院隨即解除查封。2013年，因化學(xué)廠以拍賣查封房地產(chǎn)、合同無效為由拒辦過戶手續(xù)致訴。
法院認(rèn)為：①民事訴訟中的查封，系法院為限制債務(wù)人處分其財(cái)產(chǎn)而設(shè)立的一種強(qiáng)制措施。采取查封措施，目的在于控制債務(wù)人財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀，保障經(jīng)過審判程序確定的債權(quán)或其他債權(quán)盡可能得到清償?！杜馁u法》第6條規(guī)定，拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋行為無效問題的復(fù)函》中強(qiáng)調(diào)，擅自將已被查封房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給他人行為是違法的，所訂立房屋買賣合同系無效合同。但依最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第48條規(guī)定，被執(zhí)行人申請對人民法院查封的財(cái)產(chǎn)自行變賣的，人民法院可以準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價(jià)格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行，并控制變賣的價(jià)款。無論是自行變賣還是拍賣，均屬于處分財(cái)物的具體法律行為，雖然查封產(chǎn)生對處分的限制力，而標(biāo)的物所有權(quán)未改變，限制所有者處分只是約束其隨意或有意逃避本應(yīng)償還債務(wù)，如采取拍賣或變賣處分直接目的即為履行債務(wù)，那么法院以解除查封或同意處分方式，會(huì)使查封限制處分效力歸于消滅，而相應(yīng)交易行為具有法律效力。②本案中，化學(xué)廠系案涉房屋以及附著土地權(quán)利人，雖在拍賣時(shí)房屋及土地仍由法院查封，但化學(xué)廠并非完全喪失其對房屋及土地的處分權(quán)，只要經(jīng)查封法院準(zhǔn)許，其處分行為即具有法律效力?；瘜W(xué)廠在拍賣結(jié)束后即向法院提交了拍賣已成交、拍賣款已到賬，要求解除對案涉房屋及土地查封的申請，法院其后解除查封的后續(xù)事實(shí)，足以證明法院在事后認(rèn)可并同意化學(xué)廠對案涉房屋及土地實(shí)施的拍賣行為，該處分行為應(yīng)屬合法有效。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：被執(zhí)行人為履行債務(wù)目的委托拍賣被查封財(cái)產(chǎn)，嗣后執(zhí)行法院以解除查封或同意處分方式使查封限制處分效力歸于消滅的，相應(yīng)交易行為應(yīng)具有法律效力。
案例索引：遼寧高院（2015）遼審四民申字第1634號“大連油脂化學(xué)廠與王軍等物權(quán)確認(rèn)糾紛再審申請案”，見《王軍訴大連油脂化學(xué)廠、大連非凡拍賣有限公司物權(quán)確認(rèn)糾紛案——合同報(bào)批義務(wù)的性質(zhì)與效力》（李鋼、陳晨），載《人民法院案例選》（201710/116:62）；另見《合同報(bào)批義務(wù)的性質(zhì)與履行》（李鋼、劉冬艷、陳晨），載《人民司法·案例》（201723:66）。
3.有權(quán)提執(zhí)行異議之訴“當(dāng)事人”，不包括被執(zhí)行人
——《民事訴訟法》第227條規(guī)定，案外人、當(dāng)事人有權(quán)提起執(zhí)行異議之訴，該條文所指“當(dāng)事人”不包括被執(zhí)行人。
標(biāo)簽：執(zhí)行｜執(zhí)行異議｜主體資格｜當(dāng)事人｜被執(zhí)行人
案情簡介：2011年，生效判決確認(rèn)建筑公司對開發(fā)公司房屋享有工程款優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行程序中，劉某作為案外人，以其與開發(fā)公司簽訂購房合同為由提出異議。2012年，法院裁定中止執(zhí)行后，開發(fā)公司以劉某為被告，訴請?jiān)S可執(zhí)行。
法院認(rèn)為：①根據(jù)《民事訴訟法》第227條規(guī)定，案外人、當(dāng)事人有權(quán)提起執(zhí)行異議之訴，但對于條文所指“當(dāng)事人”是否包括被執(zhí)行人，該條并未明確規(guī)定。但2008年最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》只規(guī)定了案外人執(zhí)行異議之訴和申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，2011年最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》亦只規(guī)定了案外人執(zhí)行異議之訴和申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴兩種案由，且2015年2月4日起施行的最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第309條明確規(guī)定：“申請執(zhí)行人對中止執(zhí)行裁定未提起執(zhí)行異議之訴，被執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，人民法院告知其另行起訴?！庇纱丝梢姡趯Ρ粓?zhí)行人是否有權(quán)提起執(zhí)行異議之訴問題上，立法觀點(diǎn)是統(tǒng)一延續(xù)的，即被執(zhí)行人無權(quán)提起執(zhí)行異議之訴，《民事訴訟法》第227條所指“當(dāng)事人”不包括被執(zhí)行人。②本案是開發(fā)公司作為被執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，因不符合提起執(zhí)行異議之訴的主體條件，故裁定駁回開發(fā)公司起訴。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：《民事訴訟法》第227條規(guī)定，案外人、當(dāng)事人有權(quán)提起執(zhí)行異議之訴，該條文所指“當(dāng)事人”不應(yīng)包括被執(zhí)行人。
案例索引：海南高院（2016）瓊民再34號“劉某與某開發(fā)公司等執(zhí)行異議糾紛案”，見《劉益成與洋浦東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行異議糾紛案》，載《審判監(jiān)督指導(dǎo)·爭鳴》（201602/56:34）；另見《洋浦東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴劉益成執(zhí)行之訴案——被執(zhí)行人無權(quán)提起執(zhí)行異議之訴》（朱潤生、張紅菊），載《人民法院案例選》（201709/115:68）。
4.買受人預(yù)售合同登記備案，不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行
——商品房預(yù)售合同登記備案，不等同于物權(quán)預(yù)告登記，不足以排除法院對登記在房地產(chǎn)開發(fā)商名下房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
標(biāo)簽：房產(chǎn)執(zhí)行｜買受人優(yōu)先權(quán)｜預(yù)售登記｜預(yù)告登記
案情簡介：2011年，建筑公司訴請開發(fā)公司支付工程款，并申請查封了開發(fā)公司名下房屋。2013年，建筑公司依調(diào)解書申請強(qiáng)制執(zhí)行開發(fā)公司房產(chǎn)時(shí)，龍某以其2010年全款購買該房、已辦理預(yù)售合同登記備案為由提出案外人執(zhí)行異議。
法院認(rèn)為：①龍某與開發(fā)公司雖簽訂商品房買賣合同，但至今未辦理房屋過戶登記手續(xù)，龍某亦未提供證據(jù)證實(shí)本案存在法律規(guī)定的未經(jīng)登記即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力其他情形，故案涉房屋所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移至龍某名下，龍某對房屋不享有所有權(quán)，僅享有要求開發(fā)公司交付房屋的債權(quán)請求權(quán)。②最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持?！惫蕦σ艳k理商品房買賣預(yù)告登記的商品房，法院不得執(zhí)行，但商品房預(yù)售合同登記備案不等同于物權(quán)預(yù)告登記，不具備物權(quán)預(yù)告登記的法律效力。買受人僅以商品房預(yù)售合同已經(jīng)備案為由，主張排除人民法院對登記在房地產(chǎn)開發(fā)商名下的房屋的強(qiáng)制執(zhí)行的，不予支持。判決許可執(zhí)行案涉房屋。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：商品房預(yù)售合同登記備案不等同于物權(quán)預(yù)告登記，不具備物權(quán)預(yù)告登記的法律效力。買受人僅以商品房預(yù)售合同已備案為由，主張排除法院對登記在房地產(chǎn)開發(fā)商名下房屋強(qiáng)制執(zhí)行的，不予支持。
案例索引：湖南高院（2017）湘民終100號“某工程公司與龍某等執(zhí)行異議糾紛案”，見《湖南省第三工程有限公司訴龍清文、湘西自治州天之豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案——商品房預(yù)售合同登記備案不具備物權(quán)預(yù)告登記的效力》（肖芳），載《人民法院案例選》（201712/118:112）。
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