作者：初明峰 劉磊 鄭夢圓

編者按：

被執(zhí)行人與房產(chǎn)公司簽訂《預(yù)售合同》并預(yù)告登記，執(zhí)行申請人對預(yù)售合同項(xiàng)下房產(chǎn)可采取預(yù)查封措施，關(guān)于預(yù)查封的法律效力，預(yù)查封期間合同雙方是否有權(quán)解除合同，合同被解除后對預(yù)查封效力的影響如何？本文結(jié)合判例予以梳理，詳見實(shí)務(wù)分析。

裁判概述：

申請執(zhí)行人有權(quán)申請法院對被執(zhí)行人購買的房屋進(jìn)行預(yù)查封，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預(yù)查封的效力不能及于限制被執(zhí)行人與開發(fā)商行使合同解除權(quán)，當(dāng)事人基于真實(shí)意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪。商品房預(yù)售合同解除后，預(yù)查封對象轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商應(yīng)向被執(zhí)行人退還的購房款，執(zhí)行申請人可申請執(zhí)行該款項(xiàng)。申請執(zhí)行人不得在對該房屋采取執(zhí)行措施，開發(fā)商對此享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益。

案情摘要：

1. 2016年10月24日，何燕與愷泰房地產(chǎn)公司簽訂《預(yù)售合同》，購買愷泰房地產(chǎn)公司所開發(fā)的案涉房屋并支付完畢全部購房款，雙方也辦理了預(yù)告登記但尚未辦理過戶登記。

2. 后德輔管理公司依據(jù)對被執(zhí)行人何燕的生效仲裁裁決，申請法院對上述房屋強(qiáng)制執(zhí)行。

3. 愷泰房地產(chǎn)公司與何燕簽訂《商品房預(yù)售合同解除合同協(xié)議》協(xié)議解除后，向法院提出執(zhí)行異議。執(zhí)行法院支持案外人愷泰房地產(chǎn)公司的異議請求，并裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。

4. 申請執(zhí)行人德輔管理公司向法院提起執(zhí)行異議之訴，一審法院判許可對案涉房屋的執(zhí)行，二審法院改判駁回德輔管理公司的訴訟請求。德輔管理公司的再審申請亦被駁回。

爭議焦點(diǎn)：

愷泰房地產(chǎn)公司對案涉房屋享有的權(quán)利是否足以排除執(zhí)行？

法院認(rèn)為：

……

根據(jù)案涉商品房預(yù)售合同的約定，何燕與愷泰公司在合同登記備案后，可以協(xié)議解除該合同。人民法院查封的效力是限制被執(zhí)行人處分其財產(chǎn)。何燕尚未取得案涉房屋所有權(quán)，其與愷泰公司簽訂《解除合同協(xié)議》，不屬于處分財產(chǎn)的行為。因此，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預(yù)查封的效力不能及于限制何燕與愷泰公司行使合同解除權(quán)，當(dāng)事人基于真實(shí)意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪。同時，根據(jù)《解除合同協(xié)議》的約定，商品房預(yù)售合同解除后，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時，預(yù)查封對象轉(zhuǎn)變?yōu)閻鹛┕緫?yīng)向何燕退還的購房款，德輔公司可申請執(zhí)行該款項(xiàng)。

案例索引：

（2020）最高法民申2441號

相關(guān)法條：

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》

十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

......

（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》

第十八條 被執(zhí)行人購買第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。

第三人依法解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應(yīng)當(dāng)解除，但人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對該第三人的債權(quán)。

第十九條 被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。

實(shí)務(wù)分析：

對于預(yù)查封情形下，被執(zhí)行人和開發(fā)商間的合同解除權(quán)是否受到限制，實(shí)務(wù)中法院有不同理解。本文援引判例明確：被執(zhí)行人解除與房產(chǎn)開發(fā)商之間簽訂的購房合同，其行為并不是處分財產(chǎn)的行為，在法律沒有明確規(guī)定的情況下預(yù)查封不能對被執(zhí)行人行使解除權(quán)構(gòu)成限制。

同時本文援引判例認(rèn)為，預(yù)查封情形下購房合同被解除的，申請執(zhí)行人可向法院請求將預(yù)查封的對象轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)向被執(zhí)行人返還的購房款。筆者認(rèn)為此操作有利于有效控制被執(zhí)行人濫用解除權(quán)規(guī)避預(yù)查封，同時也符合預(yù)查封制度的設(shè)計(jì)本意。筆者贊同，特此推薦。

另外，預(yù)查封情形下購房合同被解除后，預(yù)查封效力是否自然及于購房款的返還？實(shí)務(wù)中還存在一定爭議。此情形下如果房產(chǎn)開發(fā)商不經(jīng)法院許可將解除合同后的已交購房款項(xiàng)直接返還被執(zhí)行人，存在一定法律風(fēng)險，此情形下建議房產(chǎn)開發(fā)商返還被執(zhí)行人已交購房款項(xiàng)時應(yīng)征求法院的書面同意。一孔之見。