商品房預(yù)售合同，無(wú)疑是購(gòu)房人和售房人提前就買賣的商品房簽訂的賣方交付房屋、買方支付價(jià)款的買賣合同。商品房預(yù)售合同涉及的價(jià)款一般金額較大，文本通常為各地房管局統(tǒng)一備案供使用的格式文本，但實(shí)際簽署時(shí)亦可根據(jù)實(shí)際情況修訂變更。
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，即使在政府出臺(tái)一系列降溫政策的情況下仍然阻擋不了民眾投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情。如此一來(lái)，商品房供不應(yīng)求，開(kāi)發(fā)商有足夠底氣將商品房預(yù)售合同制定得更有利于自身。因此，說(shuō)商品房預(yù)售合同是賣方強(qiáng)勢(shì)的合同一點(diǎn)不為過(guò)。
那么在賣方強(qiáng)勢(shì)的商品房預(yù)售合同糾紛領(lǐng)域，什么樣的條件可以達(dá)到解除商品房預(yù)售合同的法律效果呢？筆者就近期遇到的關(guān)于商品房預(yù)售合同解除之訴，結(jié)合近3年來(lái)（主要上海地區(qū)）的法院的裁判案例，就這一實(shí)務(wù)問(wèn)題作如下分析。
何種情況可以解除商品房預(yù)售合同？
（一）根據(jù)法定解除權(quán)解除商品房預(yù)售合同
我們知道，合同一經(jīng)訂立，產(chǎn)生約束雙方的法律效果，各方均應(yīng)遵守。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，解除合同有幾種情況，一是締約雙方協(xié)商一致達(dá)成合同解除合意解除合同，二是根據(jù)合同中有關(guān)合同解除條件，解除事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人有解除合同的權(quán)利；還有一類是根據(jù)《民法典》563條規(guī)定，解除權(quán)人行使法定解除權(quán)解除合同。鑒于雙方協(xié)商一致解除合同爭(zhēng)議較小，本文集中后兩種情況作展開(kāi)分析。
1.合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，要達(dá)到實(shí)際無(wú)法交付、無(wú)法使用，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較高。
支持解除案例：
【裁判案號(hào)】（2018）滬0118民初10645號(hào)
審理法院：上海市青浦區(qū)人民法院
【裁判要旨】開(kāi)發(fā)商因未能辦出大產(chǎn)證導(dǎo)致逾期交房達(dá)到合同解除條件，購(gòu)房者合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)有權(quán)解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退回購(gòu)房款并支付違約金。
不支持解除案例：
【裁判案號(hào)】(2020)滬02民終10806號(hào)
審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院
【裁判要旨】系爭(zhēng)房屋能夠懸掛招牌的位置選擇相對(duì)受限，系爭(zhēng)房屋確系存在瑕疵，但該瑕疵并非導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法使用房屋、無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋商業(yè)價(jià)值的唯一決定性因素，難以認(rèn)定該瑕疵系康睿公司在標(biāo)的物交付上存在根本違約行為，購(gòu)房人主張系爭(zhēng)房屋無(wú)法懸掛招牌而導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)并主張解除合同的相關(guān)訴請(qǐng)難以支持。
2.購(gòu)房人能否以商品房有質(zhì)量問(wèn)題從而主張合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，拒絕接收房屋？
【裁判案號(hào)】(2020)滬02民終9160號(hào)
審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院
【裁判要旨】開(kāi)發(fā)商作為房屋的實(shí)際銷售單位，對(duì)其交付的房屋負(fù)有瑕疵擔(dān)保之義務(wù)，若開(kāi)發(fā)商交付的房屋導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同之目的，則購(gòu)房者有權(quán)拒收房屋。如房屋主體質(zhì)量不合格，購(gòu)房者有權(quán)拒收房屋；房屋出現(xiàn)嚴(yán)重影響使用的質(zhì)量問(wèn)題，且通過(guò)修復(fù)亦無(wú)法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的，購(gòu)房者可拒收房屋。本案中，房屋存在的煙道問(wèn)題，能夠根據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)出具的修復(fù)方案予以解決，該質(zhì)量問(wèn)題并不能導(dǎo)致趙越合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故趙越不能以此為由拒絕接收房屋。
3.不可抗力因素對(duì)合同解除及違約金的影響
【裁判案號(hào)】(2021)滬0112民初6712號(hào)
審理法院：上海市閔行區(qū)人民法院
【裁判要旨】因新冠疫情原因?qū)е率鄯空哂馄诮环窟_(dá)到合同解除條件時(shí)，購(gòu)房者可以選擇解除合同或者要求開(kāi)發(fā)商支付逾期交房違約金。選擇開(kāi)發(fā)商支付逾期交房違約金的，考慮到新冠肺炎疫情的突發(fā)在事實(shí)上確實(shí)影響到了被告后續(xù)的施工進(jìn)度和交房時(shí)間，故從公平原則及誠(chéng)實(shí)信用原則的角度出發(fā)，綜合考慮原告的實(shí)際損失大小及合同的履行情況等因素，對(duì)合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)可予適當(dāng)下調(diào)。
（二）根據(jù)合同約定條款解除商品房預(yù)售合同
1.合同對(duì)解除權(quán)行使期限有約定的應(yīng)在約定期限內(nèi)行使解除權(quán)
【裁判案號(hào)】(2020)滬02民終4390號(hào)
審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院
【裁判要旨】法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。關(guān)于上訴人（買方）稱合同對(duì)解除權(quán)除斥期間的約定排除其主要權(quán)利且未采取合理方式提醒其注意，故應(yīng)屬無(wú)效的意見(jiàn)。法院審理后認(rèn)為，案涉合同約定的除斥期間為逾期交房60日起30天內(nèi)，未有不合理之處，買方也未就此向公司提出過(guò)異議，故對(duì)其上述主張不予支持。
2.賣方因未辦出大產(chǎn)證導(dǎo)致交易無(wú)法過(guò)戶，系根本違約，非違約方有權(quán)解除合同
【裁判案號(hào)】（2020）滬01民終9039號(hào)
審理法院：上海市第一中級(jí)人民法院
【裁判要旨】出賣人交付標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)符合標(biāo)準(zhǔn)，《商品房預(yù)售合同》已經(jīng)明確約定系爭(zhēng)房屋性質(zhì)為辦公和科研，但創(chuàng)業(yè)源公司無(wú)法辦理相應(yīng)的大產(chǎn)證，導(dǎo)致雙方無(wú)法過(guò)戶交易，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，本案合同解除責(zé)任在于創(chuàng)業(yè)源公司。
注意：這個(gè)案例涉及的解除權(quán)依據(jù)實(shí)際上構(gòu)成法定解除權(quán)和合同約定解除權(quán)的競(jìng)合，在選擇請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體案件的實(shí)際情況，結(jié)合案件證據(jù)鏈，選擇最有把握的依據(jù)適用。
3.違約方無(wú)權(quán)提起合同解除之訴
【裁判案號(hào)】（2020）滬02民終6221號(hào)
審理法院：（上海市第二中級(jí)人民法院）
【裁判要旨】守約方有權(quán)提出解除合同而非違約方，故在雙方均提出解除商品房預(yù)售合同的情況下，未支持該案違約方的解除請(qǐng)求，支持了守約方的解除合同請(qǐng)求。合同既約定逾期付款違約金又約定解約違約金，逾期付款違約金是以合同繼續(xù)履行為前提，合同解除時(shí)不能同時(shí)主張逾期付款違約金。
4.一般違約不能構(gòu)成合同解除的條件
【裁判案例】（2019）滬0112民初35265號(hào)
審理法院：上海市閔行區(qū)人民法院
【裁判要旨】買方以房屋未按約定房型交付房屋及未按約定提供配套設(shè)施為由提起合同解除之訴，法院審理認(rèn)為買方可要求賣方按實(shí)際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價(jià)0.50倍給予補(bǔ)償，而非可作為解除合同的依據(jù)。
5.已交付房屋質(zhì)量有問(wèn)題尚不能構(gòu)成根本違約的有權(quán)要求出賣人修復(fù)，不能據(jù)此要求解除合同
【裁判案例】（2021）滬02民終5637號(hào)
審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院
【裁判要旨】購(gòu)房人主張交付的房屋不符合交付條件的應(yīng)提供證據(jù)支持；交付的房屋如果存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)有權(quán)要求出賣人修復(fù)，不能以此要求解除合同。
合同解除后會(huì)產(chǎn)生什么法律后果？
1.商品房預(yù)售合同解除后，購(gòu)房人向銀行的貸款該由誰(shuí)來(lái)償還？
商品房預(yù)售合同糾紛案件中，往往有兩份合同、三方當(dāng)事人，即《商品房預(yù)售合同》、《住房抵押按揭貸款合同》，三方當(dāng)事人分別為開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、銀行。那么《商品房預(yù)售合同》解除后，購(gòu)房人向銀行的貸款該由誰(shuí)來(lái)償還，商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時(shí)銀行訴訟地位又如何確定？
【裁判案號(hào)】（2019）最高法民再245號(hào)
審理法院：最高人民法院
【裁判要旨】《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?strong>因越州公司未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣人越州公司將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠(chéng)等三人不負(fù)有返還義務(wù)。
2.購(gòu)房時(shí)支付的團(tuán)購(gòu)費(fèi)如何處理？
【裁判案號(hào)】（2020）滬0117民初3178號(hào)
審理法院：上海市松江區(qū)人民法院
【裁判要旨】在購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同解除后，購(gòu)房人有權(quán)向分銷商要求返還因購(gòu)房而支付的團(tuán)購(gòu)費(fèi)。
3.商品房預(yù)售合同解除后，開(kāi)發(fā)商能否要求購(gòu)房人支付房屋占用使用費(fèi)？占用使用費(fèi)計(jì)算期限如何確定？
【裁判案號(hào)】（2020）滬02民終5913號(hào)
審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院
【裁判要旨】房屋占有使用費(fèi)，在合同解除前屬合法占有，不支持；在合同解除后，若逾期返還房屋，支持開(kāi)發(fā)商向買房人要求支付自合同解除之日至實(shí)際返還之日止的房屋占用使用費(fèi)。
4.商品房預(yù)售合同解除后，違約金如何確定？
【裁判案號(hào)】滬0118民初13650號(hào)
審理法院：上海市青浦區(qū)人民法院
【裁判要旨】賣方在明知買方?jīng)]有購(gòu)房資格的情況下采取變通方式幫助買方解決購(gòu)房資格問(wèn)題，存在過(guò)錯(cuò)，在違約金的定量方面有影響，違約金認(rèn)定應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情確定為100,000元（根據(jù)合同條款，賣方主張260000元違約金）。
綜上，如需依據(jù)法定解除權(quán)解除商品房預(yù)售合同，則對(duì)于是否可以解除的認(rèn)定要求標(biāo)準(zhǔn)較高，一般要達(dá)到“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。如僅是商品房購(gòu)房過(guò)程中非根本性的、可修復(fù)的履行瑕疵，不影響合同的最終履行，則一般難以認(rèn)定具備法定解除權(quán)。而若想要依據(jù)約定解除權(quán)解除商品房預(yù)售合同，則需嚴(yán)格按照合同約定，解除事由出現(xiàn)時(shí)，非違約方有權(quán)在合同約定的解除期限內(nèi)按照法定的流程履行相應(yīng)的通知或者催告義務(wù)，才能行使解除權(quán)，否則極易出現(xiàn)約定解除權(quán)未滿足行使條件、無(wú)法解除合同的情形。
商品房預(yù)售合同通常是較為完備的合同范本，合同簽訂之后，買賣雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。最終履行義務(wù)終結(jié)前，想要合法解除，不是一件容易的事情，如遇上述有關(guān)商品房預(yù)售合同解除需求及追索違約金等情況，還是建議咨詢專業(yè)律師，從法律規(guī)定和實(shí)務(wù)角度全面分析合同條款，以期尋求問(wèn)題解決的最優(yōu)方案。
文：柳家彬、張曉婧
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