《因管道反水房屋遭浸泡 案例 》
每逢供暖季節(jié)，水暖管道漏水、樓體防水層質(zhì)量不達(dá)標(biāo)漏水、下水管道堵塞反水等房屋漏水問題引發(fā)的案件就會(huì)增多，針對涉樓房漏水案件責(zé)任主體復(fù)雜、財(cái)產(chǎn)損失難確定、鑒定評估頻率高、當(dāng)事人訴求不明裁判難的四大特點(diǎn)，
第二十六例：
深圳市金地物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“金地物業(yè)”）新增1則裁判文書，案由系財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛。因管道反水房屋遭浸泡，李某將金地物業(yè)訴至法庭，最終法院判決被告金地物業(yè)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償原告李某房屋裝修修復(fù)費(fèi)用98572元。
據(jù)裁判文書網(wǎng)顯示，2015年5月9日，李某與金地物業(yè)簽訂《華融琴海灣花園前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定由金地物業(yè)為華融琴海灣花園提供物業(yè)管理服務(wù)，而李某于2016年5月收樓后一直未入住。2017年7月，李某接到被告通知稱房屋公共下水道堵塞導(dǎo)致屋內(nèi)裝修及家電被泡毀，金地物業(yè)與開發(fā)商為李某恢復(fù)原狀并更換家具。2019年6月3日，李某房屋再次被管道積水倒溢浸泡，其要求金地物業(yè)恢復(fù)原狀并予以賠償。
李某與金地物業(yè)協(xié)商賠償事宜未果，遂訴至法院，李某請求法院依法判令：金地物業(yè)賠償房屋裝修費(fèi)用98572元；支付原告因無法使用房屋的租金損失9000元（從2019年6月起按每月3000元計(jì)算至房屋實(shí)際修復(fù)之日，暫按三個(gè)月計(jì)算）。
庭審中，被告辯稱，被告根據(jù)合同約定已事實(shí)上履行了合同義務(wù)，且該涉案房屋所堵塞的排污主水管道的原因是無法明確的，需要專業(yè)的人員對其進(jìn)行鑒定后，作出的專業(yè)意見，來作為該堵塞原因的判斷依據(jù)，而不僅僅是根據(jù)被告工作人員的經(jīng)驗(yàn)判斷。并且每次事故發(fā)生后，被告的工作人員均是在第一時(shí)間趕到現(xiàn)場處理，且給出了相應(yīng)建議。該房屋所在樓棟僅有原告的房屋出現(xiàn)過返水情況，且兩次被告的工作人員疏通時(shí)，均發(fā)現(xiàn)有白色固體凝結(jié)物疑似為裝修石灰，故原告要求被告承擔(dān)賠償責(zé)任的事情缺乏法律及合同依據(jù)。
法院認(rèn)為，關(guān)于反水浸泡的原因。因雙方均未能提交鑒定機(jī)構(gòu)名錄，本案原告物業(yè)反水浸泡的原因已無法通過專業(yè)鑒定查明。在2019年6月20日的微信聊天記錄中，被告工作人員對于反水浸泡的原因作了初步分析，原告對此予以認(rèn)可，且被告現(xiàn)無相反證據(jù)推翻其事發(fā)后的初步分析結(jié)論，本院據(jù)此認(rèn)定反水浸泡的成因?yàn)楣霉艿烙臀劢Y(jié)塊堵塞。根據(jù)原被告之間簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，保持公用區(qū)域管道暢通系被告的義務(wù)，被告未盡管養(yǎng)義務(wù)，主觀上存在過錯(cuò)，應(yīng)依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
最終法院判決，金地物業(yè)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償原告李某房屋裝修修復(fù)費(fèi)用98572元；駁回原告李某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)3480元，由被告金地物業(yè)負(fù)擔(dān)2264元，由原告李某負(fù)擔(dān)1216元。
第二十七例：
陳某為江蘇省蘇州市某小區(qū)1樓業(yè)主，2017年10月，陳某從外地出差回家時(shí)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)積滿了污水，并且污水已經(jīng)外溢至入戶門口處。陳某仔細(xì)查看，此時(shí)污水管道已停止外溢，但家中客廳的墻壁存在洇濕問題，遂立即聯(lián)系物業(yè)。
經(jīng)陳某與物業(yè)人員調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)的污水是從廚房洗碗盆下方的污水管道中返出，污水經(jīng)廚房流入客廳、餐廳、臥室及入戶門等處，地板腳線、墻體以及部分家具均被浸泡。陳某查看污水管道返水的成因時(shí)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在涉案房屋的污水管道設(shè)計(jì)及施工中存在重大缺陷，且其所在小區(qū)5幢與6幢的廚房排污管道均存在此缺陷，類似事件已經(jīng)發(fā)生5起。由于該小區(qū)的廚房又都沒有做防水層，部分返水現(xiàn)象造成了嚴(yán)重后果，陳某認(rèn)為其房屋出現(xiàn)滲漏及返水現(xiàn)象系房屋本身存在問題所致，而物業(yè)公司負(fù)有對管道保養(yǎng)、疏通職責(zé)，也應(yīng)對其損失負(fù)相關(guān)責(zé)任。陳某與開發(fā)商及物業(yè)就涉案賠償事宜多次協(xié)商未果，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，遂起訴至法院
經(jīng)法院委托鑒定，發(fā)現(xiàn)原告房屋廚房污水管道的現(xiàn)場現(xiàn)狀和設(shè)計(jì)圖紙不符，最低橫支管與立管連接處至立管管底的最小垂直距離小于3 m，不符合GB 50015《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》第4.3.12條的規(guī)定。根據(jù)上述鑒定報(bào)告可知涉案房屋返水的主要原因?yàn)橄嚓P(guān)管道的施工與相應(yīng)技術(shù)規(guī)范不符，故開 發(fā)商應(yīng)就涉案房屋返水損失承擔(dān)主要賠償責(zé)任。而發(fā)生堵塞的水管屬于公共管道， 被告物業(yè)公司對于該管道有相應(yīng)的保養(yǎng)、疏通的管理職責(zé)，其雖提交了相應(yīng)的疏通記錄，但僅憑該記錄尚無法證明已全面履行自己的上述義務(wù)，故其對于涉案的返水亦應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。原告作為房屋的所有權(quán)人，其對于房屋有妥善管理的職責(zé)，涉案房屋在原告出差期間返水， 原告對于返水的具體發(fā)生時(shí)間尚不知曉，也未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)家中出現(xiàn)返水現(xiàn)象并予以處置，客觀上也導(dǎo)致了相關(guān)損失的擴(kuò)大，其亦應(yīng)就此自擔(dān)部分責(zé)任。
綜合上述各方在該事件中的過錯(cuò)及原因力大小，法院酌情認(rèn)定被告開發(fā)商承擔(dān)80%的賠償責(zé)任，被告物業(yè)公司承擔(dān)10%的賠償責(zé)任，原告陳某自負(fù)10%的責(zé)任。
本案中，被告開發(fā)商作為涉案房屋的開發(fā)建設(shè)單位，在涉案房屋的廚房污水管道設(shè)計(jì)及施工上存在重大缺陷，該缺陷也是導(dǎo)致本次污水管道返水重要成因。且原告家中墻體洇濕也是由于房屋本身存在質(zhì)量問題，因此開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)了本案80%賠償責(zé)任。物業(yè)公司雖在事后采取了對涉案污水管道進(jìn)行疏通并派人清潔等補(bǔ)救措施，但并不能免除其作為小區(qū)物業(yè)管理者的責(zé)任，其應(yīng)當(dāng)向原告陳某說明涉案房屋污水管道返水的成因，并提供自己已盡到管理義務(wù)的證據(jù)，被告物業(yè)公司雖在管理涉案房屋的污水管道中存在過錯(cuò)，但僅需承擔(dān)10%賠償責(zé)任。由此可見，蘇州范圍內(nèi)的法院對于物業(yè)公司維護(hù)管道的義務(wù)持寬容態(tài)度，并非出現(xiàn)了堵塞返水現(xiàn)象就一概而論讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，而是根據(jù)堵塞原因、堵塞位置等綜合判斷。從司法實(shí)踐上來看，大部分的案例并非由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。
第二十八例：
【基本案情】
2005年春,一直在山區(qū)生活的趙某欲進(jìn)城安度晚年,便委托女婿楊某為其在某縣城購買一套樓房.同年7月,楊某以自己的名義與某房地產(chǎn)公司簽定了商品房買賣合同,為趙某購買了某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的商住樓(三樓以上為住宅,二樓以下為商鋪)中一套三室兩廳住宅(房號為307).雙方在該商品房買賣合同第十七條第一款第5項(xiàng)約定:“該商品房配套公共建筑使用權(quán)歸出賣方(某房地產(chǎn)公司)”.該房交付后,趙某又委托楊某對房屋進(jìn)行了裝修.裝修中,楊某對房內(nèi)的自來水管線進(jìn)行了改裝,并附加了球閥.2006年11月6日,楊某在某房產(chǎn)局為趙某辦理了私房產(chǎn)權(quán)證,產(chǎn)權(quán)確定日期為2005年6月30日.因趙某的丈夫被摩托車撞傷,一直在原籍休養(yǎng),該房無人入住.
2006年10月29日早晨,在趙某樓下經(jīng)營內(nèi)衣的劉某與丈夫一如往常到店里開門營業(yè),當(dāng)她走到門口時(shí),發(fā)現(xiàn)店里向外流水,便急忙打開店門沖到店后的庫房,順著水聲望去,只見屋頂?shù)淖詠硭芴幱砍鲆粭l水柱,就趕緊搭梯子去堵水,直到上午12點(diǎn)左右,楊某找來城建局的工作人員關(guān)掉總供水閥,才止住了水.經(jīng)劉某與楊某妻子王某和劉某店內(nèi)的店員對被水浸泡的貨物進(jìn)行了清點(diǎn),被損壞的貨物價(jià)值達(dá)37740元.為保全證據(jù),劉某請來了當(dāng)?shù)毓C處的工作人員對現(xiàn)場事實(shí)及受損清單進(jìn)行了公證.當(dāng)日,楊某給劉某出具了受損貨物數(shù)額價(jià)值確認(rèn)書,并向當(dāng)?shù)毓C處提出申請,要求對“307房因自來水主管道閥門脫落、跑水的現(xiàn)狀”予以證據(jù)保全.2006年10月30日,某公證處為楊某出具了(2006)額公經(jīng)證字第187號公證書,對307房因自來水主管道閥門脫落、跑水的現(xiàn)狀進(jìn)行了現(xiàn)場拍照.當(dāng)日,該公證處也為劉某出具了(2006)額公經(jīng)證字第188號公證書,對其店內(nèi)被水浸泡的現(xiàn)狀進(jìn)行了現(xiàn)場拍照,清點(diǎn)被水浸泡的物品,確認(rèn)了因浸泡損失的物品價(jià)值,并收取公正費(fèi)300元.漏水事故發(fā)生后,劉某多次找楊某協(xié)商賠償事宜,均遭拒絕.
經(jīng)查,某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的商住樓經(jīng)工程建設(shè)監(jiān)理公司審核,于2005年7月以合格竣工驗(yàn)收.該商住樓交付使用后,多次發(fā)生供水閥門破裂、脫落事故.2006年11月1日,因該商住樓再次發(fā)生漏水事故,某城建局向某房地產(chǎn)公司發(fā)出通知,責(zé)令某房地產(chǎn)公司對其開發(fā)建設(shè)的商住樓的室內(nèi)供水管線進(jìn)行排查、維護(hù),將供水閥門全部進(jìn)行更換,賠償供水部門及用戶的經(jīng)濟(jì)損失.另查,依據(jù)某房地產(chǎn)公司給楊某和各住戶提供的商品房質(zhì)量保證書、保修協(xié)議,某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)銀聯(lián)商住樓,自交付使用之日起,電氣管線、給排水管道,設(shè)備安裝和裝修工程保修期為2年,發(fā)生本次漏水事故時(shí),給排水管道尚在保修期內(nèi).
2006年10月31日,劉某向法院提起訴訟,要求楊某賠償自己的各項(xiàng)損失4萬余元.答辯中,楊某以自己不是307房的房主,不具備被告主體資格為由,要求駁回劉某對自己的起訴.同時(shí),以發(fā)生漏水事故是由于某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的商住樓的主供水管道閥門破裂、脫落造成的,劉某的損失應(yīng)由某房地產(chǎn)公司承擔(dān)為由,申請追加某房地產(chǎn)公司為被告.得知發(fā)生漏水事故的307房的產(chǎn)權(quán)歸趙某所有后,劉某也向法院提出了追加房主趙某為共同被告的申請.法院依法準(zhǔn)許楊某、趙某申請追加被告的請求.訴訟中,某房地產(chǎn)公司主動(dòng)放棄307房室內(nèi)供水主管道閥門破裂、脫落是否是楊某改裝室內(nèi)供水管線所致的司法鑒定.
【觀點(diǎn)碰撞】
針對此案的裁判形成兩種意見.
第一種意見認(rèn)為,本案是一起因供水主管道閥門破裂、脫落引起漏水事故,造成原告店內(nèi)貨物毀損及店面裝修損壞的財(cái)產(chǎn)損害賠償案件.要準(zhǔn)確判斷誰是責(zé)任主體,就必須查清誰是造成307房室內(nèi)供水主管道閥門破裂、脫落的責(zé)任人,誰是造成此次漏水事故的人,誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.某房地產(chǎn)公司在沒有證據(jù)證明是由于受害人本人、不可抗力、第三人的過錯(cuò)造成307房漏水的情況下,應(yīng)對劉某的損失予以賠償.
第二種意見認(rèn)為:該案是一起財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛,造成財(cái)產(chǎn)損害的原因是趙某房屋內(nèi)供水閥門破裂跑水將劉某經(jīng)營的內(nèi)衣店部分內(nèi)衣?lián)p壞.某房地產(chǎn)公司并沒有給劉某造成財(cái)產(chǎn)損害,至于趙某購買某房地產(chǎn)公司的房屋安裝的供水管道閥門是否存在質(zhì)量問題系另一法律關(guān)系,不能在本案中一并審理.本案應(yīng)由趙某承擔(dān)賠償責(zé)任,若某房地產(chǎn)公司出售的房屋的供水管道閥門確實(shí)存在質(zhì)量問題,是引發(fā)本此漏水事故的直接原因,趙某可以通過向某房地產(chǎn)公司追償挽回自己的損失.
法理評析
筆者贊同第一種意見,理由如下:
首先,根據(jù)某房地產(chǎn)公司與住戶簽定的商品房買賣合同第十七條第一款第5項(xiàng)的約定:“該商品房配套公共建筑使用權(quán)歸出賣方(某房地產(chǎn)公司)”和某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的商住樓給排水管道尚在保修期內(nèi)的事實(shí),某房地產(chǎn)公司是307房室內(nèi)供水主管道的使用人和維修人,即對307房室內(nèi)供水主管道負(fù)有管理職責(zé).根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條:“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外”和最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四條第一款第(四)項(xiàng):“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟,由所有人或者管理人對其無過錯(cuò)承擔(dān)舉證責(zé)任”之規(guī)定,一旦出現(xiàn)建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的事實(shí),它的所有人或者管理人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.只有在該建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的所有人或者管理人有證據(jù)證明自己沒有過錯(cuò)或者損害是由于受害人本人、不可抗力、第三人的過錯(cuò)造成的情況下,建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的所有人或者管理人才可以免除責(zé)任.因此,本案適用過錯(cuò)推定和舉證倒置原則,即某房地產(chǎn)公司要達(dá)到免責(zé)的目的,必須提供本案供水主管道閥門破裂、脫落是由于不可抗力、受害人的過錯(cuò)、第三人的過錯(cuò)造成的證據(jù).事實(shí)上,在發(fā)生此次漏水事故之前,某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的商住樓因供水閥門破裂已發(fā)生多家多次漏水事故,且沒有任何證據(jù)證明上述三種免責(zé)事由存在.依此可以推出,被告某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的商住樓雖然是以合格竣工驗(yàn)收的,但并不等于其銷售給趙某的住房的室內(nèi)供水主管線沒有質(zhì)量問題.
其次,本案楊某在為趙某裝修307房時(shí),確實(shí)對室內(nèi)供水管線進(jìn)行了改裝,此改裝是否是引起307房室內(nèi)供水主管道閥門破裂、脫落的直接原因或原因之一?某房地產(chǎn)公司、楊某、趙某均未提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí),但從現(xiàn)有的證據(jù)可以證實(shí),在此次漏水事故發(fā)生前,該商住樓已多次發(fā)生漏水事故,給部分住戶和經(jīng)營戶造成了不同程度的損失.依據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn),在沒有證據(jù)證實(shí)是楊某改裝了室內(nèi)供水管線造成307房室內(nèi)供水主管道閥門破裂、脫落的情況下,只能推出某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的商住樓的室內(nèi)供水主管線存在安全隱患的結(jié)果.某房地產(chǎn)公司雖然堅(jiān)持是“楊某擅自改裝管道造成漏水事故”的,但又主動(dòng)放棄了唯一能夠證明自己沒有過錯(cuò)的機(jī)會(huì),即對307房室內(nèi)供水主管道閥門破裂、脫落的原因進(jìn)行鑒定,以致沒有證據(jù)證明自己的主張,只能承擔(dān)舉證不能的不利后果.
第三,如果某房地產(chǎn)公司有證據(jù)證明此次漏水事故是因楊某擅自改造室內(nèi)供水管線造成的,按照我國民法有關(guān)民事代理的相關(guān)規(guī)定,楊某受趙某的委托,為趙某裝修307室,因裝修所造成的法律后果,也應(yīng)由307房的所有人趙某承擔(dān).因此,劉某要求楊某承擔(dān)賠償責(zé)任沒有法律依據(jù).
第四,造成此次商住樓供水主管道閥門破裂、脫落,可能存在多種原因,如供水壓力過大,超過了供水閥門額定的承受壓力、用戶改變供水管線結(jié)構(gòu)或者多種因素共同作用的結(jié)果,但這些原因是否存在,有待有關(guān)部門的鑒定,在某房地產(chǎn)公司放棄司法鑒定的情況下,只能按現(xiàn)有證據(jù)裁判,判決某房地產(chǎn)公司賠償劉某的損失.
綜上,筆者認(rèn)為,如果本案未追加某房地產(chǎn)公司作為共同被告參加訴訟,趙某作為307房的所有人對該房屋負(fù)有管理之責(zé),因其屋內(nèi)漏水造成劉某損失,可以再所不問,由其先賠償劉某的損失,再由趙某以房屋質(zhì)量糾紛向某房地產(chǎn)公司追償.但本案既然追加了某房地產(chǎn)公司為共同被告,就應(yīng)該審查某房地產(chǎn)公司對供水管道是否未盡到了維護(hù)、管理之責(zé),從源頭上解決糾紛,減少當(dāng)事人的訴累.綜觀本案案情,應(yīng)先由某房地產(chǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任,待其收集到漏水事故是因楊某改裝供水管線所致的證據(jù)后,再通過訴訟向趙某追償,挽回自己的損失.
第二十九例：
案例一:我在2001年買的新房,可拿到鑰匙以后就發(fā)現(xiàn)房子漏雨透寒.找物業(yè)要求維修,可是物業(yè)卻一直拖,直到現(xiàn)在也沒給徹底維修好.我就說什么時(shí)候給我修房子我就什么時(shí)候交物業(yè)費(fèi),但物業(yè)卻說我的房子已過5年的保修期,得自己掏錢修房子,請問有這種說法嗎?我的維修基金豈不是白交了,維修基金只管5年嗎?這種情況我不交物業(yè)費(fèi)行嗎?
案例二:我是泡崖二區(qū)的業(yè)戶,2003年居住以來,房屋就一直漏雨,新型物業(yè)倒是修了幾次,可還是年年漏雨,這兩年物業(yè)也不管啦,就是叫我等.我想咨詢有什么辦法解決,可不可以通過法律渠道解決呢?我知道打官司也不是好打的,可我也沒有別的辦法.
編輯解答:
漏雨和透寒一般發(fā)生的部位,通常在外墻、屋頂,而這些部位屬于房屋的共用部位,而共用部位的質(zhì)量問題在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修,保修期滿后,應(yīng)該由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修.但如果透寒部位屬于業(yè)主自用部位,保修期滿后,由業(yè)主自行負(fù)責(zé)維修.
住宅專項(xiàng)維修資金:是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金.業(yè)主自用部位的維修不能使用此資金.
漏雨透寒是在保修期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題且您有證據(jù)證明曾向開發(fā)商要求過維修的,則應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任.如已超過保修期且屬于公共部位的,則應(yīng)要求物業(yè)公司予以維修.如果物業(yè)公司未履行物業(yè)服務(wù)合同約定的維修義務(wù),業(yè)主可以請物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任.至于物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的違約賠償金,業(yè)主可以主張從其應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)中扣減.
律師提示:
房屋的共用部分維修主體是開發(fā)商和物業(yè).
目前,房屋質(zhì)量問題中常見的就是房屋漏雨和透寒,但維修及處理方式則各不相同.業(yè)主購買的房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知開發(fā)商,由其負(fù)責(zé)維修.保修期滿,出現(xiàn)質(zhì)量問題的,如屬于共用部位或者共用設(shè)施設(shè)備,可使用啟動(dòng)房屋維修基金,并由物業(yè)公司組織維修;如屬于自用部位的,則應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)維修.需要說明的是,房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題開發(fā)商未進(jìn)行維修或未能修好,在保修期滿再次發(fā)生問題的,仍應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修,或者由開發(fā)商委托其他單位負(fù)責(zé)維修.
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
2003年6月1日施行
第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持.
第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持.
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù).修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān).
第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人請求解除合同的,不予支持;
(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持.買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人.
第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外.
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月.對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅.
第三十例：
一、案情簡介:
2006年3月,北京胡先生(化名)購買了北京某房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤的最頂層,面積1000多平米,胡先生交付了房款,2007年5月收房.該樓盤名為住宅,實(shí)為寫字樓.胡先生收房后,正遇夏季,頂層不時(shí)漏雨,為此,找物業(yè)公司進(jìn)行了多次維修,但仍未全面解決頂層漏水問題,雙方為此發(fā)生爭議,胡先生遂將房地產(chǎn)公司告上了法庭.訴訟請求:1.要求房地產(chǎn)公司對房屋漏水情況進(jìn)行修復(fù).2.自2007年7月30日起至該房屋實(shí)際修復(fù)之日止,房地產(chǎn)公司應(yīng)按每天每平米5元的租金標(biāo)準(zhǔn)賠償原告胡先生.3.訴訟費(fèi)用、鑒定費(fèi)用由被告房地產(chǎn)公司承擔(dān).
二、法院裁判:
經(jīng)過委托房屋質(zhì)量鑒定部門鑒定,胡先生的房屋漏水屬于嚴(yán)重質(zhì)量問題,房地產(chǎn)公司應(yīng)予維修,維修期間的損失應(yīng)由房地產(chǎn)公司賠償.經(jīng)價(jià)格事務(wù)所鑒定,租金損失每平米每天5元.法院遂判決自2007年7月30日起至該房屋實(shí)際修復(fù)之日止,房地產(chǎn)公司按每平米每天5元的租金標(biāo)準(zhǔn)賠償胡先生.訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)由房地產(chǎn)公司承擔(dān).
三、案例點(diǎn)評:
1.商品房買賣合同,是買賣合同的一種,是指出賣人將房屋交付給買受人,買受人支付相應(yīng)價(jià)款的合同.按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定,商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下稱為出賣人)將尚未建成或已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同.
當(dāng)事人因商品房買賣合同的效力、履行、違約責(zé)任產(chǎn)生爭議而提起的訴訟,或者合同以外的利害關(guān)系人對買賣合同的當(dāng)事人提起的確認(rèn)買賣合同無效或者賠償損失的訴訟,均為商品房買賣合同糾紛.
2.適用法律
商品房買賣合同屬于特殊的買賣合同,可以參照適用《合同法》中關(guān)于買賣合同的規(guī)定.其次,商品房買賣合同的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn),還要參照適用不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)定.如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等.同時(shí),應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》.
本文所探討的是房屋在交付后出現(xiàn)漏水等嚴(yán)重質(zhì)量問題的處理事宜.
3.律師提示:
購房人收房后,如遇房屋漏水等情況,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行證據(jù)保全并訴訟,在訴訟過程中進(jìn)行質(zhì)量鑒定和損失鑒定,最大程度的維護(hù)自身合法權(quán)益.
第三十一例：
事實(shí)回放:
李某從開發(fā)商處購買了一套一手房,入住三年后,發(fā)現(xiàn)自己的廚房天花板出現(xiàn)嚴(yán)重的滲水現(xiàn)象.李某找到物業(yè)聯(lián)系到樓上業(yè)主王某.李某認(rèn)為是王某早前進(jìn)行裝修改動(dòng)了廁所和廚房的隔墻導(dǎo)致上下層防水層損壞而致漏水,而王某則認(rèn)為自己的裝修并沒有破壞樓體結(jié)構(gòu),認(rèn)為房屋漏水是開發(fā)商所建房屋的質(zhì)量存在問題.雙方僵持不下,最終鬧上法庭.
法律依據(jù):
《中華人民共和國民法通則》第八十三條:不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系.給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失.
《中華人民共和國物權(quán)法》第八十四條:不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系.
《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定在正常使用條件下,屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期為5年.
律師說法:
廣東粵廣律師事務(wù)所張揚(yáng)律師認(rèn)為,業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的房屋出現(xiàn)了漏水的問題,要第一時(shí)間要聯(lián)系樓上業(yè)主或物業(yè),對漏水原因進(jìn)行排查,確定房屋漏水的責(zé)任人.
房屋在保修期內(nèi)的,無論是何種原因?qū)е路课萋┧?開發(fā)商都應(yīng)該負(fù)責(zé)維修.如果在保修期外,因管道損壞或房屋裂縫造成房屋漏水的,要聯(lián)系物業(yè)進(jìn)行維修,費(fèi)用可以從房屋維修基金中支付.因防水層損壞而漏水的,若是自然損壞,漏水所涉及的業(yè)主進(jìn)行維修并分?jǐn)傎M(fèi)用;若是人為損壞,則由損壞防水層的責(zé)任人負(fù)責(zé)維修.
鑒于近年來房屋漏水的情況嚴(yán)重,有眾多法學(xué)界人士提出房屋漏水訴訟能否要求法院先予執(zhí)行.因?yàn)樵V訟時(shí)間漫長,房屋一直處于漏水的狀況,嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活.但是隨后也有法學(xué)家提出了反對意見,因此房屋漏水案件能否先予執(zhí)行的探討便沒有了結(jié)論.希望這一問題,能引起法律界的重視,真正理解案中當(dāng)事人所遭受的痛苦.
江蘇朗寧律師事務(wù)所的鄧永清律師認(rèn)為房屋漏水,找出漏水原因是關(guān)鍵,若漏水原因是因?yàn)闃巧蠘I(yè)主的疏于管理或者未注意謹(jǐn)慎義務(wù)而導(dǎo)致的積水滲透,這種情況下樓上住戶必須出對漏水造成樓下的損失承擔(dān)賠償責(zé)任.
第三十二例 ：
2014年4月,南頭消委分會(huì)收到一宗投訴:消費(fèi)者何先生于2013年6月1日與某裝飾貿(mào)易部約定,由該店承接消費(fèi)者房屋的鋁合金窗安裝工程,工程總造價(jià)40458元.因缺乏施工前期相互溝通,造成工程安裝質(zhì)量不過關(guān),該房屋窗戶每逢下雨天便嚴(yán)重漏水,嚴(yán)重影響正常生活.
消委會(huì)介入后,按照《新消法》要求商家承擔(dān)裝修質(zhì)量問題的舉證責(zé)任,商家最終承認(rèn),該店工人在該項(xiàng)工程確實(shí)存在失誤,商家承諾免費(fèi)為消費(fèi)者維修全部窗戶直至不漏水.
消委會(huì)點(diǎn)評:裝修有問題需經(jīng)營者舉證無責(zé)
以前發(fā)生裝修質(zhì)量問題,裝修公司通常會(huì)要求消費(fèi)者承擔(dān)舉證責(zé)任,一定程度上造成消費(fèi)者維權(quán)難的問題.新《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》明確規(guī)定,經(jīng)營者提供的裝飾裝修服務(wù),消費(fèi)者自接受商品或者服務(wù)之日起6個(gè)月內(nèi)發(fā)現(xiàn)瑕疵、發(fā)生爭議的,由經(jīng)營者承擔(dān)有關(guān)瑕疵的舉證責(zé)任.
新《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》于2014年3月15日起實(shí)施,本案例雖然發(fā)生在新法實(shí)施之前,但在調(diào)解過程中雙方同意參照新法的相關(guān)規(guī)定處理.
第三十三例：
2014年9月4日至12月31日,東升消委分會(huì)陸續(xù)接到何女士等12宗關(guān)于某樓盤的消費(fèi)投訴.消費(fèi)者稱交付了2萬元的定金,但遲遲簽不了購房合同,申請辦理退款手續(xù)后又遲遲不能退還定金,開發(fā)商涉嫌不誠信銷售.
東升消委分會(huì)聯(lián)合工商部門到現(xiàn)場了解情況,由銷售部工作人員口中得知,該樓盤因經(jīng)營的原因已作房屋抵押,不能按時(shí)給消費(fèi)者簽訂購房合同及交付樓房.經(jīng)調(diào)解,樓盤開發(fā)商為消費(fèi)者各退回2萬元定金.
消委會(huì)點(diǎn)評:購房時(shí)應(yīng)查開發(fā)商“五證二書”
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定,出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)等情形,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任.
消費(fèi)者在購房前應(yīng)充分了解買房的流程和相關(guān)的國家政策.與銷售員交流時(shí)要多問多看,做到心中有數(shù).購房時(shí)應(yīng)看房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商是否能夠提供齊全的“五證”、“二書”.“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》.
第三十四例：
2014年8月11日,南朗消委分會(huì)接到消費(fèi)者唐先生投訴,稱其在南朗鎮(zhèn)某小區(qū)購買了一套商品房,在商品房交付使用并裝修完畢后發(fā)現(xiàn)該商品房出現(xiàn)大量開裂、空鼓等問題,遂向開發(fā)商反映該情況,并要求開發(fā)商對商品房進(jìn)行修復(fù),但開發(fā)商接到消費(fèi)者反映情況后,遲遲未能給予回復(fù).
消委會(huì)工作人員了解得知,消費(fèi)者的商品房是裝修后發(fā)現(xiàn)開裂和空鼓問題,開裂面積較大且空鼓地方較多.因?yàn)橄M(fèi)者已經(jīng)入住該商品房,故要求開發(fā)商重新裝修該房或賠償其經(jīng)濟(jì)損失.開發(fā)商則認(rèn)為商品房的興建是由施工方負(fù)責(zé)的,且該商品房在交付時(shí)已通過驗(yàn)收,商品房出現(xiàn)開裂和空鼓并不是自身責(zé)任.施工方則認(rèn)為消費(fèi)者商品房出現(xiàn)開裂和空鼓問題也可能是裝修時(shí)導(dǎo)致的,不一定是施工方責(zé)任.
最終在工作人員調(diào)解下,開發(fā)商同意為消費(fèi)者修復(fù)商品房開裂、空鼓等問題,且在修復(fù)期間開發(fā)商提供消費(fèi)者臨時(shí)住所.
消委會(huì)點(diǎn)評:保修期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定,交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù).修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān).
消費(fèi)者在商品房交付使用后出現(xiàn)的開裂、空鼓等問題,屬于商品房的質(zhì)量問題,只要在保修期內(nèi),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相對的質(zhì)量保養(yǎng)責(zé)任,為消費(fèi)者的商品房進(jìn)行保修.且消費(fèi)者與開發(fā)商是直接的買賣雙方,施工方只是屬于第三方,當(dāng)買賣商品出現(xiàn)問題時(shí),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對商品房的保修負(fù)有直接責(zé)任,不能以是施工方負(fù)責(zé)施工為由,拒絕承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任.
第三十五例：
樓上漏水賠償標(biāo)準(zhǔn)是多少
原告(上訴人)：劉女士 被告(被上訴人)：陳女士
一、基本案情
原被告系上下樓鄰居。2002年3月8日至12日間，由于被告衛(wèi)生間水管破裂，大量自來水沿被告房屋地坪自上而下流入樓下原告住房內(nèi)，直到漫溢室外被鄰居發(fā)現(xiàn)。漏水造成原告三房二廳二衛(wèi)及廚房間裝潢重度受損，所有房間地面積水，天花板受潮起皺、涂料脫落，墻紙剝落，地板起翹。家中大量物品受潮濕、水浸損壞，以致無法居住在內(nèi)，只能將出租給他人的另一套自有住房收回自住。因被告拒不承擔(dān)相鄰方應(yīng)盡的賠償義務(wù)，故原告起訴要求被告賠償直接與間接損失人民幣8萬元。訴訟中。
原告變更訴訟請求為要求：
1)判令被告對原告的因漏水損壞的sony29英寸彩電一臺、落地音響一對、寫字臺一張、紫紅色皮沙發(fā)一套、聶耳牌鋼琴一架予以修復(fù);
2)判令被告支付原告裝潢損失修復(fù)費(fèi)用人民幣4萬元;
3)判令被告賠償自2002年3月10日起至今的房租損失人民幣25000(按月租金人民幣1600元計(jì));
4)判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)及鑒定費(fèi)。
被告辯稱：2002年3月8日至12日間因其衛(wèi)生間抽水馬桶連接水箱的軟管破裂，確實(shí)發(fā)生了漏水。但漏水原因不在被告。被告所住該房從未進(jìn)行裝修，且房屋地坪傾斜，存在質(zhì)量問題，更由于原告沒有配合共同更換污水管道才造成水漏出后流向樓下。在此次漏水之前，原告的房屋已經(jīng)歷兩次漏水。1998年因三樓住戶陽臺出水管堵塞造成的漏水損壞了原告一部分室內(nèi)裝潢，原告未就此重新裝潢。2002年1月，因三樓住戶熱水器故障，漏水造成原告廚房受損，原告曾向熱水器生產(chǎn)廠家索賠，但后來又放棄了?，F(xiàn)原告將兩次漏水的損失轉(zhuǎn)嫁到被告處，明顯不合理。至于原告的租金損失，與本案無關(guān)。原告要求其承擔(dān)全部責(zé)任是不公平的，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
二、一審法院的認(rèn)定與判決
上海市xx人民法院經(jīng)公開審理查明：本案原告劉女士系上海市xxxx室及上海市xx房屋的所有人。本案被告陳女士系原告住所樓上ss室所有人。2002年3月8日至12日間，因被告衛(wèi)生間抽水馬桶連接水箱的軟管破裂，大量自來水沿被告房屋地坪自上而下流入樓下底層原告住房內(nèi)，直至漫溢室外被鄰居發(fā)現(xiàn)。其時(shí)原、被告均不在滬。漏水造成原告臥室、廳墻面和頂面不同程度出現(xiàn)涂料、墻紙起殼、剝落、霉變，客廳、臥室地板、木質(zhì)踢腳線浸水、受潮，不同程度隆起、褶皺和斷裂，臥室房門變形，發(fā)霉。裝潢修復(fù)費(fèi)用經(jīng)上海市價(jià)格認(rèn)證中心閔行分部鑒定為人民幣13559元。漏水造成原告家中一對音響外殼變形，寫字臺發(fā)霉、開裂。漏水發(fā)生后，原告及家人居住上海市xxxxx室至今。
另查明，1999年因cc16號三樓陽臺下水口堵塞，發(fā)生漏水，殃及本案原、被告的住房。2002年1月，因cc16號三樓住戶的熱水器故障，漏水影響到原告的廚房間。原告為此曾與熱水器生產(chǎn)廠家交涉，要求賠償。
又查明，上海市xxaa338號ccb座102室即現(xiàn)cc16號101室，建筑面積為150平方米左右。
本案有如下證據(jù)：
上海市xx人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：
關(guān)于物品損失。原告主張因漏水損壞的物品有：sony29英寸彩電圖像失真;音箱因浸水外殼變形;寫字臺發(fā)霉、開裂;皮沙發(fā)外觀未壞但內(nèi)里受水浸受損;鋼琴彈不出聲。原告要求被告對上述物品進(jìn)行修復(fù)。被告提出異議，認(rèn)為上述物品漏水前是否已損壞、漏水后損壞到何程度不明，原告要求被告進(jìn)行修復(fù)的依據(jù)不足。經(jīng)庭前證據(jù)交換，被告確認(rèn)上述物品存在于原告漏水侵害的上海xx滬青路338號cc16號101室現(xiàn)場。原告提供向朱震宇所做的調(diào)查筆錄，以證明漏水前的2002年春節(jié)鋼琴彈奏情況良好。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為證人是原告的熟人，與原告有利害關(guān)系，即使鋼琴當(dāng)時(shí)是好的，現(xiàn)在有損壞，也不能排除其他原因引起的損壞。原告提出的證據(jù)又是孤證，故缺乏證明力。原告要求被告修復(fù)的物品系在家庭內(nèi)部使用的器物，按音箱因浸水外殼變形、寫字臺受潮發(fā)霉、開裂，不需再對受損原因舉證，法院即可確認(rèn)損害系漏水造成。原告雖有初步證據(jù)證明漏水前鋼琴彈奏狀況良好，但原告主張的彩電、鋼琴、皮沙發(fā)的損壞情況是內(nèi)在的，僅憑視覺觀察無法確定，現(xiàn)被告不認(rèn)可此三樣物品損壞系由漏水引起，故應(yīng)由原告對此進(jìn)行舉證。原告現(xiàn)未能就其主張?zhí)峁┳C據(jù)，法院對彩電、鋼琴、皮沙發(fā)因漏水而損壞的事實(shí)難以采信。
關(guān)于裝潢修復(fù)費(fèi)用。原、被告雙方對鑒定結(jié)論均無異議，法院予以采納。原告堅(jiān)持以人民幣4萬元來計(jì)算其裝潢受損費(fèi)用，缺乏依據(jù)。被告認(rèn)為鑒定結(jié)論是針對房屋現(xiàn)狀作出的，應(yīng)當(dāng)扣除房屋遭受前兩次漏水造成的裝潢損失，被告只愿補(bǔ)償原告相當(dāng)于13559元的1/3的損失。因原告當(dāng)庭承認(rèn)1999年、2002年1月三樓漏水殃及原告住房，故被告要求扣除相關(guān)的裝潢損失，是合理的。
關(guān)于租金損失。2002年3月28日原告之夫回國處理漏水事件，因家中無法居住，遂取消另一套住宅的出租協(xié)議，住進(jìn)榮德大廈2號203室。原告于2002年10月回國后也居住在該房內(nèi)至今。原告要求租金損失按每月人民幣1600元計(jì)算，因賠償糾紛尚未解決，要求租金損失以人民幣25000元總計(jì)。而被告認(rèn)為漏水的房屋經(jīng)收拾尚可住人，不愿賠償租金損失。法院認(rèn)為，原告有關(guān)租金的舉證
與其欲證明的租金損失有25000元之事實(shí)缺乏客觀聯(lián)系，法院不予采納。但漏水發(fā)生后，原告房屋裝潢受損程度較為嚴(yán)重，使原告與其家人難以在短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)居住該房屋，原告另覓住處合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告利益受損的事實(shí)足以認(rèn)定。原告以租金損失形式提出的賠償，具體數(shù)額可由法院參照同類地段相似房屋的月租金予以確定。
法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神處理相鄰關(guān)系。經(jīng)審理查明漏水原因在于被告房屋衛(wèi)生間設(shè)施的缺陷，漏水造成樓下鄰居原告房屋裝潢及物品損失，損害了原告的權(quán)益，故應(yīng)賠償原告因此所受的損失。被告辯稱漏水的發(fā)生是房屋質(zhì)量問題及原告不配合更換污水管道所致。因被告作為房屋的所有人的義務(wù)對房屋行使管理職責(zé)，故被告不能據(jù)此對抗原告的訴情。在此次漏水之前，原告的底層住房已經(jīng)歷兩次漏水，因被告對前兩次漏水給原告造成的損失范圍難以舉證，價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)對裝潢修復(fù)費(fèi)用的鑒定又是根據(jù)房屋現(xiàn)狀作出的，另考慮到原告因廚房間漏水曾向案外人提出索賠后又放棄的情節(jié)，從公平、合理的角度出發(fā)，法院酌情確定由被告承擔(dān)裝潢修復(fù)費(fèi)用的90%。原告要求被告修復(fù)的物品，其范圍應(yīng)當(dāng)是因漏水造成的物品損壞，法院根據(jù)常理推斷及原告的舉證，確定由被告人修復(fù)音箱、寫字臺。考慮到原告房屋裝潢受損程度較為嚴(yán)重，使原告及其家人難以在短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)居住、使用該房屋，原告另覓住處合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告的利益損失應(yīng)當(dāng)由被告賠償?，F(xiàn)原告以租金損失的形式來主張此項(xiàng)利益，對合理部分法院可予支持。法院為彌補(bǔ)原告的利益損失及促使原告收拾發(fā)生水患的房屋，早日回搬，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，參考同類地段同類型房屋的租賃價(jià)格，酌情確定以租金每月人民幣1200元計(jì)支持租金損失3個(gè)月。法院另考慮到原告遭受如此漏水后清理現(xiàn)場需花費(fèi)精力，其提出過高的訴訟請求尚在情理之中，故法院在確定訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)時(shí)亦酌情考慮。
上海市xx人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第八十三條、第一百零六條之規(guī)定，作出如下判決：
被告陳女士應(yīng)自本判決生效之日起30日內(nèi)委托具有維修資質(zhì)的企業(yè)，對漏水造成損壞的原告劉女士所有的、現(xiàn)在上海市xxxx室內(nèi)的音箱一對、寫字臺一張予以修復(fù)。
被告陳女士應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告劉女士裝潢修復(fù)費(fèi)用人民幣12203.10元。
被告陳女士應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告劉女士租金損失人民幣3600元。
駁回原告劉女士其余之訴訟請求。
案件受理費(fèi)人民幣2910元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)人民幣670元、鑒定費(fèi)人民幣680元，由原告劉女士負(fù)擔(dān)1000元，被告陳女士負(fù)擔(dān)3260元。
上訴人訴稱：撤銷原判第三項(xiàng)，改判陳女士應(yīng)賠償劉女士租金損失25600元(以每月人民幣3200元計(jì)，計(jì)算8個(gè)月)。原審以人民幣1200元計(jì)算租金損失不合理，參照周圍鄰居及自己原出租的同地段同類型房屋，每月以3200元計(jì)算租金實(shí)屬合理;由于事件發(fā)生后為便于進(jìn)行受損評估，故保留現(xiàn)場至今，原審確定租金損失僅為3個(gè)月，也屬欠公平，現(xiàn)主張以8個(gè)月為限計(jì)付租金損失應(yīng)屬恰當(dāng)。
被上訴人辯稱：劉女士的上訴請求缺乏依據(jù)，要求維持原判。
三、二審法院的認(rèn)定與判決
上海市第一中級人民法院審理查明：原審法院認(rèn)定事實(shí)無誤。原審中劉女士未主張對租金損失進(jìn)行評估;二審中劉女士也不主張對受損房屋2002年3月間租金價(jià)格進(jìn)行評估。
上海市第一中級人民法院認(rèn)為：原審法院對本案的賠償范圍的認(rèn)定、賠償責(zé)任的確定、責(zé)任承擔(dān)方式的判令均合法、有據(jù)，且雙方當(dāng)事人對此亦無異議，故二審法院對上述處理予以維持?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)是賠償數(shù)額中租金損失的確認(rèn)。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對自己的主張負(fù)有舉證的義務(wù)。劉女士就其主張的租金損失，在本案中未行舉證，亦不要求有關(guān)專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)就此進(jìn)行評估，因此，其對租金的主張因缺乏證據(jù)而難獲支持。原審考慮到事件發(fā)生后，劉女士確實(shí)一時(shí)難以在該房內(nèi)居住，發(fā)生了另居他處的情況，客觀上也可能發(fā)生因此事件而帶來的利益損失，故依據(jù)雙方陳述的同地段同類型房屋租賃價(jià)格酌情確定租金以每月人民幣1200元講，支持3個(gè)月的租金損失，已屬公平合理。在劉女士無充分證據(jù)支持其主張的前提下，劉女士的上述請求，二審法院難予支持，原判可予維持。
上海市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴、維持原判。
上訴案件受理費(fèi)人民幣2910元，由上訴人劉女士負(fù)擔(dān)。
四、對本案的解析
我們在處理相鄰損害糾紛案件時(shí)，常遇到損失的確定問題。對一些價(jià)值明顯不大，但確有損壞的物品，進(jìn)行價(jià)值評估的訴訟成本可能遠(yuǎn)大于物品損失本身。也有一些物品的損壞是否在侵權(quán)行為中形成，沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)愿意鑒定、評估，導(dǎo)致這部分事實(shí)難以查明。我們認(rèn)為，簡單地以當(dāng)事人未提供損失的依據(jù)而不予支持，有失公允。應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)賠償范圍的前提下，結(jié)合法官的生活經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)有的相關(guān)依據(jù)，充分考慮公平合理原則，酌情確定損失的具體數(shù)額。對確需鑒定的事項(xiàng)，如果當(dāng)事人在人民法院指定的期限內(nèi)不提出申請或不預(yù)交鑒定費(fèi)用的，可依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十五條第二款的規(guī)定，由其承擔(dān)舉證不能的后果。
本案中，關(guān)于雙方爭議的裝潢損失費(fèi)用，經(jīng)審理查明確定包含前兩次漏水引起的損失，但損失有多少，原、被告沒有舉證，鑒定結(jié)論也無法明確，法院根據(jù)前兩次漏水主要侵害廚房間的天花板、吊櫥，酌情確定在總的裝潢損失中扣除10%，是比較合理的。關(guān)于租金損失，比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖龇ㄊ俏袑I(yè)機(jī)構(gòu)對發(fā)生水患的房屋在該時(shí)段內(nèi)的租金市場價(jià)進(jìn)行評估。但這樣做勢必增加訴訟成本，拉長辦案周期，最終加重當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。而且，租金市場價(jià)不是非鑒定評估不可，原、被告是上、下樓領(lǐng)居，對本地租金行情有達(dá)成共識的可能。法官遂征求雙方意見，原告稱每月租金1600元，被告稱裝潢新舊程度為1000元至1500元不等。從原告的訴訟心理來看其一般是就高要求的，考慮其裝修已有6年，遂確定租金為每月1200元。根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)，通常家庭裝修住房3個(gè)月可完工。為促使原告早日回搬，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，酌情支持3個(gè)月的租金以計(jì)算原告的損失，也比較公平合理。后原告對有關(guān)租金損失的一審判決部分不服，提出上訴，但在二審中未就此進(jìn)一步舉證，又不要求專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，上訴請求遂被二審法院駁回。
五、律師提醒
在發(fā)現(xiàn)漏水情況后，作為受損方首先應(yīng)當(dāng)保護(hù)現(xiàn)場，并進(jìn)行證據(jù)固定。如能進(jìn)行現(xiàn)場公正最好，次之可拍攝照片等。其次，對于損失的范圍，我們建議能請有評估資質(zhì)的企業(yè)，如價(jià)格認(rèn)證中心等，到現(xiàn)場進(jìn)行評估。上述手續(xù)完備后，再向法院起訴為妥。
當(dāng)然，事情發(fā)生后，鄰里間能相互體諒，妥善解決問題是最有效的。作為受損方的心情，大家都可以理解，但我們也反對不顧事實(shí)，漫天要價(jià)，這樣往往不利于問題的解決，同時(shí)，也是不符合法律的。
房屋漏水調(diào)解案例
2013年7月12日，武德鄉(xiāng)童家村2組村民鄧某一臉無奈的來到鄉(xiāng)調(diào)委會(huì)，他反應(yīng)：鄰居宋某房屋三樓水池漏水，造成其與宋彬武共列的墻體打濕浸水，造成屋內(nèi)的糧食等財(cái)物打濕造成損失，他多次要求宋某賠償損失并修補(bǔ)水池，但宋某不予理睬，雙方矛盾一再升級。鄉(xiāng)調(diào)委會(huì)本著群眾利益無小事的原則，立即匯報(bào)給鄉(xiāng)黨委政府。
鄉(xiāng)黨委政府在了解到鄧家勤的反映訴求后，形成了以縣委辦包辦，副鄉(xiāng)長包案的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，成立了鄉(xiāng)司法所、綜治辦調(diào)解調(diào)查小組，要求調(diào)解調(diào)查組對其反映的情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。隨后，調(diào)查組人員深入童家村調(diào)查了解情況。通過詢問村組干部，實(shí)地查看，鄧家勤反映的與宋彬武共列的墻壁漏水，造成糧食打濕的情況屬實(shí)，造成的原因一是宋彬武三樓樓頂?shù)乃芈┧?，二是鄧家勤樓頂?shù)乃β┧?012年，鄧家勤發(fā)現(xiàn)自己與宋彬武鄰近的墻體浸水，找了村組干部查看情況，發(fā)現(xiàn)是宋彬武三樓水池漏水所致，于是叫宋彬武修補(bǔ)，修補(bǔ)后的幾個(gè)月時(shí)間均未出現(xiàn)漏水，今年6月又發(fā)現(xiàn)漏水了，也修補(bǔ)過。而鄧家勤的樓頂水圈漏水未修補(bǔ)。
調(diào)解調(diào)查小組將收集到的情況進(jìn)行分析、研判，考慮到雙方是鄰居，低頭不見抬頭見，一致認(rèn)為可以通過協(xié)商解決。根據(jù)《人民調(diào)解法》規(guī)定，鄉(xiāng)調(diào)委會(huì)組織雙方當(dāng)事人在童家村辦公室進(jìn)行座談協(xié)商。包案領(lǐng)導(dǎo)、調(diào)解調(diào)查小組、村調(diào)委會(huì)等人員參與了座談。座談中，由于矛盾很深，剛開始雙方情緒異常激動(dòng)，惡言相向。但調(diào)解調(diào)查小組人員仍不放棄調(diào)解，將本案重心放在調(diào)解上，耐心地向雙方當(dāng)事人算細(xì)賬、講依據(jù)、講事實(shí)、擺道理，司法所工作員對雙方當(dāng)事人及其家人開展法制宣傳，反復(fù)講讀了《物權(quán)法》和《民法通則》等與相鄰關(guān)系相關(guān)的法律法規(guī)。
正所謂“遠(yuǎn)親不如近鄰，冤家宜解不宜結(jié)”。工作人員經(jīng)過艱辛努力，最終達(dá)成了一致意見：一是宋彬武負(fù)責(zé)對自己水缸(池)進(jìn)行防漏水處理，保證以后不再漏水。二是鄧家勤對自己樓頂?shù)乃M(jìn)行防漏水處理，保證以后不再漏水。三是在此之前因漏水造成的損失各自負(fù)責(zé)。防漏水處理的費(fèi)用各自承擔(dān)。至此，一場因漏水引起的鄰里糾紛得到了圓滿解決，原本矛盾即將升級的雙方當(dāng)事人，以調(diào)解方式握手言和，化干戈為玉帛。
案例點(diǎn)評：該糾紛能夠調(diào)解成功，除了調(diào)解調(diào)查組工作員耐心細(xì)致的調(diào)查和勸說外，主要依賴于法律知識的應(yīng)用。按照《民法通則》第83條的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。此外，在調(diào)解此類涉及雙方當(dāng)事人都有過錯(cuò)的糾紛時(shí)，調(diào)解人員要本著公平公正的原則，根據(jù)糾紛事實(shí)綜合全面考慮，從而維護(hù)糾紛各當(dāng)事人的合法利益。
第三十六例：
康樂總匯和譚女士訂立房屋租賃合同，由譚女士通過康樂總匯申請歌舞廳特種行業(yè)許可證進(jìn)行經(jīng)營，然而雙方卻為裝潢費(fèi)和租金打起了官司。法院最后確認(rèn)，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，由于其經(jīng)營的娛樂場所不得轉(zhuǎn)包他人經(jīng)營，故該合同為無效合同，雙方對合同的無效均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2002年8月10日，康樂總匯和譚女士訂立房屋租賃合同，將600平方米房屋交由譚女士使用，期限5年，月租金4萬元;合同約定譚女士如擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，構(gòu)成違約的，康樂總匯有權(quán)單方終止合同;未按約支付租金等費(fèi)用的，康樂總匯有權(quán)采取停止使用等手段，造成的損失由譚女士承擔(dān);譚女士在不影響結(jié)構(gòu)和符合消防、治安、衛(wèi)生等要求的情況下進(jìn)行裝修;康樂總匯提供譚女士辦理營業(yè)執(zhí)照所需的文件。
合同訂立后，譚女士即進(jìn)行裝修并通過康樂總匯申請歌舞廳特種行業(yè)許可證進(jìn)行經(jīng)營。2004年10月1日和2005年5月28日，譚女士將歌舞廳分別轉(zhuǎn)包給他人，并拖欠康樂總匯租金等費(fèi)用?？禈房倕R為此與譚女士交涉，雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，故向法院提起訴訟。要求解除雙方的合同，譚女士支付拖欠租金并歸還承租房屋。譚女士卻要求康樂總匯賠償其投資裝潢及設(shè)備的損失。
考慮到本案爭議合同名為租賃合同，實(shí)際由康樂總匯提供營業(yè)執(zhí)照，所以應(yīng)為企業(yè)承包合同，又因譚女士承包的是娛樂場所，根據(jù)規(guī)定，任何單位未經(jīng)文化行政主管部門、公安機(jī)關(guān)、衛(wèi)生行政部門依照本條例審核合格，并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，不得從事娛樂場所經(jīng)營活動(dòng)。娛樂場所經(jīng)營單不得涂改、轉(zhuǎn)借、出租營業(yè)執(zhí)照，不得將娛樂場所轉(zhuǎn)包他人經(jīng)營。因此，法院確認(rèn)該合同無效
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