一、話說(shuō)建筑做法
房地產(chǎn)建安成本中，除了主體結(jié)構(gòu)之外，牽扯的最大成本莫過(guò)于建筑做法。如果說(shuō)結(jié)構(gòu)是建筑骨架，那么建筑做法無(wú)外乎是建筑的皮膚，分散在建筑的各個(gè)部位，零散但是非常的重要。
建筑做法的重要性：
其一：由于牽扯面廣，影響成本巨大，毛坯住宅裝飾工程的成本占比約12%~15%。
建筑做法涵蓋的內(nèi)容較多，且普遍
上圖《保利華南實(shí)業(yè)有限公司成本字典》
小范圍包括：樓地、屋面裝飾層、墻、頂面裝飾層
大范圍又涵蓋：防水、外墻飾面、保溫、欄桿工程等
【案例1】：
山東省某項(xiàng)目，2018年開工，地上30層，層高2.9米，地下2層，層高2.9～2.7，剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積29165.3m2，毛坯交付。未包含門窗工程的建安成本為1536m2，其中裝飾工程為206元/m2，占到建安成本的13%。
裝飾工程中，各項(xiàng)占比：
【案例2】：
山東省某項(xiàng)目，2016年開工，地上32層，層高3米，地下1層，層高4.5米，剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積32390m2，毛坯交付（公區(qū)簡(jiǎn)裝）。建安成本為2009m2其中裝飾工程為254元/m2，占到建安成本的13%。
裝飾工程中，各項(xiàng)占比：
其二：由于牽扯到營(yíng)銷交付、工程施工、驗(yàn)收、具有一定的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)，面廣而雜亂，設(shè)計(jì)如果不全面，極易造成后續(xù)的一系列風(fēng)險(xiǎn)；
忽視建筑做法，結(jié)構(gòu)降板不足，三小間形成反坡
防水材料系統(tǒng)性不好，引起滲水、漏水。
其三：建筑做法是一個(gè)系統(tǒng)工程，設(shè)計(jì)管理人員要具備一定的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)水準(zhǔn)，否則就會(huì)被施工、各種廠家牽著鼻子走。
各大標(biāo)桿企業(yè)對(duì)于建筑做法都有一套標(biāo)準(zhǔn)做法，以減少設(shè)計(jì)人員的主觀臆斷，提高設(shè)計(jì)管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度，降低設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、控制建安成本?？梢钥隙ǖ氖?，標(biāo)桿企業(yè)的建筑做法很少參照或局部參考國(guó)標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集，原因無(wú)外乎：
① 國(guó)標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集無(wú)法涉及到方方面面，不具備全面性和適應(yīng)性。
② 國(guó)標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集大部分參編企業(yè)為設(shè)計(jì)、廠家，做法具有明顯的引導(dǎo)性。
③ 國(guó)標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集為最低標(biāo)準(zhǔn)，有些達(dá)不到開發(fā)商的交付要求。
④ 國(guó)標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集更新的速度較慢，跟不上日益豐富的新材料、新技術(shù)革新。
做法中對(duì)于非涉水房間也采用防水涂料
你是開發(fā)商，你如何破？
圖集照抄，成本堪憂
二、建筑做法的控制
No.1
實(shí)事求是，做法勿超配
【案例1】：考慮到一些功能空間沒有涉水隱患，耐水膩?zhàn)涌筛臑槠胀ǖ娜嵝阅佔(zhàn)?，但是?duì)地下空間及室內(nèi)三小間建議采用耐水膩?zhàn)踊蚍浪佔(zhàn)印?/p>
建議改為：普通膩?zhàn)?/b>
【案例2】：某些空間刷涂料，是否有必要，如果當(dāng)?shù)乜梢匀∠苛献龇?，建議取消，不是偷工減料而是確實(shí)沒有必要。
建議取消：涂料做法
【案例3】：高層地下室頂板面層原設(shè)計(jì)圖紙做法為：現(xiàn)澆混凝土頂板掃凈后，板底膩?zhàn)庸纹?，刷白色?nèi)墻防霉涂料。
根據(jù)三期高層的收樓經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主會(huì)更注重展示區(qū)景觀、住宅品質(zhì)，整體效果，而非地下室天花。即使刷了白色內(nèi)墻防霉涂料，在地下室昏暗的光線中，也起不到很好的展示效果，且日積月累，涂料易發(fā)生剝落。取消面層膩?zhàn)?、涂料，不影響其結(jié)構(gòu)的使用功能。經(jīng)與設(shè)計(jì)院、工程技術(shù)部等相關(guān)部門溝通，同意取消原板底膩?zhàn)庸纹?，刷白色?nèi)墻防霉涂料做法。
綜合單價(jià)：22.85元/m2
優(yōu)化面積：107838.63m2
長(zhǎng)沙四期超高層節(jié)約成本246萬(wàn)元
【案例4】：外墻保溫粘貼時(shí)，砌塊墻體需找平，混凝土墻體平整度滿足規(guī)范要求時(shí)可以免整體找平，沒有必要整體找平。
上圖來(lái)源：山東省《外墻外保溫構(gòu)造詳圖(二)擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)》
【案例5】：
立面中一些直觀不可見的部位如百葉遮擋及凹口等部位外墻飾面可采用同色平涂，節(jié)約成本。該優(yōu)化部位每平米（建筑表面）可節(jié)省造價(jià)30元左右，本項(xiàng)目此單項(xiàng)節(jié)約成本60萬(wàn)元。
某開發(fā)商集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)中要求對(duì)開敞陽(yáng)臺(tái)的外墻也做平涂性材料，防止顆粒涂料擦傷業(yè)主，故此項(xiàng)優(yōu)化節(jié)省成本的同時(shí)兼顧人性化考慮，一舉多得。
No.2
重視防水工程，否則后患無(wú)窮
防水工程涉及的面廣、成本占比較高，且一旦滲漏難以維修，造成大量投訴。
防水材料的成本：
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