文丨老馬
年底買房的人，突然變多了。
很有可能，2019年末這兩個月，鄭州房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)會很好看。
之所以有這個感覺，就是因?yàn)樽罱笈_咨詢問題的人，變多了。
不是買不買的問題，而是怎么買的問題。
很多人逛完售樓部，看完樣板間，滿心歡喜，一咬牙，一跺腳，就把定金給交了。
結(jié)果，回來才發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目旁邊有個墓地，又或者有個垃圾場。然后上演各種定金要不回來的狗血劇情。
為了避免這種問題，我們今天就來聊聊，買房時候，極容易被忽視，卻十分重要的20條“買房鐵律”。
1. 不利因素
垃圾站、墓地、工廠、高壓線、加油站、高架橋、鐵路、醫(yī)院、工地等能夠想到的不利因素，挨個問一遍。
部分良心開發(fā)商會在售樓部展示“不利因素”，如果有，仔細(xì)看看，拿手機(jī)拍個照片，回家仔細(xì)研究下。
最好就是到項(xiàng)目地周邊轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看一看，然后用百度或者谷歌的衛(wèi)星地圖，看下項(xiàng)目所在地的情況，重點(diǎn)看周邊不利因素。
鄭州多少項(xiàng)目因?yàn)檫@些未被告知的“不利因素”維權(quán)！
2. 小區(qū)內(nèi)不利因素
小區(qū)內(nèi)部同樣有不利因素，在售樓部通常會展示為“紅線內(nèi)”不利因素，包括電動車棚，電動車出入口、化糞池、垃圾桶擺放位置、兒童游樂場位置、休閑廣場位置、車行/人行出入口位置、小區(qū)有幾個大門、分別挨著那幾條路。
如果你不問，有些不利因素，銷售是不會告訴你的，別偷懶，有時候便宜的樓棟，會挨著這些不利因素。
3. 入戶大堂的問題
相當(dāng)一部分小區(qū)各個樓棟的入戶大堂是不一樣的，宣傳廣告中的那些精美入戶大堂，很可能并不是你家的那棟樓。
入戶大堂一旦確定是不能更改的部分，它不像綠化、景觀，維權(quán)可以解決修整，大堂一旦確定，基本無法更改，就像鄭州某小區(qū)，入戶通道只能容納下兩個人并排，信報(bào)箱都得露天放到入戶大堂外。
關(guān)于入戶大堂的尺寸，要求看一下一樓、二樓的平面圖，看其戶型是否變異。根據(jù)少掉的戶型面積，基本上就能推斷出入戶大堂的尺寸、挑高。
4. 容積率、綠化率、總層數(shù)、層高、戶數(shù)、車位配比、得房率等問題，都要問清楚，具體的不再多解釋，不懂的可以加小白私聊。
5. 如果你買的是高層住宅，那最好買純高層，不要買高低配（高層、洋房混搭）。
同樣容積率，純高層與高低配的區(qū)別
洋房會侵蝕整個小區(qū)的綠化面積，吃虧的，是高層業(yè)主。
6. 樓間距，這個很重要，一般是樓高的1.2倍，才不會影響正常樓層的采光，鄭州很多小區(qū)都不達(dá)標(biāo)，盡量不要低于1:1.
所以，純小高層社區(qū)的居住舒適度是最高的。
7. 公共區(qū)域裝修
入戶大堂是否貼瓷磚？是否有吊燈？
公共走廊是否貼瓷磚？全貼？還是貼到腰線？是否是大白墻？
消防步梯間是否貼瓷磚？是否鋪地磚？鋪設(shè)到幾層？
未鋪地磚的消防步梯
電梯的負(fù)一、負(fù)二是否直通地下車庫？
真的有小區(qū)只通到負(fù)一層，負(fù)二還得繞一圈走下去。
也真的有小區(qū)只是部分樓棟直通地下車庫。
8. 精裝修
樣板間的門口都會有一個牌子：所有的裝修標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，會選用同等檔次品牌的裝修標(biāo)準(zhǔn)。
但是，什么叫同等檔次，是否是這個顏色，是否還有這種功能，都要問清楚，都要確認(rèn)是否寫進(jìn)合同。
9. 樣板間
樣板間是整個售樓部最具迷惑性的地方。
那些漂亮的家居，定制的床和柜子，包括你看到的沙發(fā)、吊燈都是專門定制的，這些并不會出現(xiàn)在你自己的家里。
用手比劃一下床的寬度，大部分小戶型的主臥放的都是1.5米的床，如果放1.8米的床，主臥會變成什么樣子？
那個最小北向次臥，能否放下一張正常的1.5米的兒童床？
鄭州某項(xiàng)目樣板間主臥，這是1.5米的床
10. 接上條
樣板間的窗戶很重要！問一下是否就是這樣的斷橋鋁材質(zhì)？是否是三層或者雙層？內(nèi)開還是外開？
如果是落地窗，問清楚離地多高？飄窗的具體尺寸，內(nèi)飄還是外飄？能否打掉？
還有陽臺上的欄桿是什么材質(zhì)？是否就是樣板間里看到的這種？陽臺是全封還是半封？
鄭州某小區(qū)高層連廊露天入戶門
11. 問凈值
就是除去墻體，各個房間的實(shí)際尺寸。
售樓部都有那種帶尺寸的戶型圖，記得要。再不濟(jì)自己拿尺子去樣板間量一下。
還有凈層高，如果低于2.8米，真的不太合適。
12. 問清楚得房率，不是他說的大概75%，而是要看寫進(jìn)合同的得房率究竟是多少。
鄭州相當(dāng)一部分樓盤的實(shí)際得房率都在72%-73%。
13. 問問外立面材質(zhì)和顏色，有些外立面真的丑到哭，不信去濱河對比下已經(jīng)交房的小區(qū)。
14. 買路邊戶的，去工地看看樓棟距離路邊有多遠(yuǎn)，有些時候，沙盤上的距離，會迷惑你的判斷，有些項(xiàng)目，會近到你懷疑人生。
鄭州某項(xiàng)目沙盤，樓棟緊鄰圍墻
15. 問清楚電梯的位置，入戶門的位置。
包括相鄰戶型的入戶門位置，避免出現(xiàn)入戶門打架的情況。
鄭州某項(xiàng)目入戶門打架
16. 物業(yè)，是否是自營品牌，還是外包物業(yè)。
大品牌的物業(yè)差不了，當(dāng)然物業(yè)費(fèi)也會更貴。
17. 砍價
交首付的時候一定要學(xué)會砍價。有時候多費(fèi)點(diǎn)時間和精力，能剩下好幾萬。
18. 去看一房一價的表單，沒有讓銷售給你打一份，這樣有對比才能看出哪一層性價比最高。
19. 園林景觀，大多數(shù)都是和沙盤不一樣的。
降低你的預(yù)期，相信那些本土的品牌開發(fā)商，他們會比較保險(xiǎn)。
20. 在售樓部記得拍照
沙盤、廣告宣傳、不利因素、戶型等，以后這些都是證據(jù)。
買房，是件體力活！
別偷懶，多問、多看、多拍照、多跑工地、多看衛(wèi)星地圖。
如果記不住，就在手機(jī)里列個簡單的清單，到售樓部一項(xiàng)一項(xiàng)問清楚。
這都是老馬我跑了無數(shù)個項(xiàng)目，回答了無數(shù)個朋友的提問，總結(jié)出來的精華，能科普一位是一位吧。
最后，再啰嗦一句：千萬！別！一逛售樓部！就交定金！
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