最新物權(quán)法全文逐條解讀
《物權(quán)法》第一編總則
（解讀：總則就是總的原則，是全文的依據(jù)。）
第一章基本原則
（解讀：在總則之下，又設(shè)基本原則，那么是不是還有非基本原則？一般來(lái)說(shuō)，總則下面如果沒(méi)有分則，標(biāo)題可以采用“一般規(guī)定”。）
第一條：為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。
（原《草案》第一編 第一章第一條：為明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，制定本法。）
解讀：本條是開宗明義，說(shuō)明立法的目的。
第一個(gè)目的，是“為了維護(hù)國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度”。
國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度是什么？
我國(guó)憲法第六條規(guī)定：“國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，堅(jiān)持按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度”。
也就是說(shuō)，國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度，就是“堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展”的制度。本法就是為了要維護(hù)這個(gè)制度。
第二個(gè)目的，是為了“維社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序”。
什么是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序？
我國(guó)憲法有以下規(guī)定：
“第十五條 國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
國(guó)家加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法，完善宏觀調(diào)控。
國(guó)家依法禁止任何組織或者個(gè)人擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。
第七條國(guó)有經(jīng)濟(jì)，即社會(huì)主義全民所有制經(jīng)濟(jì)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)力量。國(guó)家保障國(guó)有經(jīng)濟(jì)的鞏固和發(fā)展。
第八條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。農(nóng)村中的生產(chǎn)、供銷、信用、消費(fèi)等各種形式的合作經(jīng)濟(jì)，是社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制經(jīng)濟(jì)。參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)自留地、自留山、家庭副業(yè)和飼養(yǎng)自留畜。
城鎮(zhèn)中的手工業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的各種形式的合作經(jīng)濟(jì)，都是社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制經(jīng)濟(jì)。
國(guó)家保護(hù)城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織的合法的權(quán)利和利益，鼓勵(lì)、指導(dǎo)和幫助集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
第十一條在法律規(guī)定范圍內(nèi)的個(gè)體經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等非公有制經(jīng)濟(jì)，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。
國(guó)家保護(hù)個(gè)體經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等非公有制經(jīng)濟(jì)的合法的權(quán)利和利益。國(guó)家鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)依法實(shí)行監(jiān)督和管理。
第十六條國(guó)有企業(yè)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)有權(quán)自主經(jīng)營(yíng)。
國(guó)有企業(yè)依照法律規(guī)定，通過(guò)職工代表大會(huì)和其他形式，實(shí)行民主管理。
第十七條集體經(jīng)濟(jì)組織在遵守有關(guān)法律的前提題下，有獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自主權(quán)。
集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行**管理，依照法律規(guī)定選舉和罷免管理人員，決定經(jīng)營(yíng)管理的重大問(wèn)題。
第十八條中華人民共和國(guó)允許外國(guó)的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人依照中華人民共和國(guó)法律的規(guī)定在中國(guó)投資，同中國(guó)的企業(yè)或者其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行各種形式的經(jīng)濟(jì)合作。
在中國(guó)境內(nèi)的外國(guó)企業(yè)和其他外國(guó)經(jīng)濟(jì)組織以及中外合資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，都必須遵守中華人民共和國(guó)的法律。它們的合法的權(quán)利和利益受中華人民共和國(guó)法律的保護(hù)?！?/span>
也就是說(shuō)，國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就不可能是單一經(jīng)濟(jì)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的組成部分有國(guó)營(yíng)經(jīng)濟(jì)，集體經(jīng)濟(jì)，個(gè)體經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等非公有制經(jīng)濟(jì)。
社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序，就是以國(guó)有經(jīng)濟(jì)，即社會(huì)主義全民所有制經(jīng)濟(jì)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)力量。國(guó)家保障國(guó)有經(jīng)濟(jì)的鞏固和發(fā)展。同時(shí)保護(hù)城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織的合法的權(quán)利和利益，鼓勵(lì)、指導(dǎo)和幫助集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)個(gè)體、私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)，國(guó)家保護(hù)其合法的權(quán)利和利益。，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)依法實(shí)行監(jiān)督和管理。對(duì)外資企業(yè)，憲法規(guī)定，都必須遵守中華人民共和國(guó)的法律。它們的合法的權(quán)利和利益受中華人民共和國(guó)法律的保護(hù)。
本法就是要維護(hù)這個(gè)經(jīng)濟(jì)秩序。
我們可以把本法的目的概括為：維護(hù)一個(gè)制度和一個(gè)秩序。這與其他國(guó)家物權(quán)法有著本質(zhì)的不同，也與之前一些專家的解釋大相徑庭，例如有些專家說(shuō)物權(quán)法就是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的。而這一條規(guī)定，很明確地表明，本法是為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，具有鮮明的維護(hù)國(guó)家利益的特點(diǎn)。
那么如何維護(hù)這一個(gè)制度和一個(gè)秩序呢？就是通過(guò)“明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”來(lái)實(shí)現(xiàn)的。至于如何明確、發(fā)揮、保護(hù)，后面自有具體條文規(guī)定。本法就要從“明確、發(fā)揮、保護(hù)”這三方面加以展開。
對(duì)照原草案，現(xiàn)行文本將目的放在了前面而把手段放在了后面，從而更加明確了本法的目的，避免了把手段當(dāng)成目的的誤解。
本法明確說(shuō)明“根據(jù)憲法，制定本法”，這一句在原草案中沒(méi)有，這是后加的。加上這八個(gè)字非常重要，說(shuō)明本法是在憲法之下，直接根據(jù)憲法制定并落實(shí)憲法原則的基本法律。如果其中和違憲法不一致之處，仍應(yīng)以憲法為準(zhǔn)。
我國(guó)憲法有如下規(guī)定：
“第五條中華人民共和國(guó)實(shí)行依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家。
國(guó)家維護(hù)社會(huì)主義法制的統(tǒng)一和尊嚴(yán)。
一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸。
一切國(guó)家機(jī)關(guān)和武裝力量、各政黨和各社會(huì)團(tuán)體、各企業(yè)事業(yè)組織都必須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究。
任何組織或者個(gè)人都不得有超越憲法和法律的特權(quán)?！?/span>
本法在第一條明確以憲法為根據(jù)，應(yīng)當(dāng)是為了體現(xiàn)了作為基本法的地位和嚴(yán)肅性。
值得注意的是，本法沒(méi)有以《民法通則》為依據(jù)，《民法通則》是民事法律的通用法則，本法作為民事法律，按理也應(yīng)當(dāng)以《民法通則》為依據(jù)，沒(méi)有這樣說(shuō)，似有在《民法通則》之外另起爐灶之意。事實(shí)上，有關(guān)人士多次說(shuō)過(guò)，《物權(quán)法》不過(guò)是將來(lái)的《民法典》中之一部分，將來(lái)要用《民法典》來(lái)取代《民法通則》。其目的，是徹底脫離我國(guó)現(xiàn)有的法律體系，而完全采用大陸法系的體系。對(duì)此，法學(xué)界一直存在著不同的看法。
從以上解讀可知，在物權(quán)法通過(guò)之前，一些專家學(xué)者的解釋是有誤的。例如說(shuō)制訂物權(quán)法的目的，是為了保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)，這完全與《物權(quán)法》第一條維護(hù)一個(gè)制度一個(gè)秩序的目的不相符，因此造成了很大的誤解。第一條具有提綱攜領(lǐng)的地位，對(duì)這一條理解有誤，全篇就不好理解了。
第一條就解讀到此。
第二條：因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。
本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。
本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。
（原《草案》第二條本法調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。
本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。
本法所稱物權(quán)，指權(quán)利人直接支配特定的物的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。）
解讀：
這一條是說(shuō)本法的適用范圍。
物權(quán)法逐條詳解（一）
第一編 總 則
第一章 基本原則
第一條 為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。
第二條 因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。
本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。
本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。
解：本條第l款規(guī)定了物權(quán)法調(diào)整的社會(huì)關(guān)系，也就是物權(quán)法的調(diào)整范圍。物權(quán)法只調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。
物權(quán)的客體是物。不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)是物權(quán)法上對(duì)物的分類，之所以進(jìn)行這樣的分類，其意義主要在于物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同——前者以交付，后者以登記。物權(quán)法上的物通常講是有體物，指物理上的物，包括固體、液體、氣體、電等。所謂有體物或者有形物主要是與精神產(chǎn)品相對(duì)而言的，著作、商標(biāo)、專利等是精神產(chǎn)品，是無(wú)體物或者無(wú)形物，精神產(chǎn)品不是物權(quán)法規(guī)范的對(duì)象，主要由專門法律如著作權(quán)法、商標(biāo)法、專利法調(diào)整。但在有些情況下，物權(quán)法也涉及這些精神產(chǎn)品，這主要是指，著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)可以作為擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的，《物權(quán)法》第223條規(guī)定，可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)6產(chǎn)權(quán)可以出質(zhì)作為權(quán)利質(zhì)權(quán)。在這種特定情況下，權(quán)利也成為了物權(quán)的客體。因此，本條第2款中規(guī)定，法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照規(guī)定。
物權(quán)是權(quán)利人直接支配特定物的權(quán)利。所謂“支配”是指權(quán)利人以自己的意思在權(quán)利性質(zhì)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行管領(lǐng)和處分。物權(quán)與債權(quán)不同，債權(quán)的權(quán)利義務(wù)限于當(dāng)事人之間，債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人為一定行為或者不為一定行為的請(qǐng)求權(quán)，債務(wù)人之外的第三人對(duì)債權(quán)人不負(fù)任何義務(wù)。正因如此，債權(quán)被稱為“對(duì)人權(quán)”、“相對(duì)權(quán)”。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。
第三條 國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。
國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。
第四條 國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
解：本條是關(guān)于平等保護(hù)國(guó)家、集體和私人的物權(quán)的原則規(guī)定?！?/span>
第五條 物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。
解：本條是關(guān)于物權(quán)法定原則的規(guī)定。物權(quán)法定原則，指的是能設(shè)立哪些種類的物權(quán)，只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人之間不能創(chuàng)立；物權(quán)的內(nèi)容不能由權(quán)利人一個(gè)人說(shuō)了算，也不能由一個(gè)權(quán)利人和幾個(gè)義務(wù)人說(shuō)了算，對(duì)權(quán)利人和成千上萬(wàn)義務(wù)人之間的規(guī)范只能由法律規(guī)定。如：法律規(guī)定質(zhì)權(quán)的設(shè)立必須轉(zhuǎn)移占有，如果當(dāng)事人之間約定不轉(zhuǎn)移占有的質(zhì)權(quán)則質(zhì)權(quán)不成立，所以為不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)權(quán)也無(wú)效。物權(quán)與債權(quán)不同，債權(quán)的權(quán)利義務(wù)發(fā)生在當(dāng)事人之間，遵循自愿原則，具體內(nèi)容是由當(dāng)事人約定的。比如合同是當(dāng)事人之間的協(xié)議，對(duì)合同內(nèi)容如何約定原則上由當(dāng)事人決定。
第六條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。
解：本條是關(guān)于物權(quán)公示原則的規(guī)定 物權(quán)公示是物權(quán)享有與變動(dòng)的可取信于社會(huì)公眾的外部表現(xiàn)形式。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是我們?cè)谑裁辞闆r下以什么方式取得物權(quán)。物權(quán)公示的方法主要是：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)過(guò)登記發(fā)生效力；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓通過(guò)交付發(fā)生效力。也就是說(shuō)，要獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，要進(jìn)行登記；變更不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容，比如人所有變?yōu)閮扇怂?，也要進(jìn)行登記。登記之后不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)或者消滅才有效。要獲得一個(gè)動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，要通過(guò)交付。比如買一臺(tái)電視，就要通過(guò)交付，買主才有所有權(quán)，反之，要出售一臺(tái)電視，要將其交付給買主，賣主才失去所有權(quán)。因此，物權(quán)變動(dòng)的關(guān)鍵點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)就是登記，動(dòng)產(chǎn)就是交付。
需要指出的是，通過(guò)建房、繼承等事實(shí)行為取得的物權(quán)不以登記為取得要件。詳解見第七條
第七條 物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
解： 物權(quán)的取得可分為以事實(shí)行為取得和以法律行為取得。以事實(shí)行為取得無(wú)需登記或交付，只要事實(shí)出現(xiàn)權(quán)利人就取得了所有權(quán)，如建房、繼承、法院判決、國(guó)家征收等不以原所有人的意思（愿）而取得的物權(quán)；以法律行為取得需要登記或交付，如買賣、贈(zèng)與、互換等以原所有人的意思（愿）而取得的物權(quán)。
第八條 其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。
第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
解：關(guān)于登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，我國(guó)采取的是登記生效主義，即由登記決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的法律行為能否生效的立法體例，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)變動(dòng)都必須登記，不登記者不生效。
本條規(guī)定，“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！边@里的“法律另有規(guī)定的除外”，主要包括三方面的內(nèi)容：一是本條第2款所規(guī)定的，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。二是本章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情形：1、因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力；2、因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力；3、因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。三是，考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國(guó)的實(shí)際情況尤其是農(nóng)村的實(shí)際情況，本法并沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。例如，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一章中規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”。同時(shí)還規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，這里規(guī)定的是“未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，而不是“不發(fā)生效力”。地役權(quán)一章規(guī)定．“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”在宅基地使用權(quán)一章，也沒(méi)有規(guī)定宅基地使用權(quán)必須登記才發(fā)生效力，只是規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！币簿褪钦f(shuō)，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。
第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
解：本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和國(guó)家實(shí)行統(tǒng)一登記制度的規(guī)定。目前，我國(guó)各地方在不動(dòng)產(chǎn)行政管理和不動(dòng)產(chǎn)登記體制方面存在不同的做法。以房屋和土地來(lái)說(shuō)，有的地方在房產(chǎn)和土地管理部門分別設(shè)立，房屋和土地分別由這兩個(gè)部門進(jìn)行管理和登記；有的地方，如上海、廣州、深圳等實(shí)現(xiàn)了房屋和土地管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，同時(shí)也實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記；還有的地方，雖然房屋、土地的管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一，但房屋管理與土地管理作為兩個(gè)獨(dú)立的管理部門，各自進(jìn)行房屋所有權(quán)登記和士地登記，并分別向權(quán)利人頒發(fā)證書?？紤]到這些情況，本法在附則中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的問(wèn)題又作了補(bǔ)充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定?！?/span>
第十一條 當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。
第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┎轵?yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；
（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；
?。ㄈ┤鐚?shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；
?。ㄋ模┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。
第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
?。ㄒ唬┮髮?duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；
（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
?。ㄈ┏龅怯浡氊?zé)范圍的其他行為。
第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
解：本法第9條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則。本條則具體明確了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅登記生效的時(shí)間，即“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，也即是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，自登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，始告完成。
第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
解；本條是關(guān)于債權(quán)（合同）和物權(quán)的區(qū)分。
一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)法律行為完成的物權(quán)變動(dòng)，主要經(jīng)過(guò)兩個(gè)階段：債權(quán)行為+物權(quán)行為=物權(quán)變動(dòng)。以房屋買賣為例：房屋買賣合同（債權(quán)行為）＋物權(quán)登記（物權(quán)行為）＝所有權(quán)轉(zhuǎn)移（物權(quán)變動(dòng)）。合同行為，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，它的成立以及生效應(yīng)該依據(jù)合同法來(lái)判斷。民法學(xué)將這種合同看成是物權(quán)變動(dòng)的原因行為。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只能在登記時(shí)生效，依法成立生效的合同也許不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。如，物權(quán)的出讓人“一物二賣”，其中一個(gè)買受人先行進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)磴記，其他的買受人便不可能取得合同約定轉(zhuǎn)讓的物權(quán)（一個(gè)物上不能存在兩個(gè)所有權(quán)）。除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，就可以發(fā)生效力。合同只是當(dāng)事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記并不是針對(duì)合同行為，而是針對(duì)物權(quán)的變動(dòng)所采取的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒(méi)有辦理登記，合同仍然有效。例如，當(dāng)事人雙方訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經(jīng)生效，如果沒(méi)有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，但買受人基于有效合同而享有的占有權(quán)仍然受到保護(hù)。違約的合同當(dāng)事人一方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。依不同情形，買受人可以請(qǐng)求債務(wù)人實(shí)際履行合同，即請(qǐng)求出賣人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，或者請(qǐng)求債務(wù)人賠償損失。
第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
解：本條第一款的規(guī)定，在民法學(xué)上一般稱為權(quán)利正確性推定原則，即在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，其權(quán)利的內(nèi)容也以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。第三人依據(jù)登記簿的取得才受到法律的保護(hù)，有利于保障交易安全。由此可見，法律規(guī)定物權(quán)的歸屬和內(nèi)容以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)，目的就是從國(guó)家公信力的角度對(duì)物權(quán)相對(duì)人的利益進(jìn)行保護(hù)，從而建立一個(gè)能以客觀標(biāo)準(zhǔn)衡量的公正的經(jīng)濟(jì)秩序。
第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
解：本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書關(guān)系的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，即不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)證、使用權(quán)證等，是登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明。根據(jù)物權(quán)公示原則，完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的是不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證書只是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。在社會(huì)生活和交易過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為了證明自己的權(quán)利狀況，可以出示權(quán)屬文書。
第十八條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
解：更正登記的目的是為了保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的物權(quán)，允許真正的權(quán)利人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正。但是，更正的程序可能較為費(fèi)時(shí)，有時(shí)權(quán)利人之間對(duì)權(quán)屬問(wèn)題有爭(zhēng)議，一時(shí)難以化解。在爭(zhēng)議解決前，法律有必要建立異議登記制度，作為一種對(duì)真正權(quán)利人利益的臨時(shí)性保護(hù)措施。異議登記的法律效力是，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)，一般異議登記期間不改變現(xiàn)在的權(quán)屬登記狀態(tài)。 由此可見，異議登記雖然可以對(duì)真正權(quán)利人提供保護(hù)，但這種保護(hù)應(yīng)當(dāng)是臨時(shí)性的，因?yàn)樗瑫r(shí)也給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易造成了一種不穩(wěn)定的狀態(tài)。為使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)早日恢復(fù)正常，法律必須對(duì)異議登記的有效期間作出限制。因此，本條規(guī)定，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。 由于異議登記可能對(duì)權(quán)利人造成損害（如，因異議登記而無(wú)法轉(zhuǎn)讓房屋，房?jī)r(jià)下跌造成的損失），所以異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
解：預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記。目的在于保障將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的順利進(jìn)行，保障債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。比如，購(gòu)房人購(gòu)買預(yù)售的住房，買受人在與開發(fā)商訂立預(yù)售合同后，只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利沒(méi)有排他的效力，所以購(gòu)房人無(wú)法防止開發(fā)商將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人即“一房二賣”這種情況的發(fā)生，而只能在這種情況發(fā)生時(shí)主張開發(fā)商違約要求損害賠償，而無(wú)法獲得指定的房屋。在建立了預(yù)告登記制度的情況下，購(gòu)房人如果將他的這一請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，因?yàn)轭A(yù)告登記具有物權(quán)的排他效力，所以開發(fā)商違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為就不能發(fā)生法律效力。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。
第二十一條 當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。
解：這里造成登記錯(cuò)誤的原因，既包括登記機(jī)構(gòu)工作人員故意以及疏忽大意等過(guò)錯(cuò)，也包括當(dāng)事人提供虛假材料欺騙登記機(jī)構(gòu)等情形。登記錯(cuò)誤的受害人處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，這樣規(guī)定，是為了對(duì)受害人提供更加充分的保護(hù)。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)曝的人追償。
第二十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。
第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付
第二十三條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
解：主要是指當(dāng)事人通過(guò)合同約定轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)兩種情況。合同的生效并不代表權(quán)力轉(zhuǎn)移，僅僅取得了請(qǐng)求轉(zhuǎn)移物權(quán)的權(quán)力。（祥見第十五條解）
第二十四條 船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
解：船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車因價(jià)值超過(guò)動(dòng)產(chǎn)，在法律上被視為一種準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)。但在登記的效力上不采用登記生效主義，這是考慮到船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等本身具有動(dòng)產(chǎn)的屬性，依照本法規(guī)定，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般在交付時(shí)發(fā)生效力，其抵押權(quán)在抵押合同生效時(shí)設(shè)立。但是，其物權(quán)的變動(dòng)如果未在登記部門進(jìn)行登記，就不產(chǎn)生社會(huì)公信力，不能對(duì)抗善意第三人。所謂善意第三人，就是指不知道也不應(yīng)當(dāng)知道物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)的物權(quán)關(guān)系相對(duì)人?！?/span>
第二十五條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。
解：舉個(gè)例子：甲租了乙的一輛車，在租賃期間，甲把車賣給了乙。在買賣協(xié)議達(dá)成時(shí)，車輛的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)移給乙了。
第二十六條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。
解：本條規(guī)定了指示交付，所謂指示交付，又稱返還請(qǐng)求權(quán)的讓與，是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人將物的返還請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。例：甲將自己的自行車出租給乙使用，租期一個(gè)月，租賃期未滿之時(shí)，甲又將該自行車出售給丙，由于租期未滿，自行車尚由乙合法使用，此時(shí)為使得丙享有對(duì)該自行車的所有權(quán)，甲應(yīng)當(dāng)將自己享有的針對(duì)乙的返還原物請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙以代替現(xiàn)實(shí)交付。
第二十七條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。。
解：民法學(xué)上稱本條為占有改定，即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時(shí)，視為交付，受讓人取得間接占有。例如;甲將自家的一頭牛賣給乙，兩人約定自 6月1日交錢之日起牛的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給乙，同時(shí)約定甲再用牛一個(gè)月，即到7月1日甲再將牛交付給乙。那么，6月1日后甲繼續(xù)占有的這段時(shí)間就稱為占有改定。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
第二十九條 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
解：本節(jié)規(guī)定的是非依法律行為進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)，一般有如下幾種：第一，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。即人民法院的判決書、調(diào)解書以及仲裁委員會(huì)的裁決書、調(diào)解書等法律文書的生效時(shí)間，就是當(dāng)事人的物權(quán)設(shè)立、變動(dòng)的時(shí)間。例如甲乙二人向法院訴請(qǐng)離婚，家中電腦經(jīng)判決為乙所有，那么自法院判決生效時(shí)起，電腦的所有權(quán)歸乙，盡管此時(shí)電腦仍處于甲的占有使用之中，未有交付(現(xiàn)實(shí)占有的轉(zhuǎn)移)并不影響所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。第二，因繼承或者受遺贈(zèng)而取得物權(quán)；第三，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)。如用鋼筋、水泥、磚瓦、木石建造房屋或者用布料縫制衣服，用木料制作家具，將縫制好的衣物拋棄或者將制作好的家具燒毀等等。本條規(guī)定的“自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，就是指房屋建成之時(shí)、衣眼制成之時(shí)、書柜完成之時(shí)或者衣服被拋棄之時(shí)、書柜被燒毀之時(shí)，這些物的所有權(quán)或?yàn)樵O(shè)立或?yàn)橄麥纭＿@些因事實(shí)行為而導(dǎo)致的物權(quán)的設(shè)立或者消滅，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，而不需要遵循一般的物權(quán)公示方法(不動(dòng)產(chǎn)為登記，動(dòng)產(chǎn)為交付)。
第三章 物權(quán)的保護(hù)
第三十二條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。
第三十三條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。
解：民法對(duì)物權(quán)的保護(hù)措施包括確認(rèn)之訴、給付之訴與變更之訴。本條規(guī)定的是變更之訴，即當(dāng)一個(gè)物的所有權(quán)出現(xiàn)爭(zhēng)議，無(wú)法確定真正的權(quán)利人時(shí)，爭(zhēng)議雙方可以訴諸法院，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)物的權(quán)利歸屬。
第三十四條 無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。
第三十五條 妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。
第三十六條 造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。
第三十七條 侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。
第三十八條 本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。
侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
解：本章規(guī)定的是物權(quán)保護(hù)的方式。從法律依據(jù)的角度，民法對(duì)物權(quán)的保護(hù)分為物權(quán)的保護(hù)和債權(quán)的保護(hù)。相應(yīng)地，從請(qǐng)求權(quán)的角度，權(quán)利人提起訴訟的基礎(chǔ)有二：物權(quán)請(qǐng)求權(quán)（34——36條）與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)（37條）。物權(quán)的保護(hù)方法具體包括：1、標(biāo)的物返還請(qǐng)求權(quán)：當(dāng)自己的物被別人非法占有時(shí)，權(quán)利人對(duì)無(wú)權(quán)占有人享有請(qǐng)求其返還標(biāo)的物的權(quán)利；2、妨害排除請(qǐng)求權(quán)：第三人的行為對(duì)于權(quán)利人行使其權(quán)利構(gòu)成了妨害的，物權(quán)人有權(quán)基于其物權(quán)請(qǐng)求行為人排除該項(xiàng)妨害。如侵權(quán)人設(shè)置路障妨害通行，物權(quán)人可以請(qǐng)求排除妨害。3、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)：指侵害雖未發(fā)生，但物權(quán)面臨遭受侵害的危險(xiǎn)，存在被侵害的可能，對(duì)于這種可能發(fā)生的侵害，物權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求相對(duì)人為一定行為或者不為一定行為，防止侵害，消除既存的危險(xiǎn)，以避免侵害的發(fā)生。4、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)：第三人的行為導(dǎo)致了標(biāo)的物毀損、滅失的，權(quán)利人基于其物權(quán)有權(quán)要求行為人對(duì)于標(biāo)的物進(jìn)行修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。
《物權(quán)法》第一編總則
(解讀：總則就是總的原則，是全文的依據(jù).)
第一章基本原則
(解讀：在總則之下，又設(shè)基本原則，那么是不是還有非基本原則?一般來(lái)說(shuō)，總則下面如果沒(méi)有分則，標(biāo)題可以采用“一般規(guī)定”.)
第一條：為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法.
(原《草案》第一編 第一章 第一條：為明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，制定本法.)
解讀：
本條是開宗明義，說(shuō)明立法的目的.
第一個(gè)目的，是“為了維護(hù)國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度”.
國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度是什么?
我國(guó)憲法第六條規(guī)定：“國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，堅(jiān)持按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度”.
也就是說(shuō)，國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度，就是“堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展”的制度.本法就是為了要維護(hù)這個(gè)制度.
第二個(gè)目的，是為了“維社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序”.
什么是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序?
我國(guó)憲法有以下規(guī)定：
“第十五條 國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì).
國(guó)家加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法，完善宏觀調(diào)控.
國(guó)家依法禁止任何組織或者個(gè)人擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序.
第七條國(guó)有經(jīng)濟(jì)，即社會(huì)主義全民所有制經(jīng)濟(jì)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)力量.國(guó)家保障國(guó)有經(jīng)濟(jì)的鞏固和發(fā)展.
第八條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制.農(nóng)村中的生產(chǎn)、供銷、信用、消費(fèi)等各種形式的合作經(jīng)濟(jì)，是社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制經(jīng)濟(jì).參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)自留地、自留山、家庭副業(yè)和飼養(yǎng)自留畜.
城鎮(zhèn)中的手工業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的各種形式的合作經(jīng)濟(jì)，都是社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制經(jīng)濟(jì).
國(guó)家保護(hù)城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織的合法的權(quán)利和利益，鼓勵(lì)、指導(dǎo)和幫助集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.
第十一條在法律規(guī)定范圍內(nèi)的個(gè)體經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等非公有制經(jīng)濟(jì)，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分.
國(guó)家保護(hù)個(gè)體經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等非公有制經(jīng)濟(jì)的合法的權(quán)利和利益.國(guó)家鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)依法實(shí)行監(jiān)督和管理.
第十六條國(guó)有企業(yè)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)有權(quán)自主經(jīng)營(yíng).
國(guó)有企業(yè)依照法律規(guī)定，通過(guò)職工代表大會(huì)和其他形式，實(shí)行民主管理.
第十七條集體經(jīng)濟(jì)組織在遵守有關(guān)法律的前提題下，有獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自主權(quán).
集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行**管理，依照法律規(guī)定選舉和罷免管理人員，決定經(jīng)營(yíng)管理的重大問(wèn)題.
第十八條中華人民共和國(guó)允許外國(guó)的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人依照中華人民共和國(guó)法律的規(guī)定在中國(guó)投資，同中國(guó)的企業(yè)或者其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行各種形式的經(jīng)濟(jì)合作.
在中國(guó)境內(nèi)的外國(guó)企業(yè)和其他外國(guó)經(jīng)濟(jì)組織以及中外合資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，都必須遵守中華人民共和國(guó)的法律.它們的合法的權(quán)利和利益受中華人民共和國(guó)法律的保護(hù).”
也就是說(shuō)，國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市經(jīng)濟(jì).市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就不可能是單一經(jīng)濟(jì).社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的組成部分有國(guó)營(yíng)經(jīng)濟(jì)，集體經(jīng)濟(jì)，個(gè)體經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等非公有制經(jīng)濟(jì).
社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序，就是以國(guó)有經(jīng)濟(jì)，即社會(huì)主義全民所有制經(jīng)濟(jì)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)力量.國(guó)家保障國(guó)有經(jīng)濟(jì)的鞏固和發(fā)展.同時(shí)保護(hù)城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織的合法的權(quán)利和利益，鼓勵(lì)、指導(dǎo)和幫助集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展. 對(duì)個(gè)體、私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)，國(guó)家保護(hù)其合法的權(quán)利和利益.，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)依法實(shí)行監(jiān)督和管理.對(duì)外資企業(yè)，憲法規(guī)定，都必須遵守中華人民共和國(guó)的法律.它們的合法的權(quán)利和利益受中華人民共和國(guó)法律的保護(hù).
本法就是要維護(hù)這個(gè)經(jīng)濟(jì)秩序.
我們可以把本法的目的概括為：維護(hù)一個(gè)制度和一個(gè)秩序.這與其他國(guó)家物權(quán)法有著本質(zhì)的不同，也與之前一些專家的解釋大相徑庭，例如有些專家說(shuō)物權(quán)法就是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的.而這一條規(guī)定，很明確地表明，本法是為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，具有鮮明的維護(hù)國(guó)家利益的特點(diǎn).
那么如何維護(hù)這一個(gè)制度和一個(gè)秩序呢?就是通過(guò)“明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”來(lái)實(shí)現(xiàn)的.至于如何明確、發(fā)揮、保護(hù)，后面自有具體條文規(guī)定.本法就要從“明確、發(fā)揮、保護(hù)”這三方面加以展開.
對(duì)照原草案，現(xiàn)行文本將目的放在了前面而把手段放在了后面，從而更加明確了本法的目的，避免了把手段當(dāng)成目的的誤解.
本法明確說(shuō)明“根據(jù)憲法，制定本法”，這一句在原草案中沒(méi)有，這是后加的.加上這八個(gè)字非常重要，說(shuō)明本法是在憲法之下，直接根據(jù)憲法制定并落實(shí)憲法原則的基本法律.如果其中和違憲法不一致之處，仍應(yīng)以憲法為準(zhǔn).
我國(guó)憲法有如下規(guī)定：
“第五條 中華人民共和國(guó)實(shí)行依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家.
國(guó)家維護(hù)社會(huì)主義法制的統(tǒng)一和尊嚴(yán).
一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸.
一切國(guó)家機(jī)關(guān)和武裝力量、各政黨和各社會(huì)團(tuán)體、各企業(yè)事業(yè)組織都必須遵守憲法和法律.一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究.
任何組織或者個(gè)人都不得有超越憲法和法律的特權(quán).”
本法在第一條明確以憲法為根據(jù)，應(yīng)當(dāng)是為了體現(xiàn)了作為基本法的地位和嚴(yán)肅性.
值得注意的是，本法沒(méi)有以《民法通則》為依據(jù)，《民法通則》是民事法律的通用法則，本法作為民事法律，按理也應(yīng)當(dāng)以《民法通則》為依據(jù)，沒(méi)有這樣說(shuō)，似有在《民法通則》之外另起爐灶之意.事實(shí)上，有關(guān)人士多次說(shuō)過(guò)，《物權(quán)法》不過(guò)是將來(lái)的《民法典》中之一部 分，將來(lái)要用《民法典》來(lái)取代《民法通則》.其目的，是徹底脫離我國(guó)現(xiàn)有的法律體系，而完全采用大陸法系的體系.對(duì)此，法學(xué)界一直存在著不同的看法.
從以上解讀可知，在物權(quán)法通過(guò)之前，一些專家學(xué)者的解釋是有誤的.例如說(shuō)制訂物權(quán)法的目的，是為了保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)，這完全與《物權(quán)法》第一條維護(hù)一個(gè)制度一個(gè)秩序的目的不相符，因此造成了很大的誤解.第一條具有提綱攜領(lǐng)的地位，對(duì)這一條理解有誤，全篇就不好理解了.
第一條就解讀到此.
第二條：因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法.
本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn).法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定.
本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán).
(原《草案》第二條本法調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系.
本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn).法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定.
本法所稱物權(quán)，指權(quán)利人直接支配特定的物的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán).)
解讀：
這一條是說(shuō)本法的適用范圍.
第一、“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法”.說(shuō)明本法只適用于民事關(guān)系.所謂民事關(guān)系，就是平等主體之間，由于民事行為產(chǎn)生的人身及財(cái)產(chǎn)關(guān)系.關(guān)于民事關(guān)系的定義，法律界有不同說(shuō)法，這里就不介紹了.本法所說(shuō)的民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)是指民事法律關(guān)系.對(duì)民事法律關(guān)系，有人解釋為“是由民法規(guī)范調(diào)整的發(fā)生于民事主體之間的具有民事權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系”.很繞人，不太好理解.下面詳細(xì)解釋一下：
一、民事關(guān)系的主體是社會(huì)成員，包括自然人和法人.在民事關(guān)系中，民事主體處于平等地位，誰(shuí)也不能強(qiáng)迫誰(shuí).這是民事關(guān)系的本質(zhì)特征，是民事關(guān)系平等自愿原則的基礎(chǔ).
二、民事關(guān)系是由民事行為所產(chǎn)生的.所謂民事行為，就不是行政行為，也不是犯罪行為.行政行為包括行政管理和行政執(zhí)法，例如上級(jí)對(duì)下級(jí)的命令，下級(jí)必須服從又如警察為執(zhí)行公務(wù)，可以命令車輛行人停止，可以入戶搜查工商管理人員可以進(jìn)入企業(yè)檢查商品貨物稅 務(wù)人員可以檢查企業(yè)的賬本安全監(jiān)督人員可以查封不安全的礦山，等等.被管理的相對(duì)人只能服從，不能對(duì)抗.行政行為受行政法的規(guī)范和調(diào)整.所謂依法行政，就是依行政法規(guī)辦事.而民事行為，是建立在平等自愿基礎(chǔ)上的，例如做買賣，不能強(qiáng)買強(qiáng)賣，例如訂合同，要雙方自愿，一方不能強(qiáng)加給另一方.
民事法律不調(diào)整行政行為，故本法不適用于行政管理關(guān)系.如對(duì)行政行為不服，可以通過(guò)行政復(fù)議、行政訴訟解決.而不能指望通過(guò)本法來(lái)對(duì)抗行政執(zhí)法行為或討回公道.
犯罪行為觸犯的是刑事法律，由刑法管轄，因此本法當(dāng)然也不適用于犯罪.如果財(cái)產(chǎn)被搶被偷被騙，只能向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，而不能指望通過(guò)本法能夠避免或討回.
第二、上面解釋了民事關(guān)系，可見民事關(guān)系包括的范圍很廣，而本法所適用的范圍，只限于“因物的歸屬和利用”而產(chǎn)生的民事關(guān)系.
第三、那么什么是物呢?本法所稱的物有兩類：一類是是指動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn).另一類是指“法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體”.
所謂動(dòng)產(chǎn)，是指能夠移動(dòng)而不損害其社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途和社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物.所謂不動(dòng)產(chǎn)，就是社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途和社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，通常多指房地產(chǎn).本法所說(shuō)的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)都是指具有物的形態(tài)的有形財(cái)產(chǎn).不過(guò)法學(xué)界對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的定義還有不同的看法，本法 沒(méi)有界定，只能有待將來(lái)通過(guò)制定實(shí)施細(xì)則來(lái)加以明確了.
所謂“法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)的客體”，說(shuō)白了，就是權(quán)利是看不見的，不是物，但是法律規(guī)定某些權(quán)利可以作為物的客體(例如用電權(quán)之類)，那么這些權(quán)利也可看成物.由這些權(quán)利而產(chǎn)生的民事關(guān)系，則“從其規(guī)定”，也就是哪個(gè)法律規(guī)定的，就服從哪個(gè)法律 .這實(shí)際上是把這類物排除在本法調(diào)整的范圍之外了.但是本法第十七章《質(zhì)權(quán)》中，又涉及了知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無(wú)形財(cái)產(chǎn)，這前后似乎有矛盾.
第四、什么是物的歸屬和利用呢?
歸屬，就是屬誰(shuí)所有.例如房屋買賣，原來(lái)屬于你的不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在歸屬別人了.如果發(fā)生了糾紛，就要通過(guò)本法來(lái)調(diào)整.注意在物的歸屬發(fā)生改變時(shí)，不僅涉及民事關(guān)系，還要涉及行政管理關(guān)系.例如房產(chǎn)買賣行為要接受房產(chǎn)管理部門的監(jiān)管和行政登記.不能指望有了本法，就 可以對(duì)抗這類行政管理.當(dāng)然，權(quán)屬變更中也可能會(huì)產(chǎn)生觸犯刑法的詐騙行為，特別是當(dāng)事人逃避行政監(jiān)管時(shí)，這也不是本法所能解決的，而要通過(guò)刑法來(lái)處理.
利用，就是對(duì)物的使用.在對(duì)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的使用過(guò)程中產(chǎn)生的民事關(guān)系，例如在使用音響器材聲音過(guò)大影響了他人，產(chǎn)生了糾紛，這可以適用本法調(diào)整.同樣，在利用動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)中，不僅會(huì)產(chǎn)生民事關(guān)系，也會(huì)產(chǎn)生行政管理關(guān)系.同樣不能用本法去對(duì)抗.
第五、什么是物權(quán)?本法倒是做了如下界定：“是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán).”
這個(gè)界定非常寬泛且相互矛盾，實(shí)在不好做圓滿解釋，或者說(shuō)沒(méi)法讀懂.什么是權(quán)利人?所有人是權(quán)利人，使用人也是權(quán)利人，保管人也是權(quán)利人，廣義的說(shuō)，所有中國(guó)公民都是全民財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人何謂“依法享有”?既然是權(quán)利人，應(yīng)是“當(dāng)然享有”才對(duì)吧?我買了一件衣服，我當(dāng)然享有穿著的權(quán)利，難道還要依法穿著嗎?何謂“特定的物”?前面對(duì)物已經(jīng)做了界定，即動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，這里怎么又出來(lái)個(gè)“特定的物”?應(yīng)當(dāng)是具體的物才對(duì)吧?也就是權(quán)利人權(quán)利指向之物.“直接支配和排他的權(quán)利”也 不通，既然有直接支配，那么必然有間接支配.例如保管人，他有直接支配的權(quán)利，但是他不能排拆產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)人要取回，他無(wú)權(quán)反對(duì).現(xiàn)實(shí)中，大量存在的是間接支配行為，直接支配人往往并無(wú)實(shí)際權(quán)利，更不具有排他權(quán)，而且排他性總是相對(duì)的，不存在絕對(duì)的排他權(quán).倒是最后一句：“包括所有權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”，說(shuō)得直接明了.所以這一段，前面的廢話完全可以不要，不如改成“物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”就可以了，至于什么是所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，由后面的專門條款界定.
綜上所述，這一條就是本法的適用范圍，也就是本法的功能.很多法律術(shù)語(yǔ)可能一時(shí)弄不清，專家的解釋可能讓人更加糊涂.其實(shí)說(shuō)到底，本法是民事法律中的一個(gè)分支，適用范圍僅限于由動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的歸屬與使用中發(fā)生的民事關(guān)系.其他的民事關(guān)系，以及犯罪行為，行政行 為所產(chǎn)生的關(guān)系，均不是本法所管的范疇.什么有了本法，就可以“風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，皇帝不能進(jìn)”， 純屬扯淡.有了本法，就不會(huì)有強(qiáng)制拆遷，不會(huì)有哄搶侵占破壞，也是天方夜譚，誰(shuí)敢打這個(gè)包票?本法既不能解決刑事犯罪問(wèn)題，也不能對(duì)抗行政管理行為.不是平等的民事主體，不是民事行為，不是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的歸屬與使用，則與本法無(wú)關(guān).本法調(diào)整的物權(quán)范疇，實(shí)際是就是所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)這三個(gè)部分.
這一條之所以有不能自圓其說(shuō)之處，還是因?yàn)槲餀?quán)概念本身不科學(xué)造成的.對(duì)于“物權(quán)法”這 個(gè)名稱，法學(xué)界就一直存在著爭(zhēng)議.物權(quán)之說(shuō)，出于古羅馬法，為大陸法系所采用，但各國(guó)理解并不一致.民事法律的根本作用之一，是調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系.而財(cái)產(chǎn)與物是兩個(gè)不同的分類體系.隨著時(shí)代的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)的范圍越來(lái)越寬，財(cái)產(chǎn)的載體越來(lái)越新穎多樣，財(cái)產(chǎn)關(guān)系越來(lái)越復(fù)雜，因此物權(quán)的概念早已不適應(yīng)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的展了， 教條主義的大陸法系國(guó)家也在費(fèi)盡腦筋想拋棄這一落后的概念.本法既然把物界定為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，那么實(shí)際上已經(jīng)用財(cái)產(chǎn)的概念取代了物的概念.其實(shí)質(zhì)，就是一部關(guān)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)法.本法后面的條款，也常有物與財(cái)產(chǎn)混用的現(xiàn)象.本法雖然出臺(tái)，但是法學(xué)界的分歧并未消除，相信爭(zhēng)論必然還將會(huì)繼續(xù)下去.
第二條就解讀到此.
第三條國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度.
國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.
國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利.
(原《草案》第三條：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由本法和其他法律規(guī)定.)
解讀：
這一條在原草案中沒(méi)有，是后加的，分為三個(gè)小節(jié)，第一小節(jié)是完全重復(fù)了憲法第六條的規(guī)定，即：“國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度.”但是沒(méi)有將憲法第六條全文引用，憲法第六條全文是：“國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，堅(jiān)持按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度.”這里只引用了前面的一半，而后面的“堅(jiān)持按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度”沒(méi)有引用.
第二小節(jié)“國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.”則與憲法有很大的不同.
憲法是對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)和集體所有制經(jīng)濟(jì)分別加以論述的，憲法第七條說(shuō)的是國(guó)有經(jīng)濟(jì)：“國(guó)家保障國(guó)有經(jīng)濟(jì)的鞏固和發(fā)展.”憲法第八條說(shuō)的是集體所有制經(jīng)濟(jì)：“ 國(guó)家保護(hù)城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織的合法的權(quán)利和利益，鼓勵(lì)、指導(dǎo)和幫助集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.” 如果把這兩點(diǎn)綜合起來(lái)，對(duì)公有制經(jīng)濟(jì)則是保障，鞏固，發(fā)展保護(hù)，鼓勵(lì)，指導(dǎo)和幫助.而這里本法把國(guó)有經(jīng)濟(jì)和集體經(jīng)濟(jì)籠統(tǒng)地稱為公有制經(jīng)濟(jì)，不加區(qū)別地給予“鞏固和發(fā)展”地位.
憲法第十一條對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)的說(shuō)法是：“國(guó)家保護(hù)個(gè)體經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等非公有制經(jīng)濟(jì)的合法的權(quán)利和利益.國(guó)家鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)依法實(shí)行監(jiān)督和管理.”除了鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)之外，還有監(jiān)督和管理，而這里卻沒(méi)有提.
第三小節(jié)：“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利.”也與憲法規(guī)定不同.
憲法第十五條規(guī)定：
“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì).
國(guó)家加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法，完善宏觀調(diào)控.
國(guó)家依法禁止任何組織或者個(gè)人擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序.”
這里宏觀調(diào)控和禁止擾亂社會(huì)主義濟(jì)秩序兩點(diǎn)沒(méi)有引用，而另加上了“保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利.”
這是替國(guó)家在憲法之外，給自己設(shè)定了一個(gè)新的義務(wù).但是這個(gè)設(shè)定很不嚴(yán)密.何謂“一切市場(chǎng)主體”?市場(chǎng)主體不僅有民事主體，還有行政主體，法律地位如何能平等?應(yīng)當(dāng)是“保證民事主體平等的法律地位”才對(duì).但是民工，小販，下崗職工都是民事主體吧?法律能給他們和其他民事主體以平等的法律地位嗎?如果法律地位真的能平等，那還會(huì)的弱勢(shì)群體嗎?
何謂“發(fā)展權(quán)利”?國(guó)家如何保障“一切市場(chǎng)主體”的“發(fā)展權(quán)利”? 發(fā)展總是會(huì)有差別的，各種市場(chǎng)主體的發(fā)展不可能一致，每一個(gè)人的發(fā)展權(quán)利都會(huì)受到各種主客觀條件的限限制，不可能都是同等的，國(guó)家如何能保證?憲法只規(guī)定了公民有勞動(dòng)的權(quán)利和義務(wù)，現(xiàn)在仍然沒(méi)有完全做到.這里又上升為發(fā)展的權(quán)利，能做到嗎?很多人下崗了，連工作都沒(méi)有，謀生都困難，又如何發(fā)展?小販在城里 擺個(gè)攤子都不允許，民工連工資都討不到，又如何發(fā)展?
本法第一條已經(jīng)明確，“根據(jù)憲法，制定本法”. 那么與憲法相同的條文，這里沒(méi)有必要再原文照抄.如果是對(duì)憲法條文的深化細(xì)化具體化，則不能與憲相原意相違背.而這里不是對(duì)憲法條文的深化細(xì)化具體化，而是籠統(tǒng)化，抽象化，憲法的精神沒(méi)有得到完整正確的體現(xiàn).憲法對(duì)權(quán)利和義務(wù)的設(shè)定是相對(duì)應(yīng)的.而這里設(shè)定了國(guó)家的義務(wù)，而沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)利給了“一切市場(chǎng)主體”以權(quán)利，而沒(méi)有明確相應(yīng)的義務(wù).這在立法上，不能不說(shuō)是一個(gè)漏洞.
本法第一條已經(jīng)明確，制定本法的目的是為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序第二條已經(jīng)明確，本法的適用范圍是調(diào)整動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的歸屬與使用中產(chǎn)生的民事關(guān)系.那么這里就沒(méi)有必要再重復(fù)憲法的規(guī)定，引用時(shí)又沒(méi)有說(shuō)明是出于憲法的第幾條，似乎是 本法做的規(guī)定，用憲法的口氣為國(guó)家設(shè)定義務(wù)，要求國(guó)家如何如何，作為憲法的下位法，這樣寫是很不妥當(dāng)?shù)?原草案沒(méi)有這一條倒也罷了，加上這一條，倒成了蛇足.
第三條就解讀到這里.
第四條國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯.
(原《草案》第四條：物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示.記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外.法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權(quán)的，依照其規(guī)定.)
解讀：這一條旨在說(shuō)明說(shuō)物權(quán)受法律保護(hù)，文字雖然簡(jiǎn)單，但是內(nèi)涵十分豐富.
在第二條的解讀中，我們已經(jīng)知道，本法所指的物，就是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)所謂物權(quán)，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán).那么這一條就是說(shuō)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)受法律保護(hù)，并且“任何單位和個(gè)人不得侵犯”.
那么物權(quán)的主體是誰(shuí)呢?是國(guó)家、集體和私人，此外還有“其他權(quán)利人”.
比較一下憲法中的“國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)”和本法“國(guó)家、集體和私人的物權(quán)受法律保護(hù)”， 前者國(guó)家是保護(hù)者，保護(hù)可以是多種手段，當(dāng)然也包括法律手段保護(hù)的對(duì)象包括公共財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然也包括集體和私人財(cái)產(chǎn).而后者國(guó)家成了受保護(hù)者，是受法律保護(hù)的對(duì)象.把國(guó)家的地位和集體與私人并列，并置于法律之下，這是對(duì)國(guó)家法律地位的錯(cuò)位.國(guó)家就是政權(quán)、軍隊(duì)、警察、法律和行政管理的組合體.國(guó)家理所當(dāng)然是 全體社會(huì)成員的保護(hù)者.也許是為了突出對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，硬要把私人和國(guó)家并列，好像大家平起平坐，私人財(cái)產(chǎn)的地位就提高了，其實(shí)是忘記了誰(shuí)是保護(hù)者，誰(shuí)是被保護(hù)者，忘記了管理和被管理的關(guān)系，領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系、指導(dǎo)和被指導(dǎo)關(guān)系和監(jiān)督和被監(jiān)督關(guān)系.
這“其他權(quán)利人”是指的哪些人呢?條文中國(guó)家、集體和私人的物權(quán)和“其他權(quán)利人”的物權(quán)是分列的，而不是簡(jiǎn)單地用“國(guó)家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)”，這是不是說(shuō)國(guó)家、集體和私人的物權(quán)，與“其他權(quán)利人”的物權(quán)有所不同呢?
查“其他權(quán)利人”，據(jù)說(shuō)是指“公益性基金等”.那么“公益性基金”又是什么呢?原來(lái)就是用社會(huì)損贈(zèng)建立的基金，如“紅十字基金”、“慈善基金”、“老年基金”等等.公益性基金的物權(quán)與國(guó)家、集體和私人的物權(quán)理當(dāng)一樣，也應(yīng)當(dāng)是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán).
那么在國(guó)家、集體和私人之外的“其他權(quán)利人”還有哪些?如果除了“公益性基金”(實(shí)際上應(yīng)當(dāng)是基金會(huì)組織)之外，沒(méi)有其他權(quán)利人了，那么何不直接點(diǎn)明“公益性基金”而用“其他權(quán)利人”呢?如果不做專門解釋，恐怕沒(méi)有人能看懂.
本條實(shí)際上就是說(shuō)國(guó)家、集體和私人以及基金會(huì)組織的物權(quán)，也就是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯.
第二條已經(jīng)說(shuō)過(guò)，本法的適用范圍，僅限于物權(quán)的歸屬和使用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，所以與將國(guó)家、集體、私人與其他權(quán)利人置于并列的地位.而與憲法其他法律保護(hù)財(cái)產(chǎn)的條文表達(dá)有所不同.
憲法第十二條：“社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯.
國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn).禁止任何組織或者個(gè)人用任何手段侵占或者 破壞國(guó)家的和集體的財(cái)產(chǎn).
第十三條公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯.
國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán).
國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償.”
中華人民共和國(guó)刑法的任務(wù)：“是...保護(hù)國(guó)有財(cái)產(chǎn)和勞動(dòng)群眾集體所有的財(cái)產(chǎn)，保護(hù)公民私人所有的財(cái)產(chǎn)...”
《基金會(huì)管理?xiàng)l例》第二十七條： “基金會(huì)的財(cái)產(chǎn)及其他收入受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得私分、侵占、挪用.
基金會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)章程規(guī)定的宗旨和公益活動(dòng)的業(yè)務(wù)范圍使用其財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)協(xié)議明確了具體使用方式的捐贈(zèng)，根據(jù)捐贈(zèng)協(xié)議的約定使用.”
由此可見，本法在財(cái)產(chǎn)保護(hù)方面，并沒(méi)有獨(dú)立的強(qiáng)制權(quán).涉及刑事犯罪或行政侵權(quán)，還是要通過(guò)刑法和行政法來(lái)處理.
其實(shí)物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一部分，法律對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)已有明確規(guī)定，這里何必再多此一舉?似乎在本法之前，物權(quán)沒(méi)有受到法律保護(hù)似的.某些專家說(shuō)有了《物權(quán)法》，私有財(cái)產(chǎn)就才有了保護(hù)，這不是誤導(dǎo)嗎?這一條的“新意”，就在于把國(guó)家和集體、私人并列，置于同等的地位，這是沒(méi)有依據(jù)也是于法不通的.要寫，應(yīng)當(dāng)改成：“國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義公有物權(quán)，集體所有物權(quán)和私人所有的物權(quán)，任何單位和個(gè)人不得侵犯.”但是這樣國(guó)家的地位就不是和集體與私人平等了，也許這正是某些專家不愿意看到的吧?
第四條就解讀到此.
第五條物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定.
(原《草案》第三條：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由本法和其他法律規(guī)定.)
解讀：看了這一條，有人可能馬上會(huì)問(wèn)，第二條不是已經(jīng)對(duì)物和物權(quán)進(jìn)行過(guò)界定了嗎?這里怎么又來(lái)了個(gè)物權(quán)的種類和內(nèi)容?
第二條對(duì)物權(quán)的界定是：“本法所稱物權(quán)，指權(quán)利人直接支配特定的物的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”.
“權(quán)利人直接支配特定的物的權(quán)利”解釋不通，有待專家以后自圓其說(shuō).從本法的內(nèi)容看，實(shí)際上物權(quán)就是指所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，下面的條文也是這三方面的展開.
所以物權(quán)的“種類”，本法中就是所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)這三種.
那么物權(quán)的“內(nèi)容”又是什么呢?從本法的條文看，有以下內(nèi)容：
1、“所有權(quán)”的“種類”中包括的“內(nèi)容”是：國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)相鄰關(guān)系權(quán)共有權(quán).
2、“用益物權(quán)”中包括的“內(nèi)容”是：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán).
3、“擔(dān)保物權(quán)”中包括的“內(nèi)容”是：抵押權(quán)(包括一般抵押權(quán)、最高額抵押權(quán))質(zhì)權(quán)(包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán))留置權(quán).
概括起來(lái)，就是三個(gè)種類十一項(xiàng)內(nèi)容.
原《草案》是“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由本法和其他法律規(guī)定”，現(xiàn)改為“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定.”，因?yàn)楸痉ㄊ菍?duì)物權(quán)的第一次立法，其他法律還沒(méi)有關(guān)于物權(quán)的條文，所以實(shí)際上“由法律規(guī)定”，不就是由本法規(guī)定嗎?
必須指出，物權(quán)的“種類和內(nèi)容”，并非只有本法所規(guī)定的這幾種，還有一些本法未加以規(guī)定.那么未規(guī)定的這些“種類和內(nèi)容”，就意味著法律不予承認(rèn)，例如典權(quán)、優(yōu)先權(quán)、讓與擔(dān)保權(quán)等.這在法律界是有分歧和爭(zhēng)議的.
物權(quán)是個(gè)古老的概念，為大陸法系國(guó)家所采用.隨著時(shí)代的發(fā)展，大陸法系的教條主義、形式主義、繁瑣哲學(xué)的弊病越來(lái)越讓人不能忍受.其中“物權(quán)法定”被一些法學(xué)家看成是物權(quán)法落后僵硬的典型表現(xiàn)，“物權(quán)法定”和“物權(quán)自由”兩派觀點(diǎn)爭(zhēng)論不休.
我國(guó)的民法體系，是以《民法通則》為基礎(chǔ)，也就是以民事法律的“通行的法則”為基礎(chǔ)，制了一系列有針對(duì)性的專門法規(guī)，形成了既完整又可以不斷補(bǔ)充的民法體系.《民法通則》體系十分簡(jiǎn)明嚴(yán)密，又通俗易懂，繁鎖僵化的大陸法系根本無(wú)相比，被稱為獨(dú)樹一幟的社會(huì)主義中華法系，曾為國(guó)外法學(xué)界羨慕不已.
本法雖然屬民事法律，雖然第一條規(guī)定“依據(jù)憲法，制定本法》，但是沒(méi)有以《民法通則》為依據(jù).顯然，是采用了與《民法通則》不同的思路.
現(xiàn)在把物權(quán)法這個(gè)歷史悠久的老古董引進(jìn)來(lái)，同時(shí)也把國(guó)外的爭(zhēng)論引了進(jìn)來(lái).由于“物權(quán)法定”派占了上風(fēng)，中國(guó)物權(quán)法又是剛起步，當(dāng)然無(wú)法從“物權(quán)法定”中解脫出來(lái)，本法只能采用“物權(quán)法定”主義，否則就無(wú)法向下走了.但是即使是“物權(quán)法定”派，對(duì)物權(quán)的“種類和內(nèi)容”的取舍和看法又有不同.專家門一頭扎進(jìn)國(guó)外物權(quán)法演變的歷史長(zhǎng)河中，引經(jīng)據(jù)典，搜腸刮肚，什么古羅馬如何，德國(guó)如何，法國(guó)如何或者拜倒在境外的各流派專家 膝下，什么德國(guó)人怎么說(shuō)的，臺(tái)灣人怎么說(shuō)的，日本人怎么說(shuō)的，爭(zhēng)論得不可開交，好像不是為中國(guó)人立法似的.總而言之，不知道結(jié)合國(guó)情，不知道切合實(shí)際.
大千世界，物有多少種?物權(quán)的“種類和內(nèi)容”由 法律規(guī)定，規(guī)定得過(guò)來(lái)嗎?有了物權(quán)，如何行使物權(quán)還要法律來(lái)規(guī)定.例如用益物權(quán)(種類)中，只列了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)用權(quán)和地役權(quán)四種，現(xiàn)實(shí)情況又何止這四種?這四種內(nèi)容中又包括了多少種情況?你管得過(guò)來(lái)嗎?只怕是從此限入繁瑣哲學(xué)的泥坑不能自拔了.
第六條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付.
解讀：這一條原《草案》中沒(méi)有.
所謂“設(shè)立”，就是原來(lái)沒(méi)有，現(xiàn)在有了.設(shè)立是民事權(quán)利和義務(wù)產(chǎn)生的基礎(chǔ).例如新成立一個(gè)公司，必須經(jīng)過(guò)“設(shè)立”登記才有正式身分.又如一幢房子落成了，要經(jīng)過(guò)設(shè)立登記，才能取得該房產(chǎn)的身分證明，才能證明該房產(chǎn)的實(shí)際存在.
設(shè)立是產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，有了設(shè)立之后，才有變更、轉(zhuǎn)讓和消滅.
但是在很多情況下，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在設(shè)立之前就已經(jīng)上市流通了，例如期房，樓花，物權(quán)未形成或根本不存在，就已經(jīng)發(fā)生買賣了，本法十六章《抵押權(quán)》中，規(guī)定在正建造的或尚未存的財(cái)產(chǎn)也可以抵押.
本法規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)”設(shè)立、變更和轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定“登記”，而“動(dòng)產(chǎn)”的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定“交付”.現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)的“登記”客觀存在，一直在進(jìn)行中但不動(dòng)產(chǎn)的“交付”，幾乎每時(shí)每刻都在發(fā)生，通常是依照當(dāng)事人的合意或者合同約定，如果都要依照法律的規(guī)定，不知法律能不能管得了?
不動(dòng)產(chǎn)登記的是什么?是物權(quán)，而根據(jù)本法的定義，物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，每一個(gè)“種類”又有若干“內(nèi)容”，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅又都要登記，可見登記的工作量將是十分龐大的.
本法如何執(zhí)行，如何與現(xiàn)有法律銜接，可能是一個(gè)大問(wèn)題.
第六條就解讀到此.
第七條物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益.
(原《草案》第五條：物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益.)
解讀：由于本法對(duì)“物權(quán)”以及物權(quán)的“種類和內(nèi)容”已經(jīng)有了界定，那么物權(quán)的取得和行使，顯然是有范圍的.“遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益.”是公民的一切行為準(zhǔn)則，對(duì)物權(quán)的取得和行使當(dāng)然也不應(yīng)利外.但是遵守法律，依法取得和行使物權(quán)，與社會(huì)公德、公共利益和他人合法權(quán)益有時(shí)會(huì)矛盾.雖然理論上法律與道德、公共利益應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的，但是在實(shí)際上卻很難做到.特別是一些精英專家長(zhǎng)期鼓吹“只要不犯法什么都能干”和“打擦邊球”之類的鉆法律空子的理論.而物權(quán)法的理論也是強(qiáng)調(diào)了私人的利益，把私人權(quán)利抬高到與國(guó)家、集體同等地位，矛盾可能更加突出，這有待于將來(lái)的實(shí)踐證明.
第八條其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定.
(原《草案》第八條：其他法律對(duì)物權(quán)的種類和內(nèi)容等另有規(guī)定的，依照其規(guī)定.)
解讀：本法是對(duì)物權(quán)第一次立法，按理說(shuō)其他法律不會(huì)對(duì)物權(quán)有什么“特別”規(guī)定.但是其他法律關(guān)于財(cái)產(chǎn)的規(guī)定卻比比皆是，涉及動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的必然會(huì)與本法相關(guān).“對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定.”什么叫一般規(guī)定，什么叫“特別規(guī)定”?本章是“基本原則”，后面的篇章理應(yīng)符合這些基本原則.但是在“擔(dān)保物權(quán)”篇中，又規(guī)定《擔(dān)保法》與本法不一致的適用本法，豈不是矛盾么?看似與其他法律相銜接，實(shí)際上矛盾避免不了，將會(huì)產(chǎn)生何種局面很難預(yù)料.
以上解讀了《物權(quán)法》的第一篇第一章《基本原則》，由于涉及一些基本原理，因此用的篇幅較多，下面解讀以每一章為一單元.
第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
解讀： 為了能說(shuō)明問(wèn)題，先對(duì)第二章整體做一解讀，這樣可能有助于對(duì)下面具體條文的理解.
第一方面問(wèn)題，關(guān)于本法的適用范圍
本法第一章中，對(duì)本法的目的和適用范圍，什么是物，什么是物權(quán)，以及物權(quán)的種類和內(nèi)容，都做了界定.將這些界定代入本法第二條“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法.”就成了這樣更明晰的表達(dá)：“本法的適用范圍，僅限于由動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的歸屬與使用中發(fā)生的民事關(guān)系.”其他的民事關(guān)系，以及犯罪行為，行政行為所產(chǎn)生的關(guān)系，均不是本法所管的范疇.”
(詳見第二篇)
根據(jù)本法的適用范圍，本法理應(yīng)圍繞“歸屬”和“使用”展開.而現(xiàn)在要解讀的第二章，就是關(guān)于歸屬問(wèn)題.由歸屬而產(chǎn)生了“設(shè)立，變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”.
本法首先要調(diào)整的是“歸屬”，誰(shuí)的歸屬?當(dāng)然是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的“使用權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”這“三權(quán)”的歸屬.為此就必須要問(wèn)一問(wèn)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的原始取得，是如何發(fā)生歸屬的.
我們知道，通過(guò)民事行為取得財(cái)產(chǎn)，無(wú)非是勞動(dòng)所得，經(jīng)營(yíng)所得(通過(guò)合同)，繼承所得，意外所得等.不是平等的民事主體，不是民事行為，不在本法適用范圍之內(nèi).通過(guò)犯罪行為或行政行為及其他行為取得的物權(quán)，例如采用合同詐騙行為取得的財(cái)產(chǎn)，部隊(duì)給戰(zhàn)士發(fā)放的槍支 彈藥，機(jī)關(guān)給干部配車，都不適于用本法.
另外，本法所說(shuō)的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)必須是歸民事法律調(diào)整的財(cái)產(chǎn)，不屬民事法律調(diào)整的財(cái)產(chǎn)，也不適用于本法，例如法律規(guī)定禁止私人擁有的毒品、武器、文物、國(guó)家和軍隊(duì)標(biāo)志等.
那么通過(guò)民事行為和民事法律關(guān)系取得的財(cái)產(chǎn)，就有個(gè)有效條件問(wèn)題.民事關(guān)系建立在平等主體之間在平等自愿的基礎(chǔ)上.只要主體合法，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律和社會(huì)公共利益，那么就是有效的.這是《民法通則》和《合同法》的明確規(guī)定.本法既然屬于民 事法律，當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)遵循民法的基本原則，
如前所述，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的“三權(quán)”是因民事法律關(guān)系而發(fā)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，民事法律行為的有效條件和合同的有效條件，已經(jīng)有了明確規(guī)定，本法將“三權(quán)”的登記作為有效條件，就值得商榷了.
事實(shí)上在現(xiàn)實(shí)生活中，未經(jīng)登記的民事活動(dòng)是大量存在的，而且不可能制止.例如沒(méi)有履行結(jié)婚登記而結(jié)婚或同居的，出租房屋不登記的，做買賣不開發(fā)票的，等等.本法屬民事法律，如果在《民法通則》和《合同法》之外，對(duì)民事法律行為的有效條件另立標(biāo)準(zhǔn)，那不是要亂套嗎?
以上是說(shuō)的第一方面問(wèn)題.
第二方面問(wèn)題，關(guān)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)的登記.
一是登記不是財(cái)產(chǎn)權(quán)取得的必要條件.例如繼承，是從被繼承人死亡開始.遺產(chǎn)不論在何處，不論在誰(shuí)的控制之下，也不論是否登記，遺產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)都已經(jīng)屬于繼承人所有.
二是登記屬于行政管理，相對(duì)人是國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)登記也不屬于民事行為，根據(jù)本法第二條不應(yīng)屬于本法調(diào)整范圍.行政登記管理，理應(yīng)制定專門的行政法規(guī)來(lái)規(guī)范，而不應(yīng)由本法來(lái)越俎代庖.本法設(shè)置行政管理機(jī)關(guān)管理方面的內(nèi)容和行政管理人員的規(guī)范，于法無(wú)據(jù)，實(shí)際 上無(wú)法說(shuō)得清楚，也不可能周密.對(duì)此，搞物權(quán)法的專家內(nèi)部也有分歧.
三是登記并不能解決物權(quán)保護(hù)問(wèn)題.財(cái)產(chǎn)保護(hù)是刑事法律的任務(wù)，刑法第二條說(shuō)得很清楚.有的專家說(shuō)，登記可防止“一女二嫁”“一房多售”，其實(shí)“一女二嫁”“一房多售”涉及合同詐騙的刑事犯罪，相對(duì)人是受害人，理應(yīng)通過(guò)刑法處理.本法想要解決這一類問(wèn)題，是自討苦吃，吃力不討好.
為什么很多人說(shuō)，物權(quán)法看不懂?就是因?yàn)樵谌稚希瑳](méi)有理順上面的這幾個(gè)關(guān)系.如果理順這幾個(gè)關(guān)系，也就明白下面的條款問(wèn)題所在了.
下面是分具體條文的解讀，括號(hào)內(nèi)是解讀內(nèi)容
第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記
(解讀：不動(dòng)產(chǎn)的登記，就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記.)
第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外.
(解讀：這里是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)的“物權(quán)”，根據(jù)物權(quán)的定義，就是所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而這三個(gè)種類又包括有十一項(xiàng)內(nèi)容，每一個(gè)內(nèi)容都可能發(fā)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，那么登記的范圍就非常寬了.“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”.什么法律會(huì)另有規(guī)定?是不是意味著承認(rèn)《民法通則》和《合同法》規(guī)定的民事行為和合同的有效條件?)
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記.
(解讀：不是說(shuō)平等保護(hù)嗎?本法不是把國(guó)家也列為市場(chǎng)主體嗎?憑什么國(guó)家可以不登記?顯然什么都要和國(guó)家平等是不現(xiàn)實(shí)的.)
第十條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理.
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度.統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定.
(解讀：既然要另定，此處何必多此一舉?這一條和246條可由地方性法規(guī)做出規(guī)定相矛盾.)
第十一條當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料.
(解讀：上一條不是說(shuō)了要統(tǒng)一制定登記制度嗎?)
第十二條登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料
(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人
(三)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)
(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé).
申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看.
(解讀：民事法律規(guī)定行政機(jī)關(guān)的職責(zé)合適嗎?有必要嗎?有效嗎?)
第十三條登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
(一)要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估
(二)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記
(三)超出登記職責(zé)范圍的其他行為.
(解讀：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是行政主體吧?其行為用民事法律規(guī)范合適嗎?有禁止性規(guī)定就應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的罰則，這種半吊子式的規(guī)定，不是等于沒(méi)說(shuō)嗎?)
第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力.
(解讀：第九條規(guī)定“經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，至于登記載于何處，與當(dāng)事人有何關(guān)系?當(dāng)事人只能以登記證書為產(chǎn)權(quán)憑證，法院也應(yīng)以證書為依據(jù)，是否載于登記簿，是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部的事，當(dāng)事人怎么知道?)
第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力.
(解讀：關(guān)于生效條件，已經(jīng)是第三種說(shuō)法了，第九條是：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外.”第十四條是：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”這 兩條都只說(shuō)要登記，但是沒(méi)有明確登記的義務(wù)人，也沒(méi)有明確變動(dòng)的原因.這一條明確主體是當(dāng)事人，變動(dòng)的原因是合同.只要合同成立，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就生效.合同中也許有合同生效條款，也許有針對(duì)物權(quán)的變更有專門的約定，總之，是以當(dāng)事人的約定為物權(quán)變更的生效條件.法律另有規(guī)定除外，這是 民事行為或合同有效的通用條件.民事行為有效條件之一就是不違反律規(guī)定和社會(huì)公共利益.這里是以合同生效為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的有效條件，未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力.這三條放在一起看，是不是讓人越看越糊涂?)
第十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù).不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理.
(解讀：登記薄是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部的憑證，對(duì)外應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)證書為憑證才對(duì)吧?)
第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn).
(解讀：現(xiàn)在是什么時(shí)代了?數(shù)碼技術(shù)早已普及，登記早已脫離了手工操作，電腦輸入打印一式數(shù)份，怎么會(huì)不一致?既然“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”， 那么產(chǎn)權(quán)證書就應(yīng)當(dāng)是法定的唯一合法有效證明.登記薄應(yīng)是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部憑證，對(duì)外是無(wú)效的.如果發(fā)生糾紛，對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，只能以權(quán)屬證書證明自己的權(quán)利，對(duì)人民法院來(lái)說(shuō)，只能以權(quán)屬證書為依據(jù).至于登記薄，誰(shuí)知道后來(lái)改過(guò)沒(méi)有?豈能以登記薄為準(zhǔn)?如果登記不一致，也只能是你登記機(jī)構(gòu)的原因，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)通知 當(dāng)事人辦理變更加以糾正，并公告聲明原證作廢.如果未能及時(shí)糾正和公告，造成的后果應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé).本條這樣規(guī)定，勢(shì)必造成兩個(gè)互相矛盾的有效憑證并存，豈不是自找麻煩?作為一個(gè)基本法律，規(guī)定得太細(xì)，又如此不嚴(yán)密，是不是有失水準(zhǔn)?)
第十八條權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供.
(解讀：既然是公示，理應(yīng)是任何人都可以查詢才對(duì)吧?)
第十九條權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記.不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正.
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記.登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效.異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償.
(解讀：這一條還是沒(méi)有擺正登記薄和權(quán)屬證書的關(guān)系.權(quán)利人和利害關(guān)系人只能對(duì)權(quán)屬證書表示異議，如是果對(duì)權(quán)屬證書沒(méi)有異議，又何必去查登記薄?又如何知道登記薄有誤?如果對(duì)權(quán)屬證書有異議，才會(huì)申請(qǐng)變更吧?如果發(fā)生糾紛，還是應(yīng)當(dāng)按第十七條解讀的方法辦理才對(duì)吧?)
第二十條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力.
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效.
(解讀：也就是說(shuō)，預(yù)告登記可以對(duì)抗第三人.預(yù)告失效是自動(dòng)失效?如果不公告，其他人如何知道?)
第二十一條當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.
(解讀：登記機(jī)構(gòu)難道不應(yīng)擔(dān)責(zé)任?偽造材料虛假登記是不是觸犯行政法規(guī)或刑法?)
因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償.
(解讀：登記錯(cuò)誤是否屬瀆職行為?賠償是否屬國(guó)家賠償?向造成錯(cuò)誤的人追償屬民事糾紛還是行政處罰?)
第二十二條不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取.具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定.
(解讀：這一條多余，而且與246條有矛盾.)
第二節(jié)動(dòng)產(chǎn)交付
(解讀：前一節(jié)說(shuō)的是不動(dòng)產(chǎn)變更的有效條件，這一節(jié)是說(shuō)動(dòng)產(chǎn)的變更有效條件.)
第二十三條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外.
(交付是一個(gè)過(guò)程，有延遲交付，郵寄交付，轉(zhuǎn)交付，暫不交付，視同交付，對(duì)沖交付，情況太復(fù)雜.自交付時(shí)發(fā)生效力，不能簡(jiǎn)單理解為脫離了交付人之手或是到了接收人之手.有時(shí)是交付人離手就算生效，有時(shí)則是接收人簽收才算有效.)
第二十四條船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人.
(解讀：與不動(dòng)產(chǎn)的要求一樣了.這樣前面第六條“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”表達(dá)就不夠完整.“善意第三人”是個(gè)模糊概念.實(shí)際上，應(yīng)當(dāng)規(guī)定“具有權(quán)屬證書的動(dòng)產(chǎn)，在發(fā)生變更時(shí)應(yīng)將權(quán)屬證書一并變更或交付.動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書是物權(quán)的合法憑證，他人不得對(duì)抗”.例如在購(gòu)賣二手車時(shí)，能不過(guò)戶嗎?不過(guò)戶或者不能過(guò)戶，其中必然有鬼，即使是“善意第三人”購(gòu)買了，也不能對(duì)抗持有合法權(quán)屬證書的所有人吧?)
第二十五條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力.
(解讀：這一條實(shí)在很難讀懂，因?yàn)樾袨橹黧w沒(méi)有交等清楚.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓的主體是誰(shuí)?難道不是權(quán)利人?在設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人的權(quán)利從何而來(lái)?又依什么法可以占有該動(dòng)產(chǎn)?“法律行為”又作何解?是民事法律行為還是其他法律行為?“法律行為”的生效條件又是什么?如果在設(shè)立和轉(zhuǎn)達(dá)讓前法律行為已經(jīng)生效，還需要設(shè)立和轉(zhuǎn)讓嗎?這種情況大約在繼承中有可能發(fā)生，例如動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)被繼承人占有，當(dāng)被繼承人死亡時(shí)，繼承開始，其物權(quán)發(fā)生法律效力.但是繼承人不是依法占有，而是根據(jù)當(dāng)事人合意或約定占有，所以這里應(yīng)是“合法占有”而不是“依法占有”.)
第二十六條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付.
(解讀：這里第三人“依法占有”也應(yīng)當(dāng)是“合法占有”.例如有一件動(dòng)產(chǎn)存放在第三人處，可以用轉(zhuǎn)讓取貨憑證的方法代替交付.如果第三人是依法占有，憑什么要返還?)
第二十七條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力.
(解讀：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓，動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有可以由當(dāng)事人約定，物權(quán)變更自約定生效時(shí)生效.注意本法所謂物權(quán)，包括了所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán).權(quán)屬變更只要權(quán)屬證書變更就可以成立，動(dòng)產(chǎn)本身完全可以不發(fā)生移動(dòng).現(xiàn)實(shí)中，所有人變了好幾個(gè)，而動(dòng)產(chǎn)根本就沒(méi)有移動(dòng)過(guò) 的情況多的是.)
第三節(jié)其他規(guī)定
(解讀：這里的其他規(guī)定，還是關(guān)于物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更消滅的規(guī)定.)
第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力.
(解讀：對(duì)于生效的法律文書，還有個(gè)執(zhí)行的過(guò)程，是否能夠執(zhí)行，是另一回事.生效的法律文書不能執(zhí)行或不必執(zhí)行的情況也多的是，例如重慶釘子戶事件，生效的判決就沒(méi)有執(zhí)行.)
第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力.
(解讀：《繼承法》規(guī)定繼承自被繼承人死亡開始.繼承有法定繼承和遺囑繼承，遺囑繼承可能附有生效條件，那么物權(quán)就有可能在條件成就時(shí)生效.注意繼承一般是指財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的繼承，要按法律的規(guī)定，可以繼承的才能繼承.)
第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力.
(解讀：這里倒是“合法”而不是“依法”了.建造、拆除只要行為只要成就便有效嗎?就不須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)或者登記嗎?以合法建造的名義建章建設(shè)的情況多的是，豈不是為違章建筑開綠燈了嗎?與《建筑法》規(guī)定一致嗎?)
第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力.
(解讀：這里“享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的”是 誰(shuí)?籠統(tǒng)的說(shuō)，是權(quán)利人.根據(jù)前面三條，應(yīng)分別是生效法律文書權(quán)利人，繼承人和不動(dòng)產(chǎn)建造人、拆除人.權(quán)利人處分該物權(quán)時(shí)，自然是在取得物權(quán)之后而具有處分權(quán)時(shí).處分該物權(quán)，是哪個(gè)物權(quán)?生效法律文書的權(quán)利人執(zhí)行法律文書時(shí)，難道還要先登記嗎?經(jīng)承人繼承的不動(dòng)產(chǎn)，不登記難道就無(wú)效嗎?房子已經(jīng)建起來(lái)了或 者已經(jīng)拆除了，“不發(fā)生物權(quán)效力”從可說(shuō)起?)
綜上所述，本章所述物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅，實(shí)際上就是民事法律行為的有效性條件.民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為.其有效條件《民法這則》中有明確的規(guī)定，即第五十五條： “民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力
(二)意思表示真實(shí)
(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益.
本章所說(shuō)的合同效力，登記效力，和法律規(guī)定的效力，都應(yīng)以此為基礎(chǔ).
第三章物權(quán)的保護(hù)
(解讀：關(guān)于物權(quán)的保護(hù)，如前所述，本法是民事法律，只能對(duì)民事侵權(quán)做出調(diào)整規(guī)定，而對(duì)行政侵權(quán)和刑事侵權(quán)不具有適用的功能.對(duì)民事侵權(quán)的調(diào)整，《民法通則》已有完整的規(guī)定，而且實(shí)施多年，早已深入人心.如果本法不是另立標(biāo)準(zhǔn)，就沒(méi)有必要重復(fù).如果另立標(biāo)準(zhǔn)， 把行政侵權(quán)和刑事侵權(quán)都要加以處分，那么在法理上不知如何能自圓其說(shuō)，在實(shí)際上又不知如何能行得通?《民法通則》中有關(guān)于侵權(quán)民事責(zé)任的規(guī)定.民事法律對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的所謂保護(hù)，實(shí)際上就是通過(guò)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和對(duì)民事侵權(quán)行為或者無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任行為的調(diào)整，來(lái)平衡民事主體之間的關(guān)系，這與行政法和刑法的保護(hù)是不同的 概念.)
第三十二條物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決.
(解讀：這里說(shuō)的侵害，應(yīng)是指民事侵權(quán)的侵害，所以可以通過(guò)和解、調(diào)解解決.調(diào)解是我國(guó)處理民事糾紛的重要方式，也是我國(guó)民事法律的鮮明特點(diǎn).)
第三十三條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利.
(解讀：注意本法把物權(quán)分為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)這三權(quán)，共有十一項(xiàng)“內(nèi)容”.發(fā)生爭(zhēng)議，向誰(shuí)請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利呢?應(yīng)是仲裁部門和人民法院吧?)
第三十四條無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物.
(解讀：這里是指動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而沒(méi)有用使用“物權(quán)”.財(cái)產(chǎn)可以占有，而物權(quán)就不一定了，所以物權(quán)有其局限性.
這里的“占有”和第十九章的“占有”有何區(qū)別?在什么情況下會(huì)發(fā)生“無(wú)權(quán)占有”?拾得物?保管物?共有物?還是偷搶騙?所以還是應(yīng)當(dāng)以合法占有和非法占有加以區(qū)分才對(duì)吧?權(quán)利人是不確定的概念，一個(gè)財(cái)產(chǎn)可能有多個(gè)權(quán)利人，依本條規(guī)定，就是任何一個(gè)權(quán)利人都可以請(qǐng)求返還.那么每一個(gè)中國(guó)公民都是國(guó)有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人，是不是都可以請(qǐng)求“無(wú)權(quán)占有”人返還呢?所謂“返還原物”，財(cái)產(chǎn)是有形物才行，如果不是，只能返還相應(yīng)的財(cái)產(chǎn).
注意這里權(quán)利人第一要有證據(jù)證明對(duì)方是“無(wú)權(quán)占有”，第二要證明自己是該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人，第三要知道向誰(shuí)請(qǐng)求，第四要弄清是不是能夠或者有必要返還原物.)
第三十五條妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn).
(解讀：這里的妨害當(dāng)然是民事侵權(quán)性質(zhì).已經(jīng)妨害當(dāng)然有據(jù)可查.有可能妨害如何能夠證明呢?這個(gè)可能性達(dá)到多大程度時(shí)才算成立呢?例如，你家生火做飯，是不是有可能燒了我家房子?不能說(shuō)絕對(duì)不可能吧?你家養(yǎng)狗，是不是有可能咬了我家小孩?這個(gè)危險(xiǎn)不能說(shuō)絕對(duì)不 存在吧?把可能性用法律加以規(guī)定消除，豈不又是自找麻煩?法律只有對(duì)必然性的危險(xiǎn)才能規(guī)定消除，例如你在上游排放污水，必然要污染下游你在人家房前二米處蓋房子，必然要妨害人家的通行采光通風(fēng)，對(duì)這種帶有必然性的可能妨害，才可以請(qǐng)求消除，否則只會(huì)助長(zhǎng)刁民鬧事.)
第三十六條造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀.
(解讀：是誰(shuí)造成的?什么原因造成的?總不能不分青紅皂白吧?)
第三十七條侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可 以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任.
(解讀：侵害物權(quán)的主體是誰(shuí)?是故意還是過(guò)失?是否因緊急避險(xiǎn)、正當(dāng)防衛(wèi)或搶險(xiǎn)救災(zāi)?豈可一概而論?)
第三十八條本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用.
(解讀：《民法通則》的規(guī)定是：“承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用”.承擔(dān)民事責(zé)任的方式有十種，是確定的而物權(quán)的保護(hù)的方式是不確定的，除了本章的規(guī)定的方式外，還有其他很多方式，未必不能采用吧?)
侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任.
(解讀：有了這一款規(guī)定，本法的“侵害物權(quán)”，就不限于民事侵權(quán)范疇了，實(shí)屬多余.)
綜上所述，本章所謂物權(quán)保護(hù)，實(shí)際上是屬民事法律中侵權(quán)責(zé)任認(rèn)定和處分.這在《民法通則》中有更詳盡的規(guī)定，為本法所不及.本法的所謂保護(hù)，只限于對(duì)民事侵權(quán)行為的調(diào)整，可以和解、調(diào)解.顯然，本法不是財(cái)產(chǎn)保護(hù)法，此前一些專家鼓吹有了物權(quán)法，私有財(cái)產(chǎn)所有 者就可以放心了，可以“有恒產(chǎn)者有恒心”了，不過(guò)是信口開河而已.
第二編所有權(quán)
首先還是對(duì)本編做一個(gè)整體解讀.
根據(jù)本法對(duì)物權(quán)的界定，物權(quán)包括“所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”這三個(gè)“種類”，每個(gè)種類又分若干“內(nèi)容”，包括：國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)相鄰關(guān)系權(quán)共有權(quán).土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán).抵押權(quán)(包括一般抵押權(quán)、最高額抵押權(quán))質(zhì)權(quán)(包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán))留置權(quán).
一共是十一項(xiàng).因此可以將“物權(quán)”概括為“三個(gè)種類十一項(xiàng)內(nèi)容”.
其中第一種“所有權(quán)”包括四項(xiàng)內(nèi)容.
本編是對(duì)所有權(quán)及所包括的四項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，共六章77條.
財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和人身權(quán)是憲法賦予公的基本民事權(quán)利，本法是根據(jù)憲法制定，應(yīng)遵守《憲法》對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定同時(shí)《民法通則》是根據(jù)憲法制定的民事法律通用法則，本法也應(yīng)與《民法通則》保持一致.
我國(guó)多種所有制并存，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的主體有國(guó)家、集體和私人等多種類別.不同所有制成員以民事主體出現(xiàn)并且是從事民事活動(dòng)時(shí)，法律地位是平等的，但是以權(quán)力主體、行政主體出現(xiàn)并且是從事公務(wù)活動(dòng)等非民事行為時(shí)，與相對(duì)人是管理和服從的關(guān)系，執(zhí)行和被執(zhí)行的關(guān)系， 而不是平等的關(guān)系.也不適用于本法.
權(quán)利和義務(wù)是不可分割的，有所有權(quán)，當(dāng)然也就必然會(huì)有相應(yīng)的義務(wù).
下面先來(lái)解讀第四章
第四章一般規(guī)定
第三十九條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.
(解讀：這條是對(duì)“所有權(quán)”進(jìn)行定義.《民法通則》第七十一條 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.兩相對(duì)照，意思一樣，不能算是本法自己的制定.)
第四十條所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán).用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益.
(解讀：這一條實(shí)際上是民事行為有效性的問(wèn)題.所有權(quán)人與平等主體之間在平等自愿的原則下設(shè)立民事權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)以當(dāng)事人自己的約定為準(zhǔn)，而不是以是否損害所有人權(quán)益為準(zhǔn).只要是主體合格，當(dāng)事人意思表示真實(shí)，不違反法律和社會(huì)共公利益，就是有效的.當(dāng)事人雙 方的利益，由當(dāng)事人自己去平衡.現(xiàn)實(shí)中“這次我讓你，下次你讓我”的情況極為普遍，法律沒(méi)有必要干預(yù).)
第四十一條法律規(guī)定專屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán).
(解讀：這里是說(shuō)“專屬于”國(guó)有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，也就是說(shuō)只能是國(guó)家才能具有所有權(quán)，而其他主體不能具有.但是所有權(quán)又包括“占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，這些權(quán)利是否能分離呢?如果是完整的所有權(quán)不能由其他主體具有，那么所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論是否能成立呢?例如憲法規(guī)定礦藏是屬于國(guó)家所有，那么將礦藏或采礦權(quán)賣給私人是否合法?)
第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn).
(解讀：這一條是無(wú)主句，不知道誰(shuí)是征收的主體，那么照字面理解和本法適用的范圍，似乎是民事主體只要打著“為了公共利益的需要”就可以征收.似乎征收是屬于民事行為.而憲法 第十三條是：“ 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償. ”說(shuō)的明明白白，征收征用的主體是國(guó)家，征收和征用是依照法律規(guī)定，帶有強(qiáng)制性，不是平等協(xié)商，你愿意得征，不愿也得征，因此征收征用是行政行為而不是民事行為，民事主體無(wú)權(quán)實(shí)施征用.既然如此，征收征用就不應(yīng)當(dāng)由民事法律調(diào)整，本法的規(guī)定就沒(méi)有依據(jù).
所謂“為了公共利益的需要”， 有著特定的含意.實(shí)際上，征收土地的條件，首先是建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)，建設(shè)項(xiàng)目成立，就必然要使用土地.而建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的條件，則要符合規(guī)劃要求，取得規(guī)劃許可證.而項(xiàng)目的成立，不能形式上看是否是為了共公利益的需要，除了國(guó)家，集體、個(gè)人都可以投資建設(shè)，都可以申請(qǐng)立項(xiàng)，不是說(shuō)平等發(fā)展嗎?而這些投資項(xiàng)目不能 簡(jiǎn)單地用是否為了公共得益需要來(lái)決定是否成立.即使為了個(gè)人需要，如果理由成立，符合國(guó)家規(guī)定，也應(yīng)同意立項(xiàng).事實(shí)上，大量的投資項(xiàng)目，其目的都是為了經(jīng)濟(jì)利益.如果對(duì)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)有異議，應(yīng)在立項(xiàng)階段處理.立項(xiàng)時(shí)不考查可能性，不征求被征收者的意見，把矛盾向后轉(zhuǎn)移，這才是問(wèn)題的關(guān)鍵.如果已經(jīng)立項(xiàng)，進(jìn) 入實(shí)施了實(shí)施階段，再對(duì)征收土地或者房屋提出異議，已經(jīng)為時(shí)過(guò)晚了.)
征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益.
征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件.
(解讀：上面兩節(jié)仍然是無(wú)主句，所謂“足額支付”和“保障被征收人的居住條件”的義務(wù)人不明確，權(quán)利人就無(wú)法主張權(quán)利.根據(jù)憲法，征收征用的權(quán)利人是國(guó)家，補(bǔ)償安置的義務(wù)人當(dāng)然也是國(guó)家.國(guó)家可是否將自己的權(quán)利的義務(wù)轉(zhuǎn)移，則又另當(dāng)別論.所謂“足額支付”，難以執(zhí)行.因?yàn)楹螢椤白泐~”無(wú)法界定.國(guó)家征收補(bǔ)償有標(biāo)準(zhǔn)，只能按標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際情況合理補(bǔ)償.被征用人的情況千差萬(wàn)別，如果規(guī)定一個(gè)統(tǒng)一的額度，不一定合理.)
任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用.
(解讀：貪污、挪用是刑事犯罪，私分是集體貪污，截留、拖欠要看主體和原因，如屬行政侵權(quán)或民事侵權(quán)行為，應(yīng)明確追究侵權(quán)行政責(zé)任或民事責(zé)任.)
第四十三條國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量.不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地.
(解讀：這是國(guó)家行政管理，國(guó)家有《土地法》，不是本法適用范圍.)
第四十四條因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn).被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人.單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償.
(解讀：這同樣是行政強(qiáng)制行為而不是民事行為.而正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)可能產(chǎn)生的民事法律關(guān)系，本法卻沒(méi)有涉及.)
第五章國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)
(解讀：這一章是“所有權(quán)”的四項(xiàng)“內(nèi)容”之一，按本法的適用范圍，只應(yīng)包括“動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)”的所有權(quán)，但實(shí)際上，下面的條文已大大超出了這個(gè)范圍.)
第四十五條法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有.
(解讀：國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，除了憲法規(guī)定的種類之外，還有國(guó)家經(jīng)營(yíng)所得，損贈(zèng)所得，受讓所得，賠償所得，國(guó)家科學(xué)考查發(fā)現(xiàn)所得，文物考古所得，戰(zhàn)爭(zhēng)繳獲、沒(méi)收、接收所得，沒(méi)收敵產(chǎn)所得等.)
國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定.
(解讀：國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理是國(guó)家的權(quán)利，國(guó)家如何授權(quán)或委托管理，不屬民事行為，憲法第二條：人民依照法律規(guī)定，通過(guò)各種途徑和形式，管理國(guó)家事務(wù)，管理經(jīng)濟(jì)和文化事業(yè)，管理社會(huì)事務(wù).國(guó)有財(cái)產(chǎn)如何管理，應(yīng)另行專門規(guī)定.)
第四十六條礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有.
第四十七條城市的土地，屬于國(guó)家所有.法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有.
第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外.
第四十九條法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源，屬于國(guó)家所有.
第五十條無(wú)線電頻譜資源屬于國(guó)家所有.
第五十一條法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，屬于國(guó)家所有.
第五十二條國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有.
鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有.
(解讀：以上七條，是對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的界定，但沒(méi)有說(shuō)明是否包括了國(guó)有財(cái)產(chǎn)的全部種類也沒(méi)有說(shuō)明哪些是屬于本法第41條規(guī)定的“專屬于”國(guó)家而其他主體不能具有所有權(quán).國(guó)有財(cái)產(chǎn)的界定，是以憲法為準(zhǔn)，還是以本法為準(zhǔn)?本法同時(shí)所涉及的內(nèi)容，包括了資源、國(guó)防資產(chǎn)和無(wú)形財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)超出了“動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)”的范圍，不應(yīng)屬于本法調(diào)整的對(duì)象.)
第五十三條國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利.
(解讀：國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)自有國(guó)有資產(chǎn)的管理，屬機(jī)關(guān)內(nèi)部管理，如政府采購(gòu)，內(nèi)部物業(yè)管理，辦公、生產(chǎn)及生活用房的分配，內(nèi)部物資配備發(fā)放調(diào)撥等，應(yīng)由相關(guān)的行政法規(guī)規(guī)范調(diào)整，類似的還有國(guó)防、軍隊(duì)和武裝力量的財(cái)產(chǎn)的管理，要說(shuō)就該說(shuō)全，而本法卻又沒(méi)有提到.)
第五十四條國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利.
(事業(yè)單位有多種情況，有全額撥款，承擔(dān)行政管理事務(wù)的，如殘疾人聯(lián)合會(huì).應(yīng)參照國(guó)家行政機(jī)關(guān)管理.有的是差額撥款的，有的是自收自支，參照企業(yè)管理的.事業(yè)單位作為獨(dú)立法人，理應(yīng)具有獨(dú)立的民事權(quán)利，行政機(jī)關(guān)不應(yīng)干預(yù).)
第五十五條國(guó)家出資的企業(yè)，由國(guó)務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益.
(企業(yè)也是獨(dú)立法人，其民事權(quán)利也是獨(dú)立的.出資人的權(quán)益應(yīng)在公司章程里規(guī)定，應(yīng)是公司法規(guī)范調(diào)整的范疇.)
第五十六條國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞.
(解讀：本條是說(shuō)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的保護(hù).對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和對(duì)物權(quán)的保護(hù)是有區(qū)別的，本法是針對(duì)物權(quán)而定，理應(yīng)對(duì)物權(quán)的保護(hù)加以具體化.對(duì)財(cái)產(chǎn)的刑事保護(hù)和民事調(diào)整也是不同的概念，本法既然是民事法律，理應(yīng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的民事侵權(quán)事項(xiàng)做出具體規(guī)定.現(xiàn)有刑事法律和民事法 律對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)調(diào)整是不分所有人的，本法則分別規(guī)定，但看不出有什么區(qū)別.)
第五十七條履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任.
(解讀：國(guó)家管理不是民事行為，工作人員也不是民事主體，其職責(zé)自有行政規(guī)章加以規(guī)范和約束，行政責(zé)任和刑事責(zé)任也不是本法適用范圍.)
違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任.
(解讀：既然有國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，本法就沒(méi)有必要重復(fù).企業(yè)是獨(dú)立法人，具有獨(dú)立的民事權(quán)利，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任和刑事責(zé)任.國(guó)家對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理屬行政管理，追究行政責(zé)任不應(yīng)是本法的適用范圍.)
第五十八條集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：
(一)法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂
(二)集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施
(三)集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施
(四)集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn).
(解讀：前面涉及國(guó)家所有權(quán)的條文，都是說(shuō)“財(cái)產(chǎn)”，這里說(shuō)到集體所有權(quán)，卻只說(shuō)“動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)”，難道集體財(cái)產(chǎn)中就沒(méi)有無(wú)形財(cái)產(chǎn)嗎?就不應(yīng)平等保護(hù)嗎?這一條在財(cái)產(chǎn)具體種類中，又有各種設(shè)施，這些設(shè)施中就沒(méi)有無(wú)形財(cái)產(chǎn)嗎?)
第五十九條農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有.
下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：
(一)土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包
(二)個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整
(三)土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法
(四)集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)
(五)法律規(guī)定的其他事項(xiàng).
(解讀：農(nóng)村集體是三級(jí)所有，在每一級(jí)所有中，又有若干獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體或獨(dú)立的法人，具有獨(dú)立的民事主體地位.所以對(duì)農(nóng)村集體，應(yīng)對(duì)各級(jí)所有分別加以規(guī)定，對(duì)農(nóng)村獨(dú)立的法人單位，應(yīng)給予和其他法人同樣的民事法律地位.否則很可能會(huì)造成無(wú)所適從的局面.)
第六十條對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：
(一)屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)
(二)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)
(三)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán).
(解讀：農(nóng)村早已實(shí)行了土地承包，所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，都已分到個(gè)人手上，并且承諾過(guò)幾十年不變，由此形成了各種個(gè)體、私營(yíng)或合資企業(yè)，都是獨(dú)立的法人，具有獨(dú)立的民事法律地位，如果無(wú)視和不承認(rèn)這個(gè)現(xiàn)實(shí)，豈不是要亂套?鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，村 委會(huì)、村民小組，作為行政組織，應(yīng)行使行政職能，而生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)屬民事行為，行政組織不應(yīng)干預(yù).由于這個(gè)關(guān)系不明確，行政企業(yè)不分、行政民事不分，大量矛盾由此產(chǎn)生，本法沒(méi)有加以理順，則有可能會(huì)進(jìn)一步加深這種矛盾.)
第六十一條城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.
(解讀：城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)，也是獨(dú)立法人，具有獨(dú)立的民事法律地位，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任.其財(cái)產(chǎn)，除了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之外，當(dāng)然還有無(wú)形財(cái)產(chǎn).但現(xiàn)實(shí)情況是城鎮(zhèn)集體已經(jīng)解體或賣給了私人.對(duì)集體企業(yè)私人承包或解體，集體財(cái)產(chǎn)滅失，法律是否承認(rèn)其合法性?是否追究責(zé)任?)
第六十二條集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況.
(解讀：集體經(jīng)濟(jì)組織是獨(dú)立的法人，應(yīng)享有法人單位的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)村委會(huì)、村民小組到底是行政單位還是經(jīng)濟(jì)組織還是政經(jīng)合一的組織?其權(quán)力、權(quán)利和義務(wù)到底如何界定?本法作為民事法律，此處將村委會(huì)、村民小組與集體經(jīng)濟(jì)組織相提并論，使二者的法律地 位混合，是否合法有效?“公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況”又超出了“動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)”的范圍.這都會(huì)給以后的執(zhí)行帶來(lái)麻煩.)
第六十三條集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞.
(解讀：同樣，財(cái)產(chǎn)超出了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的范圍，財(cái)產(chǎn)的保護(hù)有刑法保護(hù)，行政法保護(hù)和民法調(diào)整的不同.作為民事律，應(yīng)對(duì)民事侵權(quán)調(diào)整事項(xiàng)做出具體的規(guī)定.)
集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷.
(解讀：如果是刑事侵權(quán)，應(yīng)向公安檢察機(jī)關(guān)報(bào)案如果是行政決定不當(dāng)，應(yīng)申請(qǐng)行政復(fù)議和申訴，如勞動(dòng)仲裁如果是民事侵權(quán)，且調(diào)解無(wú)效，才是向人民法院起訴.但是向人民法院請(qǐng)求“予以撤銷”，人民法院是否一定支持，卻不能保證.)
第六十四條私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán).
(解讀：“合法收入”中，當(dāng)然不限于“動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)”，這就超出了本法的調(diào)整范圍.財(cái)產(chǎn)的種類中，包括了“生產(chǎn)工具和原材料”，而沒(méi)有包括生產(chǎn)資料及礦產(chǎn)資源等，這一點(diǎn)不明確，不定因素就太多了.)
第六十五條私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù).
國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益.
(解讀：這一條“儲(chǔ)蓄、投資及其收益”又超出了“動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)”的范圍，其中“其他合法權(quán)益”包含太寬，已經(jīng)沒(méi)有邊際了.)
第六十六條私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞.
(解讀：憲法第十三條 公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯.“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)”與“私人的合法財(cái)產(chǎn)”相對(duì)照，似以前者更加明晰準(zhǔn)確.“財(cái)產(chǎn)”當(dāng)然不限于“動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)”.同樣，刑法保護(hù)、行政保護(hù)和民事調(diào)整應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，本法應(yīng)明確民事調(diào)整的事項(xiàng).應(yīng)當(dāng)指出，對(duì)公民合法財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，憲法、刑法和民法通則早有規(guī)定，并不是本法才有的，說(shuō)什么有了本法私有財(cái)產(chǎn)才有了保護(hù)，是毫無(wú)根據(jù)的.)
第六十七條國(guó)家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè).國(guó)家、集體和私人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營(yíng)管理者等權(quán)利并履行義務(wù).
(解讀：這一條涉及企業(yè)登記，用動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)出資的，如何占有投資比例和如何享受權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)，應(yīng)由投資主體在平等自原的基礎(chǔ)上約定，其有效條件法律已有明確規(guī)定.)
第六十八條企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.
企業(yè)法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定.
(解讀：企業(yè)法人的所有制有國(guó)有、集體、私人、合伙、外資等多種類形.對(duì)其動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)享有民事主體應(yīng)有權(quán)利，這是無(wú)須另行規(guī)定的企業(yè)以外的法人，含意應(yīng)是不屬企業(yè)性質(zhì)的法人，如事業(yè)法人，社團(tuán)法人.作為法人，其民事地位和民事權(quán)利應(yīng)當(dāng)是平等的和一致的.)
第六十九條社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保護(hù).
(解讀：社團(tuán)法人應(yīng)當(dāng)包括在上一條的“企業(yè)以外的法人”之中，這里單列一條，似乎多余.)
從以上解讀看，本法在適用范圍和管轄范圍上，都大大突破了本法第二條的規(guī)定，在具體條文的設(shè)定上，有明確且肯定規(guī)定的很少，不是含糊其辭，就是由其他法律規(guī)定，這對(duì)將來(lái)實(shí)施，必然會(huì)產(chǎn)生很多麻煩，大量的司法解釋肯定是免不了的.
第六章
在解讀具體條文之前，還是要重申一下，本法是民事法律，調(diào)整的是民事法律關(guān)系.民事主體有權(quán)在平等自愿的原則基礎(chǔ)上自主設(shè)定權(quán)利和義務(wù).民事法律應(yīng)當(dāng)是對(duì)民事主休自主處分民事事項(xiàng)的邊界和方法程序及有效條件加以界定，而不應(yīng)超出這范圍.本法第二條規(guī)定了本法的 適用范圍，因此對(duì)具體條文的解讀，不能離開這個(gè)基礎(chǔ).
第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
(解讀：這里的業(yè)主，應(yīng)是“民事行為”的主體所謂“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，語(yǔ)法上不太好理解，“業(yè)主的所有權(quán)”中間夾了“建筑物區(qū)分”，讀不通.意思似乎是“業(yè)主的在建筑物中區(qū)分出來(lái)的所有權(quán)”.本法將其作為業(yè)主的民事權(quán)利，是“業(yè)主的”建筑物區(qū)分所有權(quán).這一規(guī)定，就成了業(yè)主的一項(xiàng)法定權(quán)利.但是業(yè)主要這項(xiàng)權(quán)利有什么用呢?如何行使這項(xiàng)權(quán)利?有何相應(yīng)的義務(wù)?業(yè)主在取得建筑物所有權(quán)時(shí)，所有權(quán)的內(nèi)涵和外延還沒(méi)有區(qū)分好嗎?留著以后老是要區(qū)分?這不是自找麻煩嗎?)
第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利.
(解讀：“業(yè)主”是專用名詞，可以用于單數(shù)，也可以用于復(fù)數(shù).這里的“業(yè)主”是單數(shù)還是復(fù)數(shù)不明確，“專有部分”是 指全體業(yè)主專有，還是指業(yè)主個(gè)人專有，就不好理解了.現(xiàn)實(shí)中業(yè)主在通過(guò)民事行為取得所有權(quán)時(shí)，在合同中對(duì)建筑物的專有部分和共用部分以及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)都已經(jīng)有過(guò)約定，如果約定不明，可以重新平等協(xié)商約定.這些權(quán)利和義務(wù)屬于民事主體可以自主處分的部分，法律本可以不必多管.例如對(duì)某些共有部分，有的在購(gòu) 賣時(shí)就作了劃分，歸某些特定的業(yè)主占有或管理.有的在使用中形成了默契，某些部分就是由某些業(yè)主占有，大家相安無(wú)事.如果硬要強(qiáng)調(diào)共同所有共同管理，否定當(dāng)事人之間的約定或默契，反而會(huì)產(chǎn)生矛盾，這不是自己找事嗎?)
第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益.
(解讀：建筑物有使用說(shuō)明書，是合同的組成部分物業(yè)管理有業(yè)主使用管理規(guī)定國(guó)家對(duì)建筑物安全使用也有相關(guān)規(guī)定，業(yè)主均應(yīng)當(dāng)遵守，如果不違反以上規(guī)定，就是合法的，他人不應(yīng)干涉.這里所謂“建筑物的安全”，“損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”，沒(méi)有邊界.在墻上釘一根釘子也可以說(shuō)是“危及建筑物安全”在家里放音樂(lè)聲音大一點(diǎn)，也可以說(shuō)是“損害了其他業(yè)主合法權(quán)益”，這就是沒(méi)有底了.)
第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù).
(解讀：如果不是法定的民事權(quán)利義務(wù)，可以由當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上自主約定，只要符合有效條件，法律就不加干涉.對(duì)共有部分的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人如果沒(méi)有自主處分的權(quán)利，是對(duì)公民民事權(quán)利的限制，這樣規(guī)定似乎缺乏法律依據(jù)，法理上也說(shuō)不通.)
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓.
(解讀：這里的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)是完整的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓.轉(zhuǎn)讓的權(quán)利和義務(wù)這要看產(chǎn)權(quán)登記證書上的內(nèi)容，由不得當(dāng)事人自己做主.產(chǎn)權(quán)登記證書載明的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)當(dāng)然要一并轉(zhuǎn)讓，證書上沒(méi)有的，這里規(guī)定了也沒(méi)用.另外，對(duì)已交或欠交的物管費(fèi)、水電費(fèi)，有線電視費(fèi)，垃圾費(fèi)，電 話費(fèi)等是否轉(zhuǎn)移要另行約定.如果是部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或物權(quán)的部分“內(nèi)容”轉(zhuǎn)讓，如用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓，本法沒(méi)有規(guī)定，是不允許還是可以由當(dāng)事人自己約定，只能等以后的司法解釋了.)
第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外.建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外.建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有.
(解讀：建筑物區(qū)劃范圍，應(yīng)是開發(fā)商規(guī)劃許可證和土地使用證載明的區(qū)域，也是物業(yè)管理的范圍.內(nèi)部的設(shè)施哪些屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)反映在購(gòu)房協(xié)議和物業(yè)管理規(guī)定中，其中用于經(jīng)營(yíng)性的設(shè)施，其管理權(quán)限和收益分配風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，應(yīng)有專門的規(guī)定，不是一句話能說(shuō)清的.區(qū)劃 內(nèi)的綠地，是經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)確定，經(jīng)開發(fā)建設(shè)形成的法定公共設(shè)施，法律應(yīng)規(guī)定不得屬于個(gè)人所有，否則綠地很可能被分割占有破壞.)
第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要.
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定.
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有.
(解讀：物業(yè)管理中，有行政管理法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)按法規(guī)辦屬民事主體自主決定的權(quán)利，應(yīng)由民事主體平等自愿協(xié)商約定.區(qū)劃內(nèi)車輛通行停放及外來(lái)車輛進(jìn)出等，應(yīng)在制定物業(yè)管理規(guī)定中明確.有的小區(qū)不準(zhǔn)外來(lái)車輛進(jìn)入，不準(zhǔn)小販進(jìn)入，成了國(guó)中之國(guó)，民事主體是否有權(quán) 為自己設(shè)定這類權(quán)力?)
第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì).
地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助.
(解讀：業(yè)主“可以”設(shè)立業(yè)主大會(huì)，那么意味著也可以不設(shè).如果不設(shè)或沒(méi)有設(shè)時(shí)，如何處分業(yè)主的民事權(quán)利?政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和協(xié)助是否屬行政職能和法定義務(wù)?如果是行政職能，則不屬民事法律調(diào)整.)
第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng).
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意.決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意.
(解讀：“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，業(yè)主共同決定也沒(méi)有用，必須經(jīng)過(guò)行政批準(zhǔn).“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”，也是辦不到的，如果占建管物面積大的業(yè)主和占人數(shù)多的業(yè)主意見不統(tǒng)一，那就永遠(yuǎn)別想辦事.另外，根據(jù)某些專家的解釋：“我的財(cái)產(chǎn)我做主”，只要有一戶業(yè)主不同意，決定就不能實(shí)施.例如業(yè)主大家都同意增設(shè)一條燃?xì)夤艿?，但是某一業(yè)主就是不允許管道從他家穿過(guò)，你說(shuō)怎么辦?是不是“為了公共利益”，可以“征用”他家的一條通道或者設(shè)立一項(xiàng) “地役權(quán)”?可是與“風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，皇帝不能進(jìn)”的理論符合嗎?)
第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意.
(解讀：住宅能否改成經(jīng)營(yíng)用房，屬于住宅的行政管理.住宅改為經(jīng)營(yíng)用房，應(yīng)當(dāng)有條件的限制.不具備條件不能批準(zhǔn)具備了條件，就應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn).利害關(guān)系人的權(quán)利范圍也應(yīng)當(dāng)有所界定，如果符合環(huán)保衛(wèi)生規(guī)定且不影響相鄰關(guān)系，利害關(guān)系人就無(wú)權(quán)反對(duì)或反對(duì)無(wú)效.如果沒(méi)有 限制，只能取決于利害關(guān)系人的意志，那么勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生矛盾和激化矛盾，行政管理機(jī)關(guān)不管不問(wèn)，那么要你這個(gè)機(jī)關(guān)又有何用?)
第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力.
(解讀：這與本法的物權(quán)理論不符，與“我的財(cái)產(chǎn)我做主”精神不一致，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定是民事行為，對(duì)業(yè)沒(méi)有強(qiáng)制約束束力，業(yè)主可以不執(zhí)行.這一條只說(shuō)“具有約束力”，沒(méi)有說(shuō)有強(qiáng)制措施，那么約束力如何保證?如果要強(qiáng)制，法律根據(jù)何在?)
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷.
(解讀：應(yīng)當(dāng)反過(guò)來(lái)說(shuō)，業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定有權(quán)不予執(zhí)行，如果業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)或其他業(yè)主對(duì)業(yè)主不執(zhí)行決定有異意，或者認(rèn)為侵犯了自己的合法權(quán)益，可以向法院請(qǐng)求予以強(qiáng)制.否則又是違背了物權(quán)理論.)
第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有.經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修.維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布.
(解讀：這要看維修資金的來(lái)源，如果是業(yè)主交納的，業(yè)主有共有權(quán)，如果是其他來(lái)路， 則要視情況而定，不能一概而論.如果業(yè)主交納的錢已經(jīng)進(jìn)入物管企業(yè)，則成為物管企業(yè)的收入，是物管企業(yè)的所有權(quán)，業(yè)主只有知情權(quán).業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)中是否包括維修金，應(yīng)事先約定 明確.維修有日常維修，易損部位正常周期性保養(yǎng)更換，一般事故維修，意外事故維修，不可抗力災(zāi)害維修等，哪些費(fèi)用包括在業(yè)主交內(nèi)的物業(yè)費(fèi)之內(nèi)，哪些不包括，事先要有公示和約定.維修的部位和事項(xiàng)也要明確的界定.對(duì)于法定維修事項(xiàng)發(fā)生的費(fèi)用，業(yè)主有必須分?jǐn)偤徒患{的義務(wù)，業(yè)主不能以與己無(wú)關(guān)而拒絕承擔(dān).而 承擔(dān)維修費(fèi)管理的物業(yè)管理企業(yè)或維修企業(yè)在建筑物損壞，造成業(yè)主損失時(shí)，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任.例如水管爆裂漏水造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到損害，物業(yè)管理不能推給開發(fā)商或承包商，物業(yè)管理接收管理應(yīng)視為對(duì)該建筑物質(zhì)量的認(rèn)可，如果確屬質(zhì)量問(wèn)題，也應(yīng)由物業(yè)管理向開發(fā)商索賠.這里面涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，就不多 說(shuō)了.)
第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定.
(解讀：除了“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”之外，還應(yīng)當(dāng)有“按照受益情況分?jǐn)偂钡那闆r.例如某一單元的下水管道堵塞，疏通費(fèi)用就應(yīng)當(dāng)由該單元業(yè)主承擔(dān)，而與該樓其他單元的業(yè)主無(wú)關(guān).這一條說(shuō)到了收益的分享，但沒(méi)有說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，如果沒(méi)有約定和約定不明，風(fēng)險(xiǎn)按面積分擔(dān)合理嗎?)
第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理.
(解讀：當(dāng)業(yè)主超過(guò)一定數(shù)量時(shí)，業(yè)主自行管理是不現(xiàn)實(shí)的，法律應(yīng)對(duì)自行管理和委托管理以及誰(shuí)有權(quán)接受委托管理等做出明確的規(guī)定.)
對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換.
(解讀：建設(shè)單位與物管之間原有的合同怎么辦?應(yīng)當(dāng)是有法定事由才能更換，如物管未能履行合同的義務(wù).)
第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督.
(解讀：應(yīng)是遵照合同的約定履行自己的義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.)
第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約.
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失.業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為， 可以依法向人民法院提起訴訟.
(解讀：上述行為有的屬于違反道德，有的屬于違反行政法規(guī)，有的屬于民事侵權(quán)或者違約，有的可能涉嫌觸犯刑法，應(yīng)分別加以具體處理.業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，也不僅是可以依法向人民法院提起訴訟，還有多種解決途徑可供選擇.解決民事糾紛的方法中，調(diào)解是 必不可少的，前面關(guān)于物權(quán)保護(hù)中已有規(guī)定，這里不應(yīng)避而不提.)總結(jié)一下對(duì)本章的解讀.本章是“業(yè)主區(qū)分建筑物所有權(quán)”，但具體條文大半是物業(yè)管理.條文中該說(shuō)的沒(méi)有說(shuō)到，沒(méi)用的倒說(shuō)了不少，有的條文明顯與物權(quán)法理論相佐，是對(duì)“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”理論的否定，與本法通過(guò)前的某些宣傳大相徑庭.
第七章相鄰關(guān)系
第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系.
(解讀：關(guān)于相鄰關(guān)系，《民法通則》有如下規(guī)定：第八十三條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系.這一條的意思和《民法通則》是一樣的，只是把“截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面”相鄰關(guān)系的具體內(nèi)容放到下面的條文去中了.但是刪去“給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”這一句，這是不妥的，這一句是民事法律關(guān)系的重要原則，是不可缺少的.)
第八十五條法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣.
(解讀：首先，按照本條規(guī)定，有規(guī)定的從規(guī)定，沒(méi)有規(guī)定的從習(xí)慣，那么下面的條文就沒(méi)有必要了.其次，“法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣”，此說(shuō)不妥.一是習(xí)慣的主體不明確二是“當(dāng)?shù)亍笔强臻g，范圍不確定，可以是一個(gè)省，也可以是一個(gè)村.在同一個(gè)“當(dāng)?shù)亍保呐率且粋€(gè)村莊，習(xí)慣也可能不一致，以誰(shuí)的習(xí)慣為準(zhǔn)呢?三是“習(xí)慣”有好有壞，法律規(guī)定一概遵從是不妥當(dāng)?shù)?過(guò)去一貫的說(shuō)法是：“法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，從公序良俗”.
“公序良俗”是公共秩序和善良風(fēng)俗的合稱，是大陸法系民法典中的一個(gè)基本原則，我國(guó)《民法通則》也采用了這一原則，某些立法專家否定我國(guó)是獨(dú)立的社會(huì)主義中華法系，一心一意要把我國(guó)法律納入到大陸法系中去，可是卻又不采用“公序良俗”的原則，不知是何道理.)
第八十六條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利.
(解讀：這是原則性規(guī)定，沒(méi)有相關(guān)前提條件和限制條件，例如在什么情況下權(quán)利人必須為相鄰人提供便利?“必要的便利”是什么程度?是有償提供還是無(wú)償提供?這些不明確，實(shí)際上無(wú)法執(zhí)行，和后面的地役權(quán)權(quán)規(guī)定也不符合.)
對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配.對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向.
(解讀：憲法規(guī)定水流歸國(guó)家所有.對(duì)水流的利用，民事主體似沒(méi)有自作主張的權(quán)利.對(duì)筑壩攔水，引水抽水，以及分洪排洪，國(guó)家有相關(guān)的規(guī)定.對(duì)自然水流的排放，除了尊重自然流向外，本法八十四條“應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神”的規(guī)定也應(yīng)當(dāng)遵守.)
第八十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利.
(解讀：同樣是沒(méi)有前提條件和限制條件的原則性規(guī)定，無(wú)法實(shí)際操作，和后面的地役權(quán)規(guī)定不符.)
第八十八條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利.
(解讀：“建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等”屬 于工程建設(shè)和市政建設(shè)，一般民事主體無(wú)權(quán)實(shí)施以上行為，行為主體應(yīng)是專業(yè)單位或部門.例如電力電纜鋪設(shè)，只有專業(yè)的電力部門才能實(shí)施.因此這類行為就不屬于相鄰關(guān)系范疇.普通民事主體需要建造，修繕，安裝電話，網(wǎng)絡(luò)，電視，自來(lái)水，燃?xì)獾?，?yīng)當(dāng)向有關(guān)部門申請(qǐng)或者委托，由專業(yè)部門來(lái)施工或鋪設(shè)安裝，而不需 要該民事主體與相鄰人發(fā)生關(guān)系.如果這類工程建設(shè)“必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏摹?，“該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利”，憑什么呢?如果人家就是不肯提供便利，又當(dāng)如何呢?現(xiàn)實(shí)中，這類工程建設(shè)都是要通過(guò)征收、征用來(lái)解決.例如這個(gè)村鋪設(shè)管線要通過(guò)鄰村的土地，不辦征用補(bǔ)償手續(xù)或者設(shè)立地役權(quán)是不可能的.本條“應(yīng)當(dāng)提供必要的方便”，算不算強(qiáng)制性規(guī)定?如果這個(gè)村要鋪管線必須經(jīng)過(guò)鄰村，但鄰村就是不同意，因此提起訴訟，法院如何適用本條規(guī)定?這種無(wú)法操作的條文，是不是太讓人為難了?)
第八十九條建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照.
(解讀：建造建筑物的主體是誰(shuí)?我國(guó)建造建筑物都必須在取得合法有效的手續(xù)之后才能實(shí)施，如規(guī)劃許可證，土地使用證，建筑許可證等.如果有了這些手續(xù)，就是合法的建設(shè)行為，也就不存在相鄰關(guān)系問(wèn)題.如果有矛盾，就是行政許可部門與相對(duì)人的矛盾，而不是與建造人 的矛盾.如果沒(méi)有相關(guān)手續(xù)，就是違章建筑，是行政管理機(jī)關(guān)糾正處罰的問(wèn)題.)
第九十條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì).
(解讀：這一條只說(shuō)“不得違反”是不夠的，如果違反規(guī)定排放了，或因事故不得不排放怎么辦?廠礦企業(yè)排放有害物質(zhì)影響周邊及下流地區(qū)的現(xiàn)象很多，特別是事故排放，影響更大.因此僅有“不得違反國(guó)家規(guī)定”的原則規(guī)定是不行的.至少應(yīng)加上《民法通則》的規(guī)定：“給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”.)
第九十一條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全.
( 解讀：如果造成了危害怎么辦?“挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等”的行為人往往不是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，而是相關(guān)專業(yè)部門或企業(yè).對(duì)因施工造成周邊他人的損害的，行為人應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失.這里還應(yīng)分過(guò)錯(cuò)責(zé)任和無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，不能細(xì)說(shuō)了.)
第九十二條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償.
(解讀：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)”，沒(méi)有前提條件和限制條件.人家為何要給你利用?是不是應(yīng)當(dāng)設(shè)立地役權(quán)?都是平等的民事主體，憑什么你就可以動(dòng)人家東西利用人家的不動(dòng)產(chǎn)?這與私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)理論很不相符嘛！就是不給你利用又如何?什么叫“盡量避免”損害?只要賠償就能損害嗎?還是應(yīng)當(dāng)“按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理”才對(duì)吧?“利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”應(yīng)改為“利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，不得對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利造成損害，造成損害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失.)
綜上所述，在相鄰關(guān)系上，本法過(guò)分強(qiáng)調(diào)了所有人的權(quán)利而忽視了相鄰人的權(quán)利，與平等保護(hù)理論和私產(chǎn)神圣理論自相矛盾.
第八章共有
(解讀：先來(lái)看一下現(xiàn)行《民法通則》對(duì)“共有”的規(guī)定：第七十八條 財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有.
共有分為按份共有和共同共有.按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù).共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù).
按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓.但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利.
以上規(guī)定是解讀本章的依據(jù).)
第九十三條不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有.共有包括按份共有和共同共有.
(解讀：《民法通則》是財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的“公民、法人”共有.而本法是“單位、個(gè)人”公有.這個(gè)變動(dòng)意味著共有人不僅可以是法人，也可以是非法人單位不僅可以是公民，也可以是沒(méi)有公民權(quán)或被剝奪公民權(quán)的個(gè)人，至甚包括外國(guó)人.)
第九十四條按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán).
(解讀：“按照其份額享有所有權(quán)”，《民法通則》是“分享權(quán)利”后面還有“分擔(dān)義務(wù)”，不能只講權(quán)利不講義務(wù).)
第九十五條共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán).
(解讀：同樣，“共同享有所有權(quán)”后面應(yīng)加上“承擔(dān)義務(wù)”.)
第九十六條共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù).
(解讀：本法共有人是指“單位和個(gè)人”而不是“法人和公民”，因此“各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)”就有問(wèn)題了，如果共有人是非法人單位或沒(méi)有公民權(quán)的個(gè)人，管理權(quán)從何而來(lái)呢?)
第九十七條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外.
(解讀：這一條就是大股說(shuō)了算，人多說(shuō)了不算.如果事先沒(méi)有約定，只要某人占有三分之二以上(此處“以上”應(yīng)不包括本數(shù))的份額，便可財(cái)大氣粗，一個(gè)人說(shuō)了算，而不是少數(shù)服從多數(shù).那么是不是財(cái)產(chǎn)權(quán)大于人權(quán)，體現(xiàn)了是以物為本的民主而不是以人為本人的民主?)
第九十八條對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān).
(解讀：這里的“負(fù)擔(dān)”一詞，在《民法通則》中用了“分擔(dān)”和“承擔(dān)”，意思一樣，但語(yǔ)感上還是有些微妙的差別.)
第九十九條共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割. 因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償.
(解讀：從契約自由和私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的角度，這一條在法理上值得商榷.共有人約定不得分割共有財(cái)，是不是就不能分割呢?從所有權(quán)理論看，應(yīng)當(dāng)允許分割.因?yàn)楣灿幸彩秦?cái)產(chǎn)所有權(quán)，而財(cái)產(chǎn)所有權(quán)就是“占有、使用、收益和處分”的權(quán)利.那么共有人就應(yīng)當(dāng)有權(quán)對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分.事先有約定不能分割，是共有人自己設(shè)定的義務(wù)，不代表不能違約.違約就應(yīng)當(dāng)按違約處理，如果當(dāng)時(shí)約定中有違約條款，則按約定處理，如果沒(méi)有，則按協(xié)商處理協(xié)商不成，按法定違約責(zé)任處理.什么叫“重大理由”?無(wú)法界定.如果因“重大理由”糾紛訴到法院，法院也無(wú)法判定理由是不是屬于“重大”.捆綁不成夫妻，實(shí)際上法院也只能同意分割.而對(duì)于共同共有，“共有的基礎(chǔ)喪失”不知何指.現(xiàn)實(shí)中常見的共有如家庭共同共有，夫妻共同共有，遺產(chǎn)按份共有等.因分家，離婚，繼承等都會(huì)造成共有財(cái)產(chǎn)的分割.結(jié)合本法97條，在共有人協(xié)商一致，或是共有人堅(jiān)持分割，或是法定事由出現(xiàn)時(shí)，共有財(cái)產(chǎn)就要進(jìn)行分割.)
第一百條共有人可以協(xié)商確定分割方式.達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割.
(解讀：這一條就是“成物不可損”的 原則.能分割的則分，不能分割的則作價(jià)后分割，不能將財(cái)產(chǎn)毀損.但是采取何種作價(jià)方式，應(yīng)當(dāng)要有統(tǒng)一的規(guī)定.如果有多種選擇，那么采取哪種辦法當(dāng)事人還是要協(xié)商，協(xié)商不成，還是要訴訟.如果共同共有人有一輛汽車，一方主張折價(jià)，另一方主張拍賣，如何處理呢?人民法院支持哪一方呢?以什么為根據(jù)呢?)
共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失.
(解讀：這不知有何道理?財(cái)產(chǎn)是按共有的份額分割的，應(yīng)按質(zhì)論價(jià)進(jìn)行平衡就行了，要分割的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)大多是舊物，不可能成新一致和沒(méi)有瑕疵，如果這樣斤斤計(jì)較，人民法院豈不是要忙死?)
第一百零一條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額.其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利.
(解讀：《民法通則》的表述是“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓.但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”.將“分出”和“轉(zhuǎn)讓”并列，就是說(shuō)分出和轉(zhuǎn)讓都是共有人的民事權(quán)利，是不需要理由的.這符合財(cái)產(chǎn)所有權(quán)理論，而本法需要“重大理由”才能分出的規(guī)定，與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)理論不相符.)
第一百零二條因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同 共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù).償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償.
(解讀：“第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外”，也就是說(shuō)，如果第三人不知道“共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的”，就不能除外，共有人仍然“享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)”?那么如何判定第三人是知道還是不知道呢?“共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)”，是否意味著父?jìng)舆€，夫債妻還?“償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償”，如果收取的債權(quán)超過(guò)了自己應(yīng)得的份額，也應(yīng)當(dāng)退還給其他共有人吧?遺產(chǎn)是按分共有的，如果被繼承人有債務(wù)，某個(gè)繼承償還了，而其他繼承人不肯按繼承的份額分擔(dān)，是否應(yīng)當(dāng)在繼承遺產(chǎn)中扣除這筆債務(wù)?)
第一百零三條共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有.
(解讀：也就是說(shuō)，在沒(méi)有約定或約定不明的情況下，共有人是家庭關(guān)系的，視為共同共有.問(wèn)題是家庭關(guān)系包括的范圍如何界定?僅限于直系親屬還是也包括旁系親屬?共有人不具有家庭關(guān)系的，視為按份共有，那么份額如何確定呢?要看下面一條，這兩條應(yīng)合成一條才好.)
第一百零四條按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定不能確定出資額的，視為等額享有.
(解讀：既然是按份共有，怎么會(huì)沒(méi)有份額呢?這是接上一條來(lái)的，在共有關(guān)系沒(méi)有約定或約定不明，且共有人又不是家庭關(guān)系時(shí)，視為按份共有.再繞回去，按份共有分額沒(méi)有約定或者約定不明且出資額也不能確定的，視為等額享有.這“等額享有”和“共同共有”有何區(qū)別?太繞人了吧?)
第一百零五條兩個(gè)以上單位、個(gè)人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照本章規(guī)定.
(解讀：也就是說(shuō)，除了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)可以共有之外，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)也可以共有，法律關(guān)系可以參照本章規(guī)定調(diào)整.)
第九章所有權(quán)取得的特別規(guī)定
(解讀：法律應(yīng)當(dāng)把所有可能發(fā)生的情況全部考慮進(jìn)去，前面沒(méi)有說(shuō)全，所以這里把前面沒(méi)有說(shuō)到的比較特殊的情況單獨(dú)列一章.)
第一百零六條無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
(解讀：“無(wú)處分權(quán)”是 一個(gè)復(fù)雜集合，包括各種類型：一是非產(chǎn)權(quán)人又非被委托人二是被委托人超越代理權(quán)限三是主體不合格，例如未成年人四是法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)人不具有處分權(quán)，例如產(chǎn)權(quán)人對(duì)樹木文物等不一定有處分權(quán)五是刑事犯罪，如銷贓，洗錢，轉(zhuǎn)移走私物品等六是行政行為不當(dāng)，如行政機(jī)關(guān)把扣押財(cái)轉(zhuǎn)讓給他人七是共有人未經(jīng)其 他共有人同意，等等.
無(wú)處分權(quán)人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，“所有權(quán)人有權(quán)追回”.但是追回是有條件的.“除了法律另有規(guī)定外”，是指除了其他法律另有規(guī)定之外，如果符合本法下列條件的，“受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)”，也就是產(chǎn)權(quán)人不能向受讓人追回.)
(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的
(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓
(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人.
(解讀：就是說(shuō)受讓人可以不管出讓人是誰(shuí)，不管財(cái)產(chǎn)的來(lái)路，只要符合以上三個(gè)條件其中的一條，就可以取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán).
第一個(gè)條件是所謂“善意所得”，那么如何來(lái)判斷是善意還非善意呢?如果明知出讓人沒(méi)有處分權(quán)，但仍然取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是不是能說(shuō)是善的呢?例如趙老爺和末莊的各界人士明知阿Q出 售的衣服是贓物，但是仍然非要購(gòu)買，他們的行為是善意還是非善呢?又如在街頭或跳蚤市場(chǎng)，明知是贓物或是走私水貨，購(gòu)買人算不算善意所得?其實(shí)法律只能對(duì)行為的合法性和有效性做出界定，而不能對(duì)人的心理活動(dòng)加以癔斷.只要是合法的主體在合法的場(chǎng)合通過(guò)合法的方式完成的民事行為，就應(yīng)當(dāng)是有效的，民事主體沒(méi) 有調(diào)查和判別對(duì)方是否善意的權(quán)力和義務(wù).如果不符合民事行為有效條件，即使是善意的，也是無(wú)效的.
第二個(gè)條件是“以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓”.就是說(shuō)無(wú)論出讓人是否具有處分權(quán)，也無(wú)論受讓人是否明知，只要是以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓的，就可以取得所權(quán).但是何謂“合理價(jià)格”呢?“合理價(jià)格”只 有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的條件下才能存在，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，雙方接受的價(jià)格就是合理價(jià)格.例如拍賣價(jià)，網(wǎng)上售價(jià)，促銷價(jià)，投標(biāo)價(jià)，等等，例如家庭的舊衣服，成色很新，有的可能根本就沒(méi)穿過(guò)，但是賣給收舊貨的，只能賣一角錢一斤，這合理嗎?又如二手車，即使是新的，也只能賣一半價(jià)，這合理嗎?在文物市場(chǎng)“撿漏”，合理嗎?因各種原因，出讓人自愿無(wú)償或者以低價(jià)或者以高價(jià)出讓財(cái)產(chǎn)，或者受讓人自愿接受高價(jià)轉(zhuǎn)讓，難道不可以嗎?受讓人有判定受讓財(cái)產(chǎn)價(jià)格是否合理的義務(wù)嗎?本文這樣規(guī)定，是給受讓人設(shè)定了法定義務(wù)，但是這個(gè)義務(wù)，是普通民事主體無(wú)法履行的.如果因“合理價(jià)格”糾紛引起訴訟，人民法院也難以確定什么是“合理價(jià)格”.如果不合法，價(jià)格合理也不能認(rèn)定為有效，如果合法，價(jià)格不合理也不能認(rèn)定無(wú)效.
第三個(gè)條件是“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)登記，動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，受讓人就取得了所有權(quán)”.那么只要不動(dòng)產(chǎn)完成了過(guò)了戶登記，那么不管是不是無(wú)權(quán)處人出讓，也不管是不是合理價(jià)格出讓，受讓人都取得了所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)人無(wú)權(quán)向受讓人追回.但是在沒(méi)有過(guò)戶登記前，受讓人即使是善意所得，即使是以合理價(jià)格取得，產(chǎn)權(quán)人都可以向受讓人追回.
對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，只要已經(jīng)交付，受讓人就取得了所有權(quán).“交付”并 不意味著受讓人實(shí)際占有，如果在交付后，受讓人實(shí)際占有前，按本法規(guī)定，也是不能追回的.就是說(shuō)，只要出讓財(cái)產(chǎn)離開了出讓人之手，即使發(fā)現(xiàn)了有誤，也無(wú)法追回了.但在現(xiàn)實(shí)中，出讓是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，有時(shí)財(cái)產(chǎn)交付了，但是轉(zhuǎn)讓金的支付還未完成.如果交付之后，出現(xiàn)拒絕支付，支付未到賬或支付與出讓價(jià)格不符等 情況時(shí)，財(cái)產(chǎn)也不能追回，是否合理?
實(shí)際上這一條還是民事行為有效條件的問(wèn)題.《民法通則》中對(duì)民事行為有效條件的有如下規(guī)定：“第五十五條 民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力
(二)意思表示真實(shí)
(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益.
第五十八條下列民事行為無(wú)效：
(一)無(wú)民事行為能力人實(shí)施的
(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的
(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的
(四)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的
(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的
(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的
(七)以合法形式掩蓋非法目的的.
無(wú)效的民事行為，從行為開始起就沒(méi)有法律約束力.
第五十九條下列民事行為，一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或者撤銷：
(一)行為人對(duì)行為內(nèi)容有重大誤解的
(二)顯失公平的.
被撤銷的民事行為從行為開始起無(wú)效.”
本法作為民事法律，對(duì)民事行為的有效條件設(shè)立，應(yīng)當(dāng)以上述規(guī)定為根據(jù).財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有的是屬于民事行為，有的是屬于行政行為，如調(diào)撥劃撥有的是犯罪行為，如銷贓.
屬于民事行為的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其有效條件應(yīng)符合《民法通則》的一般條件，即主體合格，意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)共公利益.這是對(duì)轉(zhuǎn)讓人和受讓人雙方義務(wù)的規(guī)定.對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)，都應(yīng)當(dāng)事先了解對(duì)方的主體資格和轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合法性真實(shí)性.例如某些商品不能對(duì)未成年 人出售，某些藥品只能對(duì)特定身份的人轉(zhuǎn)讓，等等.出讓方就有了解受讓人的身份的義務(wù).受讓方為保護(hù)自己的利益，更應(yīng)當(dāng)了解出讓方的主體資格和財(cái)產(chǎn)的合法性真實(shí)性，必要時(shí)還會(huì)通過(guò)公證等中介機(jī)構(gòu)來(lái)保證.但是如果受讓方明知出讓方是或者可能是無(wú)處分權(quán)人，仍然與之發(fā)生轉(zhuǎn)讓行，而導(dǎo)致行為無(wú)效，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的 后果.
受讓方行為是否有效，受讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是否應(yīng)當(dāng)支持，應(yīng)當(dāng)看受讓人是否明知或應(yīng)知出讓人的主體資格，是否明知或者應(yīng)知財(cái)?shù)暮戏ㄐ院驼鎸?shí)性，而不是看是否“善意”.例如收舊貨的明知對(duì)方是未成年人背著家長(zhǎng)出賣家里物品，而仍然收購(gòu)的明知對(duì)方是銷贓而購(gòu)買的在專門銷贓和出售水貨的“黑市”之類非法交易場(chǎng)所購(gòu)物的，無(wú)論是否“善意”，是否屬“合理價(jià)格”，其行為都是無(wú)效的，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)都不應(yīng)受到法律的支持.
相反，如果符合民事行為的有效條件，那么無(wú)論受讓人出于何種目的用途，也無(wú)論價(jià)格是否合理，受讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)就應(yīng)得到法律的支持.這里民事行為的合理，不能簡(jiǎn)單的理解為價(jià)格合理，在價(jià)格之外，還可能有其他互相取得妥協(xié)平衡的條件，民事主體完全有自主設(shè)定權(quán)利.是否“顯失公平”，不能只看價(jià)格這一個(gè)條件，而是要綜合分析所有的條件.法律也不應(yīng)僅僅只規(guī)定價(jià)格這一種條件.
至于不動(dòng)產(chǎn)的登記和動(dòng)產(chǎn)的交付，也不能簡(jiǎn)地設(shè)定為民事行的有效件.不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)和動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，只要符合民事行為有效條件，就應(yīng)當(dāng)成立.行為有效是不動(dòng)產(chǎn)的登記的條件，登記是法定義務(wù)，行政登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律確認(rèn)，登記后可以對(duì)抗第三人，未登記則屬于未履行法 定義務(wù)，雖不代表轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，但是會(huì)失去受法律支持的優(yōu)先權(quán)，權(quán)利和義務(wù)總是不可分離的.法律不能強(qiáng)迫當(dāng)事人登記，但是也決不會(huì)鼓勵(lì)不登記行為，不登記的后果只能由當(dāng)事人承擔(dān).至于動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否以交付為條件，也不能一概而論，還是應(yīng)以《民法通則》規(guī)定的民事行為有效條件為準(zhǔn).)
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失.
(解讀：《民法通則》對(duì)無(wú)效民事行為的處理有以下規(guī)定：“第六十一條 民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方.有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，對(duì)方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.
雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人.”
本法的規(guī)定是“受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失”，無(wú)處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓他人財(cái)產(chǎn)，是對(duì)原所人的侵權(quán)行為，理應(yīng)按民事侵權(quán)、刑事侵權(quán)、行政侵權(quán)的相關(guān)規(guī)定處理.原所有人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人“請(qǐng)求”賠償損失，既然是“請(qǐng)求”，那么無(wú)處分權(quán)人既可以答應(yīng)也可以不答應(yīng).這里法律用語(yǔ)應(yīng)采用“主張”為妥.對(duì)于原所有人主張無(wú)處分權(quán)人賠償，人民法院應(yīng)于支持.)
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定.
(解讀：其他物權(quán)就是所有權(quán)以外的物權(quán)，即用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán).)
第一百零七條所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物.該遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng) 求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用.權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償.
(解讀：這一條實(shí)際上是無(wú)處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)情況中的一種.首先，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定拾得人有交還失物的義務(wù)，本法“第一百零九條：” 拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人.拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門”，及以下各條，應(yīng)放在這一條前面.
第二，權(quán)利人向受讓人請(qǐng)求返還原物或者購(gòu)回原物時(shí)，受讓人是否必須同意?如果受讓人就是不同意怎么辦?)
第一百零八條善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外.
(解讀：受讓人取得所有權(quán)，成為新的所有權(quán)人，這里就不必再說(shuō)“善意”了.如果受讓人受讓時(shí)不知道，“該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利”，例如抵押權(quán)，按本法的規(guī)定，這些權(quán)利就可以消滅了?這樣產(chǎn)生糾紛就難免了吧?如何判定他知道還是不知道呢?)
第一百零九條拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人.拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門.
(解讀：這是公民的應(yīng)有道德和法定義務(wù)，對(duì)履行這一義務(wù)的公民應(yīng)有鼓勵(lì)性的規(guī)定，對(duì)未履行這一義務(wù)的后果也應(yīng)當(dāng)有所規(guī)定.)
第一百一十條有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)取不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告.
(解讀：有關(guān)部門是什么部門?是否應(yīng)設(shè)立“失物招領(lǐng)處”?否則誰(shuí)是法定義務(wù)人?如果是行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，則是屬于行政行為.)
第一百一十一條拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物.因故意或者重大過(guò)失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.
(解讀：如果是行政機(jī)關(guān)是法定義務(wù)人，那么除了對(duì)失主承擔(dān)民事責(zé)任，是否還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政管理失職責(zé)任或者刑事責(zé)任?)
第一百一十二條權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用.
(解讀：應(yīng)向保管人支付合理的保管費(fèi)用，此處“支出”應(yīng)改為“支付”為妥.這一條就是民法中“無(wú)因管理”.拾得人不一定是保管人保管費(fèi)用怎樣才算“必要”無(wú)法界定，如果保管費(fèi)用超過(guò)了失物的本身價(jià)值，雖然可能是必要的，但卻未必合理.)
權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù).
(解讀：懸賞尋找失物所設(shè)定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)是可以兌現(xiàn)且符合法律規(guī)定和公序良俗的有效承諾.例如有的人用以身相許作為懸賞，法律就不當(dāng)應(yīng)支持.拾得人也不得因沒(méi)有懸賞而拒絕交還失物.)
拾得人侵占遺失物的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求保管遺失物等支出的費(fèi)用，也無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù).
(何謂“侵占遺失物”?雖有占有的企圖，但在被權(quán)利人追索時(shí)能夠交出的，不能算侵占.只有拒不承認(rèn)或拒不交還的，才算侵占.但是如果在保管費(fèi)或懸賞義務(wù)兌現(xiàn)上分生分歧而拒不交還的，又怎么辦呢?所以本條規(guī)定應(yīng)當(dāng)改為：“權(quán)利人向保管人支付了合理的管理費(fèi)用或兌現(xiàn)了懸賞義務(wù)，拾得人應(yīng)交還失物，拒不交還的，構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任.”
對(duì)于交還失物，到底應(yīng)當(dāng)不應(yīng)當(dāng)收取報(bào)酬，這是一個(gè)涉及社會(huì)道德的問(wèn)題，如果法律允許收取報(bào)酬，則應(yīng)有相應(yīng)的限制條件和幅度.有的國(guó)家規(guī)定報(bào)酬不超過(guò)失物價(jià)值的1/10，取得報(bào)酬還應(yīng)納稅.)
第一百一十三條遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有.
(解讀：發(fā)布招領(lǐng)公告的義務(wù)人是誰(shuí)?招領(lǐng)公告應(yīng)當(dāng)具有何種形式和范圍?無(wú)人認(rèn)領(lǐng)又不能保存的鮮活物品如何處理?歸國(guó)家所有后，國(guó)家如何處理?是否可以拍賣，收入是否應(yīng)當(dāng)用于公益事益?)
第一百一十四條拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定.文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定.
(解讀：發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的漂流物、埋藏物或者隱藏物，還應(yīng)包括散落物，公民有義務(wù)應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安部門并妥善加以保護(hù)，不得哄搶，私分，轉(zhuǎn)移，破壞因發(fā)現(xiàn)保護(hù)有功者，應(yīng)有得到表彰獎(jiǎng)勵(lì)的權(quán)利.)
第一百一十五條主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外.
(解讀：主物的包裝、附件、配件、備件是從物，有的必須隨主物轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，否則主物不能發(fā)揮作用有的具有單獨(dú)功能，可以不隨主物轉(zhuǎn)讓.如果轉(zhuǎn)讓有約定的，應(yīng)當(dāng)從約定約定不明的，應(yīng)當(dāng)隨主物轉(zhuǎn)讓，未隨主物轉(zhuǎn)讓的，受讓人有權(quán)向出讓人索要，或者要求出讓人承擔(dān) 相應(yīng)費(fèi)用.)
第一百一十六條天然孳息，由所有權(quán)人取得既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得.當(dāng)事人另有約定的，按照約定.
(解讀：天然孳息指因物的自然屬性而獲得的收益，如自然界樹木結(jié)的果實(shí)、母畜生的幼畜.天然孳息歸誰(shuí)所有可以由當(dāng)事人約定，如果沒(méi)有約定或者約定不明，由所有人取得，所有人設(shè)定用益物權(quán)的而未約定或者約定不明的，由用益物權(quán)人取得.例如集體土地上的自然收益歸 集體所有，但是如果未約定或約定不明，則歸土地承包權(quán)人所有.)
法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得.
(解讀：法定孳息是“天然孳息”的 對(duì)稱.原物依法律關(guān)系而產(chǎn)生的收益.如租金、利息等.隨時(shí)間的持續(xù)而發(fā)生，與原物并無(wú)物理聯(lián)系，亦不存在與原物分離的問(wèn)題.歸原物所有人所有，隨原物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移.如果原物所有權(quán)人在原物使用過(guò)程中發(fā)生變更，則各權(quán)利人在權(quán)利存續(xù)期間按時(shí)間計(jì)算取得法定孳息.本條所說(shuō)的“交易習(xí)慣”，應(yīng)是民事活動(dòng)中的成文或不成文習(xí)慣，以民事行為有效性為限制條件.)
綜上所述，本章涉及民事行為的有效性.行為主體是平等的民事主體，行為是民事法律行為，事項(xiàng)屬民事行為處分的事項(xiàng)，結(jié)果是產(chǎn)生民事關(guān)系的結(jié)果，這些才是民事法律調(diào)整的對(duì)象.民事法律對(duì)民事行為中可能出現(xiàn)的情況，以及出現(xiàn)后法律的適用以及后果，都應(yīng)加以考慮并做 出相應(yīng)的規(guī)范.本章的規(guī)定很多地方?jīng)]有說(shuō)到位，只能有待于以后的司法解釋來(lái)補(bǔ)充完善了.
第三篇用益物權(quán)
(解讀：“用益物權(quán)”是指權(quán)利人依法對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)或者
動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利，比如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán).有點(diǎn)故弄玄虛，其實(shí)就是現(xiàn)實(shí)中常見的承包租賃.如果望文生義，“用益物權(quán)”就是“利用有益之物的權(quán)利”，但是這里的“益”不當(dāng)“有益”講，而是“收益”的意思.“用益物權(quán)”就是“使用他人之物取得收益的權(quán)利”，是個(gè)倒裝句.明明是中國(guó)人立法，為何要采用這么個(gè)別扭的句子呢?無(wú)非是為了表現(xiàn)立法者學(xué)問(wèn)大，用的詞你們不懂.但是反過(guò)來(lái)，也可以說(shuō)立法者太弱智，連一個(gè)能讓大家明白的話都不會(huì)說(shuō)，或者是太狡猾，故弄玄虛糊弄人.)
第十章一般規(guī)定
第一百一十七條用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利.
(解讀：這一條是對(duì)“用益物權(quán)”的解釋.是指權(quán)利人依法對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利，比如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán).有點(diǎn)故弄玄虛，其實(shí)就是現(xiàn)實(shí)中常見的承包租賃.如果望文生義，“用益物權(quán)”就是“利用有益之物的權(quán)利”，但是這里的“益”不當(dāng)“有益”講，而是“收益”的意思.“用益物權(quán)”就是“使用他人之物取得收益的權(quán)利”，是個(gè)倒裝句.明明是中國(guó)人立法，為何要采用這么個(gè)別扭的句子呢?無(wú)非是為了表現(xiàn)立法者學(xué)問(wèn)大，用的詞你們不懂.但是反過(guò)來(lái)，也可以說(shuō)立法者太弱智，連一個(gè)能讓大家明白的話都不會(huì)說(shuō)，或者是太狡猾，故弄玄虛糊弄人.
本法是民事法律，第二條已經(jīng)明確了適用范圍.平等的民事主體之間因動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的承包租賃而發(fā)生的民事關(guān)系，權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)可以由當(dāng)事人自由設(shè)定.如果由法律規(guī)定，那么就應(yīng)當(dāng)明確限制的條件.按本條規(guī)定，用益物物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，“依法享有”占有、使用、和收益的權(quán)利.那么就是當(dāng)事人之間不能有自主協(xié)商的余地，現(xiàn)實(shí)中恐怕難以辦到本條只規(guī)定了用益物權(quán)人的權(quán)利，沒(méi)有義務(wù)，沒(méi)有限制條件，這也不合理.)
第一百一十八條國(guó)家所有或者國(guó)家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個(gè)人依法可以占有、使用和收益.
(解讀：自然資源的所有人，一是國(guó)家，二是集體，與“單位個(gè)人”之間是什么關(guān)系?單位不一定是法人，個(gè)人不一定是公民.單位和個(gè)人憑什么可以取得自然資源的“占有、使用和收益”的權(quán)利?不是“可以通過(guò)承包或者租賃”，而是“依法可以”，那么所有人和用益物權(quán)人就是法定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，豈不是超出了本法的調(diào)整范圍?)
第一百一十九條國(guó)家實(shí)行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外.
(解讀：國(guó)家不是民事主體，國(guó)家的行為不應(yīng)由民事法律規(guī)定，國(guó)家對(duì)自然資源應(yīng)當(dāng)實(shí)行全面的保護(hù)開發(fā)利用管理，而不僅是有償使用.)
第一百二十條用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定.所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利.
(解讀：如果是平等的民事主體關(guān)系，雙方應(yīng)在合同中約定各自的權(quán)利和義務(wù)，雙方除了履行國(guó)家法定的義務(wù)之外，還應(yīng)履行合同規(guī)定的義務(wù).如果用益物權(quán)人未能履行合同約定的義務(wù)，所有權(quán)人為何不能干涉?有這么不講理的嗎?)
第一百二十一條因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償.
(解讀：也就是所有人和用益物權(quán)人要分別補(bǔ)償.不過(guò)征收征用的主體是誰(shuí)?征收征用的主體要以所有人和用益物權(quán)人同時(shí)作為相對(duì)人，雙方關(guān)系是否屬平等的民事關(guān)系?如果不是，豈不又超出了本法的調(diào)整范圍?)
第一百二十二條依法取得的海域使用權(quán)受法律保護(hù).
(解讀：既然是“依法取得”的權(quán)利，當(dāng)然受法律保護(hù).那么依合同是否能取得?是否受法律保護(hù)?)
第一百二十三條依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護(hù).
(解讀：同上一條，這兩條可以合并.)
綜上所述，本章是說(shuō)用益物權(quán)的取得條件，但是“依法取得”是 個(gè)很寬泛的概念，依合同取得，依行政權(quán)分配取得，依劃撥取得，都可以是依法取得，但是相應(yīng)的主體和權(quán)利和義務(wù)是不一樣的，本法應(yīng)對(duì)民事主體的民事行為所產(chǎn)生的民事關(guān)系做出規(guī)范，界定財(cái)產(chǎn)所有人和用益物權(quán)人的民事權(quán)利和義務(wù)的范圍，以公正平等原則平衡雙方的利益，而本法對(duì)用益權(quán)人的權(quán)利過(guò)于看重，而對(duì)其義務(wù) 和所有權(quán)人的權(quán)利過(guò)于忽視.)
第十一章土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
(解讀：發(fā)包方主體是誰(shuí)?誰(shuí)才具有發(fā)包的主體資格?承包方主體是誰(shuí)?哪些人具備承包的主體資格?發(fā)包人和承包人是什么關(guān)系?是不是屬于平等的民事主體關(guān)系?農(nóng)村每個(gè)農(nóng)民都有分得承包地的權(quán)利，這個(gè)權(quán)利現(xiàn)在還存在嗎?)
第一百二十四條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制.
農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度.
(解讀：本法是“物權(quán)法”，調(diào)整的對(duì)象是因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是行政主體還是民事主體?實(shí)行何種經(jīng)營(yíng)體制屬于民事行為嗎?土地承包經(jīng)營(yíng)制度也不是民事法律更不是物權(quán)法調(diào)整的范疇吧?我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織早已不限于傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)體制也不是單一的和不變的.)
第一百二十五條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn).
(解讀：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)在承包合同中具體約定，既要行使權(quán)利，也要履行義務(wù)，不能只講權(quán)利，不講義務(wù).)
第一百二十六條耕地的承包期為三十年.草地的承包期為三十年至五十年.林地的承包期為三十年至七十年特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng).
前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包.
(解讀：如此規(guī)定，承包期就成了法定期限，不能由當(dāng)事人約定，不能多，也不能少，這恐怕不現(xiàn)實(shí).七十年承包期，已經(jīng)超過(guò)了自然人的生存期.自然人的民事權(quán)利始于出生，終于死亡.承包人死亡，其民事權(quán)利自然終止，七十年的承包期有何意義?如果承包權(quán)可以繼承，那 又涉及到所有人的權(quán)利和繼承人是否愿意承擔(dān)義務(wù)的問(wèn)題.所以承包期應(yīng)由當(dāng)事人自由設(shè)定，最高不能超過(guò)五十年.總不能讓承包人包到八九十歲還要承包吧?法律能這樣不講理嗎?)
第一百二十七條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立.
(解讀：這說(shuō)明土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)還是通過(guò)合同取得的，與前面所謂“依法取得”相矛盾.定立合同要雙方自愿，那么承包人是否能取得承包權(quán)，主動(dòng)權(quán)在發(fā)包人的手里，所有人可以讓你承包，也可以不讓你承包，農(nóng)民向誰(shuí)主張權(quán)利?過(guò)去農(nóng)村居民只要到了法定年齡，就可以分得承包地，這是法定權(quán)利，不應(yīng)當(dāng)用合同來(lái)限制.
承包合同本身可能設(shè)定了生效條件和設(shè)立條件，例如合同可能約定自簽字之日起生效，也可能約定自土地使用權(quán)移交之日起生效，如果是前者，那么根據(jù)本法，在土地物權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移時(shí)，承包權(quán)就已經(jīng)設(shè)立了.)
縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán).
(解讀：因承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在合同生效時(shí)就已經(jīng)設(shè)立，那么發(fā)證的根據(jù)就是承包合同，也就是行政管理機(jī)關(guān)確認(rèn)了土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán).那么只要有了承包合同，行政機(jī)關(guān)就得發(fā)證.如果承包人想承包，所有人不肯發(fā)包怎么辦?行政機(jī)關(guān)管不管?)
第一百二十八條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn).流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限.未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè).
(解讀：承包人的轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓，承包合同是否可以加以限制?如果所有人無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，一點(diǎn)權(quán)利也沒(méi)有，其權(quán)利如何保證?至少也應(yīng)以不損害所有人的利益為前提吧?轉(zhuǎn)包后能否再次轉(zhuǎn)包?是否可以無(wú)限制層層轉(zhuǎn)包?農(nóng)業(yè)用地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)屬于土地行政管理，如果承 包人違反了規(guī)定用于了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，那么所有人是否有權(quán)制止?沒(méi)有制止是否要承擔(dān)連帶責(zé)任?)
第一百二十九條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人.
(解讀：承包人可以不受限制地任意轉(zhuǎn)包給任何人，只要辦理了變更登記，即使違約，所有人也無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)?.)
第一百三十條承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地.
(解讀：財(cái)產(chǎn)所有人的權(quán)利大受限制，對(duì)所有人公平嗎?)
因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理.
(解讀：承、發(fā)包當(dāng)事人難道無(wú)權(quán)處分自己的民事權(quán)利和義務(wù)?)
第一百三十一條承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地.農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定.
(解讀：如果合同中有約定呢?如果承包人違約呢?為何一再限制所有人的權(quán)利?完全背離了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的理論.)
第一百三十二條承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償.
(解讀：同樣，征收的主體是誰(shuí)?征收主體的相對(duì)人是誰(shuí)?征收主體除了和所有人簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議外，是否必須要和承包也簽訂補(bǔ)償協(xié)議?征地人不肯怎么辦?這樣的糾紛屬于人民法院受理范圍嗎?)
第一百三十三條通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn).
(解讀：土地承包權(quán)一經(jīng)取得，是否就可以完全不受所有人的制約了?即使承包合同中有約定也沒(méi)有用?發(fā)包人在合同中不能設(shè)定保護(hù)自己權(quán)益的條款，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以不受限制的流轉(zhuǎn)，所有人的權(quán)益如何保證?)
第一百三十四條國(guó)家所有的農(nóng)用地實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)的，參照本法的有關(guān)規(guī)定.
(解讀：國(guó)家所有的土地也像農(nóng)村集體土地一樣，可以不受限地任意流轉(zhuǎn)，國(guó)家的主權(quán)和利益何在?)
綜上所述，這一章仍然對(duì)土地所有人和承包人的權(quán)利義務(wù)設(shè)定不對(duì)等.對(duì)法定權(quán)利義務(wù)和民事主體自主處分的權(quán)利義務(wù)劃分不明確.
這一章就解讀到這里.
第十二章建設(shè)用地使用權(quán)
(解讀：注意所有人和使用人的主體，相互之間的權(quán)利和義務(wù)，是否屬于民事法律適用范圍.)
第一百三十五條建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施.
(解讀：“建設(shè)用地使用權(quán)人”的范圍不明確，因此不能確定使用權(quán)用權(quán)人是否為民事主體.本法給予了使用人巨大的權(quán)利，但是沒(méi)有明確相應(yīng)的義務(wù)和限制條件.)
第一百三十六條建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立.新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán).
(解讀：建設(shè)用地使用權(quán)可以地表、地上或者地下分別設(shè)立，就是說(shuō)可以分設(shè)地上使用權(quán)、地表使用權(quán)和地下使用權(quán)，如果是三個(gè)使用人，不知如何一齊使用.
在已經(jīng)設(shè)了用益物權(quán)，也就是已經(jīng)被他人承包或租賃的土，仍然可以作為建設(shè)用地設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán).那么土地承包人和建設(shè)用地使用人不是同一主體，三方是什么關(guān)系?建設(shè)用地使用權(quán)人如何才能不損害已設(shè)立的用益物權(quán)?損害了又怎么辦?用益物權(quán)人的利益又從何保證?
現(xiàn)實(shí)中，已經(jīng)設(shè)立了用益物權(quán)，例如已經(jīng)被承包的土，當(dāng)需要時(shí)可以設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)或地役權(quán)，例如從該地上空架設(shè)管線或在地下埋設(shè)管線，建設(shè)地鐵或涵洞涵管等.但是設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的主體是國(guó)家，而且必須通征收征用的方式，而不是民事行為.如果要在地表設(shè)立 建設(shè)用地使用權(quán)，那必然要損害已設(shè)立的用益物權(quán)，更是只能通過(guò)征收來(lái)解決.)
第一百三十七條設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式.
(解讀：設(shè)立的主體是誰(shuí)?誰(shuí)有權(quán)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)?出讓和劃撥屬于民事行為嗎?不是民事主體，不是民事行為，豈不又超出了本法調(diào)整范圍?)
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓.
(解讀：出讓主體是誰(shuí)?受讓主體是誰(shuí)?如果同一土地的兩個(gè)以上意向用地者都是國(guó)家行政主體，也要進(jìn)行招標(biāo)、拍賣等公開竟價(jià)嗎?經(jīng)營(yíng)性用地沒(méi)有采取竟價(jià)方式出讓怎么辦?無(wú)人竟價(jià)或出讓價(jià)格不合理怎么辦?地上、地表、地下的建設(shè)用地使用權(quán)如何分別出讓、竟價(jià)?)
嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán).采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定.
(解讀：有權(quán)劃撥的主體是誰(shuí)?誰(shuí)來(lái)“嚴(yán)格限制”其劃撥行為?用自己左手限制自己右手?民事主體能享受劃撥土地的待遇嗎?如果劃撥不是民事行為，劃撥和劃入雙方都不是民事主體，豈不是又是超出了本法的適用范圍?)
第一百三十八條采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同.
建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：
(一)當(dāng)事人的名稱和住所
(二)土地界址、面積等
(三)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間
(四)土地用途
(五)使用期限
(六)出讓金等費(fèi)用及其支付方式
(七)解決爭(zhēng)議的方法.
(解讀：該合同是否屬于民事合同?是否適用于“合同法”?其主體資格、形式、內(nèi)容和有效條件是否應(yīng)與《合同法》的規(guī)定相一致?本法多次出現(xiàn)“善意第三人”的提法，那么合同中是否應(yīng)包括合同生效的條件，登記義務(wù)和對(duì)抗第三人條件的條款?為何要在本法中留有設(shè)置陷阱的機(jī)關(guān)而不指出來(lái)?)
第一百三十九條設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記.建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書.
(解讀：這一條說(shuō)的是是土地行政管理，但是登記義務(wù)人是設(shè)立人還是使用人卻沒(méi)有明示.立法設(shè)定義務(wù)，不明確義務(wù)人，以后如何執(zhí)行?建設(shè)用地使用權(quán)證的取得條件，要比其他登記復(fù)雜得多，不僅要有土地出讓合同，還必須要有規(guī)劃許可、環(huán)保許可等許多條件.)
第一百四十條建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn).
(解讀：這一條說(shuō)明土地使用權(quán)人對(duì)土地物權(quán)的使用是有條件的，必須服從土地行政管理.立法專家說(shuō)有了物權(quán)法就可以“我的財(cái)產(chǎn)我做主”，是根本不能成立的.)
第一百四十一條建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用.
(解讀：這里把法律的規(guī)定和合同的約定相并列.如果合同的約定和法律的規(guī)定有矛盾時(shí)怎么辦?建設(shè)用地使用權(quán)人不按法律規(guī)定或者合同約定支付出讓金，拖欠拒交，而出讓方不予過(guò)問(wèn)或不追究其責(zé)任，是現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象.這就是出因?yàn)槌鲎尫街黧w資格不明確和責(zé)任義 務(wù)不明晰而造成的，使國(guó)家長(zhǎng)期遭受巨大的損失.)
第一百四十二條建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外.
(解讀：產(chǎn)權(quán)證書載明附屬物當(dāng)然不應(yīng)有爭(zhēng)議如果是產(chǎn)權(quán)證書上沒(méi)有載明的附屬設(shè)施，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)有原始出處，如設(shè)計(jì)圖紙，竣工資料，購(gòu)貨憑證等.如果在雙方都無(wú)證據(jù)的情況下，就判定屬于建設(shè)用地使用權(quán)人的，未必公平.民事法律應(yīng)當(dāng)站在客觀公正的立場(chǎng) 上，誰(shuí)的主張有理而且有確鑿證據(jù)，就應(yīng)支持誰(shuí).)
第一百四十三條建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外.
(解讀：這一條又是只講權(quán)利，不講義務(wù)，不講限制條件.建設(shè)用地和農(nóng)村承包地不同，土地所權(quán)主體是國(guó)家，建設(shè)用地使用人的主體資格和土地使用性質(zhì)及建設(shè)內(nèi)容有嚴(yán)格的限制條件，如果不是法律另有規(guī)定，按照本法使用權(quán)人就可以任意處分，那是要亂套的.前面14條已經(jīng)規(guī)定了“不得改變土地用途”，這里怎么又能用于轉(zhuǎn)讓、互換、出資和贈(zèng)與呢?
事實(shí)上建設(shè)用地有特定的使用權(quán)人，特定用途，不可以隨便轉(zhuǎn)讓.例如劃撥給政府、軍隊(duì)、學(xué)校的建設(shè)用地，能轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商嗎?所以土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的法規(guī)和土地使用證上的規(guī)定行使權(quán)利，承擔(dān)義務(wù).)
第一百四十四條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同.使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限.
(解讀：這一條是說(shuō)如果“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的”，當(dāng)事人應(yīng)訂立書面合同，口頭合同無(wú)效.但是現(xiàn)在是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，電子合同早已登上經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，電子合同難道就不行?
使用期限既然“由當(dāng)事人約定”，那么超不超過(guò)剩余期限也就沒(méi)必要規(guī)定.因?yàn)楸痉ㄒ呀?jīng)規(guī)定住宅用地土地使用權(quán)的使用期是可以無(wú)限延續(xù)的，超過(guò)了剩余期限如何延續(xù)，當(dāng)事人無(wú)權(quán)約定嗎?所以本條要寫，應(yīng)當(dāng)改為：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，應(yīng)當(dāng)采用法律承認(rèn)的有效形式，口頭合同不具備證據(jù)效力，但當(dāng)事人承認(rèn)的除外.”
另外，如果土地使用權(quán)不是在平等的民事主體之間轉(zhuǎn)讓，則不是采用合同的形式，例如因國(guó)家調(diào)整行政區(qū)劃而發(fā)生的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，以及國(guó)家劃撥土地給政府機(jī)關(guān)、軍事單位，上級(jí)劃撥土地給下屬單位等，就可能用文件，命令，通知等形式.)
第一百四十五條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記.
(解讀：這里說(shuō)的是“申請(qǐng)變更”，也就是說(shuō)要經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，那么“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與”就不是屬于使用人可以自主處分的民事權(quán)利.申請(qǐng)變更的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是原使用人，經(jīng)登記機(jī)關(guān)同意后才能出讓.如果登記機(jī)關(guān)同意出讓，是不是就直接進(jìn)行變更登記，把原使用人變?yōu)槭茏屓耍恍枰茏屓说綀?chǎng)?立法不說(shuō)清，將來(lái)叫人如何操作?
另外，建設(shè)用地使用權(quán)用于出資，使用權(quán)人不一定變更.使用權(quán)人如果沒(méi)有變更，是不是也要登記?)
第一百四十六條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分.
(解讀：建設(shè)用地使用權(quán)用于出資，不一定涉及地上附著物.即使建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)生變更，地上附著物如何處分，也應(yīng)由雙方當(dāng)事人約定.)
第一百四十七條建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分.
(解讀：轉(zhuǎn)讓和受讓的主體是誰(shuí)?是平等的民事主體嗎?那么相關(guān)的民事權(quán)利和義務(wù)應(yīng)由雙方協(xié)商約定.如果不是民事主體之間的民事關(guān)系，則不應(yīng)由本法來(lái)規(guī)定.現(xiàn)實(shí)情況是，建設(shè)用使用權(quán)只能由政府批租或劃撥.建設(shè)用地使用權(quán)人要的是凈地，以便建設(shè).但是政府批租的土 地卻是尚未拆遷的生地，要由使用權(quán)人自行拆遷.批租人，用地人和被拆遷人之間的行政關(guān)系、民事關(guān)系成為一團(tuán)亂麻，這就產(chǎn)生了巨大的矛盾.本法所謂的“一并處分”，義務(wù)人是誰(shuí)?是出讓方還是受讓方?如果是出讓方，那么政府批租建設(shè)用地就應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)將拆遷完成后再向受讓人交付.本來(lái)就亂，本法規(guī)定不明，豈不是火上澆油?)
第一百四十八條建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金.
(解讀：誰(shuí)有權(quán)因公共利益提前收回建設(shè)用使用權(quán)?只能是國(guó)家吧?那么雙方主體是平等的民事關(guān)系嗎?如果主體是是國(guó)家，就是征收征用，而不是收回.國(guó)家征收征用，應(yīng)當(dāng)是“國(guó)家認(rèn)為有必時(shí)”要可以實(shí)施，而不須要以什么“公共利益”為前提.什么叫“公共利益”，扯不清，國(guó)家也沒(méi)有必要和可能等扯清楚了再實(shí)施，例如在戰(zhàn)爭(zhēng)和搶險(xiǎn)和救災(zāi)時(shí).
土地出讓金是否退還，要看具體情況，因?yàn)楦鶕?jù)本法，建設(shè)用地使用權(quán)可能已經(jīng)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈(zèng)與過(guò)多次，原土地出讓金的交納人早已沒(méi)有權(quán)利了.)
第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期.
(解讀：也就是說(shuō)住宅建設(shè)用地自動(dòng)延續(xù)是無(wú)條件無(wú)限期的.那么規(guī)定住宅建設(shè)用地期限又有何意義呢?住宅建設(shè)用地上的建筑沒(méi)有用于住宅或是混合使用的，又如何處理呢?)
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理.該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理.
(解讀：這一款在約定和法律法規(guī)之外，沒(méi)有本法的規(guī)定，全是按別人的辦，等于沒(méi)說(shuō).)
第一百五十條建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書.
(解讀：這一條是土地行政管理內(nèi)容，一方是行政管理機(jī)關(guān)，另一方建設(shè)用地使用權(quán)人.雙方不是平等的民事關(guān)系.在建設(shè)用地使用權(quán)消滅，例如土地被國(guó)家征收時(shí)，對(duì)原使用權(quán)人設(shè)定了辦理注銷登記的義務(wù)，但是原使用人就是不辦呢?所以規(guī)定這個(gè)義務(wù)沒(méi)有必要.這里應(yīng)規(guī) 定建設(shè)用地使用權(quán)消滅時(shí)，土地使用權(quán)證自動(dòng)失效，行政管理關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)注銷并公告，原使用人如果再使用土地權(quán)證主張權(quán)利應(yīng)屬無(wú)效，如果用于謀取利益，則是違法.)
第一百五十一條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理.
(解讀：集體土地和國(guó)有土地所有制性質(zhì)不同，管理制度不同，因此二者不可相提并論.國(guó)有土地可以批租，而集體土地不行，只有經(jīng)國(guó)家征收后才能批租.國(guó)家可以通過(guò)行政區(qū)劃調(diào)整把農(nóng)村劃為城鎮(zhèn)根據(jù)憲法，城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有.而集體卻不能把國(guó)有土所有權(quán)地劃為集 體所有.集體土地，特別是農(nóng)業(yè)用地，只能按規(guī)定用途使用，而不能隨意變成建設(shè)用地.)
綜上所述，建設(shè)用地使用權(quán)涉及到行政主體，使用人，被拆遷人，受讓人等復(fù)雜的行政關(guān)系和民事關(guān)系，如果不理清理順這些關(guān)系，只會(huì)使現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)存的混亂更加不堪，謂予不信，可以拭目以待.
第十三章宅基地使用權(quán)
(解讀：宅基地是農(nóng)村集體分配給農(nóng)民用于建住宅的土地，只有本集體成員才能享受.這是我國(guó)每一個(gè)農(nóng)民的法定權(quán)利，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家有規(guī)定.宅基地分配中雙方主體資格和相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)不同于一般的民事關(guān)系，這是理解本章需注意之點(diǎn).)
第一百五十二條宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施.
(解讀：住宅地使用權(quán)人既然“依法”，當(dāng)然就享有相應(yīng)的權(quán)利，但是也得“依法”承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不能只講權(quán)利，不講義務(wù).如果“依法”，宅基地使用權(quán)人也不能隨意使用宅基地，不是想建多大就可以建多大，也不可以隨意建附屬設(shè)施.)
第一百五十三條，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定.
(解讀：本法本來(lái)就沒(méi)有調(diào)整非民事關(guān)系的功能，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓”不同于一般平等主體的民事行為，故不適用于本法.國(guó)家土地管理法是行政管理法規(guī)，本條不寫，也得按此法辦，否則就是違法.所以本條純屬多事.)
第一百五十四條宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅.對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地.
(解讀：前一條已經(jīng)說(shuō)了，宅基地使用權(quán)的取得，適用土地管理法.使用權(quán)滅失后重新分配，也應(yīng)當(dāng)適用土地管理法.能夠造成宅基地滅失的自然災(zāi)害，無(wú)非是地震、海嘯、洪水，不僅會(huì)造成財(cái)產(chǎn)滅失，人員也難免傷亡，而且影響范圍一般都比較大，可能超出了一個(gè)村的范圍. 對(duì)于幸存者的安置和重建家園，可能涉及移民救濟(jì)等多方面，國(guó)家自有規(guī)定.
本條終于明確了宅基地使用權(quán)人主體是“村民”而不是“鄉(xiāng)民”，宅基地是通過(guò)“分配”得來(lái)的，那么實(shí)施“分配”的義務(wù)人主體就應(yīng)當(dāng)是村集體.但是在自然災(zāi)害的破壞程度超過(guò)了村集體承受能力時(shí)，上一級(jí)集體或者上一級(jí)政府就得承擔(dān)起救災(zāi)和組織重建家園的義務(wù)，而重建家園，不僅僅涉及宅基地的問(wèn)題.
另外，如果村集體或者村民個(gè)人對(duì)意外災(zāi)害投了保險(xiǎn)，那么還涉及保險(xiǎn)理賠.
所以，對(duì)自然災(zāi)害滅失宅基地的情況，不是如此簡(jiǎn)單就能說(shuō)清的.特別是分配宅基地的義務(wù)人不明確，到時(shí)村推鄉(xiāng)，鄉(xiāng)推縣，讓村民找誰(shuí)去?)
第一百五十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記.(解讀：這一條又是涉及土地行政管理事項(xiàng).宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎?《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓.”宅基地使用權(quán)是集體所有土地上的權(quán)利，理應(yīng)服從土地管理法規(guī)定.)
綜上所述，關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)所涉及的主體及其權(quán)利和義務(wù)，已超出了本法適用范圍. 《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn).
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地.
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù).
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn).”
《土地管理法》已有規(guī)定，本法又何必多此一舉?
第十四章地役權(quán)
(解讀：“地役權(quán)”是指在相鄰關(guān)系以外，權(quán)利人按照合同約定處理不動(dòng)產(chǎn)相鄰的兩個(gè)或者兩個(gè)以上權(quán)利人之間在通行、通風(fēng)、采光等方面產(chǎn)生的各種關(guān)系，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)以提高自己的生產(chǎn)或者生活水平，比如甲公司和乙公司約定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司員工的出入.
看了這個(gè)解釋，有人也許會(huì)問(wèn)：這不就是相鄰關(guān)系嗎?是的，其實(shí)就相鄰關(guān)系，南京人不會(huì)跑到北京去設(shè)立地役權(quán).那么為什么在相鄰關(guān)系之外，又弄出個(gè)地役權(quán)來(lái)呢?這是一個(gè)法律專家自己也無(wú)法說(shuō)清的問(wèn)題.立法者一心想要否定我國(guó)獨(dú)立的社會(huì)主義中華法系，把我國(guó)法律 納入到大陸法系之中去.然而大陸法系國(guó)家對(duì)地役權(quán)的認(rèn)識(shí)卻不一致，有的國(guó)家對(duì)相鄰權(quán)和地役權(quán)采取合并，而有的國(guó)家則采取分離.這不過(guò)是大陸法系僵化老化形而上學(xué)繁瑣哲學(xué)體系混亂的一個(gè)表現(xiàn)而已.這種差別反映到國(guó)內(nèi)，也就產(chǎn)生了兩派，現(xiàn)在是分離派占了上風(fēng)，所以就有了“地役權(quán)”這么個(gè)玩意.至于大家懂不懂，有沒(méi)有用，那就不管了.)
第一百五十六條地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益.
(解讀：根據(jù)我國(guó)《民法通則》，處理不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的原則是“有利生產(chǎn)，方便生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理”. 相鄰關(guān)系中有法定義務(wù)和設(shè)定義務(wù)兩種.法定義務(wù)是不動(dòng)產(chǎn)所有人對(duì)相鄰人必須承擔(dān)的義務(wù).例如鐵路或高速公路要通過(guò)居民點(diǎn)，那就必須為當(dāng)?shù)鼐用窳粲写┰酵ㄐ械暮刺鞓蛑惖耐ǖ篮驮O(shè)置隔音降噪設(shè)施.如果在別人的建筑物前面或側(cè)面建設(shè)，也必須為他人留有通行、通風(fēng)、采光、排水的通道或間距.又比如大樓門廳大堂 的所有人或承包人，必須不影響他人進(jìn)出通行.如果做不到，則構(gòu)成對(duì)他人的侵權(quán)，就要承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任或者無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任.
而設(shè)定義務(wù)則是雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商約定的義務(wù).例如在別人建筑物后面建設(shè)，需要前面不動(dòng)產(chǎn)所有人給予通行方便，而前面不動(dòng)產(chǎn)所有人可以同意，也可以不同意.如果雙方平等協(xié)商達(dá)成協(xié)議，則后面的人才能取得所謂的“地役權(quán)”.其實(shí)就是在他人的不動(dòng)產(chǎn)上取得部分使用權(quán)，那么如果雙方一致，也就不限于相鄰關(guān)系了.
這一條說(shuō)地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人不動(dòng)產(chǎn).至于能不能提高自已不動(dòng)產(chǎn)的效益，與他人無(wú)關(guān)，與法律也無(wú)關(guān)，說(shuō)了也沒(méi)用.問(wèn)題是相鄰人不是天生的地役權(quán)人，相鄰人只有在和不動(dòng)產(chǎn)所有人簽訂了合同之后才能變成地役權(quán)人，那么首先要有合同約定，然后才有地役 權(quán)人及相應(yīng)權(quán)利吧?合同還沒(méi)有定，哪來(lái)的地役權(quán)人及其權(quán)利?如果是先有地役權(quán)人，那么就是相鄰人必須要和地役權(quán)人訂立合同，否則地役權(quán)人的地役權(quán)何從實(shí)現(xiàn)?但是這對(duì)相鄰人公平嗎?行得通嗎?如果相鄰人就是不同意，法律能管得了嗎?
如果地役權(quán)是法定的，相鄰人必須承認(rèn)，否則就是侵權(quán)，那么就必須對(duì)地役權(quán)和地役權(quán)人做出法律的界定，如果沒(méi)有限制條件，只要是相鄰關(guān)系，就可以主張地役權(quán)，且不是要亂套?)
前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地.
(解讀：也就是提供方使的不動(dòng)產(chǎn)為“供役地”，需要方的不動(dòng)產(chǎn)為“需役地”.但是兩地相距多遠(yuǎn)并限無(wú)限制.其實(shí)只要是有人需要，只要供役地權(quán)利人同意，就可以在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立“地役權(quán)”.雙方是平等民事主體，只要互相協(xié)商一致，是租用也好，是借用也好，是長(zhǎng)期也好，是短期也好，實(shí)際上與是否相鄰已沒(méi)有關(guān)系了，法律何必多管?如果一方要用，另一方就是不讓，難道不可以?那么根據(jù)本法，“供役”地所有人就是不提供方便，是不是構(gòu)成侵權(quán)?如果發(fā)生糾紛，人民法院當(dāng)如何判處?如果供役地只有一處，而需役地卻有多處，那么地役權(quán)是否可以共享?是否具有排他性?只對(duì)其中一家設(shè)立地役權(quán)，對(duì)其他需役地人是否構(gòu)成侵權(quán)?法律管得了這么多嗎?法律管不了的，何必多事呢?)
第一百五十七條設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同.
地役權(quán)合同一般包括下列條款：
(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所
(二)供役地和需役地的位置
(三)利用目的和方法
(四)利用期限
(五)費(fèi)用及其支付方式
(六)解決爭(zhēng)議的方法.
(解讀：前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，合同的形式應(yīng)是法律承認(rèn)的有效形式，不一定僅限于書面合同.對(duì)于無(wú)效形式合同，如果雙當(dāng)事人承認(rèn)，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其有效.合同的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括生效條件，登記義務(wù)和對(duì)抗第三人條件的條款，以免設(shè)下陷阱引起糾紛.)
第一百五十八條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立.當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人.
(解讀：本法一再出現(xiàn)“善意第三人”，這實(shí)際上是陷阱機(jī)關(guān)，理應(yīng)通過(guò)完善法律來(lái)消除，而不是故意設(shè)置.一女二嫁如果不是違法，至少也是不道德的.這里是當(dāng)事人要求登陸記的才登記，不是必須登記，未經(jīng)登記又不得對(duì)抗“善意第三人”，那么只要有利可圖，一女二嫁又有何妨?)
第一百五十九條供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利.
(解讀：供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)不妨害地役權(quán)人按照合同的約定使用權(quán)利，但前提是地役人要履行合同約定的義務(wù).供役人提供了地役權(quán)后，如何使用和管理應(yīng)當(dāng)是地役權(quán)人的事，如果地役權(quán)是通道，那么供役人可能無(wú)法判定使用該通道的是不是地役人，又如何“不妨害地役權(quán)人行使權(quán)利”呢?如果是違約，就按違約處理，法律又何必多管閑事?)
第一百六十條地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制.
(解讀：既然是按合同約定辦事，那么雙方應(yīng)按合同享受權(quán)利和履行義務(wù)，違約按違約處理，這一條實(shí)屬多余.)
第一百六十一條地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限.
(解讀：合同條款由當(dāng)事人約定，如果約定事項(xiàng)違反法律規(guī)定，屬于無(wú)效條款，但是無(wú)效條款是否影響合同的有效性，要根據(jù)《合同法》規(guī)定.民事法律只能規(guī)定民事主體行為的有效條件，而不能禁止民事主體的無(wú)效行為，民事主體雙方的約定，法律可以不承認(rèn)其有效性，但是 不能不讓人家約定.)
第一百六十二條土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán).
(解讀：這還是要看地役權(quán)是法定權(quán)利還是設(shè)定權(quán)利，法定權(quán)利按法律規(guī)定，合同設(shè)定的權(quán)利是否轉(zhuǎn)讓或繼承，應(yīng)按當(dāng)事人的約定.)
第一百六十三條 土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán).
(解讀：應(yīng)是設(shè)立無(wú)效.土地在設(shè)立了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利之前，已經(jīng)設(shè)立了地役權(quán)的怎么辦?例如設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，必須封閉已有的道路進(jìn)行建設(shè)，造成周邊他人要繞道通行，這是現(xiàn)實(shí)中常有的事.這算不算對(duì)相鄰人的侵權(quán)?)
第一百六十四條 地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外.
(解讀：地役權(quán)為何不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?例如某地役權(quán)人另外又取得了一個(gè)通道，為何不能將原通道通行權(quán)全部或部份轉(zhuǎn)讓給他人?后面又說(shuō)用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地役權(quán)是否一并轉(zhuǎn)讓，可以由當(dāng)事人在合同中約定，如果合同約定不一并轉(zhuǎn)讓，那么就是可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓.如果合同沒(méi)有約 定，或約定不明，才可視為一并轉(zhuǎn)讓.)
第一百六十五條 地役權(quán)不得單獨(dú)抵押.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓.
(解讀：抵押要雙方同意，用地役權(quán)抵押，相對(duì)人要是同意，又有何不可?又不是拿老婆抵押.當(dāng)然，有沒(méi)有人要，抵押是否有效，是另一回事，向你抵押你會(huì)要嗎?沒(méi)有人如此弱智吧?土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)是特定主體的權(quán)利，不是可以隨便抵押的.)
第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán).
(解讀：事情如果都這么簡(jiǎn)單就好了，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)，那么義務(wù)呢?是不是可以不承擔(dān)?)
第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力.
(解讀：如果受讓人事先不知道有地役權(quán)存在，那么受讓人不是太吃虧了嗎?轉(zhuǎn)讓時(shí)如果轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，應(yīng)將相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓才對(duì)吧?)
第一百六十八條 地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：
(一)違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)
(二)有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用.
(解讀：也就是說(shuō)，這兩條是合同的必備條款，合同中寫不寫都可以按此執(zhí)行.)
第一百六十九條 已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記.
(解讀：言下之意，就是未登記的就可以不辦了.)
綜上所述，這一章所講的地役權(quán)，實(shí)際上是就是相鄰關(guān)系.不動(dòng)產(chǎn)所有人除了要履行法定的義務(wù)之外，可以按照合同約定承擔(dān)義務(wù)，當(dāng)然也可以取得收益.這本來(lái)是正常的民事法律關(guān)系.但是本法為相鄰人設(shè)立了一個(gè)“地役權(quán)”，卻沒(méi)有前提條件和限制條件，似乎只要因?yàn)槭窍噜彛涂梢宰匀蝗〉谩暗匾蹤?quán)”，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定了種種義務(wù)，限制了種種權(quán)利，這與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)理論不是背道而馳嗎?
中華民族對(duì)相鄰關(guān)系歷來(lái)有著自己的理解.“萬(wàn)里捎書只為墻，讓他三尺又何妨?萬(wàn)里長(zhǎng)城今猶在，不見當(dāng)年秦始皇.”中國(guó)人的這種泱泱大國(guó)之風(fēng)，歷來(lái)崇尚大度寬容，而不齒于緇珠必較的狗肚雞腸.在中國(guó)，農(nóng)村中借地通行是很平常的事，過(guò)路人摘個(gè)瓜果嘗嘗不能算偷，魯迅的《社戲》中“偷”蠶 豆的有趣描寫，表現(xiàn)的是淳樸的民風(fēng).在人家屋檐下避個(gè)雨，人家會(huì)請(qǐng)你進(jìn)屋坐坐，進(jìn)上一杯茶水.樹枝長(zhǎng)到別人家院子里，沒(méi)有人會(huì)為此計(jì)較上海弄堂里，曬衣服竹竿搭在對(duì)面人家的窗臺(tái)上，大家相安無(wú)事.這是西方大陸法系國(guó)家根本無(wú)法理解的胸懷和氣度.《民法通則》對(duì)相鄰關(guān)系確立的“有利生產(chǎn)，方便生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理”的原則，是符合我國(guó)國(guó)情的人性化的規(guī)定，體現(xiàn)了法律的科學(xué)和文明，且早已深入人心.而從大陸法系引進(jìn)的所謂“地役權(quán)”，透著西方市儈的僵尸和銅臭氣息，與中華民族寬廣博大的社會(huì)風(fēng)尚格格不入.法律要與社會(huì)制度和國(guó)情相適應(yīng)，外國(guó)人的社會(huì)行為和社會(huì)心里和中國(guó)人有著巨大差異，在中國(guó)為中國(guó)人立法，為何要學(xué)外國(guó)?想要把民眾引向何方?
第四編 擔(dān)保物權(quán)
(解讀：“擔(dān)保物權(quán)”就是用物權(quán)做擔(dān)保，倒裝句也，故洋味十足.擔(dān)保就是指在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，債務(wù)人或者第三人將自己所有的財(cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保.債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利.擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán).
擔(dān)保的形式有多種.用物權(quán)擔(dān)保只是其中之一而已，現(xiàn)有《擔(dān)保法》有全面的規(guī)定，下面將與《擔(dān)保法》對(duì)照來(lái)解讀.)
第十五章 一般規(guī)定
第一百七十條 擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外.
(解讀：擔(dān)保是一個(gè)民事行為，是當(dāng)事人自愿設(shè)定的權(quán)利和義務(wù)，如果擔(dān)保不成立，哪里來(lái)的“擔(dān)保物權(quán)人”?所以下面一條應(yīng)放到這一條前面來(lái)，先講擔(dān)保的產(chǎn)生，后講擔(dān)保物權(quán).
《擔(dān)保法》第三條規(guī)定：“擔(dān)?；顒?dòng)應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則”，也就是《民法通則》規(guī)定的民事法律通用法則.擔(dān)保既然是民事行為，也應(yīng)當(dāng)遵循這一法則，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行義務(wù)，享受權(quán)利.)
第一百七十一條 債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán).
(解讀：這一條是講擔(dān)保的產(chǎn)生，應(yīng)當(dāng)放在最前面.《擔(dān)保法》第二條規(guī)定，“ 在借貸、買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依照本法規(guī)定設(shè)定擔(dān)保.
本法規(guī)定的擔(dān)保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金.”
可見《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》是有差別的，《擔(dān)保法》的適用范圍比本法要寬得多.這樣就出現(xiàn)兩種設(shè)立擔(dān)保的依據(jù)，既可以依照《擔(dān)保法》設(shè)立擔(dān)保，也可以依據(jù)《物權(quán)法》設(shè)立擔(dān)保，是一事兩法，以后執(zhí)行必然會(huì)有麻煩.)
第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保的，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保.反擔(dān)保適用本法和其他法律的規(guī)定.
(解讀：《擔(dān)保法》第四條規(guī)定：“ 第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí)，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保.
反擔(dān)保適用本法擔(dān)保的規(guī)定.”
“可以要求”，當(dāng)然也可以不要求，但是當(dāng)?shù)谌艘蠓磽?dān)保時(shí)，債務(wù)人是不能拒絕的，否則第三人可以不向債務(wù)人提供擔(dān)保.
“反擔(dān)保適用本法和其他法律的規(guī)定”，其他法律只能是《擔(dān)保法》，說(shuō)明本法和《擔(dān)保法》可以平行適用.)
第一百七十二條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同.擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同.主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外.
擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任.
(解讀：《擔(dān)保法》第五條： “擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效.擔(dān)保合同另有約定的，按照約定.
擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任.”
這一條是講擔(dān)保行為的有效條件.《擔(dān)保法》體現(xiàn)了民事行為由當(dāng)事人自己做主的原則，即擔(dān)保是否有效，完全看當(dāng)事人的約定.
擔(dān)保合同無(wú)效的后果，本法完全是照抄《擔(dān)保法》，談不上是“制定”.)
第一百七十三條 擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用.當(dāng)事人另有約定的，按照約定.
(解讀：這一條是講擔(dān)保的范圍，可以包括上述內(nèi)容，但在具體擔(dān)保時(shí)，擔(dān)保的范圍由當(dāng)事人約定，法律并無(wú)硬性規(guī)定，也沒(méi)有必要規(guī)定.)
第一百七十四條 擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償.被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等.
(解讀：擔(dān)保的后果可能發(fā)生但不一定發(fā)生.債務(wù)人清償了全部到期債務(wù)，則擔(dān)保后果就不發(fā)生當(dāng)債務(wù)人沒(méi)有或者沒(méi)有全部清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，擔(dān)保的后果才會(huì)發(fā)生.因此在擔(dān)保期未滿時(shí)，如果擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損滅失或被征收，且事先又沒(méi)有約定，那么擔(dān)保人有告知債權(quán)人的義務(wù)， 否則債權(quán)人怎么知道呢?然后擔(dān)保人應(yīng)重新向債務(wù)人設(shè)定擔(dān)保物并經(jīng)債權(quán)人同意.提存只是重新設(shè)定擔(dān)保的一種方式而已，僅有這一種形式，顯然對(duì)債權(quán)人是不利的.如果債務(wù)到期債務(wù)人又不能清償時(shí)，擔(dān)保人才說(shuō)出擔(dān)保物毀損、滅失或被征收，這是擔(dān)保人未盡到告知和重新設(shè)定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，這樣才能 保證債權(quán)人的利益.這一條的規(guī)定，給債務(wù)人擔(dān)保人設(shè)置陷阱提供了條件，而對(duì)債權(quán)人是非常不利的.)
注意本條“擔(dān)保財(cái)產(chǎn)”的提法，已經(jīng)超出了物權(quán)的范圍而進(jìn)入財(cái)產(chǎn)權(quán)的范圍了.)
第一百七十五條 第三人提供擔(dān)保，未經(jīng)其書面同意，債權(quán)人允許債務(wù)人轉(zhuǎn)移全部或者部分債務(wù)的，擔(dān)保人不再承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任.
(解讀：這一條是說(shuō)第三人為債務(wù)人提供擔(dān)保，注意：是否要債務(wù)人提供反擔(dān)保沒(méi)說(shuō).未經(jīng)第三人同意，債權(quán)人允許債務(wù)人轉(zhuǎn)移全部或部分債務(wù)，就是債權(quán)人同意不向原債務(wù)人追討，而向轉(zhuǎn)移后的債務(wù)人追討，這時(shí)擔(dān)保人就不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任了.本來(lái)?yè)?dān)保就是向債務(wù)人提供的， 現(xiàn)在債務(wù)人變了，那么擔(dān)保當(dāng)然就不存在了.例如本來(lái)?yè)?dān)保是為張三提供的，現(xiàn)在債權(quán)人同意張三把債務(wù)轉(zhuǎn)給李四，又沒(méi)有經(jīng)過(guò)擔(dān)保人同意，如果李四不還，債權(quán)人當(dāng)然只能找張三，與擔(dān)保人有什么關(guān)系?平等主體的民事行為以自愿為原則，債權(quán)人與張三、李四之間的約定，擔(dān)保人沒(méi)有參與，與擔(dān)保人當(dāng)然無(wú)關(guān).這一條不是廢 話嗎?如果債權(quán)人發(fā)生轉(zhuǎn)移呢?因?yàn)閭鶆?wù)人沒(méi)變，擔(dān)保的對(duì)象沒(méi)變，因此擔(dān)保的義務(wù)也不能變.)
第一百七十六條 被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)沒(méi)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)第三人提供物的擔(dān) 保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任.提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償.
(解讀：什么叫“人的擔(dān)保”?其實(shí)應(yīng)當(dāng)叫“保證人”. 保證是擔(dān)保的一種，但是本法沒(méi)列入.這一條是說(shuō)對(duì)同一債務(wù)有多種擔(dān)保形式時(shí)如何處理.在既有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保又有保證擔(dān)保的情況下，債權(quán)人可以先用物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán).但是如果保證擔(dān)保比物的擔(dān)保更容易實(shí)現(xiàn)呢?所以在多種擔(dān)保并存并且事先沒(méi)約定或者約定不明的情況下，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)有權(quán)做出對(duì)自己有利的選擇，當(dāng)然，如果 選擇錯(cuò)誤，由其自己負(fù)責(zé).
提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，是否有權(quán)向債務(wù)人追償，應(yīng)按合同約定，有反擔(dān)保的應(yīng)按反擔(dān)保物實(shí)現(xiàn)權(quán)利.沒(méi)有反擔(dān)保的，如果擔(dān)保人自愿無(wú)償提供擔(dān)保的，則無(wú)權(quán)提出追償.)
第一百七十七條 有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：
(一)主債權(quán)消滅
(二)擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)
(三)債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)
(四)法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形.
(解讀：這里又涉及民事行為的有效條件.擔(dān)保物權(quán)應(yīng)以合同生效而生效，以合同終止而終止，以合同消滅而消滅.本法172條和《擔(dān)保法》第五規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效”.那么擔(dān)保物權(quán)也就要以主合同的消滅而消滅.這里要注意，如果債權(quán)人違背民事行為有效性的一般規(guī)定，惡意串通放棄擔(dān)保物權(quán)的，應(yīng)是無(wú)效的.)
第一百七十八條 擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法.
(解讀：這一條是對(duì)《擔(dān)保法》的否定，想要以本法而代之.不一致的要適用本法，一致的當(dāng)然也可適用本法，也就是不管一致不一致，都要按本法辦，豈不是對(duì)《擔(dān)保法》的否定嗎?何不將《擔(dān)保法》廢除算了?然而可惜的本法的適用范圍只限于物權(quán)，而《擔(dān)保法》適用于一 切財(cái)產(chǎn).在擔(dān)保規(guī)范上，本法代替不了《擔(dān)保法》，而《擔(dān)保法》卻可以包括本法.例如《擔(dān)保法》涉及保證，涉及定金，而本法沒(méi)有，這就是與本法不一致，如何適用本法?所以應(yīng)是本法服從《擔(dān)保法》而不是相反.前面已經(jīng)一再有“法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，這里又在否定《擔(dān)保法》，這不是自相矛盾嗎?又不具有全面的適用范圍，又要否定《擔(dān)保法》，哪有如此霸道不講理的?)
綜上所述，擔(dān)保是一種民事行為，已有專門的《擔(dān)保法》調(diào)整，《物權(quán)法》又橫插一杠子，想要取而代之，但因適用范圍有限，實(shí)際上代替不了，《擔(dān)保法》又沒(méi)有廢除，造成兩法并存的局面，這樣立法，不是自找麻煩嗎?讓人不可理解.
第十六章抵押權(quán)
(解讀：抵押權(quán)就是為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償.
例如別人向你借五萬(wàn)元錢，你擔(dān)心他不還，他就用一輛價(jià)值五萬(wàn)元以上的汽車做抵押，但是汽車并不給交給你，仍然在他手中.如果到時(shí)他不還錢，你就有權(quán)把他的汽車用于抵債.如果抵押時(shí)汽車了交給你，那就是質(zhì)押.)
第一節(jié)一般抵押權(quán)
(解讀：抵押又分法定抵押和一般抵押.法定抵押是因法律規(guī)定而產(chǎn)生的抵押，無(wú)論當(dāng)事人同意不同意.一般抵押是由當(dāng)事人約定產(chǎn)生的抵押，是當(dāng)事人之間自愿的行為.)
第一百七十九條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償.
前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn).
(解讀：《擔(dān)保法》第三十三條：“ 本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保.債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償.
前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物.”
本法中“債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的”，又用了財(cái)產(chǎn)的概念而不是物權(quán)，和《擔(dān)保法》一致.抵押的特點(diǎn)，就是不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有和債權(quán)人優(yōu)先受償.但是《擔(dān)保法》明確規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”，言下之意，如果價(jià)款超過(guò)了債務(wù)，債權(quán)人是不能全部拿走的，差價(jià)應(yīng)當(dāng)退還.而本法只規(guī)定“債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”，而沒(méi)有說(shuō)如何受償，這是二者不一致的地方.)
第一百八十條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
(解讀：前一條已經(jīng)把債務(wù)人和第三人稱為抵押人了，這里就應(yīng)當(dāng)用“抵押人”才對(duì).)
(一)建筑物和其他土地附著物
(解讀：《擔(dān)保法》規(guī)定是：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物
《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押的條件是“抵押人所有”，而本法是“有權(quán)處分”，有權(quán)處分的不一定是所有人，例如代理人、共有人、保管人等.替人家看管房產(chǎn)的，可以帶人來(lái)住，但是不能把房產(chǎn)抵押出去吧?《擔(dān)保法》規(guī)定是房屋和“其他地上定著物”，而本法是“其他土地附著物”.“定著物”和“附著物”意思相同，但也有區(qū)別.)
(二)建設(shè)用地使用權(quán)
(解讀：《擔(dān)保法》的規(guī)定是：(三)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物
建設(shè)用地就是國(guó)有土地，而國(guó)有土地卻不一定是建設(shè)用地.建設(shè)用地是用于建設(shè)的，建設(shè)用地使用權(quán)抵押了，建設(shè)還是要進(jìn)行，如果以后建設(shè)用地用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，地上建筑物必須一并處分.所以用建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，對(duì)以后產(chǎn)生的建筑物應(yīng)事先做出約定.)
(三)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
(解讀：《擔(dān)保法》的規(guī)定是：(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)
這里二者有原則的區(qū)別.《擔(dān)保法》規(guī)定需要經(jīng)發(fā)包人同意才能抵押，而本法不需要經(jīng)過(guò)發(fā)包人同意.如果土地承包經(jīng)營(yíng)合同中有“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不得用于抵押”的約定，那么根據(jù)本法，這種約定是否無(wú)效?)
(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品
(解讀：對(duì)照《擔(dān)保法》“(二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)”，
將“機(jī)器、交通運(yùn)輸工具”可以理解為“生產(chǎn)設(shè)備”，“其他財(cái)產(chǎn)”理解為“原材料、半成品、產(chǎn)品”.)
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器
(解讀：這一項(xiàng)《擔(dān)保法》中沒(méi)有，因?yàn)檫@幾種財(cái)產(chǎn)涉及到法定擔(dān)保.正在建造的建筑物，建造人通常不是所有人而是施工承包人.施工承包人雖然對(duì)在建建筑物有權(quán)處分，但無(wú)權(quán)向他人抵押.在建建筑物應(yīng)是所有人向施工承包人的法定抵押物，如果所有人不能按約定支付工程 款，則施工承包人有權(quán)以在建建筑物優(yōu)先受償.如果所有人將此在建建筑物又抵押給了其他人，其他人的一般抵押權(quán)不能對(duì)抗施工承包人的法定抵押權(quán).在建的船舶和飛行器也應(yīng)是如此.)
(六)交通運(yùn)輸工具
(解讀：《擔(dān)保法》的規(guī)定是：“(二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)(四)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)”.
本法將交通工具單獨(dú)列出，似乎對(duì)交通工具特別重視.)
(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn).
(解讀：《擔(dān)保法》的規(guī)定是：“(六)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn).”
二者的范圍是不一樣的.法律、行政法規(guī)未禁止的范圍要比依法可以的范圍要大得多.然而既然法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)就可以抵押，那么只要把禁止抵押的財(cái)產(chǎn)列出來(lái)就可以了，本法下面就有相關(guān)條文，何必又要列出可以抵押的財(cái)產(chǎn)呢?不是多此一舉嗎?)
抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押.
(解讀：總結(jié)一下這一條，本法與《擔(dān)保法》有很大的差別，有些還是原則性的.本法對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的范圍擴(kuò)大了很多.其實(shí)抵押是民事行為，要雙方同意才行，雖然法律把抵押財(cái)產(chǎn)的范圍擴(kuò)大了，但是民事主體是否接受則是另一回事，抵押人要用這些財(cái)產(chǎn)抵押，債權(quán)人不同意， 還是行不通.本法規(guī)定二者在不一致的情況下必需適用本法，這對(duì)將來(lái)執(zhí)法無(wú)疑是出了一個(gè)大難題.)
第一百八十一條經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償.
(解讀：這里的債務(wù)人包括了“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者”，都是民事主體，但債權(quán)人沒(méi)有明確.債權(quán)人當(dāng)然也可能是非民事主體.如果上述民事主體因欠稅，用“現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”向稅務(wù)局做抵押，可不可以呢?其實(shí)是不可以的，因?yàn)槿绻袷轮黧w欠稅，稅務(wù)部門可以依法對(duì)欠稅人進(jìn)行處罰，可以罰沒(méi)財(cái)產(chǎn).因此行政主體沒(méi)有必要讓民事主體用財(cái)產(chǎn)做抵押.現(xiàn)在有些地方政府機(jī)關(guān)要求企業(yè)設(shè)立“廉政保證金”，“農(nóng)民工工資保證金”，這都是用民事行為代替行政管理管理，是沒(méi)有法律依據(jù)的，也并未起到作用.)
第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押.以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押.
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押.
(解讀：《擔(dān)保法》第三十六條： “以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押.
以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押.”
也就是說(shuō)，土地和建筑物不可分離，要抵押就必須一并抵押.“同時(shí)”和“一并”意思相近，但是也有差別.“同時(shí)”是同一時(shí)間，“一并”是合在一起.這一條是強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人不能自己做主.但是這一條只對(duì)已有房屋做了規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)定以后建設(shè)的房屋，還要看后面的規(guī)定.)
第一百八十三條鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押.以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押.
(解讀：《擔(dān)保法》規(guī)定：“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押.以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押.”
這一條還是土地和建筑物不可分離，但本法說(shuō)的是建設(shè)用地使用權(quán)，而《擔(dān)保法》說(shuō)的是土地使用權(quán)，當(dāng)然是集體土地使用權(quán).)
第一百八十四條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：
(一)土地所有權(quán)
(解讀：《擔(dān)保法》：(一)土地所有權(quán)
二者規(guī)定一樣.因?yàn)閲?guó)有土地的所權(quán)人是國(guó)家，當(dāng)然不會(huì)是抵押主體.農(nóng)村土地所有人是集體，按理說(shuō)應(yīng)當(dāng)可抵押，但是農(nóng)村土地上已經(jīng)設(shè)定了宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此不可抵押.)
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外
(解讀：《擔(dān)保法》：“(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外”
除外的情況即：“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)” 和“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押.以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”.
本法前面已經(jīng)規(guī)定只要法律、行政法規(guī)不禁止的就可以抵押，那么只要把禁止抵押的財(cái)產(chǎn)的列出不就行了?這里又是“法律規(guī)定可以抵押的除外”，又要適用《擔(dān)保法》規(guī)定，前面又是與《擔(dān)保法》不一致的適用本法，豈不是自相矛盾?)
(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施
(解讀：《擔(dān)保法》“(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施”
這一條是原文照抄《擔(dān)保法》，但是《擔(dān)保法》出臺(tái)于1995年，現(xiàn)在情況已經(jīng)大變，所謂社會(huì)公益設(shè)施，例如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院甚至公共廁所，都已私人承包或賣給了私人，立法專家又鼓吹國(guó)家、集體和私人財(cái)產(chǎn)平等，那么這些財(cái)產(chǎn)不許抵押，豈不是很不公平嗎?)
(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)
(解讀：《擔(dān)保法》：“(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)”
這一項(xiàng)又是原文照抄.所謂有爭(zhēng)議，當(dāng)然是進(jìn)入法定程序的爭(zhēng)議，不能因?yàn)橛腥穗S便說(shuō)一聲就算有爭(zhēng)議了.)
(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)
(解讀：《擔(dān)保法》“(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)”.
還是原文照抄.)
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn).
(解讀：《擔(dān)保法》“(六)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)”.
既然本法已經(jīng)規(guī)定，法律、行政法規(guī)不禁止的就可以抵押，那么就該把禁止的范圍明確起來(lái)，前面已經(jīng)列出了不得抵押的財(cái)產(chǎn)種類，最后怎么又出來(lái)一個(gè)“法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)”?讓人到哪里去找?如果弄不清，是立法規(guī)定不明，還是當(dāng)事人違法?)
第一百八十五條設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同.
抵押合同一般包括下列條款：
(一)被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額
(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限
(三)抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬
(四)擔(dān)保的范圍.
(解讀：《擔(dān)保法》第三十八條 “抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同.
第三十九條抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額
(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限
(三)抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬
(四)抵押擔(dān)保的范圍
(五)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng).
抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補(bǔ)正”.
擔(dān)保合同是從合同，以主合同成立為條件，相關(guān)條款應(yīng)與主合同一致，合同中應(yīng)包括生效條件，違約責(zé)任等條款.并符《合同法》的規(guī)定.)
第一百八十六條抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有.
(解讀：《擔(dān)保法》第四十條 “訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有.”
這一句話中包括了抵押權(quán)人、抵押人、債務(wù)人、債權(quán)人，讓人很難讀懂.其實(shí)在抵押關(guān)系中，就是只有債權(quán)人和抵押方的關(guān)系，抵押權(quán)人就債權(quán)人，抵押人就是債務(wù)人或第三人.這一條的意思就是說(shuō)，在債務(wù)到期時(shí)，即使債務(wù)人沒(méi)有清償，債權(quán)人也不得將抵押物據(jù)為己有，即使 債務(wù)人或第三人同意也不行.
這一條在現(xiàn)實(shí)中恐怕做不到.法律對(duì)民事行為只能不承認(rèn)其有效性，而無(wú)法禁止其實(shí)施.如果債務(wù)到期，當(dāng)事人協(xié)商同意用抵押物抵債，債務(wù)歸于消滅，這有何不可?)
第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記.抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立.
(解讀：《擔(dān)保法》第四十一條“ 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效.”
這就是不動(dòng)產(chǎn)登記原則.《擔(dān)保法》規(guī)定是“抵押合同自登記之日起生效”，規(guī)定了合同生效的法定條件.本法規(guī)定是“抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，但是本前面已經(jīng)規(guī)定了抵押要簽訂書面合同合同生效，抵押權(quán)就應(yīng)當(dāng)成立.這里又規(guī)定抵押權(quán)“自登記時(shí)設(shè)立”，也就是沒(méi)有登記就是沒(méi)有設(shè)立，這是不現(xiàn)實(shí)的.合同生效抵押就已經(jīng)以立，沒(méi)有登記只不過(guò)是法律不承認(rèn)其有效性而已，不能說(shuō)抵押沒(méi)有設(shè)立.)
第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人.
(解讀：《擔(dān)保法》第四十三條“ 當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效.
當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人.當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門.”
本條體現(xiàn)了動(dòng)產(chǎn)抵押登記自愿原則.抵押權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立.但是如果未登記，不得對(duì)抗“善意第三人”，也就是如果一物重復(fù)抵押，登記的效力大于未登記的效力.如果當(dāng)事人在合同已經(jīng)約定了對(duì)抗第三人的條款怎么辦?那只能追究抵押人的違約責(zé)任，還是不能對(duì)抗第三人.所以登記效力大于合同效力.
但是抵押即使已經(jīng)登記，也不能對(duì)抗法定抵押.因?yàn)榉ǘǖ盅簺](méi)規(guī)定必須登記.
什么叫“善意第三人”?法律界并無(wú)統(tǒng)一的解釋.一般的說(shuō)法是“不知情的第三人”. 其實(shí)根據(jù)《民法通則》規(guī)定的民事行為有效條件，善意第三人的前提條件應(yīng)是：一、主體合格，二、不違反律和社會(huì)公共道德，三、意思表示真實(shí).在這三個(gè)前提條件下，還應(yīng)當(dāng)是對(duì)相對(duì)人的情況和意圖不知情且沒(méi)有知情的義務(wù).一般來(lái)說(shuō)，民事主體在實(shí)施民事行為時(shí)，都要對(duì)相對(duì)人有所了解，不會(huì)與來(lái)歷不明或可疑的人交 往，特別是在涉及重大利害關(guān)系時(shí)，更是如此.例如在接受抵押時(shí)，理所當(dāng)然要問(wèn)一問(wèn)抵押物是否合法，是否重復(fù)抵押，并且要在合同中加以注明.如果明知對(duì)方可疑，仍然與之串通損害他人利益，就不是善意第三人.但是法律不能允許有不同的理解或隨意解釋，所以對(duì)善意第三人應(yīng)當(dāng)要有統(tǒng)一的法律界定.
法律是行為規(guī)范而不是思想規(guī)范，善意與否，是思想心理活動(dòng)，外在表現(xiàn)是看不到的.對(duì)外在表現(xiàn)，對(duì)于行為，法律只能界定是否合法是否有效，而不能認(rèn)定是否善意.例如一個(gè)成年人到店購(gòu)賣一把刀，你知道他是善意還是惡意?商店沒(méi)有權(quán)利也沒(méi)有義務(wù)去調(diào)查和分辨.但是網(wǎng) 吧店老板讓未成年人進(jìn)入，是違法行為，善意也不行.所以法律只能把行為分為合法和非分，有效和無(wú)效，而不應(yīng)分善意和惡意.)
第一百八十九條企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記.抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人.
(解讀：《擔(dān)保法》第四十二條 “辦理抵押物登記的部門如下：
(一)以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門
(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門
(三)以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門
(四)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門
(五)以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門.”
本法只規(guī)定了辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記的部門是工商行政管理部門，不動(dòng)產(chǎn)和交通工具抵押的登記，仍應(yīng)按現(xiàn)有規(guī)定.)
依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人.
(解讀：抵押合同中應(yīng)明確抵押物的數(shù)量，已售出的當(dāng)然不應(yīng)包括在內(nèi).如果已包括在在內(nèi)，是抵押人違約，與買受人無(wú)關(guān).)
第一百九十條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響.抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán).
(解讀：《擔(dān)保法》第四十八條“ 抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承祖人，原租賃合同繼續(xù)有效.”
這一條是抵押不破租租賃的原則.用已租出的財(cái)產(chǎn)做抵押時(shí)，原租賃關(guān)系不變.但是抵押后出租的，《擔(dān)保法》無(wú)規(guī)定，本法規(guī)定“租賃關(guān)系不得對(duì)抗抵押權(quán)”，那么如果抵押物因抵押權(quán)生效而發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租關(guān)系不能繼續(xù)時(shí)，承租人不得對(duì)抗，這對(duì)承租人公平嗎?下面一條說(shuō)抵押物轉(zhuǎn)讓要經(jīng)抵押權(quán)人同意，那么抵押物出租為何可以不要經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意?租金也可以不用于清償債務(wù)?)
第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存.轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償.
(解讀： 《擔(dān)保法》第四十九條 “抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效.
轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物.
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存.超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償.”
本法的規(guī)定和《擔(dān)保法》不一致.按本法的規(guī)定，抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)雖然屬抵押人所有，但是已經(jīng)不能隨意處分了.如果要轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)抵押權(quán)人同意才行，而且所得價(jià)款必須用于抵償債務(wù).那么如果抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)，屆時(shí)債務(wù)人無(wú)力償還債務(wù)，而抵押物又貶值了， 責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)呢?所以這一條應(yīng)當(dāng)改為：“抵押人如果將抵押物轉(zhuǎn)讓的價(jià)款用于清償債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)同意轉(zhuǎn)讓如果抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓，由于抵押物貶值，造成債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)的，抵押權(quán)人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損失”.)
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外.
(解讀：這一款與前款意思一樣，抵押人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)達(dá)讓抵押財(cái)產(chǎn).但是為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人的利益而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，抵押權(quán)人就應(yīng)當(dāng)同意，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)后果.債權(quán)人不會(huì)是傻瓜，寧可不要清償債務(wù)，非要揪住抵押物不放.前一條抵押物出租也應(yīng)按此條原則處理.)
第一百九十二條抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保.債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外.
(解讀：《擔(dān)保法》第五十條 “抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保.”
就是說(shuō)，如果別人用一輛汽車向我做抵押，我不能用這輛汽車再向別人做抵押，因?yàn)檫@個(gè)財(cái)產(chǎn)并不屬于我，我沒(méi)有處分的權(quán)利.那么抵押權(quán)能不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓呢?也不能，因?yàn)榈盅簷?quán)不脫離債權(quán)單獨(dú)存在，所以債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)才能一并轉(zhuǎn)讓.債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)可以不轉(zhuǎn)讓，只要 當(dāng)事人有約定.債權(quán)轉(zhuǎn)讓后原債權(quán)消滅，抵押權(quán)也就消滅了.)
第一百九十三條抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為.抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保.抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù).
( 解讀： 《擔(dān)保法》第五十一條 “抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為.抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保.
抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保.抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保.”
這一條規(guī)定看似有理，但是抵押物在抵押人手上，抵押權(quán)人怎么知道財(cái)產(chǎn)價(jià)值是不是在減少呢?是不是要時(shí)不時(shí)地把抵押物拿出來(lái)看看?顯然不現(xiàn)實(shí).抵押人對(duì)抵押物仍然享有所有權(quán)，抵押人只要能夠清償?shù)狡趥鶆?wù)，抵押權(quán)人有何權(quán)利對(duì)抵押人加以干涉?雙方對(duì)此種可能情況應(yīng) 當(dāng)在抵押合同中加以約定，抵押人如果故意減少抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，且不履行到期債務(wù)的，應(yīng)屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任.如果抵押權(quán)人因抵押物價(jià)值減少而要求債務(wù)人提前清償債務(wù)，債務(wù)人不是更加還不起嗎?不是還是要按違約處理嗎?抵押物在抵押期間，有可能自然貶值，也可能升值和發(fā)生孳息，應(yīng)與抵押權(quán)人無(wú)關(guān).)
第一百九十四條抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位.抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響.
債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外.
(解讀：《擔(dān)保法》無(wú)此項(xiàng)規(guī)定.所謂“順位”，就是在同一個(gè)抵押物上重復(fù)設(shè)定了多個(gè)抵押權(quán)，在抵押物總價(jià)大于或等于債權(quán)總額時(shí)是可能的.這樣就產(chǎn)生了抵押權(quán)的“順位”.民事行為有“法不禁止即可為”的原則，那么抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)和抵押權(quán)順位的，當(dāng)然是可以的，但是誰(shuí)會(huì)當(dāng)這樣的傻瓜呢?當(dāng)然，某一抵押權(quán)人與抵押人變更抵押權(quán)順位或者抵押權(quán)，如果侵犯了他人利益是無(wú)效的，這是民事行為有效性原則所決定的.)
第一百九十五條債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償.協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法 院撤銷該協(xié)議.
抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn).
抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格.
(解讀：〈擔(dān)保法〉第五十三條“ 債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟.
抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償.”
這一條規(guī)定的事項(xiàng)其實(shí)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人在抵押合同中約定.根據(jù)合同的約定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者合同約定的事由出現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人可以按合同約用抵押物受償.而不是到了事后才去協(xié)議.如果協(xié)議不成怎么辦?《擔(dān)保法》規(guī)定可以向人民法院起訴，而本法未規(guī)定，那么抵 押權(quán)如何才能實(shí)現(xiàn)呢?
如果協(xié)商事項(xiàng)損害他人利益，根據(jù)民事行為有效性的規(guī)定，該協(xié)議是無(wú)效的，如果符合可撒銷民事行為條件，受害人當(dāng)然可以向人民法院申請(qǐng)撤銷.但是如果抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)被處分，無(wú)法追回又怎么辦呢?那就只能按民事侵權(quán)處理了.)
第一百九十六條依照本法第一百八十一條規(guī)定設(shè)定抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時(shí)確定：
(一)債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)
(二)抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷
(三)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形
(四)嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形.
(解讀：本法181條設(shè)定的抵押物是“現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”，數(shù)量和價(jià)值是不確定的，即是所謂“浮動(dòng)抵押”.因此何時(shí)確定，要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn).其實(shí)上述標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)包括在抵押合同中.)
第一百九十七條債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外.
前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用.
(解讀：〈擔(dān)保法〉第四十七條 “債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽息.抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孽息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孽息.
前款孽息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孽息的費(fèi)用.”
人民法院為何要扣押抵押的財(cái)產(chǎn)?顯然是因?yàn)橛辛藗鶆?wù)糾紛并經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng).在人民法院未判決之前，扣押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或法定孳息為何要給抵押權(quán)人?財(cái)產(chǎn)在扣押中，孳息當(dāng)然也同時(shí)被扣押，抵押權(quán)人又如何能收取?應(yīng)當(dāng)是在判決后，扣押財(cái)產(chǎn)和孳息一并交給勝訴方才對(duì)吧?)
第一百九十八條抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償.
(解讀：按本法規(guī)定，債務(wù)只能用貨幣清償.如果抵押人用抵押物抵償，抵押物價(jià)值超過(guò)債務(wù)，抵押權(quán)人返還差價(jià)如果不足，債務(wù)人應(yīng)繼續(xù)清償，為何不可以?)
第一百九十九條同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：
(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償順序相同的，按照債權(quán)比例清償
(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償
(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償.
(解讀：，〈擔(dān)保法〉第五十四條同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：
(一)抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償順序相同的，按照債權(quán)比例清償
(二)抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第(一)項(xiàng)規(guī)定清償未登記的，按照合同生效時(shí)間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償.抵押物已登記的先于未登記的受償.”
如果抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值大于或等于債務(wù)總數(shù)，就不存在清償順序問(wèn)題.同一財(cái)產(chǎn)重復(fù)抵押，債務(wù)已清償?shù)幕虿糠智鍍數(shù)暮臀辞鍍數(shù)目赡芡瑫r(shí)存在，已登記的，順序總是有先有后，不可能相同吧?按債權(quán)比例清償，不足的怎么辦?債務(wù)人是不是要繼續(xù)清償?繼續(xù)清償是不是仍然要按順序?)
第二百條建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn).該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償.
(解讀：〈擔(dān)保法〉第五十五條“ 城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物.需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償.”
抵押合同應(yīng)當(dāng)明確抵押財(cái)產(chǎn)的種類和范圍.合同中未明確的當(dāng)然不屬于抵押財(cái)產(chǎn).但是抵押的土地和地上建筑物一并處分后，所得價(jià)款中土地價(jià)款和建筑物價(jià)款是否能分得開?如果分不開如何處理?土地價(jià)款不足以清償?shù)狡趥鶆?wù)呢?難道就不能用建筑物價(jià)款清償?)
第二百零一條依照本法第一百八十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途.
(解讀：《擔(dān)保法》第五十五條：“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途.”
土地作為抵押物被處分時(shí)，理所當(dāng)然要考慮到土地的用途，因?yàn)椴煌猛镜耐恋兀瑑r(jià)值是不一樣的，誰(shuí)也不是呆子.至于處分之后改變土地用途，是土地行政管理的部門的事，與本法無(wú)關(guān).)
第二百零二條抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)未行使的，人民法院不予保護(hù).
(解讀：這一條是對(duì)訴訟時(shí)效的規(guī)定，主債權(quán)未清償才需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，因此訴訟標(biāo)的應(yīng)是抵押財(cái)產(chǎn)而不是主債務(wù).)
第二節(jié) 最高額抵押權(quán)
(解讀：何謂最“高額抵押權(quán)”? 要回答個(gè)問(wèn)題，可以寫一本書，還不一定能說(shuō)清.簡(jiǎn)單地說(shuō)，最高額抵押權(quán)就是在債務(wù)不確定的情況下，設(shè)定一個(gè)抵押財(cái)產(chǎn)的限額.例如供貨商不斷供貨，購(gòu)買人不斷欠款，又不斷清償，這時(shí)就可以設(shè)定一個(gè)抵押限額，在這個(gè)限額內(nèi)，可以欠款拿貨，定期清償，而不需要每次都要清償或設(shè)定抵押.)
第二百零三條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償.
最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍.
(解讀：〈擔(dān)保法〉第五十九條 “本法所稱最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保.” 這種擔(dān)保方式是當(dāng)事人自愿采用的，互相都是為了保證自己的利益，都不是呆子，所以在簽訂抵押合同時(shí)，雙方協(xié)商一致才能達(dá)成協(xié)議.因此法律沒(méi)有必要對(duì)可以由當(dāng)事人自由設(shè)定的事項(xiàng)做規(guī)定.)
第二百零四條 最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外.
(解讀：〈擔(dān)保法〉第六十一條“ 最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓.”
既然當(dāng)事人可以約定，就應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人有約定的可以轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有約定的轉(zhuǎn)讓無(wú)效.)
第二百零五條 最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響.
(解讀：根據(jù)民事行為有效條件，侵犯他人利益的約定是無(wú)效的.)
第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：
(一)約定的債權(quán)確定期間屆滿
(二)沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)
(三)新的債權(quán)不可能發(fā)生
(四)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押
(五)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷
(六)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形.
(解讀：因?yàn)閭鶆?wù)是不確定的，因此債權(quán)何時(shí)確定要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn).上述條件應(yīng)當(dāng)反映在抵押合同中，成為合同約定條件.)
第二百零七條 最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定.
(解讀：前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)《擔(dān)保法》的規(guī)定與本法不一致的適用本法.按這一條規(guī)定，高額抵押權(quán)只適用本法.)
綜上所述，關(guān)于抵押的法律規(guī)定非常繁雜.抵押是擔(dān)保的一種主要形式，現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生.例如用銀行貸款購(gòu)買房屋，就需要用已有或購(gòu)得的房屋做抵押.抵押擔(dān)保一方是債權(quán)人，另一方是債務(wù)人或第三人.債權(quán)人為了交易的安全保險(xiǎn)而要求債務(wù)提供抵押擔(dān)保，雙方對(duì)抵押 擔(dān)保的安全性、有效性和可操作性要進(jìn)行研究分析和設(shè)計(jì)，這么多年來(lái)，已經(jīng)有了成熟的經(jīng)驗(yàn).抵押的作用是擔(dān)保，是用來(lái)預(yù)防萬(wàn)一的，最好是是備而不用，關(guān)鍵還是主債務(wù)的履行，而主債務(wù)的履行，不能把希望完全寄托在抵押權(quán)上，所以沒(méi)有必要在抵押上大做文章，喧賓奪主，本末倒置.可以雙方協(xié)商約定的事項(xiàng)，法律沒(méi)有 必要加以硬性規(guī)定.同時(shí)，《擔(dān)保法》出臺(tái)已十多年了，例用抵押逃避主債務(wù)的欺詐現(xiàn)象等問(wèn)題應(yīng)當(dāng)說(shuō)已經(jīng)充分暴露，本法理應(yīng)吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中規(guī)避法律和利用抵押搞欺詐的行為做出更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范，而不要給設(shè)置欺詐陷阱留下機(jī)會(huì).同時(shí)應(yīng)對(duì)當(dāng)事人已形成有效合理的做法加以吸收.本法在理論上擴(kuò)大了可用 于抵押的財(cái)產(chǎn)的范圍，但是抵押要雙方接受才能成立，債權(quán)人不同意，范圍擴(kuò)大又有何用?只強(qiáng)調(diào)債務(wù)人的方便，什么都可以抵押，但是債權(quán)人的利益也不能忽視吧?債權(quán)人不賣賬，抵押不是還是不能成立嗎?誰(shuí)都不是呆子，用半成品，原料，甚至根本還不存在的財(cái)產(chǎn)向你做抵押，你愿意嗎?當(dāng)然，用這種方法，可以向銀行 貸款，玩空手套白狼，用不存在的或是將要產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)做抵押，貸來(lái)款用于支付，然后再用購(gòu)來(lái)的財(cái)產(chǎn)或形成的財(cái)產(chǎn)還貸，還可以用重復(fù)貸款滾動(dòng)，很快就可以成為巨富.這大約就是本法給大家提供的致富機(jī)會(huì)吧?
第十七章 質(zhì)權(quán)
(解讀：質(zhì)權(quán)就是質(zhì)押權(quán)，與抵押權(quán)相似，區(qū)別在于用于擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)由債權(quán)人占有，用俗話說(shuō)，就是東西押在你那兒了.例如我借你的手機(jī)用一下，怕你不放心，把手提包押在你那兒.)
第一節(jié) 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)
(由于質(zhì)押要轉(zhuǎn)稱財(cái)產(chǎn)的實(shí)際占有權(quán)，所以通常只有動(dòng)產(chǎn)才能質(zhì)押，如果是不動(dòng)產(chǎn)，只能質(zhì)押產(chǎn)權(quán)證書.)第二百零八條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償.
前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，交付的動(dòng)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn).
(解讀：本法所說(shuō)的質(zhì)押，是為了債務(wù)履行而設(shè)定的擔(dān)保，與抵押相類似，但是與行政機(jī)關(guān)的扣押不同，和管理中的質(zhì)押也有區(qū)別，例如有的單位進(jìn)入要用身份證換取進(jìn)門證，有的要存包，有的單位進(jìn)入要收繳火柴打火機(jī)，上飛機(jī)要收繳刀具和危險(xiǎn)品.)
第二百零九條 法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)不得出質(zhì).
(解讀：但是在現(xiàn)實(shí)中，不僅動(dòng)產(chǎn)可以質(zhì)押，身份證、戶口本等證件也常用來(lái)質(zhì)押.)
第二百一十條 設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同.
質(zhì)權(quán)合同一般包括下列條款：
(一)被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額
(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限
(三)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況
(四)擔(dān)保的范圍
(五)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)交付的時(shí)間.
(解讀：質(zhì)押財(cái)產(chǎn)由質(zhì)權(quán)人占有，這是質(zhì)押與抵押根本不同的特性.根據(jù)“動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移自交付時(shí)生效”的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)交付，質(zhì)押即已設(shè)立.所以質(zhì)押通常不需簽訂書面合同，有時(shí)只有一張憑證，有時(shí)就是以物換物，例如租借關(guān)系中的質(zhì)押，可能是證件，也可能是現(xiàn)金或財(cái)產(chǎn)，租借物歸還時(shí)再換回來(lái)，用不著再簽書面合同.)
第二百一十一條 質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有.
(解讀：如果約定了“質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”又能把當(dāng)事人怎樣?說(shuō)到底，質(zhì)押還是依附主債務(wù)而存在的，因質(zhì)押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)由質(zhì)權(quán)人實(shí)際占有，如果債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)當(dāng)然就不能取回.如果雙方同意或默認(rèn)用質(zhì)押財(cái)產(chǎn)抵償債務(wù)，使債務(wù)歸于消滅，為何不可以?法律能管得著嗎?)
第二百一十二條 質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)設(shè)立.
(解讀：這一條說(shuō)明質(zhì)權(quán)設(shè)立不一定要簽訂書面合同，與210條“設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)簽訂書面合”相矛盾.)
第二百一十三條 質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外.
前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用.
(解讀：如果出質(zhì)財(cái)產(chǎn)會(huì)有孳息產(chǎn)生，當(dāng)事人事先理當(dāng)約定.但是如果沒(méi)有約定，孳息為何只能由質(zhì)權(quán)人收取?如果顯失公平怎么辦?應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人協(xié)商才對(duì)吧?當(dāng)事人不是傻瓜，如果明知財(cái)產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生豐厚的孳息，足以抵償債務(wù)，還能用于出質(zhì)嗎?)
第二百一十四條 質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意，擅自使用、處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，給出質(zhì)人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.
(解讀：這要看當(dāng)事人的約定中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)有無(wú)使用權(quán)和處分權(quán).如果質(zhì)權(quán)人擅自使用或處分了質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，出質(zhì)人應(yīng)當(dāng)有權(quán)不履行到期債務(wù)，如果已經(jīng)履行的，應(yīng)當(dāng)有權(quán)要求質(zhì)權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失.如果財(cái)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，出質(zhì)人不能對(duì)抗第三人.)
第二百一十五條 質(zhì)權(quán)人負(fù)有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)因保管不善致使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.
質(zhì)權(quán)人的行為可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，出質(zhì)人可以要求質(zhì)權(quán)人將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)提存，或者要求提前清償債務(wù)并返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn).
(解讀：實(shí)際情況往往是出質(zhì)人不再履行到期債務(wù)和合同義務(wù).既然出質(zhì)，就有收不回來(lái)的可能，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見到這種可能，應(yīng)對(duì)的措施最簡(jiǎn)單的就是用不履行義務(wù)相對(duì)抗.如果已經(jīng)履行了義務(wù)，那么就只有追究對(duì)方違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任了.)
第二百一十六條 因不能歸責(zé)于質(zhì)權(quán)人的事由可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損或者價(jià)值明顯減少，足以危害質(zhì)權(quán)人權(quán)利的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保出質(zhì)人不提供的，質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過(guò)協(xié)議將拍賣、變賣所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存.
(解讀：質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的毀損、貶值，如果不是由于質(zhì)權(quán)的人的原因，當(dāng)然就更不會(huì)是出質(zhì)人的原因，財(cái)產(chǎn)在質(zhì)權(quán)人手里，與出質(zhì)人有何關(guān)系?這不是不講理嗎?出質(zhì)人無(wú)過(guò)錯(cuò)，為何要承擔(dān)民事責(zé)任?與法與理都說(shuō)不通吧?財(cái)產(chǎn)毀損如果屬不可抗力或第三人造成的，都應(yīng)由質(zhì)權(quán)人負(fù) 責(zé)，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)的實(shí)際占有人是質(zhì)權(quán)人.如果財(cái)產(chǎn)自然貶值，質(zhì)權(quán)人只要原物歸還，就可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，如果債務(wù)人不履行，可以追究其違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任.本法規(guī)定不能將質(zhì)押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人，也就是不能用質(zhì)押財(cái)產(chǎn)抵債，那么質(zhì)押物貶值，并不意味著債權(quán)跟著貶值，那么有何必要重新設(shè)定擔(dān)保呢?)
第二百一十七條 質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)向出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任.
(解讀：出質(zhì)人怎么知道質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是因?yàn)檗D(zhuǎn)質(zhì)而毀損、滅失的呢?到哪找證據(jù)?如果質(zhì)權(quán)人說(shuō)不是因?yàn)樽约旱脑蛟斐傻?，反過(guò)來(lái)根據(jù)上一條要出質(zhì)人承擔(dān)責(zé)任怎么辦?質(zhì)權(quán)人有沒(méi)有占有質(zhì)押物所有權(quán)而放棄債權(quán)的權(quán)利?如果質(zhì)權(quán)人不能歸還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)放棄債權(quán)，是不是允許? 如果債務(wù)人已經(jīng)履行了債務(wù)，而質(zhì)權(quán)人不能交還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的，才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任.)
第二百一十八條 質(zhì)權(quán)人可以放棄質(zhì)權(quán).債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其他擔(dān)保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外.
(解讀：質(zhì)權(quán)人放棄質(zhì)權(quán)當(dāng)然是可以的，放棄質(zhì)權(quán)就要把質(zhì)押財(cái)產(chǎn)交還給出質(zhì)人，而債務(wù)并未得到清償，不知道天下有沒(méi)有這樣的傻瓜?債權(quán)人都放棄對(duì)債務(wù)人的質(zhì)權(quán)了，其他擔(dān)保人還有必要擔(dān)保嗎?)
第二百一十九條 債務(wù)人履行債務(wù)或者出質(zhì)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn).
(解讀：債務(wù)清償和質(zhì)押財(cái)產(chǎn)相互關(guān)聯(lián)，債務(wù)清償和質(zhì)押物歸還同時(shí)發(fā)生.往往沒(méi)有什么提前不提前之說(shuō).)
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，質(zhì)權(quán)人可以與出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償.
質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格.
(解讀：實(shí)際上債務(wù)人不履行義務(wù)，就別打算討回質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，至于質(zhì)權(quán)人如何處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，法律沒(méi)有必要規(guī)定，規(guī)定了也沒(méi)用.)
第二百二十條 出質(zhì)人可以請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后及時(shí)行使質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)人不行使的，出質(zhì)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn).
出質(zhì)人請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人及時(shí)行使質(zhì)權(quán)，因質(zhì)權(quán)人怠于行使權(quán)利造成損害的，由質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任.
(解讀：出質(zhì)人可以是債務(wù)人，也可以是第三人.當(dāng)債務(wù)履行期屆滿而債務(wù)未得到清償時(shí)，債權(quán)人仍然占有該財(cái)產(chǎn).只有當(dāng)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)拍賣、變買的價(jià)值大于債權(quán)時(shí)，出質(zhì)人的請(qǐng)求才有意義.債務(wù)人未能履行清償債務(wù)是違約行為，出質(zhì)人只能向債務(wù)人追償，憑什么向質(zhì)權(quán)人主張?)
第二百二十一條 質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸出質(zhì)人所有，不足部分由債務(wù)人清償.
(解讀：既然如此，出質(zhì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值與債務(wù)多少并無(wú)對(duì)應(yīng)關(guān)系，但實(shí)際上，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值總是要大于債務(wù)，否則債務(wù)人可以寧可放棄質(zhì)押財(cái)產(chǎn)而不履行債務(wù).當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)被質(zhì)權(quán)人占有，一般也不會(huì)返回差價(jià)，這是對(duì)債務(wù)人不履行義務(wù)的懲罰.)
第二百二十二條 出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設(shè)立最高額質(zhì)權(quán).
最高額質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)有關(guān)規(guī)定外，參照本法第十六章第二節(jié)最高額抵押權(quán)的規(guī)定.
(解讀：類似于最高額抵押權(quán)，但是質(zhì)押財(cái)產(chǎn)要交付給質(zhì)權(quán)人，所以與抵押有很大的不同.例如購(gòu)貨人事先交付供貨人一千元或相當(dāng)于此的財(cái)產(chǎn)，以后可以在此限額內(nèi)多次提貨，只要總額不超過(guò)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值，最后結(jié)算時(shí)應(yīng)當(dāng)可以相互抵沖.)
第二節(jié) 權(quán)利質(zhì)權(quán)
(解讀：就是用權(quán)利做質(zhì)押而產(chǎn)生的質(zhì)權(quán).可以質(zhì)押的權(quán)利要具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，包括無(wú)形資產(chǎn).這是硬把權(quán)利當(dāng)成物權(quán)，以適用本法.)
第二百二十三條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：
(一)匯票、支票、本票
(二)債券、存款單
(三)倉(cāng)單、提單
(四)可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)
(五)可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)
(六)應(yīng)收賬款
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利.
(解讀：以上財(cái)產(chǎn)如匯票、支票、本票，債券，存款單，應(yīng)收賬款，本來(lái)就可以做為支付手段.可以直接用于清償債務(wù)，也可以從質(zhì)押轉(zhuǎn)為支付.這涉及《票據(jù)法》等其他法規(guī).)
第二百二十四條 以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同.質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立沒(méi)有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立.
(解讀：既然是交付時(shí)設(shè)立，就不一定要簽訂書面合同.實(shí)際上權(quán)利質(zhì)押往往不簽訂書面合同，有背書或收條就可以了.沒(méi)有權(quán)利憑證的，去登記設(shè)立，雙方簽字認(rèn)可，也不一定有書面合同.)
第二百二十五條 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單的兌現(xiàn)日期或者提貨日期先于主債權(quán)到期的，質(zhì)權(quán)人可以兌現(xiàn)或者提貨，并與出質(zhì)人協(xié)議將兌現(xiàn)的價(jià)款或者提取的貨物提前清償債務(wù)或者提存.
(解讀：就是質(zhì)押轉(zhuǎn)為支付清償.)
第二百二十六條 以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同.以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立.
基金份額、股權(quán)出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外.出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存.
(解讀：基金、股權(quán)有可能增值，也有可能貶值，對(duì)利益的享受和風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)必須要有事先約定.)
第二百二十七條 以注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同.質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立.
知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)后，出質(zhì)人不得轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外.出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用出質(zhì)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存.
(解讀：其實(shí)無(wú)形資產(chǎn)質(zhì)押和抵押沒(méi)有區(qū)別.注意知識(shí)產(chǎn)權(quán)經(jīng)過(guò)登記才有效，而且有保護(hù)期，超過(guò)保護(hù)期就失效了.作家可以用著作權(quán)向出版商做質(zhì)押.著作還沒(méi)有寫，著作權(quán)可以質(zhì)押給出版商，出版商先支付給一定的稿費(fèi).知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押很復(fù)雜，涉及商標(biāo)法、專利法和著作 權(quán)法等法規(guī)，這里是說(shuō)不清的.)
第二百二十八條 以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同.質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立.
應(yīng)收賬款出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外.出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存.
(解讀：用應(yīng)收賬款出質(zhì)，也有可能轉(zhuǎn)為支付，涉及合同轉(zhuǎn)讓或債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓.)
第二百二十九條 權(quán)利質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的規(guī)定.
(解讀：也就是知識(shí)產(chǎn)權(quán)和物權(quán)混在一起，超出本法適用范圍.)
綜上所述，質(zhì)押是擔(dān)保中的又一種形式.質(zhì)權(quán)與抵押權(quán)有類似之處，但更有不同的特點(diǎn).抵押多用于長(zhǎng)期和重大財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，例如購(gòu)房貸款的擔(dān)保.而質(zhì)押多用于應(yīng)付短期支付的困難或租借關(guān)系中的擔(dān)保.例如租用汽車，要用足夠的押金和有效證件做質(zhì)押.承租人歸還汽車支付租 金，出租人則歸還押金和證件.實(shí)際上這就形成了相互質(zhì)押，你押了我的汽車，我押了你的貨幣和證件.到時(shí)要互相交換.
現(xiàn)實(shí)中質(zhì)押擔(dān)保現(xiàn)象是經(jīng)常有發(fā)生的.但是情況很復(fù)雜.一是可用于質(zhì)押的物品不限于財(cái)產(chǎn)，證件也被經(jīng)常用于常質(zhì)押，法律并不禁止.有時(shí)甚人也用于質(zhì)押，例如在飯店吃飯沒(méi)帶錢，只好押一個(gè)人在這里，其他人回去拿錢.當(dāng)然，非法關(guān)押人質(zhì)是觸犯刑法的.
二是質(zhì)押可以形成互為質(zhì)押的對(duì)應(yīng)關(guān)系，債務(wù)人出質(zhì)給質(zhì)權(quán)人，債務(wù)人也就成了債權(quán)人，互相都有財(cái)產(chǎn)在對(duì)方手上，因此可以形成對(duì)沖，使債務(wù)歸于消滅.
三是出質(zhì)人可以是債務(wù)人，也可以是第三人.質(zhì)權(quán)人可以債務(wù)人，也可能是第三人.例如雙方當(dāng)事人約定，將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)放在中間人手里.這時(shí)又可能出雙方出質(zhì)的情況，就是雙方都拿出一定的財(cái)產(chǎn)押在中間人手上.
四是質(zhì)押財(cái)如果讓質(zhì)權(quán)人使用，質(zhì)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)損耗的責(zé)任質(zhì)押財(cái)產(chǎn)也可以封存，不準(zhǔn)動(dòng)用.屆時(shí)共同啟封，如有損失，質(zhì)權(quán)人不承擔(dān)責(zé)任.
五是質(zhì)押財(cái)產(chǎn)有可能無(wú)法收回，在設(shè)定質(zhì)押時(shí)，就預(yù)見到對(duì)方可能不能履行債務(wù)或不能歸還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，因此雙方可以對(duì)沖銷債.這種情況下，一般是互不補(bǔ)償.這種情況多是在雙方偶然相遇，互相試探，事后有時(shí)連對(duì)方人都找不到了.例如一方出售文物，另一方要拿去鑒定真 偽，留下一定的押金，結(jié)果賣方或買方一去不回.
如果說(shuō)抵押的范圍擴(kuò)大，半成品，原材料，甚至子虛烏有的未來(lái)產(chǎn)品都可以抵押，給套取銀行貸款玩空手套白狼提供了機(jī)會(huì)那么質(zhì)押范圍的擴(kuò)大，同樣給詐騙提供了方便.例如借用你的手機(jī)把包押在你這里，然后一去不回，你打開包一看，里面是一包草紙.又如雙方把財(cái)產(chǎn)押 在中間人手里，結(jié)果中間人是對(duì)方一伙的.用票據(jù)質(zhì)詐騙的也很常見.而現(xiàn)實(shí)中已出現(xiàn)的種種情況本法并未加以考慮，所以沒(méi)有針對(duì)性和適應(yīng)性.法律應(yīng)當(dāng)針對(duì)現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)出現(xiàn)的和可能出現(xiàn)的各種情況加以防范，要適合中國(guó)的國(guó)情，而不能老是跟著外國(guó)人思路跑，非要參照什么大陸法系不可，搞得繁瑣不堪.其實(shí)外國(guó)人也不統(tǒng) 一，也有很多無(wú)奈，外國(guó)人混蛋，我們不能也跟著混蛋吧?
第十七章就解讀到這里.
第十八章留置權(quán)
(解讀：債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償.說(shuō)白了，就是你不還債，我就扣住你的財(cái)產(chǎn).例如請(qǐng)裁縫加工衣服，你不支付加工費(fèi)，裁縫就不給你衣服.留置權(quán)是民事活動(dòng)中自然形成的不言而喻的規(guī)則，即使沒(méi)有法 律的規(guī)定，人們也在遵守這一規(guī)則.留置權(quán)不需要事先約定，也不需要經(jīng)債務(wù)人同意，只要法定事由出現(xiàn)，債權(quán)人就可以行使留置權(quán).這是留置與他擔(dān)保不同的地方.)
第二百三十條債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償.
前款規(guī)定的債權(quán)人為留置權(quán)人，占有的動(dòng)產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn).
(解讀：《擔(dān)保法》規(guī)定：“因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)”.
本法沒(méi)有規(guī)定留置的范圍，也就是說(shuō)，留置不限于這幾種合同，留置權(quán)的范圍已經(jīng)擴(kuò)大了.)
第二百三十一條債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外.
(解讀：留置是因民事關(guān)系形成的.汽車因違章停放被拖走，這不屬于留置.因債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的留置，留置的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)和債務(wù)是相關(guān)的.例如如果顧客不付工錢，裁縫可以把加工的衣服留置，但是不能把顧客的汽車也扣下來(lái).當(dāng)然，如果當(dāng)事人同意，把衣服取走，用另外的財(cái)產(chǎn) 做質(zhì)押，也是可以的.“企業(yè)之間除外”，是說(shuō)企業(yè)之間的留置可以不問(wèn)債務(wù)和財(cái)產(chǎn)的關(guān)系.例如委托企業(yè)欠的是上一批貨加工費(fèi)，加工企業(yè)可以對(duì)這一批貨留置.留置財(cái)產(chǎn)所有權(quán)可能是第三人的，但第三人不能對(duì)抗留置，只能向債務(wù)人主張權(quán)利.)
第二百三十二條法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定不得留置的動(dòng)產(chǎn)，不得留置.
(解讀：動(dòng)產(chǎn)不會(huì)不能留置，只有不準(zhǔn)留置，如果留置，就是侵權(quán)或者違約.如果當(dāng)事人設(shè)定了其他有效形式的擔(dān)保，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)可以對(duì)抗留置如果沒(méi)有其他形式的擔(dān)保，債權(quán)人就應(yīng)依法享有留置權(quán).)
第二百三十三條留置財(cái)產(chǎn)為可分物的，留置財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額.
(解讀：意思是如果留置財(cái)產(chǎn)是可分物，留置財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額.就是如果債務(wù)是一千元，就只留置相當(dāng)于一千元的東西.當(dāng)然，留置物必須是可分的，而且總價(jià)值要超過(guò)債務(wù).但是如果留置物是不可分的怎么呢?那就沒(méi)辦法了.只能全部留置.前面已規(guī)定留置 物是債權(quán)人已經(jīng)合法占有的動(dòng)產(chǎn)，后面又規(guī)定留置物處分得款抵償債務(wù)的余款要?dú)w還債務(wù)人，所以這一條沒(méi)有什么意義.)
第二百三十四條留置權(quán)人負(fù)有妥善保管留置財(cái)產(chǎn)的義務(wù)因保管不善致使留置財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.
(解讀：法律為何要給留置權(quán)人設(shè)定這項(xiàng)義務(wù)?保管留置物是因?yàn)閭鶆?wù)人不履行債務(wù)而派生出來(lái)的義務(wù)，責(zé)任在債務(wù)人.保管留置物所發(fā)生的合理費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)?應(yīng)當(dāng)由債務(wù)人承擔(dān)吧?如果保管費(fèi)用過(guò)大，留置權(quán)人無(wú)力承擔(dān)或者保管費(fèi)用要超過(guò)留置物的價(jià)值怎么辦?法律應(yīng)規(guī)定 留置權(quán)人留置時(shí)，應(yīng)對(duì)保管留置物的有關(guān)事項(xiàng)通知債務(wù)人，如果債務(wù)人不采取相應(yīng)措施，則后果應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān).)
第二百三十五條留置權(quán)人有權(quán)收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息.
前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用.
(解讀：如果孳息豐厚，足以支付債務(wù)呢?留置財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)仍是所有權(quán)人的，根據(jù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)理論，孳息自應(yīng)歸所有權(quán)人.債務(wù)人清償債務(wù)后，孳息與留置物應(yīng)一并歸還所有權(quán)人.事實(shí)上，通常情況下，不是所有權(quán)人，是取不到孳息的.)
第二百三十六條留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間沒(méi)有約定或者約定不明確的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個(gè)月以上履行債務(wù)的期間，但鮮活易腐等不易保管的動(dòng)產(chǎn)除外.債務(wù)人逾期未履行的，留置權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣、變 賣留置財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償.
留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格.
(解讀：留置權(quán)人為何要給債務(wù)人“兩個(gè)月以上”的 履行期間?有下限無(wú)上限，這不是等于沒(méi)有期限了嗎?現(xiàn)實(shí)中誰(shuí)會(huì)如此找麻煩呢?已經(jīng)留置了還有何好協(xié)商的?法律應(yīng)面對(duì)現(xiàn)實(shí)，留置權(quán)人應(yīng)將留置后的處理意見及時(shí)通知債務(wù)人，如果債務(wù)人有異意，應(yīng)及時(shí)回復(fù)如果無(wú)異意或者默認(rèn)，留置權(quán)人有權(quán)對(duì)留置物進(jìn)行處分.留置人處分留置物后，應(yīng)視同債務(wù)消滅，無(wú)權(quán)再對(duì)債務(wù)人 主張權(quán)利.現(xiàn)實(shí)是往往就是這樣處理的.)
第二百三十七條債務(wù)人可以請(qǐng)求留置權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后行使留置權(quán)留置權(quán)人不行使的，債務(wù)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣留置財(cái)產(chǎn).
(解讀：實(shí)際上就是債務(wù)人不履行債務(wù)，要用留置財(cái)產(chǎn)抵充.如果留置財(cái)產(chǎn)價(jià)值不足以抵債務(wù)，債權(quán)人當(dāng)然不干.明明是債務(wù)人不履行債務(wù)，是過(guò)錯(cuò)方和違約方，憑什么可以請(qǐng)求人民法強(qiáng)迫留置權(quán)人留置?留置后財(cái)產(chǎn)處分得款不足抵償債務(wù)，債務(wù)人仍然必須清償，這一條又有何意義?)
第二百三十八條留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償.
(解讀：留置財(cái)產(chǎn)一定要變現(xiàn)后再清償嗎?通常情況下，留置財(cái)產(chǎn)的價(jià)值總是要遠(yuǎn)大于債務(wù)，例如運(yùn)費(fèi)，加工費(fèi)，保管費(fèi).債務(wù)人不可能不贖回.如果變現(xiàn)后得款大于債務(wù)，債務(wù)人可必要讓留置人變現(xiàn)?豈不是又形成了的債權(quán)債務(wù)關(guān)系了嗎?留置的目的是為了解決主債務(wù).既然 債務(wù)人不履行主債務(wù)，是違約方和過(guò)錯(cuò)方，財(cái)產(chǎn)留置是對(duì)債權(quán)人的保護(hù)，債務(wù)人不采取措施加補(bǔ)救，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的后果留置權(quán)人應(yīng)有權(quán)處分留置物，但處分后應(yīng)失去追償權(quán).這樣才能逼迫債務(wù)人履行義務(wù)，現(xiàn)實(shí)中也是這么做的.)
第二百三十九條同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償.
(解讀：也就是將加工的半成品，原材料或?qū)?lái)的成品做抵押或質(zhì)押的，加工人有留置權(quán)，可以優(yōu)先受償.這與法定抵押權(quán)相一致.例如所有人將在建或?qū)⒁ǖ拇跋蜚y行做抵押，建成后無(wú)力支付建造費(fèi)用，那么建造企業(yè)可以將船舶留置并優(yōu)先受償，而抵押權(quán)人不能對(duì)抗.開 發(fā)商將在建未建的房屋做抵押，也和此相類似.)
第二百四十條留置權(quán)人對(duì)留置財(cái)產(chǎn)喪失占有或者留置權(quán)人接受債務(wù)人另行提供擔(dān)保的，留置權(quán)消滅.
(解讀：留置權(quán)人在什么情況下對(duì)留置財(cái)產(chǎn)會(huì)喪失占有?被偷?被盜?被扣押?被沒(méi)收?被毀損?被債務(wù)人或所有人取走了?東西都沒(méi)有了，當(dāng)然留置權(quán)也就不存在了.但是留置權(quán)沒(méi)有，并不意味著債務(wù)也沒(méi)有了債權(quán)也消滅了，債務(wù)仍然必須清償.債務(wù)消滅，或者債務(wù)有了其他 擔(dān)保，留置權(quán)消滅.反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果設(shè)定了擔(dān)保，就失去了留置權(quán).)
綜上所述，留置是擔(dān)保的一種，但是和其他擔(dān)保形式不一樣的是，留置可以不依合同設(shè)立，也可以不須經(jīng)過(guò)債務(wù)人同意而是債務(wù)人未履行債務(wù)引起的必然后果，是社會(huì)通行的交易規(guī)則，是雙方在設(shè)立債務(wù)時(shí)就已經(jīng)默認(rèn)的無(wú)須特別聲明的條件.法律肯定了這種規(guī)則，就變成了法定 的規(guī)范.但是當(dāng)事人已形成的習(xí)慣和常規(guī)，應(yīng)當(dāng)盡量不要去打破.說(shuō)到底，擔(dān)保是為了保證主債務(wù)的履行，是為了保險(xiǎn)，如果本末重倒置，喧賓奪主，不去盡可能地促使主債務(wù)的履行，而主債務(wù)得不到保證，那就失去擔(dān)保的本意.所以擔(dān)保法應(yīng)以主債務(wù)履行為目的.在債權(quán)人和債務(wù)人、擔(dān)保人的權(quán)利義務(wù)設(shè)定上，也應(yīng)以有利于 主債務(wù)實(shí)現(xiàn)為原則，以保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)一方和懲罰違約一方為原則.同時(shí)應(yīng)符合我國(guó)的國(guó)情，不能形式主義地生搬硬套外國(guó)教條，食洋不化，把大陸法系當(dāng)成唯一法寶，把國(guó)人當(dāng)呆子，把法律當(dāng)兒戲，那是不會(huì)有好結(jié)果的.
第十九章 占有
(解讀：這里的“占有”是指對(duì)物權(quán)的實(shí)際控制.本法所說(shuō)的物權(quán)是指動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn).民事主體因?yàn)椴煌蛐纬蓪?duì)物權(quán)的實(shí)際控制，其法律關(guān)系和后果通過(guò)本法加以界定.)
第二百四十一條基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定.
(解讀：基于合法的民事關(guān)系產(chǎn)生的占有，使用、收益和違約責(zé)任等，依當(dāng)事人在合同中的約定和法律規(guī)定，如果法律也沒(méi)有規(guī)定呢?本法沒(méi)有規(guī)定，但是民事法法律通行的原則是應(yīng)當(dāng)依照公序良俗.當(dāng)然，如果沒(méi)有約定或者約定不明，當(dāng)事人也可以重新協(xié)商約定.)
第二百四十二條占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.
(解讀：什么叫“惡意占有人”?如果是惡意，占有就不合法.只要是非法占有，就是無(wú)效的，就要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任.即使合法占有，如果違約或者因過(guò)錯(cuò)過(guò)失造成財(cái)產(chǎn)損失的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.這里應(yīng)當(dāng)遵循民事主體合法性，民事行為有效性，和關(guān)于侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定.)
第二百四十三條不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用.
(解讀：占有性質(zhì)不同，后果也不同，根據(jù)本法前面的規(guī)定，如果是所謂善意第三人占有，所有人是不能對(duì)抗的.)
第二百四十四條占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失.
(解讀：難道善意占有就可以不賠償?如何判別善意和惡意?法律應(yīng)當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有剛性和可操作性.占有只能分合法和非法，財(cái)產(chǎn)損失只能看是誰(shuí)有過(guò)錯(cuò)過(guò)失，非法的和有過(guò)錯(cuò)過(guò)失的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.這樣才清楚明白.)
第二百四十五條占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償.
占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅.
(解讀：占有不分合法和非法，侵占也不分主體和原因?例如你的汽車違章停放，被交能管理部門拖走了，對(duì)這種“侵占”，你也能請(qǐng)求排除妨害?城管對(duì)小販實(shí)行沒(méi)收，算不算侵占?所有權(quán)人能不能奪回被搶的財(cái)物?如果占有人本身就是侵權(quán)人，也有返還原物的請(qǐng)求權(quán)?合法所有人不能請(qǐng)求返還嗎?)
綜上所述，法律不能不管占有的主體和原因，一概而論.法律專家們對(duì)占有分為“有權(quán)占有”和“無(wú)權(quán)占有”，“善意占有”和“惡意占有”，就是不分合法與非法，不分有無(wú)過(guò)錯(cuò)，不管主體是否合法，這樣豈不是要將水?dāng)嚋?
附 則
第二百四十六條法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定.
(解讀：與前面的規(guī)定不能相呼應(yīng)，這樣就不怕會(huì)造成登記不統(tǒng)一?)
第二百四十七條本法自2007年10月1日起施行.
(解讀：在正式施行時(shí)，應(yīng)同時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋，這個(gè)工作量很大，不知能不能來(lái)得及.)
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