共享辦公從2015年開始在中國走紅，但對于大多數(shù)行業(yè)來說，成為風(fēng)口或許并不意味著這個(gè)行業(yè)從此走上康莊大道。
實(shí)際上，辦公空間的共享雖然因?yàn)閃eWork的高估值和明星投資人組合而被人們在最近幾年關(guān)注，但早在1989年，IWG便在比利時(shí)的布魯塞爾組建成立，當(dāng)然它還有一個(gè)更為人熟知的名字——雷格斯。
在共享概念還沒傳遍大街小巷的時(shí)代里，定位高端的雷格斯一直都是服務(wù)式靈活辦公空間的代名詞，直到WeWork舉起共享、社區(qū)、新服務(wù)的概念。
但某種意義上來說，WeWork并沒有改變「二房東」模式本身，其在全球的辦公空間租賃期均在20年以上，即便是在長租習(xí)慣并不好的中國市場，依然要求選址在15年以上長租期的辦公空間中。
本質(zhì)上，共享辦公并非共享，仍然還是一種租賃，因?yàn)樗腹蚕怼沟臉?biāo)的物所有權(quán)往往歸屬于某個(gè)公司或機(jī)構(gòu)，所以無論是雷格斯、WeWork，還是眾多國內(nèi)依仗資本并購或主打創(chuàng)業(yè)孵化概念的模仿者，都無法在模式上走出這一困境。
雖然WeWork一直強(qiáng)調(diào)其「不是二房東，也不做孵化器，把辦公空間當(dāng)做產(chǎn)品」，但在產(chǎn)品化的路上，反而是國內(nèi)剛剛完成3億元B輪系列融資的夢想加走得更往前，后者的本質(zhì)是將辦公空間的設(shè)計(jì)、智能硬件、管理系統(tǒng)、品牌等作為基礎(chǔ)服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式空間產(chǎn)品的快速迭代、復(fù)制。
這樣的模式夢想加用了「OaaS」（Office as a Service，辦公即服務(wù)）這個(gè)詞做了形象化的描述，獨(dú)立開發(fā)的智能化辦公系統(tǒng)、功能性與標(biāo)準(zhǔn)化并重的空間設(shè)計(jì)產(chǎn)品，以及依托大數(shù)據(jù)和智能平臺實(shí)現(xiàn)的精細(xì)化運(yùn)營產(chǎn)品，這三者構(gòu)成了夢想加的OaaS體系。
二房東模式與OaaS模式最大的差異便在于夢想加以標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的辦公服務(wù)空間產(chǎn)品，能夠以更快的速度在這個(gè)巨大且高速成長的市場中擴(kuò)張。相比于資本層面的并購或者依靠巨額融資燒錢擴(kuò)張，OaaS模式顯然更輕，也更符合互聯(lián)網(wǎng)人的打法。
基因的不同決定了公司定位的不同，相比于國內(nèi)目前聯(lián)合辦公、共享辦公市場中主要玩家的創(chuàng)始人大多數(shù)都是地產(chǎn)背景出身，夢想加的團(tuán)隊(duì)顯然更像一只互聯(lián)網(wǎng)基因的團(tuán)隊(duì)，因此他們也將更多的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品思維用在夢想加上。
與地產(chǎn)思維的同行不同，夢想加做的把構(gòu)成一個(gè)聯(lián)合辦公空間的標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的產(chǎn)品和服務(wù)，作為一種像「SaaS云服務(wù)」一樣的基礎(chǔ)設(shè)施，用零售思維打造聯(lián)合辦公的連鎖化、品牌化運(yùn)作。
這也使得夢想加在其發(fā)展過程中避開了許多坑，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了高速成長，吸引了中糧、亞洲航空、鉑濤集團(tuán)、滴滴、今日頭條、騰訊等一系列知名企業(yè)的入駐，時(shí)至今日其已經(jīng)服務(wù)了500余家入駐企業(yè)和數(shù)萬位辦公者。
有趣的是，不僅僅是中小團(tuán)隊(duì)和自由職業(yè)者，2017年夢想加近半數(shù)的新增工位是提供給了滴滴、今日頭條、易到等大中型企業(yè)，而隨著夢想加規(guī)模的成長、服務(wù)能力的增強(qiáng)，更多大型企業(yè)甚至希望邀請夢想加提供綜合解決方案——總部辦公規(guī)劃、分支部門入駐共享辦公空間、商務(wù)差旅部門作為夢想加會員參與辦公空間的流動(dòng)共享。
雖然面對這個(gè)市場規(guī)模超過2000億的巨大市場而言，夢想加的滲透率還不算高，但無論是從融資階段，還是品牌影響力層面，其已然屬于這個(gè)市場上的明星玩家。
從2015年在資本催化下的大批競爭者入場，到2016年高速發(fā)展，再到2017年合并、倒閉事件頻出，這一市場的頭部化效應(yīng)正在變得明顯，而夢想加已然搶到了這樣一張頭部的船票。
根據(jù)IT桔子統(tǒng)計(jì)，2017年共有27家共享辦公運(yùn)營商獲得融資，累計(jì)融資金額超過40億人民幣，資本的追逐也讓這個(gè)市場成為了一個(gè)不小的風(fēng)口。
另一方面，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域本身發(fā)展遇到的瓶頸也讓越來越多的商業(yè)地產(chǎn)玩家將目光投向了新模式。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2017年末，全國辦公樓待售面積增加118萬平方米至3664萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力巨大。
當(dāng)然，政府層面對全民創(chuàng)業(yè)的鼓勵(lì)也讓以服務(wù)創(chuàng)業(yè)者為主題的辦公空間如雨后春筍般興起。
諸多因素的疊加帶來了從2015-2017年的這場共享辦公空間市場狂歡，但隨著市場格局逐漸清晰，頭部化現(xiàn)象開始明顯，競爭正在從多方混戰(zhàn)，演變?yōu)轭^部玩家的模式之爭。夢想加便是其中一端，希望建立和提供一種新標(biāo)準(zhǔn)，而非僅僅是做一個(gè)打著新旗號的「二房東」，當(dāng)然這樣不可避免的會觸碰一些老模式堅(jiān)持者的蛋糕。
而標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品化及依托移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)布局的產(chǎn)品思維也讓夢想加的服務(wù)變得可被「零售」，在新零售概念被頻頻提及的今天，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)本身也可以作為一種產(chǎn)品被「銷售」出去。而對于聯(lián)合辦公的空間擁有者或者入駐用戶們而言，其所預(yù)期獲得本身也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。
一個(gè)辦公空間中，有多少資源可以以時(shí)分租、預(yù)約共享，以及對應(yīng)會消耗多少的人力運(yùn)營成本？這些都是影響共享辦公模式成功與否的核心數(shù)據(jù)維度。對于這個(gè)問題，夢想加給出了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的答案：
位于朝外們寫字樓的夢想加空間，其中一個(gè)8人會議室在過去一年間接到了883次來自線上、線下的預(yù)定，來自200余個(gè)企業(yè)及120余個(gè)會員企業(yè)。用戶無需下載APP，購買積分后通過微信即可完成預(yù)定、約請?jiān)L客、掃碼進(jìn)門等一系列動(dòng)作，并根據(jù)會員權(quán)限直接使用辦公空間內(nèi)的投影屏幕、打印、咖啡等資源。
而整個(gè)空間2000余平米、400余個(gè)固定工位、9個(gè)會議室及24個(gè)共享流動(dòng)工位，僅有一個(gè)社區(qū)經(jīng)理進(jìn)行系統(tǒng)管理。這似乎讓人聯(lián)想到很多網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的儲值消費(fèi)，也就是無人化、智能化、移動(dòng)互聯(lián)的新消費(fèi)模式。
標(biāo)準(zhǔn)化帶來的還有更快速度的擴(kuò)張，以及擴(kuò)張中邊際成本的不斷降低。僅2018年3月一個(gè)月，夢想加在北京、上海、廣州及成都四地的新增簽約面積就超過了10萬平米，而據(jù)夢想加方面預(yù)測，其2018年的規(guī)模增長將會達(dá)到1000%。
在整個(gè)市場本身還處于滲透率偏低的大背景之下，更快速的擴(kuò)張速度無疑更有利于規(guī)模壁壘和品牌優(yōu)勢的建立。在早期的產(chǎn)品打磨和智能化硬件開發(fā)日臻成熟之后，原本「錦衣夜行」的夢想加也正在努力加速其OaaS模式的擴(kuò)張。
正如夢想加的投資人巨人集團(tuán)戰(zhàn)略投資負(fù)責(zé)人林田說的那樣，「共享辦公是一個(gè)巨大的市場，中國早就誕生了世界最大的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在共享辦公這種地產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域，中國未來也有機(jī)會出現(xiàn)規(guī)模超過WeWork的公司」。
或許這個(gè)故事還可能更加美好，因?yàn)檫@是一個(gè)完全不同于WeWork的故事。這個(gè)包裹在商業(yè)地產(chǎn)外衣下的互聯(lián)網(wǎng)公司，正在用自己獨(dú)特的邏輯和產(chǎn)品，深層重構(gòu)著發(fā)展才三年有余的共享辦公行業(yè)，或許這才是頭號玩家得到彩蛋的正確路徑。
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