四、轉(zhuǎn)租

指承租人在維持與出租人間租賃合同的同時(shí)，將租賃物的全部或者一部分出租給第三人（次承租人）使用、收益，第三人向承租人（轉(zhuǎn)租人）支付租金的行為。

（一）合法轉(zhuǎn)租

合法轉(zhuǎn)租，指經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同。

1、成立要件：

（1）須經(jīng)出租人同意；

（2）出租人同意轉(zhuǎn)租的推定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人擅自轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為同意轉(zhuǎn)租；

（3）超期的合法轉(zhuǎn)租。房屋租賃合同的合法轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限且未經(jīng)出租人同意的，超期部分的租賃合同無(wú)效。

2、合法轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租合同中，出租人、承租人、次承租人之間的關(guān)系是：

（1）出租人與次承租人之間沒有合同關(guān)系；

（2）承租人可以從中賺取租金差價(jià)，另有約定的除外；

（3）在次承租人損害租賃物的場(chǎng)合，各類權(quán)利的主張方式有：（體現(xiàn)了合同的相對(duì)性）

• 承租人就次承租人的行為對(duì)出租人負(fù)責(zé)，承擔(dān)損害賠償責(zé)任；

• 承租人向出租人承擔(dān)責(zé)任之后，承租人可以向次承租人主張違約損害賠償；

• 出租人可以基于其所有人地位向次承租人主張侵權(quán)損害賠償或者物上請(qǐng)求權(quán)。（出租人不可以直接向次承租人主張違約損害賠償，因?yàn)閮烧咧g沒有合同關(guān)系）

3、次承租人的代位清償請(qǐng)求權(quán)：

這是次承租人的權(quán)利，承租人不得提出異議，出租人亦不得拒絕。出租人拒絕受領(lǐng)的，次承租人有權(quán)提存。

(二)非法轉(zhuǎn)租

承租人未經(jīng)出租人同意，擅自簽訂轉(zhuǎn)租合同。

1、非法轉(zhuǎn)租效果：

（1）非法轉(zhuǎn)租租賃房屋的，次租賃合同無(wú)效；

（2）承租人非法轉(zhuǎn)租，出租人享有法定解除權(quán)；

（3）若出租人自知道之日起6個(gè)月內(nèi)沒有表示異議，推定其同意轉(zhuǎn)租，非法轉(zhuǎn)租即轉(zhuǎn)化為合法轉(zhuǎn)租，6個(gè)月期間屆滿，出租人的法定解除權(quán)消滅。

2、返還原物請(qǐng)求權(quán)

（1）出租人未解除合同：

• 只能請(qǐng)求次承租人將租賃物返還給承租人；

• 只有在承租人不接受的情況下，才能要求返還給自己。

（2）出租人解除了與承租人的合同，可直接要求次承租人返還給自己。

3、區(qū)分非法轉(zhuǎn)租與擅自出租他人之物

（1）擅自出租他人之物與非法轉(zhuǎn)租是包含關(guān)系。所有的非法轉(zhuǎn)租都是擅自出租他人之物。

（2）擅自出租他人之物訂立的租賃合同有效，其例外是：非法轉(zhuǎn)租的次租賃合同無(wú)效。

五、出租人、承租人義務(wù)

（一）出租人的義務(wù)

1、出租人的適租義務(wù)

（1）租賃期間保持租賃物符合約定的用途；

（2）租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

2、租賃物的維修義務(wù)

（1）有約定的按約定。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期；

（2）沒有約定的，由出租人承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)出租人承擔(dān)。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

3、對(duì)承租人負(fù)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任

當(dāng)租賃物有瑕疵或存在權(quán)利瑕疵，致使承租人不能依約使用收益的，承租人有權(quán)解除合同，出租人承擔(dān)承租人因此受到的損失。但承租人訂約時(shí)就知道瑕疵存在的除外。

4、交付出租物。

（二）承租人的義務(wù)

1、租賃物返還義務(wù)。

2、租賃物的保管義務(wù)。未盡善良保管義務(wù)造成租賃物損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

3、支付租金的義務(wù)。

第一步：①協(xié)商確定；②不能協(xié)商確定的，按照交易習(xí)慣或者參照合同的其他條款確定。

第二步：租期不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租期屆滿時(shí)支付；租期1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付；剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租期屆滿時(shí)支付。

4、承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。

• 對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。

• 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

• 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

5、不得擅自改善或者增設(shè)其他物。

6、瑕疵通知義務(wù)。租賃物有修理、防止危害的必要。其他基于誠(chéng)信應(yīng)當(dāng)通知的事務(wù)。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

（三）租金風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

1、原則上：出租人恒負(fù)擔(dān)。

2、不可歸責(zé)于雙方的原因：

• 租賃物部分或全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或不支付租金；

• 因租賃物部分或全部毀損、滅失的，致合同目的不能達(dá)到，承租人可解除合同。

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