文/羅榆
近年來，隨著我國汽車市場火爆發(fā)展，國內(nèi)私家車數(shù)量也愈來愈多，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年湖南省長沙市增加210多萬機動車輛，龐大的機動車數(shù)量帶來的停車問題日益嚴(yán)重，隨之而產(chǎn)生的車位權(quán)屬糾紛愈發(fā)突顯。因此，車位權(quán)屬如何進行區(qū)分與界定，非常有必要加以系統(tǒng)區(qū)分和厘清，本文將針對小區(qū)車位的權(quán)屬界定進行闡析。
南京市星漢花園小區(qū)共有59個地下車庫，其中規(guī)劃內(nèi)的車庫36個，開發(fā)商江蘇星漢置業(yè)有限公司(以下簡稱“星漢公司”)賣掉了其中35個，其余的被物業(yè)對外出租。業(yè)主委員會多次要求星漢公司將車庫歸還給業(yè)主，但星漢公司堅決反對。于是，業(yè)主委員會將星漢公司告上法庭，請求確認星漢城市花園地下停車庫全體業(yè)主共有。
法院認為：星漢城市花園小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車庫數(shù)量為36個，實際建設(shè)59個，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，歸業(yè)主共有。星漢城市花園小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車庫數(shù)量為36個，實際建設(shè)59個，故超規(guī)劃建設(shè)的23個車庫應(yīng)屬業(yè)主共有。規(guī)劃核準(zhǔn)的36個車庫中，南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定(試行)》第六條的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%(最低6個)的車庫為業(yè)主保留。因此，星漢城市花園小區(qū)業(yè)主實際有權(quán)取得的車庫為29個，被告已交付了24個車庫，尚應(yīng)向原告移交5個車庫。因被告應(yīng)移交的車庫已實際出售給小區(qū)其他業(yè)主，原告要求移交車位的請求實際無法履行，故原告有權(quán)要求被告支付5個車庫對應(yīng)的出售價款。
最終，法院判決被告星漢公司給付原告星漢城市花園業(yè)主委員會未能交付的5個車庫出售款500000元;駁回原告星漢城市花園業(yè)主委員會的其他訴訟請求。
對于小區(qū)車位的權(quán)屬問題，我國《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條就作了相應(yīng)的規(guī)定，但并不完備。該條文規(guī)定對于在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。對占用業(yè)主公共的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，則明確規(guī)定屬于業(yè)主共有。但實踐中小區(qū)車位權(quán)屬問題錯綜復(fù)雜，若想進一步明晰小區(qū)車位的權(quán)屬關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)弄清楚爭議車位屬于哪一種類型，筆者根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)對車位類型進行了劃分，具體如下：
按空間劃分，可以將車位分為三類：一是地上車位，二是地下車位，三是機械車位。其中地下車位又包括人防車位，機械車位因其空間上的特殊性，筆者將其單獨列為第三類車位。
按是否具有產(chǎn)權(quán)證書劃分，可以將車位分為兩大類，一是具有獨立產(chǎn)權(quán)的車位，二是無獨立產(chǎn)權(quán)證書的車位。其中無獨立產(chǎn)權(quán)證書的車位具體可以分為四種：屬于人防工程的地下車位;計入公攤(或不計入公攤)無產(chǎn)權(quán)證書的車位;規(guī)劃內(nèi)但無產(chǎn)權(quán)證的車位;機械車位。
對具有獨立產(chǎn)權(quán)證書的車位等一般不會產(chǎn)生糾紛，而對于無法辦理產(chǎn)權(quán)證書的車位,則比較容易產(chǎn)生糾紛，發(fā)生權(quán)屬爭議。因此，需要分情況進行判斷：
一是屬于人防工程的地下車位。《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！闭l與規(guī)劃、人防工程管理部門簽訂人防工程使用合同或取得《人防工程使用證》，誰就是人防工程管理部門批準(zhǔn)和管理的收益人。該法僅規(guī)定了人防工程的管理權(quán)和收益權(quán)歸屬，但并未對人防工程的所有權(quán)歸屬問題予以明確規(guī)定，司法實踐中關(guān)于人防車位的所有權(quán)權(quán)屬尚有爭議。
二是計入公攤(或不計入公攤)無產(chǎn)權(quán)證書的車位。計入公攤但無產(chǎn)權(quán)證書的車位，業(yè)主支付價款取得專有權(quán)的同時已取得了共有部分的共有權(quán)，應(yīng)屬業(yè)主共有;對于不計入公攤但無產(chǎn)權(quán)證書的車位，未計入公攤面積且無產(chǎn)權(quán)證書的車位，開發(fā)商作為開發(fā)建設(shè)單位，并不因尚未進行登記就喪失車位的專有權(quán)，此種情況下開發(fā)商有權(quán)處分。
三是規(guī)劃內(nèi)但無產(chǎn)權(quán)證的車位。對于部分建筑規(guī)劃內(nèi)但無法取得獨立產(chǎn)權(quán)證書的車位，應(yīng)先審查其占用土地的性質(zhì)，如屬于占用小區(qū)公共綠地或公共場所建設(shè)的，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款之規(guī)定，則其歸小區(qū)全體業(yè)主共有，司法實踐中的判決，如廣東省高院的(2014)粵高法民一提字第120號判決，就是將規(guī)劃內(nèi)但占用公共綠地的小區(qū)車位判歸小區(qū)全體業(yè)主所有。不能證明是占用小區(qū)公共綠地或公共場所建設(shè)的，則依據(jù)規(guī)劃、合同等綜合因素予以認定。
四是機械車位。機械停車位具有占地面積小、空間利用率高等優(yōu)勢，是有效解決停車難的一種方式，但與此同時，也帶來了出售和產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)問題。機械車位權(quán)屬目前我國尚無明文規(guī)定，一般情況下無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，但開發(fā)商可以對外進行出租。由于機械車位是一個移動的非獨立空間，它必須依靠機械的整體運行和空間的交換來達到個體車位使用的目的。但是對于一個機械停車單元整體來說，其位置是可以具體確定即特定的，能夠明確區(qū)分。因此，機械車位整體是可以申請不動產(chǎn)登記的。目前機械車位在很多地區(qū)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，有的地區(qū)如四川成都從2014年下半年開始可以受理機械車位的權(quán)屬登記業(yè)務(wù)，但僅可以辦理同一項目內(nèi)機械車位所有權(quán)初始登記及其整體轉(zhuǎn)移、抵押登記。
在辦理該類機械車位權(quán)屬登記業(yè)務(wù)時，除按照一般房屋登記業(yè)務(wù)準(zhǔn)備申請資料外，還需要注意的是，申請辦理的機械車位必須是合法建造并已通過竣工驗收，且同一項目內(nèi)機械車位只能整體進行登記，包括初始登記、轉(zhuǎn)移、抵押登記等登記業(yè)務(wù)。
對小區(qū)車位權(quán)屬的界定，首先應(yīng)區(qū)分清楚車位的類型，判斷其是否在規(guī)劃之內(nèi)，是否占用公共道路、公共綠地或是人防車位等。其次，根據(jù)車位類型，再行判斷該類車位權(quán)屬是歸開發(fā)商所有還是歸業(yè)主所有，進而便可判斷其是否有權(quán)對該車位進行出租、出售或附贈了。
作者系上海建緯長沙律師事務(wù)所律師
來源：《城市開發(fā)（物業(yè)版）》
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