咚咖房學院

【牛浩思—舊改先鋒】：大家下午好！我是來自房網咚咚找房牛浩思團隊的，主要負責舊改這一塊。我前期也建了兩個舊改群，在座各位也有我們的群友。今天的主題是《舊改暗藏機遇，從規(guī)劃角度看置業(yè)》，分為四個部分：一是深圳城市更新基礎部分，二是從小產權現狀看“拆遷賠償”，重點是拆遷賠償，三是案例分享：對比木頭龍和鹿丹村看“拆遷博弈”，四是舊改“十三五規(guī)劃”和方向指引。

這是當初截的圖，其實現在深圳的土地供應現狀主要是依靠城市更新，從增量擴張到存量優(yōu)化的過程。舊改的必然性主要有四點：一是土地資源稀缺，二是人口密度大，深圳人口密度據統(tǒng)計在全國來講排第一、在全世界排第五。三是產業(yè)升級快，大家之前來深圳，可能前期了解到的現狀是以舊工業(yè)、制造業(yè)為主，現在升級為金融、服務業(yè)，所以涉及到產業(yè)升級。四是歷史遺留問題多，主要牽涉到土地改制和小產權的清理問題，我后續(xù)會講到相關數據。

【牛浩思-舊改先鋒】：

一、深圳城市更新基礎實務概述

首先講一下舊改的定義，是指對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等），涉及到舊改的動作主要是三類，綜合整治、功能改變和拆除重建。很多網友在咨詢過程中也會說舊改是不是一定就是拆除重建？其實這是一個錯誤的概念，舊改包括這三類，未來的方向我們也可以看得到，拆除重建占的比例并不大。

可進行城市更新的情形，一是基礎設施、公共服務設施亟需完善；二是環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患；舉個例子就是現在羅湖二線插花地，包括布心、玉龍，主要是從環(huán)境安全隱患的角度進行改造，它們的改造大部分是拆舊建新，現在意愿征集已經完畢了，不知道現場有沒有涉及到插花地改造的業(yè)主，插花地改造主要是由天健集團實施。三是現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施。如現在很多工改項目，M1、M0這一塊涉及到功能的完善和資源重新匹配。四是依法或經市政府批準應當進行城市更新的其他情形；比如重大項目的工程建設需要，地鐵、高鐵等，是上升到市政府的層面去進行批準。

【牛浩思-舊改先鋒】：改造案例：第一個是號稱中國第一炮的漁農村，大家去香港的時候，無論走皇崗口岸還是走福田口岸，都可以看到這個樓盤，現在是比較熱鬧的片區(qū)，這四幅圖是改造前后的對比。

這三幅圖，第一幅圖是蔡屋圍改造，京基100這一塊，現在形成巨大的商業(yè)綜合體，第二幅圖是崗廈的改造，相對來說崗廈的改造體量更大，現在處于銷售狀態(tài)。第三幅圖是號稱280萬體量的大沖村改造，再造一個城。

舊改流程逐步分析

【牛浩思-舊改先鋒】：

舊改項目流程圖，項目流程列得比較細，在新措施還沒有出來之前，我找的還是以前舊改實施的方向，概括為三步走，從計劃到規(guī)劃，再到實施階段。首先是意愿征集階段，收集大家的意愿，申報主體進行申報，再由政府相關部門批準納入城市更新年度計劃，計劃形成之后是計劃公示階段（5-10個工作日），然后再形成專項規(guī)劃，到最后規(guī)劃批示，具體時間節(jié)點待會兒我會按照自己統(tǒng)計的方式在下一頁給大家講。同時進行的過程還有拆遷賠償、選擇市場實施主體，實施主體也就是開發(fā)商，后續(xù)階段涉及到開發(fā)商實施操作的過程，這一塊我們就過了，可能現場也有開發(fā)商朋友，但是比較少，所以這一塊不多講。

這是對剛剛流程的圖解，里面涉及到兩個數字：

1、兩個2/3：建筑物總面積2/3以上且占總數量2/3以上的權利主體，多地塊總建面要求達4/5。

2、兩個90%：拆/總建面=90%，90%權利主體同意。我之前也發(fā)過帖子，2016年傳說中新的措施是雙100%措施，待會兒我們在后面會講到。

3、意愿征集一般要求在一年內完成，但舊改項目是不可控的，我們也不知道具體什么時間完成，但它要求是在一年完成，約40天審批公示，從審批到公示40天是明文規(guī)定的時間，也有一說是45天。

4、公示之日起形成單元規(guī)劃大概需要1-2年時間，按照很多舊改項目實施的案例來講，大概是1-2年形成公示，所以很多人講五年一個舊改周期，針對單個項目來講，從意愿征集到項目規(guī)劃公示，到最后實施，一共需要五年時間，這是按常規(guī)來統(tǒng)計。

5、針對小地塊更新，羅湖，特別是靠獨樹村那一帶，也就是現在涉及到插花地改造的部分，大部分地塊比較小，未來的方向肯定是納入單個地塊統(tǒng)籌來實施的，小地塊在3000平米以上、10000平米以下，有合法手續(xù)且業(yè)主更新意愿達100%。

6、調出計劃，2010年之前，從深圳實施舊改到2016年上半年第二批公示的計劃來講，舊改庫里大概11個項目有住宅項目，分三種情形，一是一年內未完成土地信息核查規(guī)劃報批，二是兩年內項目首期未確認實施主體的，三是一年內（已確認實施主體）未辦理用地出讓手續(xù)的。

解讀｜深圳城市更新規(guī)劃公示（草案）

【牛浩思-舊改先鋒】：

如何確定城市更新單元的邊界？這一塊就過了，大家看一下大題目。

不得擬定城市更新單元的情況？這一點是存在爭議的，一是舊居住區(qū)建筑物建成時間未達到20年的，原則上不得擬定為城市更新單元，二是已納入市城中村綜合整治計劃且實施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨擬定為城市更新單元。

建筑面積要求，之前實施措施要求是21000，后來2014年的實施措施要求是原則上大于1萬平米，拆除用地范圍必須大于總規(guī)劃用地面積的70%，對于邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國土用地總面積不得超過項目建設用地面積的10%，位于特區(qū)內的不得超過三千平米。像羅湖那邊的布心、玉龍等插花地舊改。

城市更新單元配套設施及建設量要求，這一點大家可以看看大屏幕。

這里是舊改項目的圖片，第一個是更新范圍示意圖，一個是改造規(guī)模，改造規(guī)模有范圍的面積、被拆遷用地面積的說明，還有功能（原先業(yè)態(tài)）、規(guī)劃功能（更新調整后的功能），也就是我們經常說的紅線范圍圖。下面有更新單元申報單位，申報單位涉及多的是村股份公司，或者村股份公司經過相關過程調整，也有市場主體直接進行申報的。

這是現狀權屬圖，權屬圖里面的內容比較重要，從單元范圍到拆遷范圍、地塊邊界、編號、宗地號，單一項目涉及到宗地都會比較多。包括權屬性質、權屬單位等。

建筑信息圖，如果經過村股份公司直接統(tǒng)計的話，它會有詳細的建筑信息圖，在申報的時候作為附表。

規(guī)劃公示（草案），這是未來比較重要的技術參數，首先公示里面涉及到位置區(qū)域圖、交通區(qū)位圖，業(yè)主更新意愿的展示也會在單元規(guī)劃公示里面展示出來。

地塊控制指標和經濟指標，圖中紅色塊一般屬于住宅用地，在法定圖則里面也是一樣的，比如一類居住用地、二類居住用地，黃色部分是商業(yè)用地，一般也會展示出來，這是對未來形成的規(guī)劃，綠色部分是綠化用地?？赡軓拈_發(fā)商的角度來講最看重的是技術經濟指標，包括容積率這一塊和開發(fā)強度相關的。

歷年舊改政策時間表，這個表給大家展示出來，從2002年開始主要是針對深圳龍崗、寶安一些舊城、舊村的改造，2007年主要是工業(yè)區(qū)、工業(yè)樓宇相關的改造意見，2009年正式有《深圳城市更新辦法》，這是一個比較重要的時間節(jié)點，也是深圳舊改相關的重大突破，離我們最近且最重要的是2014年頒布的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，到現在還是按照這個暫行措施來的。

第一部分主要講的是舊改相關的基礎內容，可能涉及面不是很廣，沒有講操作層面，我只是概述了一下相關內容，我想大家更關注的是實際操作流程，也有很多網友咨詢，比如說我們這里就是單一的住宅，單獨一棟，不帶花園，總用地面積很小，基本上達不到要求，這種情況如何舊改？待會兒我們可以關注一下。

深圳小產權房“拆遷賠償”及風險提示

【牛浩思-舊改先鋒】：

二、從小產權現狀看“拆遷賠償”

小產權從政府層面來講可能是不太好講的，第一部分是講三舊現狀，分為三種形態(tài)，包括城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊城區(qū)，這里有一些舊改涉及到的相關物業(yè)形態(tài)，如城中村，現在涉及到小產權房、農民房比較多；舊工業(yè)區(qū)，華強北經過很多輪改造之后，其實現在華強北的區(qū)位還是有待完善。老商業(yè)區(qū)，如國營藥店，舊居住區(qū)如鹿丹村，舊倉儲區(qū)如筍崗清水河，因為它們基本上都是倉儲用地和鐵路用地，目前改造力度還是比較快的，開發(fā)商比較有實力，包括國字頭開發(fā)商在這一帶進行改造。

關于小產權房幾點提示：小產權房其實沒有實實在在的稱謂，沒有正兒八經的法律概念，基本上是在農村集體土地上建設，未繳納土地出讓金等費用，產權證不是由國家房管部門頒發(fā)的。其產生的原因，一是高房價的催生，在城市發(fā)展過程中，深圳的房價特別是經過去年的一輪上漲之后是非常高的，前段時間我去了光明，忘記那個城中村叫什么名字了，握手樓，人口密度比較大，基本上居住的都是在附近工廠上班的。產生小產權房的另外一個原因是擦邊球、土地制度，深圳現在基本上都是國有土地。無國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。

深圳小產權房違法建筑達到38萬棟，建筑面積高達4億平方米，是深圳市總建筑面積的49.3%，1999年3月進行了一輪確權的過程，有35萬棟小產權基本上拿到綠本了，這里我們不討論經適房和軍產房，其實它也屬于小產權房的范疇。

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》》》買賣小產權房的風險提示

風險提示法律上買賣合同的效力一般認定無效，只有使用權，沒有所有權，不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶，遇整頓或國家征地拆遷部門整頓小產權房的建設項目，開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，存在監(jiān)管缺位，原業(yè)主返回無法律保障，確權能提供的資料越來多數越有利。最近我跟開發(fā)商朋友聊得比較多，做這個PPT之前我還在跟他們交流，我說小產權這一塊怎么講？他們說反正你就說遇到反水的話基本上沒有什么法律保障的。他們是開發(fā)商，操作經驗比較多，他們的意見是確權時你能提供的資料越多越有利，深圳的小產權房，如果追根溯源的話是比較復雜的，能提供的確權資料越多，有人想買也還是可以的。

拆遷補償安置協(xié)議中內容約定

【牛浩思-舊改先鋒】：

拆遷補償安置協(xié)議中內容約定，這里涉及到的文字內容比較多，這也是我看過很多份拆遷補償協(xié)議總結出來的。

一是補償方式，涉及到貨幣、產權調換，還有一種是產權調換 貨幣補償。

二是補償金額和支付期限，后面的文字都是我自己根據協(xié)議總結的，補償標準參照同期同區(qū)域市場成交均價或市場評估價，二者取其高，一般在正式拆除房屋的時候，貨幣補償全部支付。

三是回遷房屋的面積，產權證明登載面積或實際測繪查丈為準，面積差異一般是正負3%，差異面積按約定價格補償差價，一般是（甲方）拿到項目預售許可證的時候。

四是回遷分房，我看過木頭龍的某一份協(xié)議書，他對回遷的位置是有約定的樓層基本上是現場抽簽確定，停車位按規(guī)劃一般一戶一個，停車位只有使用權，每個月的管理費還是要交。

五是搬遷期限，開發(fā)商發(fā)出拆遷通知書30天內要求原業(yè)主進行搬遷。

六是過渡期涉及補償和過渡期限。這里有一點需要注意，每個項目、每個開發(fā)商和業(yè)主簽合同時都涉及到保密的約定，前期開發(fā)商對產權也有約定，就是必須沒有任何爭議，產權比較清晰，也不存在轉讓、合作、合作行為，沒有對房屋和地塊進行設置抵押。

待拆遷房屋涉及抵押情況如何處理

【牛浩思-舊改先鋒】：

也有很多網友在咨詢，包括大家在群里聊天時講房屋涉及到抵押的情況怎么處理，一般開發(fā)商會要求被拆遷方在限定時間內自行清償全部債務解除抵押，如果一旦遇到原業(yè)主在約定期限內無法償貸的話，開發(fā)商一般會采取“轉貸”工作，將乙方原來買房涉及到的房貸問題轉到自己這邊，有另外的協(xié)議約定。產權性質為非商品房的，會要求原業(yè)主進行地價補交或相關稅費補交，然后轉化為商品房。回遷房屋商品房房產證，協(xié)議書里有150天的，也有210天的，也有180天的，一般在半年左右回遷房房產證是可以拿到手的。涉及到的資料主要是身份證明和相關房屋權利證明。

深圳三大已實施舊改項目拆賠分析

【牛浩思-舊改先鋒】：

重點講一下深圳三大已實施舊改項目拆賠，永久性結構建筑、臨時建筑、附著物、安置過渡費用未羅列出來，主要講拆建規(guī)模、拆遷歷時、物業(yè)補償。拆建規(guī)模，拆建的物業(yè)形態(tài)和體量，包括涉及到的權利主體數量，大沖的體量是280萬平米，涉及到的權利主體、拆除農民房也是比較多的。拆遷歷時，之前很多人在問一個舊改項目到底多久實施完畢？其實像這三大項目，最少的是蔡屋圍，蔡屋圍在中間也有一些傳說，包括最后一個“釘子戶”是怎么拿下的，可見這個過程中比較復雜，而且年限較久，像崗廈的舊改基本上是13年，大沖12年。

主要講一下物業(yè)補償這一塊，這里有四個字沒有寫出來，即一視同仁，針對原業(yè)主也好，后遷戶也好，都是按照統(tǒng)一的標準來賠的，崗廈基本上首層按照1比0.9的比例補集中商業(yè)，二層以上按1比0.9的比例補償商品住宅。大沖舊改按照物業(yè)形態(tài)，首層60%按1比1的比例補償商業(yè)物業(yè)或寫字樓，首層的40%、二樓以上樓層按1比1的比例補償住宅，回遷自住區(qū)每套房產配置一個停車位使用權，蔡屋圍舊改是按查丈建筑面積拆一補一，回遷房的產權形式是市場商品房，老祖屋補償崗廈是按建筑面積1比1比例補償住宅，大沖是按建筑面積1比3比例補償住宅或公寓。

對比木頭龍和鹿丹村看“拆遷博弈”

【牛浩思-舊改先鋒】：

三、案例分享：對比木頭龍和鹿丹村看“拆遷博弈”

其實我想講后面三個，即收益這一塊，涉及到拆遷的博弈過程。大家可以看一下前面 舊住宅的指標，包括運作模式和新建規(guī)劃指標，舊住宅指標這一塊，面積和拆遷我就不講 了，深圳318個老舊小區(qū)基本上容積率在1.5-3.2之間，這種容積率相對來講是比較低的， 通過比較，木頭龍和鹿丹村的原始指標差不多，運作模式這一塊，木頭龍沒有開發(fā)商公開 遴選的過程，由開發(fā)商主導，鹿丹村的運作模式是固定的，定拆遷比、競容積率，最后選 的開發(fā)商是中海，一共8.8個億，容積率3點多。

新建規(guī)劃指標，木頭龍是7點多的容積率，對政府的土地貢獻率相對來講也是比較低的 。

回遷房位置，這個位置在協(xié)議里是有約定的，但如果項目剛剛形成意愿公示，或者正 在意愿征集階段，沒有那么快能回復你，但它的意愿肯定是按照規(guī)劃來規(guī)劃回遷房位置、 可售商品房為主。鹿丹村現在賣的中海天鉆沒有回遷房的位置優(yōu)，這是從居住的角度和居 住體驗來講。

過程監(jiān)控可以反映的數據就是政府的參與力度，從擔保過程和資金監(jiān)管來講，鹿丹村 全部是由住建局參與全程監(jiān)管和監(jiān)控的。

原業(yè)主收益，木頭龍拆賠比我寫的是1.26，1.26是我看到的兩份拆遷補償協(xié)議書里面 的數據，至于其他業(yè)主的數據我也不知道。鹿丹村拆賠比是1.2，拆遷補償費用都是按照建 面來計算的。

收取補交地價和拆遷工作經費，主要涉及到政府地價的補交。開發(fā)商收益他們統(tǒng)計的 數據是木頭龍的銷售利潤率基本上可以達到一半，我上次去片區(qū)跑了一下，如果熟悉木頭 龍的人應該可以看得出來這個圖片是在哪里拍的，這個照片是在旁邊的合正榮悅拍的，我 去過合正榮悅好幾棟，從3棟、4棟、5棟好幾個角度拍木頭龍，它在陸陸續(xù)續(xù)的實施過程中 ，今天早上我在群里丟了一張圖片，說木頭龍現在推進速度挺快的，會被拆下來。中海天 鉆現在臨路面，靠濱河這一棟已經建起來，回遷房基本上是沿著深圳河布置的，在圖中藍 線標識的范圍之內。

舊改主要涉及到三方面，政府、原業(yè)主和改造單位（開發(fā)商），開發(fā)商當然是容積率 越高越好，開發(fā)強度越大越好，他們的收益就會更高一點。業(yè)主是想要更多的補償和從長 遠發(fā)展角度對后續(xù)生活有一點保障。政府主要維護的是公共利益、市政、社會安定和長遠 經濟發(fā)展。涉及政府的相關費用是需要繳足，滿足業(yè)主的過程中可能會很艱難，但畢竟還 是要滿足他們的意愿。

前面主要講的是拆遷賠償，小產權這一塊我沒有多講。

舊改“十三五規(guī)劃”搶先看

【牛浩思-舊改先鋒】：

四、舊改“十三五規(guī)劃”和方向指引

這是沒出來的舊改“十三五規(guī)劃”，也是我拿到的比較前期的文件，政府很快就會發(fā)布這個專項規(guī)劃。（PPT演示）這個圖分不同顏色畫出來，紅色是政府在2016-2020年優(yōu)先拆除重建地區(qū)，綠色部分是優(yōu)先綜合整治區(qū)域，黃色是拆除重建及綜合整治并舉地區(qū)，未來如果涉及到舊改的話，大方向還是以黃色部分為主。

【提問】：有沒有更清晰的？

【牛浩思－舊改先鋒】：要拿到正式文件才有。

大家可以看一下，總體更新用地規(guī)模是30平方公里，拆除重建類12.5（年供應2.5），其他類17.5。

這是統(tǒng)籌片區(qū)分布圖（2016-2020年），政府的方向很明確，未來五年以確定的十個重點更新項目為主，在我跑舊改項目的過程中，可能實施力度比較大的是筍崗清水河、梅林彩田這一帶，最近我發(fā)現很多網友在咨詢福田這一帶，大家都在問福田村會不會舊改、現在進行到什么狀態(tài)了，其實福田村現在是政府舊改意愿公示階段，很初步，但它屬于政府優(yōu)先拆除重建規(guī)劃之內。

【提問】：圖中淺綠色是什么意思？

【牛浩思－舊改先鋒】：淺綠色是基本生態(tài)控制線，涉及到技術參數。

【提問】：是山？

【牛浩思－舊改先鋒】：這一塊是在城市更新過程中不能動的。我們關注一下統(tǒng)籌片區(qū)，從買房投資的角度來講，等會兒我的美女同事會講到的相關數據、未來政府的規(guī)劃，我們可以關注一下這些組團中心，后續(xù)PPT發(fā)出來之后，組團中心也會一一列舉出來。

這是我統(tǒng)計的近期重點舊改統(tǒng)籌地區(qū)，最多的是龍崗（4），其次是福田（3）、南山（3）。

這是各區(qū)拆舊建新目標任務，龍崗（435公頃）和寶安（265公頃）的任務相對來講比較重，因為這兩個區(qū)域從前期來講涉及到的舊改項目也是最多的，之前遺留下來、沒有實施的項目也是最多的，所以體量比較大。

這是未來拆舊建新的原則，城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊城區(qū)，我就不讀出來了，大家可以看一下。城中村：原特區(qū)內建筑質量較好、年代較新，以綜合整治為主，原特區(qū)外副中心、組團中心以及軌道站點500米范圍內，以拆除重建為主。龍華上塘、龍勝那一帶最近我跑得比較多，包括前幾天“地王”拍出來，其實它附近的舊改項目體量相當大，往那邊走還有現在開盤的壹城中心，號稱320萬建筑體量，是現階段深圳最大的舊改。

這是我們總結出來的舊改組團中心和重點更新區(qū)域，包括軌道沿線分布，重點區(qū)域基本上涉及到未來政府規(guī)劃的方向，包括對各個區(qū)的規(guī)劃，現在福田保稅區(qū)的動作也比較大，高新北片區(qū)現在也是大體量舊改，聯合周邊的周邊區(qū)，滿足不了申請條件的企業(yè)聯合一起來做統(tǒng)籌片區(qū)規(guī)劃。軌道附近的舊區(qū)域最容易被舊改，這一塊大家有什么問題都可以提出來。

【提問】：我想問一下，你剛才講到第三方擔保，有擔保和沒擔保有什么區(qū)別呢？

【牛浩思－舊改先鋒】：你是說拆賠嗎？

【提問】：對。如果是住建局參與的話？

【牛浩思－舊改先鋒】：住建局參與的話，很多項目未來的方向，從配備、公信度來講，大家是比較認可的，木頭龍為什么陷入這么一個僵局？在這個過程中大家覺得它沒有公開透明的過程，中間存在的利益比較多，所以就會陷入僵局，如果住建局介入監(jiān)管的話，從開發(fā)商的實施，包括品質保證、進度保證、資金保證，相對來講給公眾的感覺都比較好。

【提問】：前段時間聽說草案講95%同意就可以？

【牛浩思－舊改先鋒】：我們也聽到各個網絡媒體在傳是不是95%同意可以實行強拆，包括最近傳得最重要的雙100%，其實從各種渠道考證來講它是比較真實的，未來特別是舊住宅小區(qū)這一塊，拆舊建新必須達到100%業(yè)主同意和100%簽約率才可以執(zhí)行，但從后續(xù)項目來講，政府的參與力度會更大，各個區(qū)政府執(zhí)行前期工作，如意愿征集和后續(xù)很多工作都需要區(qū)政府去做。

【提問】：如果有一個“釘子戶”不就搞死了？

【牛浩思－舊改先鋒】：這要看談判過程，沒有絕對，而且政府明確定以后不是符合重大項目建設需求，不屬于危害到重大安全問題的，一般來說舊住宅小區(qū)不得納入舊改計劃。

【提問】：已經立項要舊改的怎么辦？到底按新的還是按舊的

【牛浩思－舊改先鋒】：如果沒有實施的，不出意外的話，應該會在7月份頒布，會按照新措施實行。

【 提問】：像木頭龍這種拆了一半的，到底是按照新的實行，還是按照舊的實行？

【牛浩思－舊改先鋒】：肯定是按照新的執(zhí)行，木頭龍現在這種僵局，如果不達到100%拆遷，為什么它一直沒有拆下去也是這個問題。

【 提問】：開發(fā)商已經投入那么多了，按照新的規(guī)則很難執(zhí)行，豈不是損失很大？

【牛浩思－舊改先鋒】：其實木頭龍也是，我們前段時間過去木頭龍也看得到，益田有很多標志的東西在木頭龍小區(qū)，他們本身也有辦公室，我進去之后，前面是不讓進的，后面溝通了一下也讓進去了，他們現在工作也是處于悠閑停滯狀態(tài)，推動不是很順利，其實陸陸續(xù)續(xù)還是在拆。為什么我在PPT里把“棚戶區(qū)”這個概念刪掉了？其實政府也定了木頭龍、蛇口四海小區(qū)列為棚戶區(qū)舊改計劃實施，棚戶區(qū)舊改對時間是有要求的，如果是改造項目的話，必須在2016年9月實施，所以木頭龍是籌集項目，籌集項目要求在“十三五”計劃之內必須改變，木頭龍現在存在的問題比較多，要接受這個現實，但從我的角度，包括從政府未來舊改方向來講，這個骨頭肯定在近期會啃下來。

【提問】：一年時間是不是太短了？雙100%一年之內達不到的話，就要五年之后再申請。

【牛浩思－舊改先鋒】：近幾天我也走了羅湖的廣場北小區(qū)，包括建設集團、招商都在，他們現在基本上處于和業(yè)主的談判階段，很多舊改項目從沒有立項開始就已經傳開了，所以有沒有改造意愿，并不是從政府收集工作開始的，未來權力下放到區(qū)政府的時候，區(qū)政府跟小區(qū)從前期征集意愿開始一年，如果超過一年沒有形成雙100%，這個小區(qū)就可以不玩了，五年之內不能再實行舊改。

【提問】：一年根本達不到。

【牛浩思－舊改先鋒】：從個人的角度來講，政府這一塊權力的下放相對來講還是比較進步的。

【提問】：那些立了項的怎么辦呢？

【牛浩思－舊改先鋒】：很多舊改項目都立了項，最終很多都沒有實施，大家可以關注一下后續(xù)我同事講的舊改實施結果。

【提問】：實際上是退步，不是進步，香港棚戶區(qū)80%就可以了。

【牛浩思－舊改先鋒】：香港提出80%強拆政策，這個政策也落實了，但是從發(fā)布開始沒有一例成功的，也沒有一例去動的，站在政府的角度來講肯定是在發(fā)展的過程中實施。

【提問】：上海浦西棚戶區(qū)都是80%。

【牛浩思－舊改先鋒】：上海也有很多項目根本就沒有執(zhí)行。

【提問】：雙100%政策里面，拆賠比說未來是1比1？

【牛浩思－舊改先鋒】：那個是按套內。

關于舊住宅區(qū)改造，這也是回答剛剛這位美女的問題，舊住宅的現狀，前期的8個項目基本上沒有實施，基本面是拆不了、推不動，玩不動，是一場曠日持久的戰(zhàn)斗。前面相關媒體也除了調研報告，原特區(qū)內313個樓齡滿18年、用地面積約801公頃舊住宅小區(qū)調研分析，基本上可以概括為：整體狀況比較好。建設強度適中，容積率基本上在1.5-3.2之間，環(huán)境比較好，羅湖很多舊住宅小區(qū)區(qū)域位置比較好，交通出行比較方便，多數經歷了整治，安全性也還可以。未來新措施解讀：一是由區(qū)政府主導；二是100%意愿，100%簽約；三是一年內完不成前期工作，五年不能進行；四是拆賠比：同類型套內1比1。像合正榮悅那種高層，50樓，幾百平米，分攤面積是很大的，包括昨天開盤的新天鵝堡，我也看了一下面積，有些分攤達到80、90平米，算下來代價很大。

【提問】：現在有兩種解讀，一種說1比1是上限，一說是下限，您怎么看？

【牛浩思－舊改先鋒】：上限的話，其實沒有絕對，下限的話，如果是紅本商品房，1比1確實可以說是下限，現在同片區(qū)有一些比較小的單元也納入計劃，有的涉及到小產權房或者沒有確權的，這個數字也不好說。

 其實未來的方向，老舊住宅的游戲規(guī)則肯定會有所改變，從政府措施來講，我很肯定地說是有進步。

今天的講座基本上快講完了，我們總結一下，未來舊改基本面在深圳來講還是主流，模式會面臨著變革，也有可能上升到立法層面，更新速度放緩?！笆逡?guī)劃”的數據，就是五年、200個項目，包括之前轉下來的，我們統(tǒng)計到2016年有480多個。未來以產業(yè)升級、城中村和舊工業(yè)區(qū)為主要拆除重建對象，加大保障房配建力度，現在保障房的配比可以反映出一個舊改項目的土地貢獻率，現在最高可以達到45%。剛剛規(guī)劃的重點規(guī)劃區(qū)域和大力改造組團中心我也給大家羅列出來了，未來增量這一塊會合理引導配置。

【提問】：剛才說到政府主導是進步，能不能詳細跟我們說明一下進步在哪里？

【牛浩思－舊改先鋒】：以后的舊改方向基本上是先由區(qū)政府進行前期工作，包括意愿征集、跟原業(yè)主做思想工作，就像現在的插花地舊改，羅湖區(qū)基本上是區(qū)里面相關部門的同志去到各個小區(qū)。

 【提問】：在市場行為中用了公權力就可以？

【牛浩思－舊改先鋒】：是公開透明，不是公權力。

【提問】：說白了對于業(yè)主來說就是快了？政府還是繞不過雙100%和1比1，這直接關系到時間，這個進步作為我們現在來看可能眼光還達不到。

【牛浩思－舊改先鋒】：對任何一件事情的認可，就是首先它要保證公正、透明、公開，涉及到舊改這一塊，比如老舊小區(qū)，我們按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的拆賠，實施起來比較好，選擇公開市場主體這一塊，對比一下鹿丹村，它去公開、篩選一個市場主體進入，對公眾來講說服力更大。

【提問】：剛才你講到小產權房的問題，包括大沖，現在我想問龍崗的，我們那個地塊拆了80%了，還有20%提出很多問題出來，一是想問一下拆賠比的問題，原來說是建筑面積1比1，政府最近說要出一個套內面積1比1，套內面積和建筑面積相差起碼20%，究竟農民房、小產權房能不能往套內面積這邊靠？

【牛浩思－舊改先鋒】：舉個例子吧，具體實施主體就不說了，前段時間公示了錦華新村（音）舊改拆遷賠償，小產權房這一塊，如果之前經過相關手續(xù)辦理的，是按1比1，如果沒有經過處理的，有按0.9的，也有按0.8的，這是指建面。單個項目具體實施不一樣，我可以很友情地跟你們提示一下，具體跟開發(fā)商去談。

【提問】：他說他可以承諾不可能給更多。

【牛浩思－舊改先鋒】：原來要求超過480就補錢，其實這一塊有沒有絕對的。

【提問】：如果一樓是商鋪的，要不要補商鋪？

【牛浩思－舊改先鋒】：很多是按照原來的形態(tài)補的，像恒大的舊改就是原來是商業(yè)就補商業(yè)，原來是什么形態(tài)就補什么。
   
【 提問】：我們那里一樓有很多商鋪，他說未來配比里面沒有商業(yè)。

【牛浩思－舊改先鋒】：下次遇到開發(fā)商的時候跟他提一下。

【提問】：你回答不了我的問題。

【牛浩思－舊改先鋒】：我真的回答不了。

【主持人】：等一下我們還有另外一個同事主講，結束后大家再私聊。

【提問】：為什么要設定一年的期限呢？

【牛浩思－舊改先鋒】：這個只能說是時間節(jié)點吧，如果區(qū)政府介入一個舊改項目，投入的時間成本、人力成本、經濟成本也是比較高的，久拖不下，玩?zhèn)€三五年，從政府的角度來說我也不會這樣跟你玩。

【提問】：你剛才說質量沒問題，現在很多海砂樓，如果塌下來砸到人怎么辦？

【牛浩思－舊改先鋒】：明確有說達到B級就要舊改。

【 提問】：受不受一年的限制？

【牛浩思－舊改先鋒】：老舊住宅小區(qū)屬于四種特例中的一種，即危房問題，危及到人身安全還是會特事特辦。我說的話不代表政府的聲音。

土地稀缺，舊改是深圳主基調

【牛浩思－王靜靜】：一、土地稀缺，舊改為主

深圳不足2000平方公里，但卻擁有將近2000萬的管理人口，人口密度在全國處于第一位，當年以制造業(yè)低附加值產業(yè)為主，這些產業(yè)給深圳帶來繁榮的同時也消耗了大量的土地，除去不可開發(fā)的將近1000平方公里生態(tài)控制線，現如今只有100平方公里可供開發(fā)。這張表是從2010-2016年上半年的新增土地供應面積，近七年時間總共拍出不到10平方公里新增土地，住宅用地更是稀少，平均每年只有2-3塊住宅用地拍賣，每一次住宅用地拍賣都是推出“地王”的節(jié)奏，本周四上塘地塊拍出82.9億的高價，樓面地價已經達到5.6萬，目前周邊的房價大概是4萬多的均價，已經達到面粉貴過面包的價格，但很多開發(fā)商還是趨之若鶩，每拍出一個地塊就進行搶奪，因為他拿到地塊之后就不用進行拆遷賠償的繁瑣過程。

現在深圳土地處于極度稀缺的狀態(tài)，問題來了，怎么樣解決這個問題呢？今年3月份馬書記提出“填海造地”，深圳準備在未來幾年進行55平方公里填海造地工程，但填海造地是由政府主導，民間資本不能介入，財政壓力會非常大，而且填海造地工程必須要經過5-10年自然沉降才能用于建設開發(fā)，所以時間周期會非常長。而城市更新方面是由市場作為主導，市場融資比較靈活，相對的開發(fā)周期比較短。

【牛浩思－王靜靜】：二、深圳各區(qū)域舊改解讀

分為三個部分：舊改屬性、舊改分布、值得關注的舊改片區(qū)。

》》》 1、舊改屬性

這張表是個區(qū)域舊改分布，主要集中于住宅區(qū)域供應，所占比重達到70%左右，工改工城市更新項目，因為產權主體單一，不像農民房改造或老舊小區(qū)改造牽涉到的產權主體比較多，工改工產權主體單一，不會出現拆遷談不攏影響開發(fā)進度的情況。

未來居住類型舊改主要分布在寶安、龍華、龍崗這三個區(qū)域，住宅舊改項目占的比重比較多，代表未來幾年寶安、龍華、龍崗這三個區(qū)域的住宅供應量比較大，未來新房供應主要在這三個區(qū)域，選擇空間比較多。

》》》2、舊改分布

這是深圳所有舊改分布，2010-2016年5月份在國土局公布的城市更新舊改數量，根據國土局城市更新公示的數據，從2010-2016年5月份，六年半時間共推出495個舊改項目，其中寶安沙井、西鄉(xiāng)、新安、龍華、橫崗、龍崗、坪山都是舊改熱點區(qū)域，未來幾年新盤供應以這幾個區(qū)域為主。

從區(qū)域軌道角度看舊改

》》》3、值得關注的幾個舊改片區(qū)

【牛浩思－王靜靜】：先看一下各區(qū)域的軌道交通情況，龍華目前僅有兩條地鐵線，一條是5號線，目前連接羅湖到寶安中心區(qū)，未來5號線會有南延線連接到赤灣，直接連通到連還。另一條是4號線，4號線北延線預計今年下半年開工，到2020年左右開通，直接打通觀瀾區(qū)域。

6號線預計2020年開通，6號線北延線、南延線打通羅湖、光明、坪山、大浪。中軸線和寶龍線屬于軌道四期工程里面提到的兩個軌道交通，但是現在沒有具體的規(guī)劃站點，這個線路是我們根據早期公布的軌道四期圖在谷歌地球上進行標注的，中軸線主要用于分擔4號線運營承載壓力，主要是連通觀瀾到福田沙尾。寶龍線是從布吉連通到石巖。

13號線直接從深圳灣口岸一直連通到光明，目前是接通到科技園區(qū)，主要利好石巖和光明。

14號線東部快線是龍崗那邊比較受關注的一條線路，預計2017年開工，到2022年左右才開通，連接福田崗廈北到惠州南站，全程通車時間是60分鐘之內，主要利好的片區(qū)是布吉、橫崗、龍中、坪地、寶龍、坪山，目前分為外線走向，分線主要是在寶龍線那邊有一個站點交匯。

8號線從蓮塘站出發(fā)，連接大鵬，主要利好的片區(qū)是蓮塘、鹽田、大小梅沙和葵涌。

推薦大家關注的幾個舊改片區(qū)的時候，以龍華為例，龍華位于深圳中軸線，主要輻射福田和羅湖工作人群，北站是華南最大的交通樞紐，除了廣深港客運線之外，還有贛深高鐵、廈深高鐵在北站匯集，廣深港客運線南延線預計2018年左右開通，屆時北站會具有通往香港的口岸功能，預計開通后從北站出發(fā)25分鐘即可到達香港。

宇宙中心龍華新區(qū)舊改分析

【牛浩思－王靜靜】：這張圖屬于龍華核心城片區(qū)范圍，圈出來的片區(qū)是龍華規(guī)劃65平方公里商務核心區(qū)域，目前在建大概有250米地標寫字樓，圈出來的用地基本上都是商業(yè)寫字樓用地，北邊是紅山片區(qū)，因為北站是作為重點布局的片區(qū)發(fā)展重心，圍繞北站打造高端住宅和地標寫字樓聚集地，北站1公里范圍引入大量高端要素，比如紅山引入深圳外國語高級中學分校、圖中紅星區(qū)域南邊是引入外國語學校分校。周邊規(guī)劃有5個公園，如白石龍音樂公園、深圳北站中心公園等，各種資源向這個片區(qū)匯聚，形成新的城市發(fā)展中心。

北站周邊的舊改不是特別多，主要用于土地拍賣，現在大家看到東邊是北部核心商務區(qū)，中洲黃金臺項目是閑置土地達到二十多年的用地，今年動工，預計2018年左右入市，這個片區(qū)目前有深圳北站中心公園、白石龍音樂公園等五大公園的建設，目前這個區(qū)域只有一個舊改項目值得關注，即白石龍工業(yè)區(qū)舊改，它屬于寶安集團的規(guī)劃，南邊是保障房，現狀周邊全都是白石龍農民房，目前還沒有任何拆遷消息。主要利好是走到地鐵站只有500米左右，向北是北站商務核心區(qū)，周邊是公園、外國語學校。

上塘用地就是上周拍賣的“地王”用地，北站上塘基本上屬于國有儲備用地比較集中的區(qū)域，所以是“地王”頻發(fā)的地區(qū)，周邊的和平里目前是推出公寓，星河傳奇也是有公寓在售，曼海寧住宅公寓還沒有售完，但在拍賣地塊的前幾天就已經封盤，就等著房價的上漲。周邊舊改項目多數是以工業(yè)區(qū)改造為主，工業(yè)區(qū)因為產權主體比較單一，推動進度比較快。6號線上塘北站在岳盟工業(yè)區(qū)舊改旁邊，周邊規(guī)劃了上塘醫(yī)院、小學、高中之類的。

龍華有幾條規(guī)劃的地鐵線路，目前是6號線、龍華線、中軸線和寶龍線，黃色區(qū)域是中洲舊改、鴻榮源壹城中心項目、海岸城舊改和德業(yè)基舊改，這四大舊改連起來大概超過250萬平米開發(fā)面積，屬于超大型綜合體集中式舊改，鴻榮源項目占地只有50萬平米，但總建面達到320萬平米，已經超過大沖村的280萬平米了，而且鴻榮源有一個特點，就是規(guī)劃有60萬商業(yè)體量。圖中黃色區(qū)域地塊都是比較小型的舊改項目，如卓越、金地、華僑城、華盛，一些小型舊改項目已經集中在鴻榮宣傳附近。鴻榮源這么大一個綜合體量，現在中軸線主要是走民治大道附近，有些人會問會不會因為綜合體項目比較大、人流量比較大而改線？中軸線只是大概描繪的范圍，目前只是這樣的走向，未來可能會因為一些原因有所改動，屆時我們會跟大家進行說明。

這是龍華的幾個比較集中的舊改區(qū)域，鴻榮源二期在梅龍路、工業(yè)路交匯處，大概在東北角的位置，一期距離地鐵站只有5分鐘左右，二期離地鐵站現有4號線站點有1.6公里左右，現在不能說它是軌道交通物業(yè)。二期位置離深圳第三家山姆會員店只有100米左右的距離，它雖然沒有軌道交通，但是有商業(yè)規(guī)劃。鴻榮源第一天啟動就達到1500個認籌數量，第二期僅有1068套房源，預計6月中旬開盤，相較于紅山周邊6-7萬左右的高價來說，鴻榮源因為前幾期的產品開發(fā)，周邊幾個大型舊改項目還沒有開始啟動，目前是處于低點位置，但它會有價值增長點的預期，包括中軸線可能會拐向，包括它自身的商業(yè)，之前傳言它會引入深圳中學分校，對于自住和投資來說都是相對不錯的選擇。

東風口龍崗舊改詳解

【牛浩思－王靜靜】：下面看一下龍崗的舊改情況，龍崗的特點是東西區(qū)域跨度比較大，發(fā)展極不均衡，前期市政配套和規(guī)劃主要投入在龍崗中心城，坂田、布吉等離關內比較近的區(qū)域反而發(fā)展力度不夠。舊改規(guī)劃方面，龍崗是提供最多的區(qū)域，作為深圳主要新房供應的來源，龍崗90%以上的舊改都是農民房拆遷，工改住項目比較少，所以開發(fā)周期時間相對較長。

從片區(qū)角度來看，坂田、平湖、橫崗、龍崗的舊改體量比較大，未來區(qū)域新房供應量可能比較多，根據東進戰(zhàn)略規(guī)劃，“十三五”期間會加快軌道交通的建設，龍崗最應該關注的就是14號線，根據規(guī)劃，預計從惠州南站到福田站全程只需一個小時，已經被列位軌道四期首批工程，計劃2022年左右開通，這個區(qū)域位于橫崗片區(qū)，周邊是幾大舊改項目，但目前14號線在四聯站有一個站點，在信義錦繡花園附近。這是四聯站，周邊是以前的老舊工業(yè)區(qū)，農民房比較多，大多數處于沒有改造的前期狀態(tài)，所以目前周邊房價大概是在3.8萬左右。

石巖平湖舊改情況

【牛浩思－王靜靜】：這是石巖舊改現狀，田心工業(yè)區(qū)、田心舊村改造已經由京基地產拿下了，未來寶龍線在宏發(fā)世紀城附近可能會有一個規(guī)劃站點，石巖雖然未來有13號線軌道交通的利好，但是舊改項目比較少，可以選擇的余地很少，目前這個片區(qū)的新盤只有一個宏發(fā)世紀城，二期已經開盤售謦。

這是平湖舊改區(qū)域圖，平湖舊改體量也是非常大的，主要由佳兆業(yè)拿下，我們之前去踩盤，暫時沒有任何動工的跡象，目前這個區(qū)域只有兩個新盤在售，一個是平吉上院，還有一個是融創(chuàng)中心城，平吉上院位于華南城西南側，處于未來軌道交通10號線站點附近，是地鐵線物業(yè)。融創(chuàng)中心城也是屬于地鐵物業(yè)，但平吉上院和融創(chuàng)中心城的差距主要是在戶型上，平吉上院89平米雖然也是三房戶型，但室內空間面積比較大，居住舒適度比較高。融創(chuàng)中心城89平米三房帶裝修，室內空間屬于實用型的。

三、深圳6月份新盤推薦
【牛浩思－王靜靜】：5月份和6月份新盤推售都是在20-30個左右，但我這里只羅列出幾項給大家作為參考。開年到現在成交量比較低，很多業(yè)內人士都在猜測樓市是否要下行了，市場上二手房現狀也是處于下行空間。5月份有點突然轉向的跡象，上周上塘“地王”面粉貴過面包，再包括下周光明土地的拍賣大概也是超過百億的“地王”，這周末華僑城以超過百億成交的豪宅項目刷屏，5-6月份的新盤推盤量是非常大的，說明現在開發(fā)商自己的信心也不是特別足，目前政策收緊，在全國去庫存狀態(tài)之下，可能不是明顯的調控，但是可能會集中在2017年或2017年下半年有整體收緊，5、6月份開發(fā)商都在集體跑量的狀態(tài)。

我就跟大家分享到這里。謝謝！